2016楼市去库存怎么去？专家对于去库存都聊些啥？

　　【摘要】近期，各地政府纷纷出台去库存新政，各种各样的去库存方案层出不穷，一时间楼市去库存成了坊间热议的聊资。那么，2016年中国楼市该如何去库存呢?楼市去库存到底有么有效果?下面，就跟随巴中在线财小编一起来看看到底专家怎么看?专家对于去库存有什么好的办法呢?

　　　　楼市“去库存”列入13个省份政府工作　

　　2月28日，购房者在南京一处楼盘售楼处看房。据销售人员介绍，该楼盘自2月26日加推一栋180多套房源的住宅楼，当日即销售约130套，次日销售30余套，目前仍有众多购房者来看房。

　　“去库存”的压力让很多地方政府“如鲠在喉”。

　　根据国家统计局于2月19日发布的房地产开发和销售数据，2015年全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近万平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。

　　不过，商品房待售面积只是整体库存的一部分。中国指数研究院的数据显示，截至2015年11月，全国在建未售面积约48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，整体库存超60亿平方米。

　　面对巨大的房地产库存压力，继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收;去年以来，中央连续出台推进“去库存”的政策;包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省(区市)的150多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。

　　楼市去库存政策逐步出台并且加码，各地政府都用了什么招?

　　“去库存”列入13个省(区市)政府工作

　　最近北上广深等一线城市的房地产市场异常火爆。国家统计局2月26日发布数据显示，全国70个大中城市房价涨幅扩大，一线城市上涨明显，北上广深领跑全国，深圳新建商品住宅同比上涨52.7%，排名第一位，有的地方甚至还出现了卖房者一天涨价3次的情况。

　　但北上广深火爆的楼市难掩全国总体房地产市场库存压力过大、周期过长的现实。其中，数量巨大的库存面积中，有很大一部分在二三四线城市。因为市场规模小、购买力不足等原因，广大中小城市面临的房地产库存压力异常明显。

　　上海易居房地产研究院2月22日发布的全国35个城市(4个一线城市、20个二线城市和11个三线城市)的监测结果显示，4个一线城市的去库存周期已经都在10个月之内。北京、上海和广州的存量已经控制在了1000万平方米以内，深圳的库存更是低至416万平方米。

　　按照城市规模来看，三线城市的房地产去库存压力最为明显。易居房地产研究院的监测结果显示，热点二线城市的库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。截至1月底，苏州、南京和合肥的库存量分别为450万平方米、549万平方米和332万平方米，同期成交量分别为121万平方米、135万平方米和86万平方米，这3个城市的去库存周期都已经在4个月以内。

　　上述监测结果还显示，三线城市1月新增供应量为242万平方米，而新增成交量为204万平方米，新增供应量依然大于新增成交量，库存出现小幅上升。11个三线城市样本中，去库存压力最大的北海市去库存周期达到34个月。

　　面对房地产库存压力，各地政府，尤其是二三线城市较多的省级政府纷纷“出招”。

　　中国青年报记者梳理各省级政府关于房地产去库存的政策后发现，甘肃、四川、山东、山西、浙江、陕西等地纷纷召开了住房城乡建设工作会议，讨论“去库存”问题;福建、江西、内蒙古等地则以省级政府文件的形式，专门出台化解房地产库存的文件;山东、海南等地专门印发房地产“去库存”工作的通知或意见。

　　在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省(区市)把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。[!--empirenews.page--]

　　“开流”与“节源”

　　中国青年报记者梳理发现，在“去库存”、稳投资的房地产“保卫战”中，不少地方政府都在房地产政策领域通过“增量节源，存量开流”的方式推进去库存行动。

　　海南是目前对房地产经济依赖度高，且房地产库存量大的省份。2015年，房地产占该省固定资产投资超过一半，并仍呈上升趋势。截至去年年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。

　　针对这一情况，海南对房地产库存的增量部分实施“节源”。

　　2月23日，海南省发布《关于加强房地产市场调控的通知》，提出加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，合理控制商品住宅增量。对该省商品住宅库存消化期超过该省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓，下同——记者注)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批)，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

　　同样在供给侧对房地产库存采取管控手段的，还有宁夏。

　　2015年11月，宁夏回族自治区政府出台《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出严控住房用地规模，对闲置房地产用地面积超过已批准总面积10%的地区，不再增加房地产新增用地指标;房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的，不再审批新的楼盘项目。

　　如果说海南、宁夏等地对房地产库存增量部分的管控措施是“节源”，那么甘肃、四川等省份实施的打通商品房与保障房的通道、鼓励农民工进城购房等措施，则是在库存的存量部分“开流”。

　　打通商品房和保障房的政策通道，是各地政府推进去库存工作的一项重要举措。

　　甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购。福建省明确表示不再新建公租房。安徽省要求确保货币化安置比例不低于50%。山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。青海省政府工作报告中也提出，要打通商品房和保障房政策通道。河南则出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

　　此外，也有不少省市对棚户区改造工作提出了货币化安置的要求。江西要求在2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%;内蒙古则鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，规定凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。

　　推进户籍制度改革，鼓励农民进城购房成为各地“去库存”的另外一项重要手段。在地方两会的政府工作报告中，上海、河北、吉林、四川等地都提出深化户籍制度改革，鼓励农民进城购房，河南省政府工作报告也提出，鼓励农民进城购房，有序推进农业转移人口市民化。

　　对农民进城购房做出较为系统规定的是福建省。为进一步鼓励农民进城购房，2月19日，福建省政府发布的《关于化解房地产库存的若干意见》提出要落实户籍改革方案和居住证制度，简化农业转移人口购房落户手续，政府可与房地产开发企业联合给予农民购房现金直补，并对购房农民的子女教育等问题作出了详细规定。

　　“去库存”还需更多“组合拳”

　　　　如何看待各地政府纷纷出台的去库存政策?

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫预测，在全国两会前后，中央和各地方政府还会出台新一轮的“去库存”政策。在他看来，目前三四线城市的去库存效果仍不明显，而且有的还出现反弹迹象，部分地区去库存政策落实不严，执行不到位。

　　中房数据研究院院长陈晟表示，目前共有近150个城市出台了“去库存”的相关措施，但大多都是从鼓励农民进城购房、货币化安置、使用公积金杠杆、商品房由售转租等方面入手。他建议，在三四线城市应该鼓励房地产企业间开展兼并重组，“把一些拿了地但卖不出去房子的小企业兼并后，市场能更加健康”。

　　对于由售转租，转变房地产业态的措施，陈晟认为符合供给侧改革的逻辑。他指出，通过分时使用、租赁使用等方式，根据不同使用需求来转变房地产业态，挖掘库存房源的使用价值，也不失为一种很好的措施。

　　谢逸枫提醒，通过改变产品业态来消化库存的方式也可能涉及到更改规划、更改面积、涉嫌合同欺诈等情况，所以实际有效性较差。此外，如果消费者了解这些产品形态涉嫌违规更改后，还可能会引发市场的反弹，消费者退房的情况。

　　对于各地政府针对去库存使出的“招式”，谢逸枫认为很多地方仍存在政策过于单一、政策执行不力的问题。他表示，因为担心房地产泡沫，很多三四线城市的银行执行的还是三四成的首付房贷，近50%的三四线城市的银行都没有执行两成首付贷款的政策。

　　“出现这些问题主要是因为中央政策不够细化，有点‘一刀切’的情况，对政策的执行情况也没跟进监督，地方政府没有具体细化。”他说。

　　谢逸枫建议，房地产库存压力较大的三四线城市要通过强化个人房贷的执行力度，将房贷首付落实至两成，并放开户口的限制，鼓励农民进城购房，增加市场购买力，将商品房转化为保障房，或者直接给购房者补贴等政策，打出“组合拳”，形成政策体系的合力。(中国青年报)[!--empirenews.page--]

　　楼市去库存刺激政策频出 土地供给成焦点问题

　　一边是三四线城市面临着巨大的库存压力，需要加速去库存;一边是一线大城市的楼市热度不减。在两会即将召开之际，楼市又将成为人们关注的焦点。那么今年我国楼市有哪些方面值得关注呢?

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，今年楼市调控的一大焦点在于加快供给侧的改革，尤其是土地供给的变化。目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，但去库存任务最重的广大三四五线城市仍没有太大起色。尽管从需求端方面刺激的政策还会频繁出台，但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下，只能从供给侧方面进行调整。

　　他说，土地供应方面，在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量，以及中小户型的供给。在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一线城市和部分二线城市楼市行情看涨，这些城市面临的不仅是收紧政策的问题，更要解决城市市民居住的问题，必须在供应方面跟上。

　　实际上，目前不少地方已经在供应端加大调整力度。日前，上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(下称《意见》)。《意见》明确，上海将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分矛盾突出区域亦为70%)。

　　福建日前出台的“闽八条”最大的一个亮点就是可以土地“转性”。这份包含八项去库存措施的《关于化解房地产库存的若干意见》提出，要优化开发用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。

　　除了加快供应方面的改革，在去库存和一线城市调控方面也会有不少针对性举措。张大伟说，目前各地在密集发布去库存政策、供给侧调控政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　严跃进预计，目前三四线城市的去库存压力仍然很大，因此去库存仍然是今年两会的一大热点，尤其是在农民工购房方面，如何在保障购房权益的同时，使得农民的其他福利也能配套跟进。

　　在去库存刺激政策不断出台的同时，因地制宜、因城调控仍然是未来政策放松的主要特点。

　　目前来看，去年房价暴涨的深圳等重点城市的楼市政策有望收紧。例如，此前深圳市市长许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上表示，深圳去年房价上涨过快，和全国二线城市的房价方向不太一致。因此，深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。(第一财经日报)[!--empirenews.page--]

　　   楼市去库存措施应理性有度

　　近期楼市的状况得到了各方关注。据报道，当前各地去库存的行动中，财税、金融政策成为地方政府的常用手段，一些地区实行了“公积金新政”，如推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等，另一些城市则选择给予购房者补贴。

　　一直以来，住房公积金提取条件过于严格、程序繁杂等问题，的确应该改革。各地的很多公积金新政基本上都是朝正确方向迈进的步伐。比如福建省采取的做法，在全省全面开展住房公积金异地个人住房贷款工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。这样做既可以优化公积金制度，又可给弱势群体以实惠，从而有助于缩小收入差距的措施。

　　一些地方实行的新政，如减少税费和手续费，降低购房交易成本等，总体上也是积极的，只要这种减税、减费是在法律允许的范围之内，而且保证对不同购房者的公平，而不是偏袒某些企业或购房者。在此过程中，有一些地方还精简了行政程序。如江西省在全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费，就符合依法治费和改变政府职能、便民利民的宗旨。

　　放宽购房、贷款条件等措施，也都意味着对过去的过于强制性的行政性限制的松绑，相当于复归于市场化的逻辑，符合改革的大方向。

　　目前各地在房贷政策和公积金提取方面的这些各种各样的改革，虽然目前也许有刺激楼市的现实考虑，但如果依法依程序推进，就的确是值得支持的，有利于楼市在新的基础上健康发展。

　　但是，这些行政、财税、金融政策的调整，也应该注意要理性、合法、有度。比如说，一些地方政府实行的以地方财政来补贴购房者所支付的税费，甚至直接给予购房者现金补贴的做法，其正确性就有待探讨。媒体报道，据不完全统计，全国至少已有60多个城市直接补贴购房者，且大多为三四线城市，各地出台的补贴方案也各式各样。购房是市场行为，是发生于消费者和企业之间的私人民事行为，而政府财政属于公共领域，要为公共利益服务，所以以财政来补贴购房者明显不符合财政收入的用途，造成财政资金的浪费，同时也会造成不公正，因为政府财政不能只投向政府选定的某类群体。所以，这些政府措施的合法性，必须得到严谨的审视，错误的补贴应当得到纠正。

　　从更宽泛的角度来看，因为市场本身是变动莫测的，政府所掌握的信息是不完备的，所以出于尊重经济规律的考虑，对市场的行政性干预必须从一开始就谨防过度。由于行政干预总是要回应市场的变化，这就有可能产生滞后效应，其结果往往会是加大波动周期，不利于房地产市场的平稳发展。最近几年里，在中国的调控实践中，的确存在着调控过度的情况。比如说，当楼市过热、价格上涨过快时，过于急促地出台过于严厉的限制措施;而当楼市状况发生逆转，地方政府感觉需要以刺激来“救市”时，又走到另一个极端，甚至直接以财税收入来补贴购房者。像这样的大起大落，很不利于市场的健康发展和投资者理性的培育。为了楼市的合理发展，政府和市场之间的边界必须得到厘清，政府的调控行为必须首先合法，其次理性、有度。(21世纪经济报道)

　　贾康:楼市去库存要分城施策 一线城市房价快涨应抑制

　　“2016年中国经济可能出现阶段性探底，之后有望企稳。房地产去库存要区别对待，必须抑制一线城市房价过快上涨。”全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康3月2日向上海证券报记者表示，目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。

　　　　楼市去库存要区别对待

　　每年的全国两会，房地产市场都是关注的热点。在今年供给侧改革中，房地产去库存政策最为密集。春节前后，短短20余天里，央行、财政部等10多个部委，以及广东、河北等多地相继出台了重磅措施，全力出手楼市去库存。

　　“楼市去库存一定要区别对待，比如三、四线城市要去库存，但也不是千篇一律，而是要根据不同城市做具体方案设计，同时手段上要多样化。”贾康说，目前房地产市场分化严重，一线城市房价上涨过快，应加大供给，抑制过快上涨。同时，还应统筹楼市顶层制度的设计，逐步建立起来包括税制改革在内的支持房地产健康发展的长效机制。

　　贾康还认为，在房地产去库存政策中，契税调整只是辅助工具，除了税以外，还需要信贷方面的配套政策，以及产品供给形式方面的优化，比如公租房可以和去库存结合，二手房市场也可以和去库存联动。

　　对于一线城市房价近期暴涨的问题，全国政协委员、东方资产管理有限公司原总裁梅兴保也给出自己的看法。他表示，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。

　　梅兴保表示，对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强的特大城市，应该严格实施调控措施，适度去杠杆。各种财税优惠政策适用于广大的非一线城市。他同时表示，农村房地产建设应该纳入国家房地产整个体系之中，统筹研究考虑。并且，在引导农民进入城市的“新市民”政策措施上，加强产业规划和培育，以便让农民进城务工有去处，真正落地生根。

　　　　2016年经济可能出现阶段性探底

　　除了房地产，对于2016年的经济走势，贾康也有独到的看法。

　　3月2日，全国政协十二届四次会议召开新闻发布会，新闻发言人王国庆向中外媒体介绍本次大会有关情况并回答记者提问。王国庆对中国经济将保持中高速增长表示“肯定”，并充满信心。

　　“全国政协委员当中很多这方面的专家，如果你去采访他们的话，他们对这一问肯定会有更专业、更具体、更详细的有见地的回答。”王国庆说。

　　作为知名经济专家，贾康回答记者提问时恰好回应了这个问题。贾康表示，今年经济形势有令人担心的地方，市场预期不好，但不能极端化，经济生活中还是存在不少亮点，在现有的稳增长措施和一些必要的调节下，预计2016年经济可能出现阶段性探底。

　　贾康认为，经济探底之后希望能企稳，但这要继续努力。他认为，十三五期间，6.52%是年均增长速度必须托住的底。

　　“我们可接受的增长区间是6.5%以上，但突破7%有难度。现在屡次出手的降息降准政策，加上发改委批出的那么多工程包，还要结合今年继续出台的提高赤字率、稳增长措施，若处理得好，今年经济阶段性探底是能看到的。”贾康说。(环球网)

　　　　叶檀：楼市去库存农民工能成为主体吗?

　　今年的全国两会，楼市去库存是个热点话题。最近有观点认为，要让农民工为城镇商品房去库存主体，这在实践上行得通吗?

　　身边朋友老家在农村的基本上已经给父母在县城买了房子，如果孩子在外打工，基本是在当地的城镇买房，否则娶不上媳妇。

　　3月2日媒体报道了做配送员的农民工魏康林的重庆购房故事，“在城里买房家里帮不上什么忙。这些年在外面打工也攒下了几万块钱，如果在重庆市区买房，按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面积计算，总价接近50万元，首付三成需15万元，贷款35万元、期限30年，月供2000元左右”，“我现在不仅首付还差一半，月供还要花掉每月收入的一半，还不算装修。”配送员“铆足了劲”干月收入至多5000元，没有“五险一金”，刨除房租、吃饭、抽烟和日常开 销，不算应酬，能支配的也就2000多元。如果在城市购房，相当于一辈子为房地产打工。

　　很多人说，到县城购房，有每平方米3000~4000元的房子，问题是，到县城打工哪有月薪4000以上的呢?还贷能力同步降低，仍然是房奴。在大城市打工的还是住不上新房，把开发商的库存变成了农民工朋友的库存。

　　去库存去到农民工身上，不大地道。从户籍上说，中国有城镇与农村人口的划分，但对于富裕群体来说，户口完全不是问题，他们根本不需要附带在户口上那份“贫瘠”的保障。而现在还没有在城镇购房的，基本属于收入比较低的人群。如果由政府补贴，有多少钱可补?

　　目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

　　2月底，安徽省财政厅、省住建厅印发《关于加强农村宅基地管理工作的通知》，对村民自愿退出宅基地的应当给予其奖励，在村民购买当地城镇住房时一次性发放给村民。但是，退出后，还将奖励的资金集中管理，在村民购买当地城镇住房时一次性发放，这相当于购房质押金，是对资金使用权的限制。

　　第一代农民工朋友是牺牲最大的一代。来自国家统计局的2014年的监测数据显示，全国共有农民工2.74亿人，40岁以上的农民工达1.2亿人，占中国农民工的43.8%，差不多占半壁江山。其中50岁以上的农民工超过4600万人，比重达17.1%。农民工平均年龄已由2010年的35.5岁上升到2014年的38.3岁。

　　50岁以上老一代农民工定居在打工城市的少之又少。根据中山大学社会学调查，基本上他们的积蓄有三个流向，一是孩子教育，二是看病，三是养老，包括在老家造房子为未来养老做准备，在城市购房主要是为了下一代。他们积蓄不多，有限的积蓄必须用于刀刃上，无法承担购房成本和城市居住成本。

　　农村宅基地与承包地成为原始积累，仅限于少数人，比如某些村干部成为亿元户。大部分农村地区经济欠发达、工业未深入，宅基地、承包地不可能资本化，就是资本化也是次贷，因为最终没人买单。

未来是人口城镇化的时代。2016年2月公安部召开电视电话会议，提出要到2020年再转移1亿农业人口。中国未来会不会有上亿贫困阶层进城?如果打去库存的主意打到农民头上，完全有可能。

　　目前要做的是，让拥有固定职业与住所的农民工在职业所在地落户，避免未来土地资源的进一步浪费，同时大力发展民营经济，使农民工朋友安居乐业，这样不必政府鼓励，也有很多成为中等收入人群的朋友在工作所在地购房落户。谁不想全家团聚，谁不想安居乐业啊。

　　房价上涨时，农民工购房可以享受红利，现在购房风险加大，尤其在库存量高的三四线城市，购房风险大升而收益不多，让农民工去库存，真的不太靠谱。(每日经济新闻)