2016年中国楼市首迎减负 买房的最佳时机真的到了吗?
【摘要】根据2016政府工作报告，未来化解房地产库存主要包括三大方向，第一是通过提高棚改货币化安置化解库存;第二是因城施策、完善支持合理住房消费的税收、信贷政策;第三是建立购租并举的住房制度，这就预示着我国楼市正式进入了减负通道。那么，在楼市去库存的大背景下，各地政府应该如何完成去库存目标呢?楼市去库存会怎么去?楼市限购还会继续吗?去库存政策频发，买房的时机是否来临。下面，就跟随巴中在线小编一起来看看2016楼市去库存的最新消息，看看2016到底适不适合买房?
房地产调控"十年三松":楼市2016年首迎减负
根据政府工作报告，未来化解房地产库存主要包括三大方向，第一是通过提高棚改货币化安置化解库存;第二是因城施策、完善支持合理住房消费的税收、信贷政策;第三是建立购租并举的住房制度。
每一年的政府工作报告，作为国民经济重要支柱的房地产似乎都不会缺席。
3月5日，国务院总理李克强所做的政府工作报告中提出，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
根据记者梳理，从2006年至2016年，这十年的政府工作报告中对房地产政策的定调“有紧有松”。
其中2009年、2015年以及2016年的政府工作报告中，有关房地产的表态，主要使用“支持”、“完善”等字眼，强调促进房地产市场平稳健康发展。
相比之下，其余的7年涉及房地产的表态多使用了“严控”、“抑制”等字眼，强调要严打投资投机、抑制房价过快上涨。
不少全国人大代表、政协委员在向21世纪经济报道记者解读上述内容时表示，持续宽松是2016年的政策基调，特点是因城施策，房地产有望迎来新一轮密集的政策宽松期，预计两会前后各省都将针对房地产去库存出台不同力度的政策。[!--empirenews.page--]
步入减负通道
“中国正面临艰巨的房地产去库存任务，到2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平方米，要化解高库存并非易事。”3月6日，国家发改委主任徐绍史在回答中外记者提问时如是介绍。
根据政府工作报告，未来化解房地产库存主要包括三大方向，第一是通过提高棚改货币化安置化解库存;第二是因城施策、完善支持合理住房消费的税收、信贷政策;第三是建立购租并举的住房制度。
“从2015年开始，连续降准降息，5年期贷款利率降到4.9%;此外，首付比例下降、公积金首付调到20%，商贷调到25%，已经处于历史上信贷政策最好的时候，”中国指数研究中心总经理葛海峰说。
而据2016年的政府工作报告，从2016年5月1日起，“营改增”将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
“这有可能引发企业集体购置房产。”北京中原首席分析师张大伟分析。
不仅如此，全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森认为，在供给侧改革的背景下，房地产将在2016年首度步入减负通道。
“房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中仍占到30%，开发商受制于拿地成本及税费支出，产品价格下降空间有限，”胡葆森说，“通过‘营改增’等财税体制改革降低房地产业整体成本，可以加速去库存。”
另外，3月7日，财政部部长楼继伟在介绍，个税改革的方向是转向综合和分类相结合，对个人收入等11项所得税进行综合计税的同时，会将纳税人家庭负担，如基本生活的首套住宅按揭贷款利息计入抵扣因素，以体现税收公平。
全国工商联房地产商会创会会长聂梅生认为，这一改革方向既可以增加政府财政收入，同时可以消化房地产库存，实现“一箭多雕”的效果。
一线城市适度从紧
2016年房地产政策定调持续宽松的背景下，一二线城市或将被剔除在外。
“一二线城市和三四线城市完全不一样。”徐绍史介绍，对于三四线城市来说，化解房地产库存比较艰巨，要有耐心。
相比之下，徐绍史称，一二线有几个城市房价，上涨速度比较快，幅度也比较大，这些城市的政府也正采取措施来进行调控，比如说限购的行政手段，抑或是经济手段等来抑制不合理的投机性需求。
3月5日，住建部部长陈政高也公开表态，要求一线城市从紧楼市，并提出五个方向。
这五大方向包括：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积，及时披露相关信息;增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设;打击各种交易中的违法违规行为;正确引导舆论。
3月7日，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥在接受包括21世纪经济报道记者群访时表示，北京在一定时期内，也将维持现有的限购措施。
全国人大代表、上海市委书记韩正也在两会期间表示，高度关注上海楼市非理性、过热的市场情绪，将严格处理扰乱房地产市场的行为。
3月4日，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞调研本市的房地产市场时则提出，要严控投资投机需求，平衡供需关系，促进房地产市场平稳健康发展。(中国搜索)
2016棚改货币化安置比例升级 助力楼市去库存
国务院总理李克强5日作政府工作报告时表示，今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的信贷政策。
对此，联讯证券研究总监付立春昨日对记者表示，提高棚户改造的货币化安置比例，首先是加速了棚改的进程，提高积极性。同时也是提高原有住户的购买力，拉动日常消费以及新增住房购买，对去库存的重要作用也将不断凸显。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，根据目前住房市场的现实情况，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。
根据官方数据统计，如加上2015年的580万套棚改房，自2008年至2015年的八年间，我国共计进行了2630万套的棚户区改造。
住建部部长陈政高表示，2015年棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要的作用。2016年新安排600万套棚户区改造任务，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。
任兴洲表示，“2016年有600万套的棚改任务。在高库存城市，通过货币化安置方式，以商品房库存来解决非常现实。现在很多地方楼市去库存压力很大，再建实物保障房，实际上是给市场加压，不如盘活存量资源。”
实际上，加大棚改支持力度，货币化或将带来大量需求。按照中央此前提出的原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标来计算，今年棚改安置房货币化比例将达到300万套，假设每套房按照60平方米的空间计算，将能够消化近2亿万平方米的库存商品房，因此，可以说，目前保障房货币化安置仍有较大空间。
此外，对于如何完善支持居民住房合理消费的信贷政策，付立春表示，信贷政策支持合理住房消费，最主要的手段就是降低首付比例，提高利率优惠力度。对于国内住房消费地区差异巨大的现实问题，各地的银行等金融机构核心还要评估合理的购房需求以及合理房价水平，这是完善信贷政策的难点，但也是预防泡沫的重点。(中国网)
存款准备金率2016迎首降 京楼市涨成定势
2016央行再降准 “宽松”政策接二连三
2016年2月29日傍晚6时许，中国人民银行突然发布消息称，决定自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
有分析指出，央行降准对于中国社会和经济影响不一，但如果从行业角度分析，金融、地产等资金密集型行业都将获益。略为宽松的货币政策惠及经济和股市，对于经济稳定、房地产去库存、股票市场回暖有重要作用。然而，虽然此次央行举措为2016年首次下调存款准备金率，但若从房地产行业角度来看，2016年开年以来，楼市利好政策已接二连三颁布。
北京楼市库存降至两年来最低 整体量价齐升
楼市利好政策频频放出，全国楼市呈现上涨态势。官方数据显示，2016年以来，北京新房和二手房成交量明显高于去年同期，成交价格也持续攀高。另外，国家统计局于2月26日发布的数据也显示，今年1月，北京新建商品住宅价格环比上涨1.1%，同比上涨11.3%;同期，北京二手住宅价格环比上涨2.3%，同比上涨23.7%。
然而，由于近年来北京纯商品用地供应不足，供需失衡导致北京楼市的库存降至近两年来低位。与此同时，近年北京土地成交价格大幅提高，也成为了北京房价上涨的重要推动力。[!--empirenews.page--]
抢在全面涨价前，在CSD占领一席之地
面对价格全面上涨的北京楼市，环内动辄5、6万一平米的天价，让多数投资置业者望而却步。那么，怎样用有限的资金，让增值空间最大化?已经成为当下投资与置业者的难题。
合景·领峰新中心，占据房山CSD核心区位，扼守三纵一横一轻轨的立体交通路网，以“京西南 旗舰国际休闲商务综合体”的姿态，汇聚独立商业、优质底商及全景Loft等超高性价比投资品。其中，42-223㎡独立商业，首层6米、二层4.2米层高，作为区域稀缺的餐饮型商业，投资前景毋庸置疑;30-63㎡优质底商，超低总价，6-8米层高，买一层得两层;45-115㎡全景Loft，全双层Low-E玻璃、同层排水设计、8-9层、3梯13户，以及4.2米层高，足以超越区域任何公寓类产品。
据了解，合景·领峰新中心，依然延续2015年狂售14亿的热销态势，2016年双月销售面积过万，劲销200套。目前，42-223㎡5#餐饮旺铺，火爆热销中。45-115㎡7#A座全景Loft，15800元/㎡起，同步热销。(新华房产)
陈政高：2016一线城市仍会严格执行楼市限购政策
在全国楼市去化的大趋势下，京沪深房价的飙涨异军突起。
两会期间，高层对一线城市房价喊话值得关注。3月5日，住建部部长陈政高表示，当前房地产市场出现三大特点：一是房地产销售实现由负转正，去年销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%，这种态势在今年1、2月份继续保持;二是城市间分化严重，一线和二三四线城市不一样，而且这种情况越来越严重;三是待售面积太大，今年已经把去库存列为五大重点工作之一。
陈政高表示，一线城市仍然会严格执行楼市限购政策，2016年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛。
3月6日，全国人大代表、上海市委书记韩正也指出，全国各地房地产市场情况差异性很大，因城施策非常正确。近期上海房地产市场出现了非理性、过热的情绪，韩正对此认为，房地产市场的健康发展不仅是经济问题，更是民生问题。
韩正表示，上海解决住房问题的根本是建立健全两个体系，即市场体系和保障体系。其中，市场体系应当按照“三个为主原则”调控，以居住为主，市民为主，普通商品房为主进行市场调控;保障体系就是要尽最大的努力，多策并举，去解决好中低收入家庭和困难家庭的基本住房需求，这是党和政府的职责。
多名业内人士对此解读为，民生问题，意味着不能完全放任市场自行调节;普通商品房与保障房体系的建立，意味着在供给侧酝酿变局，全面向新加坡靠拢，即保障所有市民最基本的居住权，不会因为收入过低而在上海没地方居住(保障居住的标准是：全上海所建设大型居住区的“两房”，大部分通地铁，但离市区直线距离较远)。但如果追求享受性或者高品质的住房环境(即商品房)，需要承受一定的经济压力。
21世纪经济报道记者获得易居研究院的一份于3月8日发表的《近6年70城房价趋势报告》(简称“《趋势报告》”)显示，从2016年市场的表现来看，一线城市房价上涨的压力会进一步加大，或者说房价将有继续上涨的可能;从地区结构来看，华南和华东地区的房价上涨压力最大，尤其是2015年在各类宽松信贷政策的刺激下，此类地区各大城市都出现了比较明显的房价反弹态势。此类地区在2016年可能会面临相对收紧的购房政策。
上述业内人士指出，2016年在积极去库存的同时，对于部分城市的房价过快上涨现象需要有足够的认识，尤其近期上海、深圳等城市的房价出现了非理性的上涨，地方政府也正在做积极的干预。
供给侧酝酿变局
一线城市中的京沪深三地房价在2015年的涨幅远超其他城市，克而瑞研究中心提供的数据显示，以2015年2月-2016年2月为区间统计，北京均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。
根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，易居研究院智库中心对全国70个城市房价指数定基增幅按一二三线城市分类进行分析显示，2015年一线城市反弹强劲，远远领先二三线城市，2015年12月，一线城市房价增长了48.1%。
进入2016年，房价上涨呈加快态势。今年2月，上海商品住宅成交面积同比再创历年新高。同策咨询数据显示，2月商品房成交面积约142.72 万平方米，较去年同期上涨52.7%;商品房销售价格为24754元/平方米，同比上涨26.03%。
事实上，截至2016年2月29日，上海市商品住宅库存量已经降至 937.44万平方米，由于去年下半年以来市场成交量及去化速度维持相对高位，短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。
来自北京中原地产研究部统计数据显示：截至3月7日，北京商品房住宅可售库存持续下调，从2014年5月10日来，首次跌下7万套，目前商品房住宅库存仅6.89万套，相比年初1月1号的78415套下调幅度达到了12%。剔除其中部分自住房等保障房库存比例，实际纯商品房住宅库存只有6.2万套。中原地产首席分析师张大伟则指出，2015年北京供应结构已经出现顶豪过剩的局面，2016年大批地王上市后，预计北京市场的畸形发展将更加明显。
眼见房子不够卖，房企已经陆续延迟开盘甚至封盘惜售。以上海为例，保利叶之林、仁恒西郊花园，这两个楼盘分别位于上海外环外，定位中高端，客户群体多为置换型买家。保利叶之林均价4万元/平方米，去年12月已经开始停止销售;仁恒西郊花园均价3.7万-4万元/平方米，但目前开盘时间一直定不下来。据该项目一名准业主透露，距离仁恒西郊花园不远处的一个大型社区，售价则在1.8万元/平方米。
在涨幅最大的深圳，房价已经引发当地政府高度重视，近期该市相关部门从土地供给侧酝酿改革，大深圳全新规划呼之欲出。知情人士透露，相关部门已经拟定了“十大专项行动方案”，将在各区各部门征求意见之后强力推进，进一步释放土地空间;上海，地方政府早已着手土地供应与中小户型供应改革;北京则在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出，优化住房供应体系，继续坚持限购不动摇，坚持鼓励自住型改善型住房等政策。
释放土地空间与保障房供给是京沪深今年供给侧改革的两大共识。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，政府一方面要积极打击各类捂盘惜售的做法，进而为市场增加充足的供应量;另一方面则需要对各类随意涨价的行为进行查处，进而维护市场交易的稳定和公平。
新政出台冲动
陈政高在两会上透露，一线城市北京、上海、广州、深圳房地产市场变化非常大，目前正与这四个城市保持密切联系。这四个城市也在想方设法稳定市场，主要做法有：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积，及时披露相关信息;增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设;打击各种交易中的违法违规行为;正确引导舆论。
一线城市政府相关部门也确实在“两会”前后积极调研楼市，密切关注春节后突显火爆局面的状况，并且也正在储备相关楼市政策，这些政策主要是为了防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象，保持楼市平稳健康发展。
同策咨询研究部总监张宏伟预测两会结束后一个月内，针对楼市过热的现象，京沪深等一线城市会发布调控措施，市场也将在下半年进入到市场调整期，从一线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月或将迎来“百日巨变”。
在张宏伟看来，具体的调控措施可能包括：严格执行楼市限购政策，甚至可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求;重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构;增加中小套型土地配比与供应;针对房产交易环节实行差别化的税收政策;针对持有环节实行差别化的税收政策;实行差别化的信贷政策等等。
以上海为例，在供应端，在土地供应结构上不会有大范围调整的背景下，增加土地的利用效率，增加商品房套数上的供应，同时建立完善的保障房体系。上海政府去年开始已经实行土地集约化利用工作，推进存量土地盘活;在需求端，上海正清退劳动密集型产业，进行产业转型，控制上海的总人口数，吸引高素质人才引进。唯一的难点是，对于高素质高收入人才的引进(腾笼换鸟)变相提升了高素质高收入人才对于高品质好地段的商品房的需求，会进一步加大不同类型不同地段的商品房的价格分化。
上海、深圳官方表态已经明确开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海、深圳等城市相关部门正在研讨楼市形势，未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。
多名业内人士认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对一线城市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
业内普遍认为去年下半年上海市二手房3万多套/月的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。
分类调控下房企承压
上述易居研究院的《趋势报告》指出，从近6年全国70个城市的房价走势看，共上涨9.6%，此类涨幅剔除了包括物价上涨在内的因素会显得相对小。而部分城市的房价上涨压力远远大于统计数据。
克而瑞研究中心分析师陈开朝指出，当前京沪深调控面临“促成交”和“控房价”的两难局面，如果提高首付，势必影响成交量。近两年，一线楼市需求驱动力中高端化，房价相对刚需人群已经颇具承受压力。接下来，刚需的刺激越来越依赖首付门槛的降低。因此他倾向于信贷分类调控政策，京沪深按总价分类调控。他的理由是，一线城市的人口结构与财富结构已发生变化。他举例说，一线城市中，购买总价100万以下的房子可实行1成首付;200万-300万的可实行2成首付;300万-600万的3成首付;700万-1000万的4成首付;1000万以上的5成首付。
供给侧酝酿大变局，与此同时税收细则的导向，也将给房企带来利润压力。
从5月1日起，房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业(包括医疗业，酒店业、餐饮业和娱乐业等)同时纳入营改增试点范围。预计具体的实施细则将在近期发布。
新城控股(601155.SH)高级副总裁欧阳捷接受21世纪经济报道记者采访时指出，新的税率分档不太合理，像17%、11%，6%，3%，跨度非常大，从6%直接跳到11%有5个百分点的区间。而建筑业营改增基本上是会导致建安成本增加，他的依据有两个方面：建筑业税前的工程报价包含有人工费、材料费、施工机具费等，黄沙石子等材料、农民工工资等无法获得发票，增值税就不能抵扣，间接提高增加了税负，影响的比例应该在10%-20%之间;第二个方面就是土地增值税如果不能抵扣的话，营业税和增值税重复计税，税收额度比较大，例如在上海，地价高影响就大。
“例如一般房地产开发项目毛利率在25%左右，基本上，按照11%来算，那么这个里面基本上是净利润等于零，如果建筑业按照11%，房地产业按照11%，土地不抵扣，25%左右的利润率是持平。”当然，这就要看项目盈利还是亏损。欧阳捷指出，例如不赚钱的项目，按照过去5.5%营业税是必须要交的，营改增之后就不用交了。
据不完全统计，大部分房地产企业的毛利率一般在22%-30%左右，净利率达到8%-10%。因此，营改增之后，对房地产项目的利润率要求更高了。
来自毕马威中国的数据显示，2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%(6104亿元)，建筑业营业税收入占比为26.6%(5，136亿元)，金融业营业税收入占比为23.6%(4561亿元)。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。
根据中国国际金融有限公司的报告，当所有企业都完成营改增后，企业从增值税改革中得到的节税额估计会达到9000亿人民币(约为GDP的0.4%)。除此一般节税效果以外，有的行业受到的影响要比其他行业更大。例如，房地产及建筑业适用11%的增值税税率(代替以前5%和3%营业税税率)，就很可能对房地产市场产生各种影响，包括定价、项目盈利能力和市场情绪等，有些项目也可能会因此传导到房价上。
泰禾集团(行情 研报)华东区投资总监王显巍认为，营改增对房地产企业会产生深远的影响，有利有弊。“由于房地产开发是资金密集型行业，所以对经营所需的现金流要求很高，实务中，房企多采用预售制，占销售额比例为5.65%的营业税及附加在确认预售收入的当期就要缴纳，对企业现金流影响很大，而改征增值税后，一般房地产项目土地、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内缴税较少，从而减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。”
多名业内人士还对21世纪经济报道记者指出，“新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”可以看作是解决房企下游的后顾之忧。比如企业买房之后，符合条件的可以获得相应的抵扣，这或许对去库存有好处。(21世纪经济报道)
2016年楼市着力去库存 买房的最佳时机到了吗?
进入2016年，楼市正迅速发生着一些“化学变化”。一线城市房地产市场持续“高烧”，如深圳房价不断创下新高，上海350多套每套都价值千万的房源一日之内被疯抢一空。与之形成鲜明对比的是，三、四线城市仍有大量商品房闲置，去库存的声音不断。
今 年楼市将何去何从?何时购房会是最佳时机?2月28日，《中国住房发展报告》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、教授倪鹏飞做客由羊城晚报主 办、越秀集团独家冠名、暨南大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，剖析了住房市场健康发展所面临的问题和挑战，预测分析2016年第二季度宏观经济 形势与房地产走势。倪鹏飞认为，在需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下，房地产市场结构性过剩会长期延续，今年房价总体还有可能下 跌。同时预计房地产的多层次分化趋势将加深，一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大。
A、个别四、五线城市消化库存要10年
“2013年是中国房地产的重要转折年。”倪鹏飞说。过去房地产价格下降是由于政府的调控，但2014年房地产价格下降则是市场自动的调整。进入2015年，房地产业最重大的变化是房地产投资呈俯冲式下降，对GDP的贡献几乎为零。
数 据显示，商品房投资增速从2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量价却大幅上升。去年房地产的销售额达11.24亿元，接近 2013年的11.57亿元，一线城市的价格上涨十分显著。“通常销售上升，价格平稳，投资增加。结果销售、价格都上去了，投资却没有上来。”倪鹏飞称， “若没有年初政府采取的措施，投资下降会更大。”
之所以出现这种情况，他认为根本原因是金融因素。“去年房地产销售情况好、价格上升快，其原因是银行支持个人抵押贷款，加上优惠政策的共同作用，带动了住房 需求，从而带动了价格。”然而，银行一方面支持老百姓贷款，另一方面，由于企业不良贷款比例上升，加上金融机构对房地产悲观预期，在对企业贷款上却十分谨 慎。小企业甚至一律不贷款，三、四线的也基本不贷，只贷给一线城市的大企业、大品牌。2015年与2014年相比银行开发贷款下降4%，这直接导致房地产 开工、施工、竣工面积的大幅下滑。“银行是从房地产企业的资金、市场状况来决定限制或降低对房地产企业贷款的，这反映出银行对整个房地产形势感觉悲观，对 房地产企业贷款也更加谨慎。销售增长可以带动后端产业发展，但这个量较为有限。”他认为，去年住房形势总体超出预期——投资急剧下滑，房价显著上升。
受到2009年房地产刺激政策以及2013年房地产市场高涨的影响，现房和期房(在建商品房)库存大量积压。倪鹏飞的团队对此作了一个评估，在合理的库存周 期之外的、待售商品房库存周期，现房是18个月，期房是24个月。从全国平均来看，一线城市和部分二线城市不存在积压问题，但四、五线城市的库存消化周期 较长，个别甚至长达十年。由此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构性过剩已不是短期问题，而是一个长期过程。“很多地方消化不了这么多库存，因为那里的人口 在减少而不是增加，但房子还在建。”
B、区域和城市房价分化将继续加深
去年房地产业还呈现了另一个重要趋势，那就是在相同的宏观环境下，同一个政策在区域间和城市间也出现很不同的市场反应，比如去年的楼市政策对东部、中部商品房销售有明显促进，而西部和东北明显下滑。
“区域分化最主要还是需求问题。”倪鹏飞指出，东部和中部地区正在实现一体化，在向好发展，然而东北、西部地区人口减少、产业萎缩，因此无论需求和供给都会大幅下降。他认为这种局势还会持续一段时间，“2016年，东西区域差异不会有太大逆转。”
从 城市来看，倪教授认为，一、二、三线城市的分化也较明显。“过去是要涨都涨，只不过是涨幅大小问题，但现在是一线城市上涨，二线城市有涨有跌，三、四、五 线城市下降较多。”他举例说，根据数据，一、二线城市的一手住宅成交均价接近或超过3万的城市有三个：北京约为2.7万，比去年同比增长8.1%;深圳最 高，约3.4万，保守估计增长33.37%;上海约3.2万，同比增长17%。另外，广州、杭州、南京三个城市房价非常接近，一手住宅成交均价约1.5 万。[!--empirenews.page--]
C、不同“线”城市政策要差别对待
倪鹏飞认为，基于预计一、二线城市人口还会继续增加，未来房价还会继续分化，这意味着一线城市处于高位的房价还有可能更高。
和 强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工面积在下降，导致供小于求。比如上海 的库存去年减少了近30%，消化周期从2014年的8个月减少到4个月，新开工住房面积并无太多增加。今年上半年，四个一线城市中除了广州，北上深都在 涨，尤其是上海，大有复制春节前夕深圳楼市暴涨的势头。
“所以一、二、三、四线城市政策要差别对待。”倪鹏飞说。他进一步指出，北京、上海等一线城市面临的并不是去库存的问题，相反要加紧住房土地供应。对于广州的 房价，倪鹏飞认为目前仍处在较为合理的区间，他提到广州房价之所以保持平稳，很重要的原因是其周边区域发展较好，如南沙、番禺、增城，这些区域近年来房地 产开发量相对较大，住房环境也较好，吸引了大批人群，分散了中心区压力。
对于深圳房价的飙升，他认为除了有经济基本面向好，土地面积有限、土地供给不足的原因之外，很重要的原因是“房地产炒作之风太盛”。大量房地产购买反映的不是刚性需求或改善型需求，而是投资性需求。
“年前我到温州调研，当地企业家告诉我，深圳目前的房地产状况正像温州2010年的状况。当时温州房地产处于高度投机状态，2011年突然颁布的限购政策，令 温州房地产销量急速下滑。深圳房地产如果操作不当，出台限制性措施，投机客被排除在市场之外或自动退出市场，很可能会引发一轮房价的下跌。”倪鹏飞认为这 是有可能的。
“深圳楼价的短期飙升显然是不正常的，对宏观经济也是一种严重损害。因此较好的解决方法就是让楼市高温暂时趋缓，这对各方都有利，但同时也会考验当地政府对政策拿捏的准确性。”倪鹏飞认为，即便市场化程度高区域的副作用会相对小一些，但也应尽量避免局部风险暴露或蔓延。
D、房地产企业将迎来兼并重组潮
“从目前全国情况来看，房地产企业面临的压力不小，不乐观地看，3/4以上的房企都可以难以撑住。”倪鹏飞说。
通过调研，倪鹏飞发现，经过2008年前后一波房地产行业的聚集大潮，县城的房地产企业基本都是项目公司，即基于一个项目成立一个公司，规模较小。但随着近 几年房地产市场的调整，行业集中度在迅速上升，房企龙头市场份额在不断扩大。“我发现一个非常重要的现象，差不多在地级城市，至少是大多数省会城市，市场 都已经被全国性龙头企业所占领了。”
倪鹏飞认 为，通过新一轮房地产市场调整，部分房地产企业会倒闭或重组，尤其是在近年形势好的情况下进入房地产领域的企业。“他们对市场很少了解，基本没做什么市场 调研，认为只要能搞到钱和地，就开发了。”但当银行信贷一收紧，小额信贷掐死，市场真实需求暴露，这些企业开发的房产都处在“晒太阳”阶段。
对于“支撑不住”的房地产企业，倪鹏飞建议采取兼并重组，这样相比破产烂尾的损失要小。“大量小房企将面临破产、兼并的命运，但对规模较大的开发企业来说，这是一个扩展的重要时机。”
对于购房者需求状况，倪鹏飞指出，2015年总体是以改善型需求占主导，投机需求不多，但集中在一线城市和个别二线城市。还有一个最大缺口是农民工、新市民 住房消费的缺口没有填补，夹心层(指一方面买不起商品房，另一方面又够不上条件购买或入住保障性住房的群体)购房量相对较少。据国家统计局数据，全国 2.5亿农民工，1.7亿是跨省务工的，其中只有1%在当地购房，1/3农民工回到自己家乡购房。倪鹏飞认为农民工住房消费还有很大潜力，但要鼓励他们购 房，必须出台相关扶持政策，关键是解决购房农民工的子女教育问题，给予相同的市民待遇等。
E、2016年调控去库存最为关键
谈及2016年房地产市场，倪鹏飞认为形势不容乐观。“2016年房地产回暖基础不稳，波动较大，分化趋势严重。”他预测今年房价还有可能先升后降，而投资会有一个上升。“这是根据历史经验和数据做出的判断，当然也还有待时间的检验。”
倪 鹏飞总结2016年新的宏观调控目标：去库存，实现较大提升;防风险，即防止大起大落，既要防止三、四、五线城市房地产企业倒闭破产带来的风险，又要防止 一线城市和个别二线城市房价大幅上升导致的泡沫扩大及其破裂的风险;促投资，让投资恢复到合理的水平。倪鹏飞认为，其中，去库存最为关键。
在 提出政策建议之前，倪鹏飞总结政策出台的“四项原则”，即“综合用力，精准发力，利用时滞，差别施政”。“其中差别施政很重要，即一线与个别二线城市应采 取与三、四线城市完全相反的调控措施，比如一线城市可以用开征房产税替代限购，否则不能取消限购，三、四线城市则要鼓励购房、去库存。”
针 对具体政策建议，他给出“六大路径措施”。从需求端上，首先要刺激改善型需求，即满足城市居民随着收入增加寻求住房改善的愿望，这是规模较大的需求。要解 决这个问题，倪鹏飞认为就是要降准、降息、减税，一线城市购房可以取消户型限制，但不能取消限购;二是加快棚户区改造，调整增量、解决需求;三是要鼓励农 民工购房，这是“重中之重”。从供给端上，一是减少开工，扶持房地产企业转型升级;二是要加快施工，帮助开发企业融通资金;三是要减少烂尾，鼓励企业并购 重组。政府要为资金融通困难与有实力的房地产企业牵线搭桥、创造条件。
谈 及今年房地产总体发展形势，倪鹏飞认为2016年下半年房价不一定会出现大幅度下跌，但受需求影响，房价调整的概率较大。预计房地产投资在三、四月份将会 有所回升，但回升速度较缓慢。供给方面，开工、施工、竣工面积将有所下降，预计库存总体到明年都难以消化完成，但倪鹏飞认为大部分二线城市在2016年能 实现去库存的任务。
【精彩问答】
问：能否具体预测广州市场2016年房价走势?
倪：广州房地产市场整体比较稳健、健康，空间分布也较好，而且广东经济基本面也比较好，最近广州房地产限购政策有所调整，相信下一步广州房地产形势要相对乐观一些，稳健的乐观。
问：请问您对房地产从业人员有何建议?
倪： 最近感觉房地产出现了调整，出现大量库存积压，反过来，这其实是一个好事情。中国的转型说了这么多年，转不到，最后都转到房地产去了。根本原因就是，制造 业辛苦一年还不如去倒腾块地的收入。房地产是中国强大的一个行业。由于房地产行业不是很景气，很多房地产企业都在转，有的转去金融，有的转去教育、旅游、 养老、体育、医疗、高科技等，房地产行业在带动中国经济许多的行业，说不定房地产产业的调整倒逼房地产的转型，带动整个中国经济的转型。
你是一个房地产设计者，也会跟着公司一起转型。可从设计房子，转而设计游泳馆、养老院等，但必须学习。
问：珠海、横琴自贸区房价走势会怎样?横琴是否适合投资?
倪：珠海整体环境是宜居的，但它现在在社会上知名度不够高。现在房价的情况，公共服务都和行政级别绑在一起，公共服务会弱一点，但基础设施、环境、社会治安较好，不考虑行政层次，它在地级市是最好的，未来形势还是较好的。
问：刚需族、改善型买家，今年是好的买房时机吗?
倪：购房者都是买涨不买跌，心理很复杂，不买担心涨更高，涨了还会获利。从理性角度，不一定非要从众，从众有利有弊，低谷或者低谷前一段时间买会比较好。
问：您觉得地方政府财政和房地产行业发展，如何取得一个平衡健康的关系和良性循环?
倪：地方政府在房地产利益分配中占了很大比例，这应是历史原因造成的。客观上，地方政府拿了钱也是为了发展经济，搞基础设施建设等，房地产税收收了要反馈到老百姓身上去，要推动经济发展、促进当地福利改善，吸引人才，促进教育，创造财富来源。(羊城晚报)
