楼市去库存最新消息：中央为何密集提及楼市去库存？
人民网(行情 研报)连续三天报道楼市，楼市似乎成了如今最热议的话题。说道楼市，我们不得不提的就是近期热议的去库存问题。楼市去库存到底怎么去?政府解决楼市去库存的方法是什么?下面，就让我们一起来看看最新去库存的消息，以供广大读者参考!
2015楼市调控行政手段淡化 稳房价去库存仍是主基调
在2015接近尾声之际，回看今年的楼市政策，从年初的“330新政”到近期中央经济工作会议提出的去库存战略，调控政策可谓密集推出，并呈现出行政手段的淡化、信贷杠杆的频繁运用两大特点。
在多项利好政策的刺激下，楼市逐渐走出调整期，多个城市的房价和成交量有所回升，但仍然存在城市间的分化、库存去化等问题。有专家分析，明年楼市政策有望进一步宽松，调整点可能落在信贷政策、普通住宅界定标准、棚户区改造等方面。
行政调控手段淡化楼市信贷政策接连出台
在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向，定下了今年楼市“去库存”“稳增长”的主基调。
此后，楼市政策接连出台，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布了后来被称为“330新政”的房贷政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。
9月1日起，二套房公积金
今年楼市调控政策频繁出台，但楼市仍存高库存难题。
贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。紧接着，在9月30日，央行、银监会再次发布房地产重磅政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。此外，多地还放宽了公积金的使用限制，采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。[!--empirenews.page--]
近期，政府高层多次提及化解房地产库存，促进房地产业持续发展的战略。近日召开的中央经济工作会议上也提出化解房地产库存的要求，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。此前已有多个地方政府制定了一系列去库存的措施，山西省提出了取消商品房限购、取消限外等一系列政策，洛阳、驻马店等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，采用了财政补贴的方式。
除以上房地产本身的政策调控外，受经济下行压力的影响，央行今年还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和五次降准，五年期以上贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。虽然不是直接针对房地产的调控政策，但这一调整确实有利于房地产市场的发展。
“今年房地产的调控把握的是比较好的，减少了政府对市场的行政干预”，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，行政手段逐渐淡出，回归市场本源，更多的是通过价格杠杆、货币政策来调节供求关系，资源的配置效率会提高。
北京市房地产协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时则表示，今年的房地产调控政策中，信贷政策相对较多，比如公积金使用条件的放宽，降低房贷利率等，这些都有利于降低置业者的购房门槛、减轻支付压力，有利于房地产市场的发展。
房地产市场走出低潮期高库存难题待解
在多轮利好政策的前提下，今年的房地产市场渐渐走出了去年的低迷态势，多个城市的呈现出了“量价齐涨”的态势。来自国家统计局的数据，11月份，全国70个大中城市新建商品住宅上涨的城市有33个，比上月多了6个，价格环比综合平均涨幅扩大了0.2%。同比方面，11月上涨的城市有21个，比上月增加5个，涨幅也在持续扩大。中原地产研究中心的数据显示，全国主要的54城市，前11个月累计成交套数达268.36万套，同比上涨了14.3%。[!--empirenews.page--]
虽然总体楼市向好，但城市间的分化仍在加剧，一线以及部分二线城市房价一路走高，泸州、锦州、三亚等三四线城市的房价却仍在下跌。
库存方面，截止到11月末，商品房待售面积高达6.9亿平方米，比年初增加了0.7亿平方米。有业内人士分析，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果高库存现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。
谈及明年楼市的政策走向，陈志提到，政策的制定需要结合整个国民经济的运行情况，房地产的库存去化是一个长期的任务，政策调控“松”是一个大的方向，预计明年还有一定的降息、降准的空间，但降息的幅度不会太大。
在牛凤瑞看来，明年仍会延续去行政化的思路，政策措施或许不会再密集出台，可能会松绑几个仍在限购的城市，推进“营改增”进程等等，更多的采用信贷、市场等方式调节。
“在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化”，中原地产首席分析师张大伟预测，尤其是高层提出去库存战略后，后续相关去库存的政策或将出台，可能会聚焦在信贷政策的继续宽松、普通住宅界定标准的调整、棚户区改造、户籍制度改革等方面，地方政府还可能会出台税费减免、购房补贴等政策。
信贷政策成今年楼市调控一大亮点。
对于明年楼市前景，牛凤瑞持乐观态度，他提到，近几年楼市购买力一直在聚集，许多改善型购房者一直在观望，明年或许会迎来释放期。此外，楼市还存在大量的刚性住房、危旧房、棚户区改造等需求，房价下降的可能性不大，但也不会出现大幅度上升，和物价、工资水平涨幅一致是理想的状态。(中新网产经)
中央密集提及楼市去库存引舆论高度关注
10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”[!--empirenews.page--]
11月10日，中央财经领导小组会议上，习近平罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。他上一次对楼市表态还是两年前。
11日，国务院常务会议上，李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。
12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
高层接连提到房地产市场，引发市场关注。根据国家统计局11日公布的数据，2015年1-10月，全国房地产开发投资78,801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。
16日，据人民日报报道，当户均住房拥有量超1套后，中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售，中国房市已经走向供需平衡的拐点。一面是楼市调整，加速地产行业洗牌，一面是一些房地产企业仍忙着抢“地王”、哄抬房价。一些地方政府仍在贪恋最后的“土地财政盛宴”，没有把稳定投资、消化库存当作主要任务。
□网民观点倾向
网民认为，房地产高库存，不仅是房地产业内之事，而是涉及经济增长，关乎地方债务压力以及金融体系安危的问题。
网民“小居”说，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。“化解房地产库存”也是未雨绸缪之举。
网民“欢笑123”说，实际上，楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。受房地产税收显著下降拖累，多地税收出现负增长态势，不少地方的土地出让收入甚至不足往年一成，严重影响地方财力。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市去库存成为经济痛点，原因有二：一是楼市不稳，经济难见底;二是库存不降，金融体系有风险。中国银行(行情 研报)业对房地产抵押物有很强的依赖性，经济持续下滑和企业效益持续下降之后，信贷资产质量越来越差，大势也。未来的政策安排中，应对个人房贷加码支持。[!--empirenews.page--]
网民对楼市是否会因此发生转向反应不一，有网民担心房价进入上涨通道;也有网民认为，房价不会出现大起大落。
网民“柏铭007”说，政府释放去房地产库存信号，预示着房价有望大幅度上涨，其实今年以来的诸多宽松政策已经促使北京上海深圳的房价出现较大幅度的上涨，深圳上涨的幅度尤其猛烈。
中原地产首席分析师张大伟表示，由于房地产市场整体面临供大于求的现状，因此即使楼市刺激政策出台，也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当，则会提振市场信心，使市场不至于出现大幅滑坡。
也有网民认为，在政策刺激下，今年底即将出现的繁荣景象背后或将潜伏危机，多轮救市政策不断透支楼市需求，对明年楼市来讲或将是一个利空消息，这意味着楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。
网民认为，高层罕见密集提及房地产，意味着去库存、稳楼市将成为主旋律，未来楼市政策将更加宽松。其中，棚户区改造、保障房的市场化运作、房地产信贷税收等的调整预计都将作为去库存的发力重点。
网民“地产小兵”说，这一简明扼要的政策定调似乎在释放一种信号：未来一段时间内房地产政策将持续稳定，房价将不会出现大起大落，相关部门的主要工作将围绕着楼市“去库存”展开。短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。
网民“凌虚铺子”说，首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。其三，降低房企融资难度。其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。
民生证券研究院执行院长管清友说，房地产“去库存”要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动;另一方面市场作用应进一步强化，保障房或加快从增量建设转向存量购买，从而加快“去库存”。[!--empirenews.page--]
网民认为，由于我国房地产市场的区域分化特征明显，购房优惠政策的制定或也将因地制宜，由地方政府主导，分类调控。
中指院常务副院长黄瑜认为，要逐步解决三、四线城市落户和福利配套措施，全面开放建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，切实促进中小城镇需求，逐步解决三、四线城市楼市库存去化问题;另一方面，应大力发展三、四线城市养老和旅游地产。
网民“邓浩志”说，城市有差异，政策也不会再一刀切。一线城市不会再出台大的救市政策，只会进行微调，而限购会基本维持。二线以下则全部需要扶持，只是城市越大越早“恢复”而已，大量三四线线城市病重，很可能需要额外“吃药”，故地方可能额外加码刺激。这就需要释放自住以外的其他需求，即养老、旅游度假、投资甚至投机需求。
□媒体评论摘要
人民日报海外版：楼市去库存并非“走老路” “撮合”供需促转型
强调楼市“去库存”不等同于中国经济要重走依靠房地产拉动的“老路”，楼市疲软是经济新旧动力转换的重要伴生现象，国家推动楼市“去库存”，既有利于对接供求、避免要素浪费，更意在为经济结构调整争取时间和空间。政府密集出台措施对楼市供求双方进行“撮合”，一方面有利于优化要素配置、避免土地资源浪费，另一方面则可以通过释放新型城镇化动力来为经济转型营造更好的整体环境。
21世纪经济报道：去库存两种思路 物业投资税抑或加大货币宽松度
对于待售房地产的化解应对政策，现在市场有两种主流意见。一种是要通过对投资性住房进行物业投资税的征收，来促使主要由投资行为影响的房地产价格回归到均衡水平;第二种意见是维持现有房地产价格，通过加大宽松货币的宽松力度，改变货币供应与商品供应的配比比例，以隐性的或者显性的通胀(或者货币贬值)来消化房地产业的待售商品房库存压力。两种政策思路各有利弊，做选择应该考虑执行过程中的变量是否可控，热议的国家住房银行这类机构是否设置，如何设置，首先可能也得看采用以上哪种思路。[!--empirenews.page--]
新京报：破解楼市高库存关键仍在刺激需求
未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。首先，金融政策将成为重要工具。比如可以将房贷首付比例进行调整，改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，此外，还可以推进住房银行改革，加速推进房贷资产证券化MBS等金融创新。另外，货币政策作用依然不可或缺。
经济参考报：用差异化房地产政策打牢“救市”基础
目前刺激刚需的政策已经足够，关键在于将高房价这个抑制需求的最重要因素“搞定”。这就要求必须深化差异化房地产政策，包括两层含义：一是继续抑制投机性需求，加大投机性购房的成本，铲除炒作房地产、推高房价的土壤;二是三四线城市适度鼓励改善型住房以及投资型购房需求;而一线城市要继续加码房地产调控力度，坚决抑制投机性投资性需求。同时，继续实行严格的限购政策。
中央最高层频繁对楼市发声的背后，是房地产投资增速下降已严重拖累经济增长，是房地产数据已经接近决策层设置的“警戒线”。而房地产政策持续宽松的背后，是房地产之于宏观经济的地位被重新定义。
十三五提到实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与之相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力较大。在消费增长缓慢、出口复苏乏力的形势下，投资作为三驾马车之一拉动经济的作用举足轻重，尤其房地产对拉动全社会投资增长的作用愈发显著。
由此，中央针对房地产市场的接连表态，被舆论解读为“暗含房地产市场政策再次调整信号”、“透露出更为积极地稳定楼市态度”、“房地产的地位也从过去的抑制转为支持”等。舆论纷纷猜测，未来房地产调控政策将会定向宽松，相关的有利于去库存的政策将可能在近期便推出。[!--empirenews.page--]
除了针对需求方的一系列措施，中央政府在这个时候提出“供给侧结构性改革”或许也是希望从供给角度对房地产有效地进行事前监管，而不是像此前供需失衡后出台利好政策以刺激需求。这意味着未来一段时间内政策刺激将是供、需双管齐下，两端发力。(新华舆情)
楼市去库存上升到“国家任务”看各方如何出手?
定调去库存 楼市政策将持续宽松
房地产市场仍面临“结构性过剩”，警惕重点城市房价快速上涨
■“供给侧结构性改革”透视之三
日前召开的中国经济工作会议对2016年房地产市场正式定调去库存。对此，业内人士指出，2016年房地产政策指出将围绕供需两端进行，在原有降价、补贴、除限等基础上，增加新进市民的需求，更为有效地去库存。但需注意的是，目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。
会议指出，要扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。其中对于扩需方面，表示要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
原中国房地产协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时表示，今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。
国家统计局数据显示，2015年前11个月，全国房地产投资开发增速降至1.3%，仅为去年同期水平的十分之一。其中，住宅投资增长0.7%，几近停滞状态。[!--empirenews.page--]
易居研究院研究员严跃进表示，城镇化的推进将有效带来需求的释放。另一方面，农民收入水平低，限制了住房需求释放，因此通过补贴等方式降低农民进城购房的成本，这将在提高居住水平的同时，鼓励农民其他消费需求一起释放，确实会有一个积极的刺激效应。
河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示，据初步统计，在县级城市购房群体中，农民购房占七成以上，部分县城超过八成。促进农民进城购房，有利于加快消化库存，扩大住房消费，科学推进以人为核心的新型城镇化，也是稳增长、保态势、惠民生、防风险的综合战略举措。
此外，对于加速户籍制度改革方面，严跃进认为，户籍制度改革的成功，能够促进“安居乐业”政策导向的实现，有效降低对传统住房购置的依赖。过去城市需要购房才能落户和解决子女入学的问题，但现在如先解决户籍享受相应配套的背景下，购房市场稳定，租赁市场将更加活跃，回归了居住的本来面目。
现阶段我国租赁市场发展还仅处于初期阶段，由于观念的固化，对于租房过日子的接受程度并不高，因此购房年龄整体偏小，常常是几代人的存款凑在一起买一套房。但在发达国家，购房群体多在40岁左右，较我国晚十年左右。因此，以租代买，或先租后买的情况十分常见，住房租赁市场也十分发达。
此次会议提出，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。“这也意味着，未来将根据需求为向导改革供给模式，也为房企提供了一种转型方向。”朱中一说。
此次，会议便指出，将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。 朱中一认为，过去房地产开发，供应侧是盲目的，政府盲目供应土地，企业盲目开发，这也是造成目前库存高企的主要原因。因此，从供给与需求两端考虑，构建以需求为导向的供应模式，引导消费方向，是未来房地产供应的主要侧重点。[!--empirenews.page--]
但朱中一同时提醒，由于在未来一段时间内，去库存的趋势不会改变，也就意味着政策仍将保持持续宽松。而我国一线城市、与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺，因此，应警惕整体宽松下市场走热引发该类城市房价大幅上扬。(经济参考报)
刚刚结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。那么，到底哪里的房子不好卖、库存大?下一步各地政府在去库存中能做什么?想在城镇落户的农民掏得起钱买房子吗?开发商能把高企的房价降下来吗?针对这些社会高度关注的问题，记者采访了各方人士。
哪些地方的房子不好卖、库存有多大?
国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期还不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米，创历史新高。这还不包括大量已建设未竣工，以及还未开工的。
那到底哪里的房子不好卖?数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。
据易居房地产研究院监测，截至今年11月底，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。
中西部城市和东部沿海之间也存在分化。国家统计局数据显示，1至11月，东部地区商品房销售额同比增长21.1%，中部地区商品房销售额同比增长10.9%，西部地区商品房销售额同比增长5.5%。
各地去库存已出哪些政策、还能做什么?
记者梳理发现，一些三四线城市已率先推出了系列去库存措施。
河南省濮阳、驻马店、三门峡、南阳、许昌等三四线城市，安徽省宿州市泗县、砀山县、铜陵市，以及福建、甘肃、浙江、云南、江西、四川等地的多个市县均推出了补贴、税费减免、公积金异地贷款等优惠政策，以及针对农民进城买房的一些措施。甘肃房地产商会会长陈启建介绍，甘肃一些城市已经开始探索通过降低首付、降低税费、延长贷款时间等一系列扶持政策鼓励农民工购房落户城市。[!--empirenews.page--]
谈到农民进城问题，福州大学房地产研究中心王阿忠指出，除了在购房环节减免税费或直接补贴外，还应该出台专门针对农民工的公积金缴存和住房保障制度，同时在宅基地流转、质押等方面对农民工加大支持力度。户籍制度改革也要加快推进，目前各地已相继出台一系列户籍改革措施，这只是一个开始，关键是要让新市民群体享受入学、医疗、就业、住房保障等社会化均等服务，从而释放出较大规模的刚性需求，促进三四线城市去库存。
消化库存政府和社会已做了哪些事情、还能发挥什么作用?
尽管许多农民工有在城市落户的意愿，但并不意味着这些人有能力买得起房子，他们的城镇“安居梦”该如何圆?
在甘肃建投城关区农民巷一处建筑工地上，做了20余年钢筋工的武山县农民李文对记者说：“在城市租房是我首要考虑的，我们怎样才能租到廉价的、全家老小能生活的房子。”
近年来，一些地方政府正在尝试把农民工群体纳入城市住房保障体系。2013年以来，四川省已连续多年把公共租赁住房的30%定向供应给农民工，房租按当地市场租金一半左右水平确定;在福建，多地还探索在农民工集中的开发区、园区，引导各类投资主体面向用工单位或农民工开展公共租赁住房业务。
另外，多地政府还通过棚改货币化安置方式消化库存。目前，各地棚改货币化安置主要有三种方式，即直接货币补偿、政府组织棚改居民购买商品房、政府购买商品住房安置。如，安徽将2016年棚改货币化安置比例目标定为50%，并积极推进组织棚改居民购买商品房进行安置。山东四线城市的一位住建部门官员表示，无论哪一种方式都对消化库存、稳定房地产市场具有重要意义。
大型房企万科启动的存量房改售为租的长租公寓项目正在全国加速落地;市场上还涌现出像魔方公寓、YOU+等一批以住房租赁为主的专业化企业。“中国有2亿多流动人口，围绕这些人口产生的住宿和生活消费，是万亿级的市场。”魔方(中国)生活服务集团董事长葛岚说，市场之大很有诱惑，相信还会有像我们这样的企业不断出现。[!--empirenews.page--]
想落户城镇的农民工买得起房吗?
“尽管在外打工多年，但要在大城市买房比登天还难。老家一些中小城市推出鼓励农民工回乡买房的政策，对我很有吸引力。”一位在深圳打工的安徽籍农民工小余说。
小余的话，道出了许多农民工朋友的心声。以一线城市的收入去三四线城市买房，首付应该问题不大。而这些区域也恰恰是库存“重灾区”，因此在这次去库存的政策设计中，农民工成为扩大有效需求的主要目标群体。
据清华大学房地产研究所所长刘洪玉测算，2014年底农民工的总量为2.74亿人，如果10%的农民工实现市民化，就将缓解不小的库存压力。
房价还能降多少、开发商是否愿意降价?
中央经济工作会议提出，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。老百姓最关心的房价能降下来吗?
万科原高级副总裁毛大庆向记者介绍，房价的构成因素一是土地价格，二是行业税费，三是建安成本，四是合理利润。后三项在成本构成各地差不多，区别最大的是土地价格。
一位开发商给记者算了一笔账，假设房价每平方米8000元，则地价3000元，税费2000元，建安成本2000元，利润1000元。
一方面是成本居高不下，另一方面则是供过于求的市场。旭辉集团执行副总裁陈东彪分析认为，三四线城市需用3到5年时间实现房价“挤泡沫”，“也就是说，在库存没有明显变化之前，房价水平将维持原有水平甚至下降。”
全国工商联房地产商会理事陈宝存表示，在三四线城市，即使政府不出台明确的鼓励政策，开发商近两年也会“降价跑量”，但在土地成本既定的情况下，降价幅度不会太大。
“下一步还看政府能否会通过降低税费和交易成本等方式，促进三四线城市有大量库存的房企加大降价幅度，从而进一步释放购房需求。”陈宝存说。(新华网)[!--empirenews.page--]
人民日报连续三日谈楼市：去库存这么做是个好办法
去库存，打通商品房和保障房之间的通道，不失为一个好办法。一方面，房企库存高企，急需把房子卖出去;另一方面，棚改户情况各异，统一建设的安置房不一定人人都满意。
安徽芜湖搭建电子选房平台，房企在平台上展示其房源，有条件、有意愿的棚改户在平台上自主挑选商品房。此举既消化了库存，又满足了棚改户的多样化需求，还省下了不少购房款，一举多得。
中央经济工作会议提出，要打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。这其中提到的“打通供需通道”，是消化库存的重要方面。专家认为，根据目前住房市场的现实情况，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。
商品房与棚改安置房，一个价格高企，一个专供安置保障，性质、税收、价格等都有差异。但在安徽芜湖，通过搭平台、建“超市”，两者之间的通道正逐步打通，开发商多了条消化库存的渠道，老百姓(603883,买入)也获得了选房购房的便利。
政府建选房平台，房企进驻至少让利2%
“以前房地产开发企业不知道哪儿搞棚改，摸不准潜在市场，棚改居民也不知道都有哪些楼盘。”芜湖市住建委征收办相关负责人介绍，当地政府搭建电子选房平台，吸引房地产企业进驻，并将进驻企业和棚改区居民信息录入平台;企业通过平台展示商品房，征迁居民则可在上面查看房源信息;同时实地建设房产超市，居民在超市里可以实现咨询、选购签约、房产登记、贷款办理等一站式服务。
“平台搭建，超市进驻，提供了很好的宣传营销途径，即便棚改居民没有选购，带来的口口相传的广告效应也不可忽视。”芜湖宇尚地产有限公司销售部经理杨茂平说。[!--empirenews.page--]
而对棚改居民来说，选购商品房则能在一定程度上满足差异化住房需求。“有的想在原棚改区附近买房，有的想买学区房。但以往政府统一建安置房，可供棚改居民选择的余地就不多。”芜湖市镜湖区张家山公共服务中心党工委书记倪树磊介绍，现在政府牵线搭桥，居民的不同需求就可通过自主选购商品房实现。
同时，政府对通过选房平台购房的棚改居民，还会相应下调公积金贷款利率、给予一定契税减免。房地产企业如要进驻选房平台、房产超市，也要拿出至少2%的让利优惠，这会给居民带来实惠，也能刺激房产市场销售。
据芜湖市住建委征收办征收安置科科长计伟介绍，2013年之前主要是统一建设安置房安置棚改居民，效果不太理想。“除了不能满足差异化需求，政府建设安置房往往还面临建设周期长、成本高，后期物业管理难等一系列问题。更主要的是，大量建设的安置房挤压了商品房市场空间，易造成较多的库存积压。”
一套房子省五万，还能买到学区房
在芜湖市房屋综合开发管理办公室主任刘平看来，政策实施之后，房企去库存效果比较理想，“在芜湖市，选择购买商品房的棚改居民大概能占到整个棚改居民总数的30%，房地产库存中大概有近40%的销量来自棚改居民”。
芜湖东方蓝海置业有限公司把全部房源都投放到了选房平台，同时进驻房产超市。公司总经理胡南宏介绍：“我们的房源多位于市中心，房型比较多，还有不少学区房，今年棚改居民购买量能占到我们销售量的50%左右。”
而不少于2%的优惠让利是否会影响企业积极性和盈利空间?“多了营销、广告宣传渠道，同时进入到选房平台、房产超市，还不会影响我们正常的市场销售、非棚改居民购买，有什么不好?”胡南宏说，“一旦大量商品房存量消化不掉，产生的财务成本、企业融资成本会是2%优惠的好几倍，所以在经营上，企业更多的是获利，不会吃亏。”[!--empirenews.page--]
购房的棚改居民能否得到实惠?倪树磊算了笔账：以100平方米的房子为例，房产税至少要交两三万元，如果居民在签订征收补偿协议之日起6个月内购房，这部分费用就能免除，6个月到12个月内购房的，可以免除一半;至于至少2%的让利优惠，实际上不少企业不止这个幅度，以每平方米让利200元计算，100平方米又能优惠2万元，再加上公积金贷款利率相应下调等政策优惠，一套商品房购买的优惠幅度能达到5万元左右。
同时，房产超市也给居民提供了一站式服务。刘平说：“商品房买卖要经过办理公积金贷款、交房产税、房屋登记等程序，以往要跑好几个部门，费时费力。”而通过房屋登记、税务等相关部门人员进驻房产超市，从房屋咨询、签约到手续办理，都可以在超市里一站式完成。“房产超市周一到周日都有工作人员办公，工作忙的居民平时上班不用请假，可以利用周末时间来选房购房”。
给购房居民发“房票”，把购买力留在本地
在芜湖，对有意向购买商品房的居民，主要由“房票”制度引导购房。房票即棚改居民证明单，由征收审核单位(区征收办或区建投公司)开具，居民凭证明单享受优惠并可与房企签订订购协议，随后房企签发棚改居民购买商品房信息告知单。
安徽省国开行在收到告知单后45天内下款，之后居民就可与房企签订正式的购房合同。征收办相关负责人介绍：“为严格资金管理，款项必须点对点支付，省国开行直接把房款拨付给房企，如征收款还有结余，再拨还给居民。征收审核单位负责具体审核结算。”
征收办相关负责人认为，“房票”设计最符合政府组织棚改居民购房的要求。“如果没有这一套流程，而是把征收款拨付给棚改居民，那么居民把钱拿到手，很可能会用作其他方面消费，或去别处买房，这就不利于拉动本地房源消费。”[!--empirenews.page--]
此外，会不会出现以次充好的房源进入选房平台?“对于房源质量的把控，我们有明确的要求，必须是经验收合格、质量完全过硬的商品房才能进入。”刘平说，“同时，进入选房平台的前提是房企符合准入资质的全部房源都要进入。你不能把地段较差、采光不足等销路不行的房源放进来，好销售的房子自己留着卖。”
完善进城配套政策，规范租房、二手房市场
目前，共有32家企业、39个项目进入了选房平台。“这个规模还不够，芜湖市共有40多家房产企业，剩余没有进入到平台和超市房企，棚改居民如果选择其房源，只能按商品房价格购买，无法享受相应优惠和服务。”刘平说，“下一步要通过进一步沟通洽谈，扩大房企进驻，同时完善相关服务，增强房企与棚改居民的有效对接。”
同时，从消化库存的角度看，不能靠单条腿走路。“还需继续完善农民、农民工进城购房政策，减少土地出让规模，完善购房优惠政策，同时通过经济发展带动、吸引更多外来人口。”征收办相关负责人说。
此外，也不能一窝蜂都引导棚改居民购买商品房。“不少棚改居民经济水平较低，可能有的更倾向选择价格偏低的安置房，有的可能更愿意选择租赁或购买二手房，这要由居民根据自身经济情况、住房需求来定，政府需要做好引导服务，同时完善规范房屋租赁、二手房买卖市场。”倪树磊说。
此外，还有10家资质较好的中介机构进驻房产超市，为居民提供出租用房及二手房源。芜湖市房产中介行业协会会长童升介绍：“下一步也要扩大房产中介机构的进驻规模，加强规范管理，更好地对接好棚改居民差异化需求。”
