2016年房价走势预测 明年楼市去库存怎么去？

　　随着2016年中央经济会议的召开，2016年楼市毫无疑问的成了众人的焦点。根据最新的楼市数据，我们不难看出2016楼市去库存仍是主旋律，楼市分化或将持续。那么，2016年中国楼市到底该何去何从呢?2016房价还会继续下跌吗?楼市去库存应该怎么去?下面，巴中在线财经小编就为大家整理了最新2016楼市的最新消息，仅供广大读者参考!

　　明年楼市整体高库存局面难改

　　迎来暖冬的我国70个大中城市房价明年命运依旧难测。日前，国家统计局发布了11月70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，11月全国70个大中城市新房、二手房价格环涨城市为33个、40个，环比增加6个、2个，价格环比综合涨幅均出现拐点，由回落转为扩大。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，随着降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策出台，房地产市场销售促进效果持续显现。业内表示，该数据进一步坐实我国楼市暖冬的现状，但这并不意味着明年全国去库存压力明显减小，相反库存高企局面仍难改。

　　北京商报记者梳理国家统计局公布的数据发现，自7月起，70个大中城市新房、二手房环比综合平均涨幅已出现了连续4个月的回落，然而11月，这一情况却出现了明显改变，涨幅分别比10月扩大了0.2个和0.3个百分点，其中，一二线城市新房、二手房价格环比涨幅均扩大;三线城市新房价格环比由降转平，二手房价格环比持平。“不论是一二线城市触底反弹，还是三线城市的由跌转平、持平状态，都能看出前期刺激政策已经释放出了一定的效果，楼市正在逐渐复苏，不过其中还是一线城市回暖形势更加明朗。”中原地产首席分析师张大伟表示。[!--empirenews.page--]

　　然而，业内表示，冬日暖意的热度毕竟难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足。“目前，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一、二线城市楼市资金面将明显好转。三、四线城市因为库存绝对值过高，即使信贷等措施轮番刺激，出现全面回暖的可能性也不大。”张大伟表示。(北京商报)

　　　　明年价格或下跌一成 香港楼市涨不动了?

　　美联储宣布启动近十年来首次加息后,香港金融管理局于12月17日上调基本利率25个基点至0.75%。利率走势一直是地产市场高度关注的因素。加息消息传出,市场普遍预期楼价将承压下行,2016年有可能最多跌去一成。据悉,受此预期影响已有部分二手楼业主开始调低报价,以期尽快成交。

　　香港的楼市价格已经是全球最高之一,而现在与今年年初相比却发生了变化:房屋需求量、交易量和价格齐齐下跌。中原地产近日预测,2016年香港楼价将回落8%至10%。香港美联物业则预计,整体二手住宅楼价明年将下跌,跌幅约为5%至10%。相关调查显示,近七成人预计楼价下跌至少5%,超六成认为明年并非购房的好时机。

　　[!--empirenews.page--]　　现实说话

　　香港楼市2015年走势颇为波折,先升后跌。年初承接去年年尾的升势,但步入下半年,关于香港楼市下挫的言论层出不穷,令投资者趋于谨慎,致使成交量大幅减少。

　　就在过去的两周,香港一手房销售量已经从更早两周的505套下降了69套;地产巨头香港新鸿基集团位于明德山地区的“山语清晖”楼盘开盘,共计50套房,目前只有10套售出;而位于元朗地区的世宙楼盘总计75套房屋中,只有34套售出。

　　在二手房市场上,反映每周地产成交量的中原地产领先指数下跌了1.14%。中原地产首席分析师刘嘉辉表示,根据香港特区政府土地注册处资料,截至今年12月10日二手住宅注册量为39570宗,预计全年约40700宗,创20年以来新低。

　　　多重利空

　　美联储加息对香港楼市的影响,也引发了各界关注。香港美联物业则预计,从过去的数据反映,楼价一般在加息后首半年会下挫5%。

　　中原地产亚太区总裁黄伟雄表示,目前美国经济复苏仍未稳定,内地经济增长有所放缓,香港楼市又因“辣招”及美国加息增加按揭成本等内外因素夹击,预料2016年全年楼市将下调,其中以1000万至2000万港元的楼盘下调最大。[!--empirenews.page--]

　　此外,明年预计香港有近2.6万套新房推出,供应量增加。在这种情况下,明年市场将由卖家主导转为买家主导,有可能出现一手房价格低于二手房的情况,这种情况是2000年后首次出现。

　　　　争议再起

　　今年下半年,香港楼市的涨势开始控制住了,目前的放缓使得投资者压力山大。业界人士展望后市时也纷纷表示应未雨绸缪。仲量联行董事总经理曾焕平称,香港楼市的问题远比看上去严重,香港政府应该尽快检视现有的楼市调控“辣招”。

　　香港金管局在今年2月推出新的“辣招”,规定如果买家想购买楼价在700万港元以下的中小型住宅单位,可从银行按揭的成数最高只能有60%,意味着中小型住宅单位的买家首付必须达到40%。

　　曾焕平认为,这一招直接导致了准买家借不到钱,卖家也迟迟不肯卖房,二手楼市发展停滞,这是极其不健康的。

　　不过,香港政府似乎对改变楼市政策的意愿不大。香港特区行政长官梁振英近日在出席行政会议前称,由于土地和房屋供应增加,楼价和租金在过去一段时间已经出现轻微回落,政府不会“减辣”。过去由于土地和房屋供应不足,加上外来置业者、炒卖和投机的需求,导致香港的住宅市场出现了较为严重的供不应求的情况。他强调政府非常重视住房问题,已下定决心去解决,呼吁社会配合政府的计划。(人民网(行情 研报))[!--empirenews.page--]

　　　楼市明年开启“降价跑量”模式?

　　中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行，关于房地产的最新政策再次成为关注重点。据新华社21日报道，中央经济工作会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

　　其中，“化解房地产库存”被再次提及。会议认为，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　与此同时，会议认还为，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。[!--empirenews.page--]

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进21日晚间接受《第一财经日报》等媒体记者采访时分析，取消过时的限制性措施，可能是指解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施，这个政策实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法，某种程度上说明政府将为房企的各类投资持低成本、低门槛、低限制的扶持态度，是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。对于通过房屋租赁来去库存，他认为是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，这样一个做法目前在积极进行试点，但还没有一个成熟的案例，到了2016年一些租房类似的开发商会不断出现，而这对于市场供应结构的改善有积极作用。

　　目前，全国房地产市场有回温趋势，但区域分化依然明显，三四线城市依然面临供给过剩的现实。国家统计局12月18日公布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，11月份房价涨幅略有扩大，同比价格变动分化尤为明显，其中涨幅最高的城市为深圳，高达44.6%，另外北京、上海、广州等一线大城市同比涨幅也均在10%左右;而同比降幅最大的则为广东湛江，降幅5.6%，而锦州、丹东、襄阳等三四线城市同比降幅也多在5%左右。因此，去库存导向成为明年楼市政策的特点。关于鼓励房地产开发商降低房价的提法，严跃进称，这其实是鼓励明年坚持低价跑量的做法，2015年房价上涨过快，其实引起了一些市场恐慌，房企通过降价，能够稳定市场预期，这样一个新政策，将对明年房企的定价策略产生积极影响。[!--empirenews.page--]

　　除了库存问题，当下房地产行业还存在其他挑战，如房地产项目开发建设方式相对传统粗放、品质性能有待提升、营销方式有待革新等。此次的中央经济工作会议，提到了“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。对此，严跃进称，这对一些中小房企来说可能是利好，未来，主动和大房企进行项目合作，或者加入到整合的大军中，可能会成为部分中小企业谋求发展的重点内容。

　　关于未来房地产政策变化，北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟日前在出席论坛时预计，未来五年不会有任何不利于房产的政策出台，各种政策一定会促使房地产平稳着陆，不给经济带来系统性风险。(东方网)

　　　机构：全国楼市“去库存”周期尚需5年 明年将持续分化

　　日前，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，其中，“化解房地产库存”再度成为全国楼市的关键词。

　　记者从中国指数研究院(下称“中指院”)获得的数据显示，截止到2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米(以2.4的容积率计算)，全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年平均销售速度来计算，需要五年时间消化。[!--empirenews.page--]

　　中指院发布的《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示，今年以来(截止到前11月)一线城市楼市迅速回暖，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三、四线城市仍然为去库存的“重灾区”。

　　在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产行业的主要任务仍然为“去库存”，城市分化将持续加重，一线城市住宅价格仍将持续上涨，而三、四线城市将面临下跌预期。

　　　　库存集中于三、四线

　　回顾今年房地产市场，冷暖不均成为今年楼市的一大特征，部分一线城市楼市过热房价上扬，而三、四线城市却库存高企。

　　中指院数据显示，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨;在城市表现方面，一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右。尤其在部分一线城市例如深圳，其住宅价格指数累计上涨33.92%，领涨全国。

　　中国房地产指数系统办公室主任黄瑜认为：“经过2015年的销售之后，库存水平稍有下降，但是整体还是没有达到理想状况。从现在的存量平均消化时间来看，一线城市约为9个月，二线城市约11.5个月，三线城市约为20个月。实际上三、四线城市的压力还是非常大的。”[!--empirenews.page--]

　　黄瑜认为，三、四线城市库存高企分为两类，一类是长期土地供应比较过剩，后续的需求基本饱和，加之人口增长乏力导致城市库存压力比较突出。而第二类是指短期库存水平稍高，但是中长期来说，由于政策驱动和需求增长潜力，总体来说还有缓解机会。

　　在去库存层面，中指院指出，从中央层面来看，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革、推进棚改及棚改货币化安置，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全;从地方层面看，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求;从企业层面看，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三、四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

　　图：2010-2015年11月50个代表城市月度成交量走势

　　数据来源：CREIS中指数据[!--empirenews.page--]

　　库存存下跌预期

　　在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。

　　需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4-15.7亿平方米，同比增长0.5%-2.5%，房地产开发投资额为9.8-10.1万亿元，同比增长2.0%-5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072-7276元/平方米，涨幅为4%-7%，一线及二线热点城市领涨。

　　在城市表现上，明年楼市的分化也将更加严重，部分城市的去库存压力也将持续增大。从一线城市来看，由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳;东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。

　　在三线城市，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。[!--empirenews.page--]

　　数据来源：CREIS中指数据

　　图：2010年至今20个代表城市可售面积与出清周期(人民网)

　　  李稻葵：一二线城市将迎新一轮房地产开发高潮　

　　李稻葵

　　李稻葵：一二线城市将来迎来新一轮房地产开发高潮

　　央视财经讯(记者张晓丽)中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

　　其中第三大任务就是化解房地产库存。对于这一重要任务，中国经济工作会议的表述是：第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。[!--empirenews.page--]

　　中国经济工作会议明确指出：要鼓励房地产开发企业降低商品住房价格，这一重要表述背后，释放哪些重要的经济信号呢?央视财经频道第一时间邀请清华大学教授李稻葵进行了权威解读。

　　李稻葵：政府帮助三四线城市降价

　　李稻葵接受央视财经记者采访时表示：这次中央经济工作会议实特别关注的是一个是房地产，一个是过剩产能，这两件事情跟百姓关系非常密切。以房地产为例，房地产最近一段时间，在缓慢地调整过程中，主要是一二线城市。三四线城市现在仍然是比较低迷的。这次政策是什么呢?政府主动一点，采取各种办法，或者是帮助三四线城市降价，或者政府直接买下来，把存量买下来之后租给刚刚进城的，还没有能力买房的百姓，通过这些办法加快房地产市场的周期性的调整，让房地产市场尽快地能够走出目前低迷状况，对整个经济形成向上的拉动力量。

　　李稻葵：一二线城市不久将来迎来新一轮房地产开发高潮

　　李稻葵还对未来楼市进行了预测，他说：“目前首先来看一二线城市首先出现了价格和交易量双升的局面，我估计一二线城市在不久将来迎来新一轮房地产开发高潮。主要问题在三四线城市。三四线城市不好一刀切，部分三四线城市是有潜力的，是有吸纳新人口的潜力。当然，还有一部分是没有这个潜力的，有潜力吸纳农村人口的，来定居的三四线城市，在未来一段时间将会看到经济规模、房地产价格等等都会往上走，这些城市我总结几个条件，一个条件，气候条件比较好，因为现在老百姓都可以自主选择地方。第二，交通比较便利。第三，产业有一定的集聚的苗头。”(央视财经频道)[!--empirenews.page--]

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