政策刺激买家积极出手广州一手公寓成交分化

　　2015年经济走势低迷，房地产市场也受之影响，尤其商业物业投资市场，2015年广州一手公寓市场并未如成交数据般火热，在相关规划利好如自贸区挂牌以及若干明星项目畅销支撑下，热点分化整体供求平稳上扬。据中原研究部最新的分析报告，截至2015年10月，广州一手公寓成交已经超过2014年全年。而截至去年底，广州全市新建公寓网签27043套，面积达到159.83万平方米，同比上涨34%。然而在成交价格上，去年公寓市场整体价格走低。分析认为，由于公寓市场缺乏持续上涨的动力，2016年将成为广州公寓市场重要的一年。

　　公寓市场成交区域分化明显

　　数据显示，截至2015年12月25日，广州全市新建公寓网签27043套，网签面积159.83万平方米，同比上涨34%;网签总价233.36亿元，整体网签均价14600元/平方米，同比下跌5%。

　　在2015年10月，广州一手公寓成交量已超过2014年全年，2015年公寓依旧成交不俗，在以万达公寓项目为主的明星项目带动下，整体成交持续平稳走高。同时，外围低价公寓为主的成交也是2015年公寓市场整体价格走低的主要原因。[!--empirenews.page--]

　　在去年的公寓市场成交当中，区域分化的迹象比较明显。传统公寓大区稳中现跌，外围若干明星项目市场成交表现突出，尤其是南沙、花都公寓成交量都比较大。而中心区的公寓产品仍是价格高企坚挺区域，尤其是近商业、商务中心区域，在经济走弱、商铺写字楼物业投资受影响交投淡静之时，中心区部分优质公寓项目成为良好的投资选择。

　　目前广州的主要公寓热点区域集中在外围，其中番禺、新黄埔两区公寓项目集聚，但受限于无新的规划利好及其他刺激，2015年两区公寓去化较为平淡，未售数量在累计，库存压力不小。南沙则借力自贸区，公寓市场风起云涌，部分项目受到热捧，但目前看来高潮已过，正在进入平淡时期。花都区主要依靠大盘广州万达文化旅游城项目支撑，而该项目畅销则得益于品牌效应、巨资投入、良好的规划配套等因素，但也可以看到，花都区公寓新增情况仍算理性，未见过多同质化公寓扎推。

　　产品差异小 品牌口碑更重要

　　近几年来，由于限购等政策的影响，公寓产品成为楼市投资的重要出风口。尽管目前广州市场上的公寓项目众多，但多为同质化产品，产品的设计以及销售方式都差异性非常小。

　　整体看来，2015年广州公寓市场产品创新不多，类型基本以LOFT、平层为主，无其他产品设计上的亮点呈现，其中万科云城米酷项目是少有的产品上的推新，推出13平方米/18平方米/25平方米/35平方米等单间——两房产品，从其销售中心开放及首次内部认购受到热捧可以看到，极小户型都满足自住及投资的需求。[!--empirenews.page--]

　　此外，众筹模式也出现在公寓市场，但目前看来，仍然是以营造噱头为主。原因一是仅选择少部分产品作为众筹对象，二是众筹模式仅短暂出现、未成为常态及未有更深入的发展;其中出现过众筹公寓项目：南沙万达广场。另外，托管返租已基本成为公寓新项目的标配，尤其是体量较大且无特别优越的区位、配套资源等条件的公寓项目。然而从实际观察看，返租未成为促进项目成交增长的有利因子，项目区位、未来规划配套才是投资公寓要考虑的主要因素，毕竟升值空间及投资回报率才是投资的根本。

　　从去年的公寓项目成交状况可以发现，在产品同质化严重的市场中，投资者对于公寓项目的品牌认知显得越来越高。其中以万达为代表的公寓项目则是最好的例子。中原地产的统计数据显示，2015年俨然成为万达的公寓年。截止11月，万达广州三大项目接近销售8000套，41.6万平方米的公寓产品，位居排行榜的前三，其中广州万达文化旅游城5月入市以来即得到热捧，万达的品牌效应、巨资的投入打造及良好的定位规划等是热销的因素。从市场全年走势及成交数据看，总体而言，成交量较多项目，低价仍是主要共同点。

　　新政策有助推动成交

　　记者了解到，从11月开始，广州的商业公寓市场的成交就呈现出一波热潮。仅去年的11月，就在广州多个公寓楼盘发现投资客集中出手的现象。位于番禺的敏捷华美国际项目就有投资客一日之内掷重金一次性买下了20套公寓。据现场的销售人员介绍，敏捷·华美国际如今均为准现楼发售。目前在售50-100平方米一房至四房LOFT公寓，层高4.5米，毛坯均价9800元/平方米左右。另外在售的48-68平方米单房至两房平层公寓单位，均价约13000元/平方米，带简装修。按照这样的价格，20套公寓最少也需要980万现金。[!--empirenews.page--]

　　而这并非是个案，同样在去年11月份，位于天河智慧城区域内的万科云城项目推出的米酷公寓产品，同样在一天之内就被一豪客一张单拿下了90多套公寓。按照现时17000-22000元/平方米的均价，以及其主力25平方米的产品，这张豪宅的价值也近4000万元。豪宅重金“备货”公寓产品，似乎在当下已经不是特例。

　　记者了解到，针对公寓新政策的出台是引起投资客大量出手公寓产品的主要原因。去年第四季度，国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(以下简称《意见》)，这是我国推动生活性服务业发展的第一个全面、系统的政策性文件。《意见》更点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。有业内人士指出，《意见》首次把公寓列入生活性服务业，意味着国家将从政策层面鼓励公寓业态的发展，促进公寓市场的规范化、有序化发展，公寓市场有望迎来新的投资热潮。

　　有市场人士向记者表示：“国家政策明朗化后，大家对公寓经营的未来都充满干劲。政策的支持，能够加快集团对于国内公寓市场的拓展，有利于集团上市目标的达成，使公寓投资者得到理想的投资回报。”[!--empirenews.page--]

　　库存量大市场将继续低价走量

　　有政策的支撑，公寓产品在未来的销售前景显示出积极的一面，但不可否认的是，目前广州房地产市场当中，公寓的库存量仍然比较大。据中原研究部的分析，2016年会是公寓市场重要的一年，国家对房地产市场重新重视，各种刺激政策正在加码，甚至于广州取消限购的呼声和传言四起，这些都将会对承接限购住宅市场的公寓产品带来严重影响。此外，在2016年，从自身市场看众多同质化公寓扎堆入市，抛开项目的一些硬件如区位、配套等因素外，大部分公寓项目难以有较好的去化手段，面临着严峻的去库存问题。

　　分析认为，未来经济走势逐渐转好的预期，会给楼市尤其商业物业的投资带来更积极信号。面对公寓市场日益不利局面及严峻的竞争，许多公寓项目需要重新审视现实问题，尤其库存大的项目，相信低价走量是最有效的直接方式，而且需要进一步到位，才会更好地获取投资者，2016年将是广州公寓市场的重要之年。

　　对于未来公寓市场的发展，中原研究部认为，在整体市场未明显好转、公寓产品同质化严重及库存积压的条件下，开发商应该加大对新办公性质物业产品的创新，如空间利用、小面积等。分析认为，通过对公寓市场积压库存的应变及国家鼓励机构投资者重视租赁市场等的结合，相信未来一年的公寓市场仍然具有活力。[!--empirenews.page--]