2016年楼市走势如何？揭秘各地房价飙涨的背后真相

　　【摘要】随着2016全国两会的召开，楼市去库存也被热议起来了。2016年中国楼市到底何去何从?2016房价还会暴涨多久呢?楼市去库存政策有哪些?房价疯涨的背后到底有什么隐情?下面，就跟随巴中在线财经小编一起来看看2016楼市的最新报道，看看2016到底该不该买房?

　　2016年楼市走势如何?

　　目前，根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅数据，房价上涨的城市不断增加。今年1月份与上年同比上涨城市为25个，与去年12月份比较，房价上涨的城市又多了4个。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。房价涨幅突出的深圳，去年12月份房价同比上涨49.7%，今年1月份又有扩大之势，房价上涨52.7%。二手房也是如此，今年1月份全国房价上涨城市为40个，与去年12月份比较，房价上涨的城市又多了3个。深圳二手房房价则由去年12月份房价同比上涨42.6%，扩大为今年1月份同比上涨49.7%。据有关媒体报道，上海某个房东在一天内调整了三次价格，直接涨价70万;某人6月份买了一套住房，8个月后涨价500万，令人发出工作30年不如买套房的感慨。甚至有人用“疯狂楼市”来形容当前的楼市，那么怎么看待当前楼市，今年楼市走势又会如何呢?

　　笔者认为，要理性的看待目前的楼市，理性的看待各地房价上涨这种现象。某套住房一天涨价70万，某人在短期内靠一套房子就赚500万，只是个案，并不代表整个楼市情况。“区位、区位、区位”是房地产界的至理名言。每套房子所处区位不同，拥有的优质公共资源不同，房价便会不同。处于中心城区的住房，由于其拥有特殊的区位、资源优势，而导致比较抢手，房价及其涨幅可能会比较高。某套住房价格短时间内暴涨，或许是其作为学区房，有特殊的资源优势，加之媒体对稀缺资源及其房价上涨的报道，推高了人们的预期，而预期往往有助涨助跌的作用，加大了房价的涨幅。其实，人们大可不必恐慌，即使在一线城市，处于新城地区或郊区的住房，由于教育、医疗、各种配售设施较缺乏，房价及其涨幅也会比较低。均价更能反映楼市的趋势。在某人一天调价三次，房价涨70万的上海，其实1月份二手房价格环比也只上涨了2.7%。

　　从全国来看，目前各城市楼市仍然分化严重，根据国家统计局70个大中城市新建商品住房数据，今年1月份与上年同月相比，除了房价上涨的25个城市，房价下降的还有45个城市;二手房也是如此，除了房价上涨的40个城市，还有29个城市房价下降，1个城市持平。2016年，各地也不会齐涨齐跌，不会千篇一律的出现如深圳、上海等一线城市的所谓“疯狂楼市”。

　　房地产是国民经济的晴雨表，在我国经济由高速增长转为中高速增长的新常态下，房地产市场不可能脱离宏观经济而出现高速增长。至2015年末，我国商品房待售面积为71853万平方米，比11月末增加了2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。目前除一线城市和部分二线城市外，库存压力仍然很大。

　　虽然在一系列降准、降低首付款、减免契税和营业税等宽松的货币政策和财政政策作用下，房地产市场不断回暖，房价不断上涨，但整个市场仍然是趋于理性和正常的。一线城市房价上涨较快有其必然性和特殊性。主要原因是一线城市集中了较多的教育、医疗等优质公共资源，就业机会多，收入较高，其人口不断增加，导致住房供不应求所致。以北京为例，在2009年就基本突破了北京市2004～2020年北京城市总体规划，人口达到1800万的目标之后，到2014年人口达到2151.6万，五年间人口增加了396.6万，按三口之家一套房子计算，每年需要新增住房26万套。而近两年北京新房的供应也就在8万套左右。供给远远不能满足需求。

　　从全国来看，目前在新常态下，房价的上涨与过去黄金十年亦不能同日而语，过去十年房价上涨是人们对住房短期时代住房饥渴状态的反应，也是对住房供不应求状况的反应。未来伴随着宏观经济走出低谷，房产市场会出现好转，房价会出现回升，但房产市场的基本面已经发生了变化，经过十几年大规模增量住房的建设，我国的住房需求已经基本得到满足，大部分户籍人口已经有了自己的住房，供求关系已经基本平衡，在这样的形势下，房产市场也将趋于稳定，房价上涨的幅度也会越来越小。

　　展望2016年，各地楼市仍然会分化严重。拥有较多优质公共资源、经济发展潜力较大，有产业支撑的一线城市和部分二线城市，对人口的吸引力较强，房价会上涨;而没有人口吸引力的三四线城市，即使放开户籍限制，房价也很难出现上涨。

　　放开限购的城市，可以把住房作为投资品进行投资，但住房投资如同股票一样，房价也会出现波动，住房投资不见得会实现盈利。把住房作为投资品过度进行炒作，也不利于房地产市场的健康发展。满足居住功能的住房市场才能实现持续健康发展。(中国网)[!--empirenews.page--]

　　一线楼市库存不足成涨价主因 专家料政策或收紧

　　2月全国百城房价指数日前公布，环比、同比均连续第七个月双涨。其中，北京、上海、深圳等一线城市房价更是出现“暴涨”，甚至一些二线城市也加入涨价行列。北京某地产中介人士表示，北京所谓暴涨的房子也分区域，并非全面大幅涨价。而面对一线城市房价暴涨，有专家分析认为，一线城市的楼市受热捧，实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关，未来政策收紧的可能性也比较大。

　　中介：房价暴涨也分区域 曾有10人抢1套房源

　　传统的楼市淡季今年却淡不起来。据北京链家地产的一名经纪人介绍，今年开年以来二手房房东惜售心理日益严重，跳价情况屡有发生，其所负责的区域甚至出现10人抢一套房源的现状，呈现出强势的卖方市场。由于房价大幅上涨，部分业主宁愿毁约支付违约金进而坐地涨价。

　　不过，该经纪人同时表示，所谓暴涨的房子也分区域，并非全面大幅涨价。“有些区域便宜的房子先卖了，剩下的就是贵的了，外界就容易误认为是涨价。”

　　新房交易数据也堪称“火热”。根据中指院3月1日发布的2016年2月百城价格指数报告，2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点;同比上涨5.25%，涨幅扩大0.88个百分点。从2月整体来看，全国百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。

　　通过梳理不难发现，销售最热地区仍是北上广深等一线城市。例如，近日北京出现的“日光盘”，某项目加推72套新房源，2小时售罄，销售金额达2亿元;上周末，上海单价8万元/平方米的某楼盘开盘即售罄;深圳某楼盘今年1月份销售均价同比暴涨83.2%。

　　中指院报告分析，政策方面，在去库存的政策导向下，中央继续实施积极的信贷和财政政策。2月初央行及银监会下调非限购城市商贷首付比例，进一步刺激刚需及部分改善性需求群体的购买力。2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。[!--empirenews.page--]

　　一线楼市库存不足成涨价主因

　　“一线楼市受热捧，实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关系。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新网采访时表示，从一线城市的库存量来看，实际上都存在一个库存规模持续下滑的态势。去库存周期远远低于12个月，而且从短期看，也不可能实现库存规模的快速补给，这都使得一线城市楼市在短期看容易大涨。

　　另外，从投资的增值属性看，在资本市场动荡的情况下，一线城市的投资价值更容易受追捧。尤其是高端物业和豪宅物业，更容易受到一些改善型购房者的认可。值得一提的是，个别二线城市也正加入这一行列。去年年初房价还大跌近一半的杭州，近日出现排队买房现象，南京等多地也出现类似现象。

　　对于三四线城市房价，有业内人士表示，许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。

　　事实上，一线城市房价暴涨的背后还存在违规交易推手。日前，链家地产上海公司便卷入违规放贷风波，被媒体质疑是高房价的幕后推手。相当部分房产中介等利用高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷款等，对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。

　　在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来，部分投机行为也拉高了房价，以至于刚需难以得到满足。他建议，下一步，化解房地产库存要有治本之策，应开辟一个准商品房市场，也即，只允许买而在一定期限内不允许卖的自住性或改善性商品房市场。

　　清华大学政治经济学研究中心主任刘志彪则表示，要用价格手段平衡关系，保持房地产价格不下跌也有限上涨，保持在正常投资收益效率之内，而不能有暴利，否则去库存是做不到的。

　　有媒体评论称，房价暴涨不仅不利于培育健康稳定的房地产市场，还会对实体经济造成一定的冲击。目前大部分的刚需购房者都是年轻人，他们资金不足，有不少人购房还需啃老。房价异常暴涨，使本已趋向理智的市场局面可能再度被打破。因此，保持价格相对平稳，无论是对开发商去库存，还是坚定购房者购买信心，都是一举多得的做法。

　　专家预计一线楼市政策或收紧 多地官方已表态

　　针对楼市开年火热的现状，严跃进认为，未来出台收紧政策的可能性比较大。目前，一线城市政府面临的压力是，在去库存的同时房价的上涨压力又开始增加，近期的各类调研也正在展开。

在严跃进看来，收紧政策可能体现为以下几点。第一，原有的限购政策不放松，同时会严格购房的资格审核，防范各类投资投机者违规进入楼市。第二是，由于过去的限购政策边际效力在减弱，尤其是陆陆续续会有一些购房者符合限购条件，所以在购房方面没有太大的障碍。反思限购政策可能也是政策收紧里的重点内容。第三是，政府对近期交易可能会进行一次大的查处，政府可能对各类违规交易或违规跳价的现象进行打击。第四是，对目前的商业银行贷款政策可能会做调整，有序控制信贷资源的发放。

　　事实上，当前上海楼市的火热似乎已引起官方的警觉。上海市发改委近日发文，明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。此外，此间官方对房产中介不规范服务行为的紧追猛打似乎也在释放着调控趋紧的信号。

　　深圳官方也就房价调控问题有过多次明确表态。深圳市市长许勤在年初时表示，市政府正在研究调控政策，确保房价处在合理区间。2月24日，深圳市住建局局长杨胜军出席活动时表示，政府正在研究措施调控房价，同时会加大保障性住房建设的力度;26日，深圳市规划国土委副主任乔恒利也表示，深圳将继续执行住房限购政策，控制投机需求。

　　深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，政策会有针对性地抑制投机炒作、非正常加杠杆等破坏市场秩序的行为，让房价回归基本面驱动。他预计，各地调控政策出台以后，未来重点城市的楼市会有一段时间的平静。(中国新闻网)

　　楼市去库存须精准发力 应谨防政策错位

　　适逢2016年全国两会召开之际，相对于一线楼市的火爆行情，大部分二三四线城市仍然面临去库存压力，这引起多位全国政协委员的关注。网民认为，中国房地产市场存在鲜明的地域特点，房价过高或者库存积压过多都不是全局性问题，解决问题要因地制宜，提高政策发力精准度。

　　需防政策错位

　　有网民说，中国楼市正在上演罕见“天文异象”：三四线城市“多地大旱”，急需落雨;而一线及少数二线城市正在遭遇“水灾”。更奇特的是，政府在“旱区”采取了“人工降雨”措施，但“雨”却落到了“涝区”。房地产去库存需提高政策发力精准度。

　　房地产去库存也引起多位全国政协委员的关注。据报道，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康日前表示，从全局看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。全国政协委员、中国东方资产管理有限公司原总裁梅兴保表示，对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强的特大城市，应该严格实施调控措施，适度去杠杆。

　　网民“刘社”称，化解房地产库存没有万能药，也没有速效药，中国房地产市场有着鲜明的地域特点，房价过高或者库存积压过多都不是全局性问题，解决问题要因地制宜、因地施策。面对不同地区的楼市特点，政策要到什么山上唱什么歌，不能用一个地方的政策照搬照抄到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取，去库存是一个因地制宜、因地施策的长期工程。

　　理性有度施策

　　“由于市场本身是变动莫测的，政府所掌握的信息是不完备的，所以出于尊重经济规律的考虑，对市场的行政性干预必须从一开始就谨防过度。”网民“刘波”表示，由于行政干预总是要回应市场的变化，这就有可能产生滞后效应，其结果往往会是加大波动周期，不利于房地产市场的平稳发展。为了楼市的合理发展，政府和市场之间的边界必须得到厘清，政府的调控行为必须首先合法，其次理性、有度。

　　还有网民指出，房地产去库存不能急功近利。网民“冯海宁”指出，尽管高库存占用资金、浪费资源，影响财政收入和GDP增长，但去库存不是一朝一夕的事，必须要有耐心，不能因为着急而乱了方寸。既然高库存累积有一个过程，去库存自然也要一个过程。国家层面已经出台了货币、税收等政策，各地也已出台不少救市政策，政策叠加效应显现有一个过程。(经济参考报)

　　房价飙涨背后：配资众筹买房烧旺楼市

　　调查：“众筹”、配资买房烧旺楼市?

　　记者走访内地一线城市，了解房价飙涨成因

　　“不买房，一年又白忙”。在深圳有一套房的王小姐，近期又在广州买了一套。她向南都记者表示，一线城市的行情还是能顶得住的，看涨预期远远大过看跌预期，所以早入手总是对的。持有王小姐相同观点的买房者不少。春节过后，上海、深圳等一线城市房价大涨。

　　3月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布的2月份楼市数据显示，深圳当月新建商品住宅共成交5410套，成交面积55 .69万平方米，同比分别增长172 .54%和183 .24%;新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72 .12%、环比增长3 .40%.

　　中原地产项目部总经理黄韬告诉南都记者，在一线城市中，广州的房价处在被低估的水准，很可能迎来一个补涨的机会。[!--empirenews.page--]

　　投资客：“众筹”买房赚100万元进行分成

　　日前，南都记者走访广州珠江新城的房地产交易中心，上班时间没到就已有不少购房者在排队办理有关手续。

　　“现在投资渠道太有限，股票、基金都不太敢玩，还是买房靠谱”，上述王小姐说，她在深圳南山区已有一套住房，由于入手早，现在价格早已翻番，升至7万元/平方米，但想再买一套却无能为力。由于王小姐的工作经常在广深两地“转悠”，于是她想到，不如趁广州的房价尚能“抗”赶紧买一套，兼做投资和未来自住两用。后来她相中一套位于广州海珠区的二手三房，均价3万多元，“打算暂时放租，以后有机会可能到广州再拿回来自己住。这也是以防以后涨太猛买不起”。

　　“并没有一下子多了很多客户，而是稳中有增”，中原地产资深代理黄女士告诉南都记者，一有政策方面的风吹草动，往往会有市场人士果断入手，“从经验判断，非刚需而纯属投资客的肯定有，只是不好量化说有多少比例。”

　　南都记者还从业内获悉一些投机客炒房的典型案例。一名通过深圳Q房网福田区一家门店买房的李姓投资者告诉南都记者，身边就有这样的案例，买房者凑了资金一起买房，拿下一套单价6万元、总价600万元的市区二手房。等到3个月后房价上涨到700万元的“约定线”后再卖出，将赚得的100万元进行分成，各分得一部分资金，具体分法按照投资股比例计算。之所以设置这样的“退出线”，也是因为“本来就是短期投资，如果再等搞不好也有回落风险。”由于身处一线城市受限购政策影响，购房时产权只能挂在其中一人的名下，这也需要投资客签订一些私下约定的条约。

　　地产商：趁行情好去货，也有捂盘惜售者

　　面对疯涨的房价，不少地产商们认为，目前趁有行情尽快去货，不会“捂盘惜售”。广东维森置业董事长张维伦接受南都记者采访时表示，开发商愿意看到有价有市。但房价的基数已经越来越大，还能涨多久?值得深思。多数人并不认为暴涨现象有可持续性，也不值得豪赌。

　　南都记者采访的数家开发商高层，包括中海地产、时代地产、越秀地产均分析认为，目前经济大势并不乐观，而颇具挑战，谨慎拿地，加快开发和周转是更为明智的做法。

　　不过，广州依然有部分楼盘项目出现惜售停售的情况，3月1日，同时爆出多楼盘“封盘涨价”的消息。

　　广州市黄埔区某楼盘的销售员告诉南都记者，其负责的楼盘项目在3月1日停盘一天，主要是为了做价格调整，大约涨价4%.

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌向南都记者分析认为，封盘涨价“炒作”成分居多，“有些楼盘捂盘是因为没有产品卖，需暂缓节奏。涨价部分属于策略调整，基于目前金融环境，涨幅也是市场可接受的。”

　　其认为，一线城市楼市火爆和疯涨的背后有很多非理性因素和投机炒作因素。比如，北京的一些学区房被炒到64万元一平方米的天价，但是面积仅有6平方米。

　　地产中介：他人疯狂时，要冷静、准备后撤

　　据链家市场研究中心监测，春节后深圳的新增购房需求相较于节前增长超五成，甚至接近1月下旬较为活跃的市场水平，不少市民从家乡返回深圳后即去看房。

　　至于房价处于相对理性区间的广州，3月份将有31个项目开盘推新，同比上月增长287 .50%，楼市供应充足。中原地产项目部总经理黄韬告诉南都记者，广州今年的房价走势将是稳中有升，受限购等因素影响，炒作也不够，在一线城市中，广州的房价处在被低估的水准，但这种低估不会长久，很可能迎来一个补涨的机会。

　　“目前广州在供应充裕的情况下一直保持着任你风吹雨打、我自巍然不动的态势，深圳由于供应紧缺导致价格快速上涨，香港则由于巨头的垄断形成价格畸高”，克而瑞机构研究员曾英杰接受南都记者采访时表示，香港的地价楼价下滑现象，短期会对市场的信心造成一定的影响。但广、深、港是3个非常独立的市场，尤其是香港和内地，联动并不是很大，加上市场环境差异不小，传导性并不是很强。

　　在深圳长期从事房地产中介业务的经理李炳告诉南都记者，从2003年以来，香港房价一直处于一个上行周期，经历了长达10年的上涨，房地产行业必然会产生泡沫，现在需要理性回归。不过现在，深圳这样的疯狂能撑多久让人看不清。“也许这个时候更需要巴菲特式的投资理念，在他人疯狂的时候，要冷静，要准备后撤。”

　　“国内一线楼市里面投机因素很大，广深楼价上涨跟资金、政策、消费等都有关，一线城市楼价上涨应该持续不了多长时间”，广东省社科院珠江区域经济中心研究员成建三接受南都记者采访时表示，香港楼价的低迷不会传到广深，两地的政策截然不同，广深今年楼市楼价上涨很大程度上与政策有关，其他行业资本的投入。他更指出，深圳房价大涨，由于刚需成分不是特别多，反而投资客炒房十分严重。

　　“深圳和香港虽然地缘接壤，但影响因素迥然，因为所处的金融环境不同。”前海鼎革投资管理有限公司创始合伙人汤文超接受南都记者采访时表示，香港是国际资本自由港，受全球金融气候影响，香港房价下滑虽然有经济基本面的原因，但催化剂还是美元加息预期。“通过过去20多年的数据对比，香港房价走势和美联储的利率周期具有很大的相关性。当然催化剂之所以有效，还是因为多年的全球货币宽松导致的较高资产价格。”(南方都市报)

　　北京楼市成交均价再创新高 业界提示潜藏风险

　　成交均价再创新高

　　看似温吞吞的2月楼市，却再度创造了成交价格新纪录。机构数据显示，2月北京商品住宅(剔除保障房)共签约1854套，与去年同期的1650套相比，上涨了12.36%。据业内人士称，受到春节假期影响，签约数据普遍滞后，加上在上周推出契税等系列政策的影响，实际的签约量涨幅会超过30%。

　　即便如此，上涨速度更快的是价格。

　　2月成交的商品房，平均价格已达到34704元/平方米的高位，同比涨幅达到26.4%，也创造了北京楼市成交均价的历史新高。据中原地产分析师张大伟测算，2月签约的商品住宅平均单套签约总价已经高达486万元，而去年年底则为370万元。

　　感同身受的还有去年成功“抄底”的购房人林女士。去年2月，她将位于房山的一套两居出手后，迅速在东城区地坛公园附近以52000元/平方米的价格购入一套学区房。“前两天中介给我打电话，说可以卖到79000元/平方米，48小时保证成交。这是不是有点太夸张了?”林女士告诉记者。

　　托人买房重现

　　“通过各种关系找来的人实在是太多了，帮谁不帮谁都不合适，干脆就谁都不帮，找到我的，都婉拒了。”京城某在售项目营销负责人这样告诉记者。原来，2月底，该负责人所在的项目推出了少量房源，但供需比达到1∶4，因此他才有上述“烦恼”。

　　购房人袁先生也正在四处托人帮忙，希望能够买到位于朝阳北路上的首开熙悦尚郡。“现在连排号都要找人，实在是太火了，如果这次再买不上，照这个房价上涨速度，下次就再也买不起了。”让他着急的是，该项目目前价格待定，但周边的天鹅湾小区，二手房挂牌价最高已经突破6万元/平方米。

　　这样的情况并非个案。春节之后，北上广深等一线城市楼市再度火爆。在北京，也相继出现了开盘即售罄的项目。

　　据机构统计，2月北京仅有3个住宅项目入市，销售价格均较此前上涨了1000元-2000元/平方米，但依然获得了高度的市场认可，恒华湖公馆1小时售罄，金融街(长安)中心也仅2小时即售罄。

　　房价还会继续涨?

　　面对当前的楼市涨幅，在业内人士的眼中，是一种必然：频繁成交的高价地块已经为开发商判断后市充足了底气。

　　截至目前，2016年已经入市的三块住宅用地，分别位于朝阳、大兴和门头沟，其楼面均价全面超越47000元/平方米。“不是开发商想要做高端，而是这样的结果只能引导他们去做10万+项目。”在北京房地产交易市场有限公司副总裁修大鹏看来，豪宅市场的去化自然有一定压力，但当前高价地的出现进一步刺激了楼市价格上涨。

　　与高地价相对应的还有楼市的库存继续缩水。中原数据显示，当前北京楼市的库存数量已经下调到6.25万套，相比2015年1月份的7.7万套，一年内减少1.5万套。多位业内人士指出，按照这样的去化速度，供需矛盾将会推动房价的继续上行。

　　业界提示潜藏风险

　　对于当前的楼市现状，中国铁建(行情 研报)房地产集团董事长吴仕岩对媒体公开表示，大家都看见机会的时候，就更应该清醒地认识到现阶段也是房地产潜在风险最大的阶段，当楼市高企到近乎疯狂时，也许会有更加有力的调控手段到来，所以对于开发商来讲，未来土地市场或许将出现趋势性风险。

　　从购房者的角度，多位业内人士则表示，虽然对于一线城市来说，市场供需决定了房产依旧能够保值增值，但目前经济处于下行周期，潜藏的风险也比过去更大，不要成为最后的接盘侠噢。(新京报)