2016楼市去库存怎么去？政府刺激能有效的消化楼市库存？
2016中国楼市何去何从?楼市去库存已经成了近期最热门的话题之一，房地产库存问题一直是我国楼市的最大难题，政府高层频频在重大会议中讨论去库存引起了社会的广泛关注。那么，楼市去库存到底要怎么去呢?政府会有哪些政策去消化楼市库存?下面，巴中在线小编就为大家整理了最新楼市去库存的消息，以供广大读者参考!
楼市去库存 比想象中困难
中央经济工作会议明确提出化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一，并要求通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。业内专家指出，新市民住房需求释放建立在城市产业发展、人口集聚和一定购买力支撑的基础上，相关政策出台和效果显现需要时间。只有供需两端并举、产城融合发展，才能逐步解开房地产去库存之结。
库存消化不可能“立竿见影”
今年以来，在系列利好政策效应叠加影响下，楼市成交持续回升，但库存量也不断攀升。根据国家统计局数据，截至11月末，全国商品房待售面积接近7亿平方米，再创历史新高。业内专家指出，今年楼市回暖主要是一线和部分二线城市“打头”，多数三四线城市销售情况并未出现明显改善，由于前期开发量过大再加上销售不畅，去库存仍是首要问题。
多位业内专家指出，解决农业转移人口住房问题的相关举措才刚刚起步，库存消化不可能“立竿见影”。特别是在一些经济内生动力、人口聚集能力、居民支付能力不足的城市，楼市的库存消化有待于逐步培育市场需求、完善配套措施、加快产业和功能布局等。
中国房地产业协会副会长胡志刚指出，绝大多数楼市库存积压严重的三四线城市存在人口外流、产业空心等现象，甚至还有不少“鬼城”“空城”，仅以降低购房门槛来刺激购房需求释放效果并不明显。同时，“楼市新增需求释放建立在收入增加的基础上，但是新市民的住房支付能力整体不是很强，短期内需求难以大幅释放。”胡志刚说。[!--empirenews.page--]
摸清楼市家底“有的放矢”
那么，究竟房地产去库存之结怎样才能解开?
业内专家指出，首先还是要摸清楼市家底，让相关政策举措“有的放矢”。原中国房地产业协会副会长朱中一建议，要认真摸清需求和供应的情况，按照化解库存、盘活存量、增加有效供给的思路，推进供应侧改革，并结合制定“十三五”住房发展规划，引导土地和住房供应，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的住房供应模式。
其次，继续强化分类指导、因地施策的楼市调控指导原则，供需两端并举盘活存量化解库存。在供应端，通过优化土地供应、扩大保障房货币化安置比例、发展租赁市场等方式，盘活存量房市场。以保障房建设为例，朱中一等专家认为，在去库存背景下，保障房房源供应以盘活存量房为主，改变过去“大拆大建”的方式，增加货币化安置比例。对于中低收入人群，可通过租金补贴解决住房问题，对于中高收入人群，可通过个人购买部分产权的共有产权方式，有序消化库存。
楼市库存消化离不开销售市场的稳定。在需求端，还应继续完善差别化的住房信贷和税收政策，支持合理购房需求释放。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，自住性和改善性需求仍是住房市场消费的主力。建议通过降低二手房交易环节的税收，刺激“卖小买大、卖旧换新”的改善性住房需求释放，同时增加中小户型、中低价位房源的供给，改善供求关系，形成住房市场梯度消费格局。朱中一建议，通过户籍制度改革、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。(金黔在线)
中央密集提及楼市去库存引舆论高度关注[!--empirenews.page--]
10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”
11月10日，中央财经领导小组会议上，习近平罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。他上一次对楼市表态还是两年前。
11日，国务院常务会议上，李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。
12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
高层接连提到房地产市场，引发市场关注。根据国家统计局11日公布的数据，2015年1-10月，全国房地产开发投资78,801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。
16日，据人民日报报道，当户均住房拥有量超1套后，中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售，中国房市已经走向供需平衡的拐点。一面是楼市调整，加速地产行业洗牌，一面是一些房地产企业仍忙着抢“地王”、哄抬房价。一些地方政府仍在贪恋最后的“土地财政盛宴”，没有把稳定投资、消化库存当作主要任务。
□网民观点倾向
网民认为，房地产高库存，不仅是房地产业内之事，而是涉及经济增长，关乎地方债务压力以及金融体系安危的问题。
网民“小居”说，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。“化解房地产库存”也是未雨绸缪之举。
网民“欢笑123”说，实际上，楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。受房地产税收显著下降拖累，多地税收出现负增长态势，不少地方的土地出让收入甚至不足往年一成，严重影响地方财力。[!--empirenews.page--]
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市去库存成为经济痛点，原因有二：一是楼市不稳，经济难见底;二是库存不降，金融体系有风险。中国银行(行情 研报)业对房地产抵押物有很强的依赖性，经济持续下滑和企业效益持续下降之后，信贷资产质量越来越差，大势也。未来的政策安排中，应对个人房贷加码支持。
网民对楼市是否会因此发生转向反应不一，有网民担心房价进入上涨通道;也有网民认为，房价不会出现大起大落。
网民“柏铭007”说，政府释放去房地产库存信号，预示着房价有望大幅度上涨，其实今年以来的诸多宽松政策已经促使北京上海深圳的房价出现较大幅度的上涨，深圳上涨的幅度尤其猛烈。
中原地产首席分析师张大伟表示，由于房地产市场整体面临供大于求的现状，因此即使楼市刺激政策出台，也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当，则会提振市场信心，使市场不至于出现大幅滑坡。
也有网民认为，在政策刺激下，今年底即将出现的繁荣景象背后或将潜伏危机，多轮救市政策不断透支楼市需求，对明年楼市来讲或将是一个利空消息，这意味着楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。
网民认为，高层罕见密集提及房地产，意味着去库存、稳楼市将成为主旋律，未来楼市政策将更加宽松。其中，棚户区改造、保障房的市场化运作、房地产信贷税收等的调整预计都将作为去库存的发力重点。
网民“地产小兵”说，这一简明扼要的政策定调似乎在释放一种信号：未来一段时间内房地产政策将持续稳定，房价将不会出现大起大落，相关部门的主要工作将围绕着楼市“去库存”展开。短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。[!--empirenews.page--]
网民“凌虚铺子”说，首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。其三，降低房企融资难度。其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。
民生证券研究院执行院长管清友说，房地产“去库存”要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动;另一方面市场作用应进一步强化，保障房或加快从增量建设转向存量购买，从而加快“去库存”。
网民认为，由于我国房地产市场的区域分化特征明显，购房优惠政策的制定或也将因地制宜，由地方政府主导，分类调控。
中指院常务副院长黄瑜认为，要逐步解决三、四线城市落户和福利配套措施，全面开放建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，切实促进中小城镇需求，逐步解决三、四线城市楼市库存去化问题;另一方面，应大力发展三、四线城市养老和旅游地产。
网民“邓浩志”说，城市有差异，政策也不会再一刀切。一线城市不会再出台大的救市政策，只会进行微调，而限购会基本维持。二线以下则全部需要扶持，只是城市越大越早“恢复”而已，大量三四线线城市病重，很可能需要额外“吃药”，故地方可能额外加码刺激。这就需要释放自住以外的其他需求，即养老、旅游度假、投资甚至投机需求。
□媒体评论摘要
人民日报海外版：楼市去库存并非“走老路” “撮合”供需促转型
强调楼市“去库存”不等同于中国经济要重走依靠房地产拉动的“老路”，楼市疲软是经济新旧动力转换的重要伴生现象，国家推动楼市“去库存”，既有利于对接供求、避免要素浪费，更意在为经济结构调整争取时间和空间。政府密集出台措施对楼市供求双方进行“撮合”，一方面有利于优化要素配置、避免土地资源浪费，另一方面则可以通过释放新型城镇化动力来为经济转型营造更好的整体环境。[!--empirenews.page--]
21世纪经济报道：去库存两种思路 物业投资税抑或加大货币宽松度
对于待售房地产的化解应对政策，现在市场有两种主流意见。一种是要通过对投资性住房进行物业投资税的征收，来促使主要由投资行为影响的房地产价格回归到均衡水平;第二种意见是维持现有房地产价格，通过加大宽松货币的宽松力度，改变货币供应与商品供应的配比比例，以隐性的或者显性的通胀(或者货币贬值)来消化房地产业的待售商品房库存压力。两种政策思路各有利弊，做选择应该考虑执行过程中的变量是否可控，热议的国家住房银行这类机构是否设置，如何设置，首先可能也得看采用以上哪种思路。
新京报：破解楼市高库存关键仍在刺激需求
未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。首先，金融政策将成为重要工具。比如可以将房贷首付比例进行调整，改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，此外，还可以推进住房银行改革，加速推进房贷资产证券化MBS等金融创新。另外，货币政策作用依然不可或缺。
经济参考报：用差异化房地产政策打牢“救市”基础
目前刺激刚需的政策已经足够，关键在于将高房价这个抑制需求的最重要因素“搞定”。这就要求必须深化差异化房地产政策，包括两层含义：一是继续抑制投机性需求，加大投机性购房的成本，铲除炒作房地产、推高房价的土壤;二是三四线城市适度鼓励改善型住房以及投资型购房需求;而一线城市要继续加码房地产调控力度，坚决抑制投机性投资性需求。同时，继续实行严格的限购政策。
□新华网“舆情在线”点评
中央最高层频繁对楼市发声的背后，是房地产投资增速下降已严重拖累经济增长，是房地产数据已经接近决策层设置的“警戒线”。而房地产政策持续宽松的背后，是房地产之于宏观经济的地位被重新定义。[!--empirenews.page--]
十三五提到实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与之相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力较大。在消费增长缓慢、出口复苏乏力的形势下，投资作为三驾马车之一拉动经济的作用举足轻重，尤其房地产对拉动全社会投资增长的作用愈发显著。
由此，中央针对房地产市场的接连表态，被舆论解读为“暗含房地产市场政策再次调整信号”、“透露出更为积极地稳定楼市态度”、“房地产的地位也从过去的抑制转为支持”等。舆论纷纷猜测，未来房地产调控政策将会定向宽松，相关的有利于去库存的政策将可能在近期便推出。
除了针对需求方的一系列措施，中央政府在这个时候提出“供给侧结构性改革”或许也是希望从供给角度对房地产有效地进行事前监管，而不是像此前供需失衡后出台利好政策以刺激需求。这意味着未来一段时间内政策刺激将是供、需双管齐下，两端发力。(新华网)
降价为啥也去不了楼市库存
对于沉浸在市场的这些企业、项目来讲，价格是他们最常用的手段，那些去化困难的项目，如果通过降价能够完成，应该都尝试过了，至于今天还没有动作的，要么是降了价也卖不掉，要么是降了价赔太多，企业宁愿不卖也不愿赔本(特别对国企来讲这种情况更多)。
降价为啥也去不了楼市库存
丁祖昱评楼市，独家原创点评。从这次中央经济工作会议来看，不把房地产搞上去是不罢休的，不去库存是不行的，不达到拉动投资目的是不会停下改革脚步的。
中央经济工作会议21日在北京顺利闭幕。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中“去库存”就是重点关注房地产，该项官方原文如下：(为方便阅读，此处逐句分段)[!--empirenews.page--]
(1)要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
(2)要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，
(3)以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
(4)要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
(5)要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
(6)要取消过时的限制性措施。
应该说本次会议对房地产还是相当关心的，一共六句话314个字，是最近几年以来经济工作会议对房地产着墨最多的一次。看来不把房地产搞上去是不罢休的，不去库存是不行的，不达到拉动投资目的是不会停下改革脚步的。
纵观这六条建议，其实大多数都属于中长期内有效的政策建议。简单评述一下：
第一和第二条都是和农民工相关，不管是给他们落户之后产生住房需求，还是加快农民工市民化，期望农民成为住房购房群体之一。对农民工来说，当前的核心问题还是购买力问题，随着第一和第二条的推进，相信在一定时期之后，农民工会形成一股重要的购房力量，但对于短期去库存来讲，效果还有待检验。
第三条第四条主要是谈租赁市场。从目前情况来看，一线城市和部分二线城市已经形成了比较大的租赁市场，但租赁回报很难满足一般投资人的回报要求，按照正常的商品房售价和租赁市场价来看，目前正常的租赁回报一般在2%左右。而今天层出不穷的长租公寓，大多是用的非住宅物业(包括工业、商业等)。由于有了比较大的价差优势，所以有比较高的投资回报，但是这和去化住宅库存没有太多关联。即使公租房开放给非户籍人口，也是对一线城市需求特别大。因此目前来看，发展租赁市场也是远水解不了近渴。[!--empirenews.page--]
至于第五条，收购兼并、提高集中度和去库存没有太多关联，对未来提高效率的规模化运营有一定帮助。而说到降价，今天政府能说出这一条，说明政府真是急了。但殊不知对于沉浸在市场的这些企业、这些项目来讲，价格是他们最常用的手段，那些去化困难的项目，如果通过降价能够完成去化的，我想应该已经都尝试过了，至于今天还没有动作的，要么是降了价也卖不掉，要么是降了价赔太多，企业宁愿不卖也不愿赔本(特别对国企来讲这种情况更多)。
取消那些过时的限制性措施，能取消的都已经取消了，比如南京、杭州等二线城市的限购政策已经取消，而不能取消的一线城市限购，今天提了也是白提。如果今天真能取消，结果只能是北上广深房价继续攀升，对全国的去库存也没有多大帮助。
看来这次的中央经济工作会议上的“大招”，对短期去库存没有太多作用。我还是建议政府看一下我昨天文章《2016年最有可能出台的房地产五大救市政策》提到的那五条建议，如降首付、利息抵个税等，这些“大招”的实施可能会效果更好。(新浪专栏)
人民日报刊文：靠政府刺激来消化楼市库存很难
落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，对形成房地产市场需求、稳定市场预期有重要意义
中央经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。
所谓房地产库存压力大，就是房子多了卖不出去。算算账，咱们现房库存去化周期高达23个月。这种“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境，对于正处于城镇化加速进程中的我们，可真是一笔甜蜜的负担。
这么多房子，靠政府刺激需求来消化行不行?恐怕很难。楼市疲软不是周期性问题。如今，我国家庭户均拥有住房已接近1.1套，供求关系已经逆转。即便去年下半年以来政府陆续取消各种限制性政策，又出台降息、降低首付比例、减免税费等优惠政策，楼市回暖依然缓慢，而且城市分化持续加剧。这说明“一刀切”的“补药”已不适合当下楼市了[!--empirenews.page--]
完全依靠市场慢慢消化可行吗?恐怕也不行。楼市稳定不仅关系千家万户的资产价值，还直接影响宏观经济的平稳运行。受高库存影响，今年前三季度房地产投资对经济增长的直接贡献率降到只有0.04个百分点。这不仅意味着与房地产相关的钢铁、水泥、建材、家具等众多产业日子不好过，还带来了就业和财政压力，并加重银行等系统性风险，政府岂能坐视不管?
当我们承认楼市存在泡沫，试图在调整中化解风险时，就必须选择“一戳爆”还是“慢撒气”。引导合理预期，避免市场恐慌造成楼市“断崖式”下跌，是各级政府应尽的责任。因此，今年的中央经济工作会议才从供给侧提出了多项制度性改革，特别是落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，对形成市场需求、稳定市场预期有重要意义。
尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。一向走高冷路线的开发商必须正视，任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三、四线城市来说，走到拐点的房地产业，降价促销与转型升级是必然选择。毕竟买房这事儿，政府、专家、开发商说了都不算，还得看老百姓(69.58, -0.22, -0.32%)的脸色。这么大一笔资产投资，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢?(人民日报)
