2016楼市去库存怎么去？2016楼市利好政策有哪些?

　　2016在楼市去库存的大背景下，一线城市的房价几近飙涨，许多买房者都叫苦连天了。就在周末有消息称，央行将出面清理打击“首付贷”治理楼市杠杆乱象，阻止楼市扭曲发展。那么，2016年中国楼市到底何去何从呢?房地产去库存到底要怎么去?2016楼市利好政策有哪些?下面，巴中在线财经小编就为大家整理了关于楼市去库存的最新消息，仅供广大读者参考

　　     

 

　　央行清理打击“首付贷”

　　治理楼市杠杆乱象

　　央行日前宣布，将对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。专家认为，“首付贷”在放大金融杠杆、制造楼市泡沫的同时，也将风险向银行传导。在清理整顿“首付贷”的同时，也应对二手房市场“高评套贷”等乱象加强重视，加强贷款管理和风险防范。

　　在12日召开的十二届全国人大四次会议记者会上，中国人民银行行长周小川表示：客户的首付不能是借的，找另外一方借钱成为首付，剩下部分再去借，将导致整个借款和自有资本的比例，包括未来的偿还能力发生变化。

　　中国人民银行副行长潘功胜表示，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，还增加了金融风险和房地产市场风险。

　　潘功胜表示，央行将与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

　　此前，北京、深圳、上海等多地已先后开展对楼市场外配资的排查摸底。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，楼市“首付贷”与股市“场外配资”类似，都是加大杠杆。如果通过“首付贷”把首付变成一成，杠杆就变成了十倍;如果变成“零首付”，相当于杠杆无限放大。杠杆资金进入楼市尤其是出现过热苗头的一线城市，将吹大楼市泡沫。

　　中央财经大学中国银行(行情 研报)业研究中心主任郭田勇认为，从购房者角度讲，“首付贷”使购房者购买与其收入水平不适应的住房，增大了其还款压力;从银行系统角度讲，央行设定首付比例限制，本意就是控制金融风险的措施，“首付贷”的出现无疑使得金融风险放大。(钱江晚报)[!--empirenews.page--]

　　房地产投资时隔两年首回升 楼市去库存难度未减

　　近日，国家统计局发布了今年1-2月全国房地产开发投资和销售情况数据。数据显示，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点，房地产投资有明显回暖迹象。值得注意的是，这也是房地产投资自2014年以来连续24个月下降后首现回升。

　　国家统计局投资司高级统计师李皎分析认为，2015年开始，商品房销售逐步回暖，至今年1-2月份，更是出现了销售旺盛局面，使房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速时隔两年首次回升。

　　具体来看，今年1-2月，全国商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。商品房销售额8577亿元，增长43.6%，增速提高29.2个百分点，商品房销售明显加快。

　　李皎认为，大幅上涨的主要原因是政策效果累积显现，前期需求集中释放。“去年以来，国家陆续出台了降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列政策，经过去年一年商品房销售市场的温和回升，部分需求结束观望入市，消费者购房意愿被激发，一线城市市场升温明显，部分二线热点城市销售翻番。”[!--empirenews.page--]

　　李皎表示，改善性住宅成为拉动增长的主要动力。今年1-2月份，住宅对全部商品房销售面积增长的贡献率达95.0%。其中，90平方米以上的大中户型住宅的贡献率为76.6%。

　　“此外，基数低也是重要原因。去年1-2月份销售面积下降了16.3%，是2014年初房地产市场调整以来的最大降幅，总量8764万平方米，为2012年一季度以来的最低。”李皎说。

　　值得注意的是，在房地产销售增长的带动下，房地产多项关键指标大幅增长。数据显示，今年1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积603544万平方米，同比增长5.9%，增速比去年全年提高4.6个百分点。房屋新开工面积15620万平方米，增长13.7%;而去年全年为下降14.0%。房屋竣工面积13942万平方米，增长28.9%;去年全年则是下降6.9%。

　　土地数据的跌幅也大幅收窄。今年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点;土地成交价款705亿元，增长0.9%，而去年全年为下降23.9%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，在去库存的导向下，购房者积极入市情绪高涨，使得房地产企业投资和新开工等策略再度变得亢奋。尤其是2015年房地产企业销售业绩总体不错、资金到位状况好于预期，房地产企业拿地的积极性增加。

　　“但仍需注意，目前商品房销量持续走高的基础还比较薄弱，受竣工面积大幅增长的影响，商品房待售面积还在增加;土地市场交易依然不够活跃，部分城市土地价格不断攀升，房屋开发成本大幅增加;三、四线城市去库存难度不减。”李皎说。

　　中原地产市场总监张大伟也认为，目前从统计数据看，除库存继续增加外，所有宏观数据均明显好转，出现这种现象的原因主要是政策刺激导致的结果。但同时也意味着，一二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三四线市场依然深陷泥潭。

　　数据显示，虽然众多数据好转，但在竣工量大幅增加的影响下，房地产库存再度增加。2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。(来源：经济参考报)[!--empirenews.page--]

　　去杠杆or加杠杆 政协委员聚焦楼市“因城施策”　　

　　3月13日，全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭，全国政协委员、林达集团董事长李晓林做客中国经济网“中经在线访谈”栏目，围绕“楼市去库存”话题与网友进行交流。

　　3月13日，全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭，全国政协委员、林达集团董事长李晓林做客中国经济网“中经在线访谈”栏目，围绕“楼市去库存”话题与网友进行交流。图为全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭。

　　3月13日，全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭，全国政协委员、林达集团董事长李晓林做客中国经济网“中经在线访谈”栏目，围绕“楼市去库存”话题与网友进行交流。图为全国政协委员、林达集团董事长李晓林。

　　3月13日，全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭，全国政协委员、林达集团董事长李晓林做客中国经济网“中经在线访谈”栏目，围绕“楼市去库存”话题与网友进行交流。图为特约主持人中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚。 中国经济网裴小阁/摄

　　中国经济网北京3月13日讯(记者 佟明彪)去年底至今年初，从中央到地方政府出台了许多房地产政策，如降低首付、调整二房标准、降低利率、降低契税、营业税等等。对此，全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭，全国政协委员、林达集团董事长李晓林做客中经在线访谈就楼市去库存等问题展开了讨论。 >>>点击进入访谈专题[!--empirenews.page--]

　　三四线城市应加杠杆去库存 是政府买保障房的好时机

　　李晓林认为，在一些三、四线城市，商品房的刚性需求和投资性需求相对较少，在这种情况下，楼市去库存的速度会很慢，这就需要政府出台一些利好政策，比如去税收等等，这对行业是一种保护，有利于其健康发展。

　　他举例称，“在东北老工业基地调研时，当地有一个风俗习惯，农村女孩嫁人不要几大件，要求城镇里有一套房子。房子可以一居室，就按60平米考虑，如果按照3500每平米的均价，20万左右，现在将近2成首付是3-4万。这个地区有这需要，而且没有泡沫。如果能够把银行按揭降到一成，拿1、2万块钱就可以完成买房结婚居住，如果在这方面加一点杠杆，我估计能去一大片库存。”

　　李晓林还指出，现在这么多房子卖不出去，正是政府购买保障房最好的时机。他建议，开发商把房价降一降，地方政府拿钱来买一批，一部分让刚性需求消化，“大家一块上，这样有可能促进三、四线城市去库存的速度，我是这样理解。”

　　楼市去杠杆or加杠杆要“因城施策”

　　张泓铭称，目前政府出台的降首付，降契税、营业税的政策，都是鼓励需求一端的政策，这对一线、二线、三线楼市全面起作用。“但问题是，‘程度’不一样。”

　　张泓铭指出，“一线城市2015年已经蛮热了，政策出来以后更热了。而很多三、四线城市，这把火够不够还是问题。所以要观察一段时期，如果一线城市温度够了，有过热的话，我们是不是撤一点点。三四线城市加一把火可能也没问题，这就是李克强总理所说的去库存当中‘因城施策’的问题。”

　　张泓铭还提出，要根据不同地区的楼市库存情况，考虑如何在供需两端去杠杆或加杠杆的问题。“对于库存严重的地区，对需求一端要加杠杆，推动需求消化库存，对于供给要适度的收紧。对于已经过热的一线城市要倒过来干，对需求者也许我们要稍稍的收杠杆、降杠杆，对于供给我们应该适度加大杠杆。”(中国经济网)[!--empirenews.page--]

　　“两会”官员谈楼市 剧透六大房地产政策信号　　

　　一线城市楼市将大概率出台调控措施

　　“一线城市将继续实行严格的限购政策”、“全力支持一线城市地方政府调控措施”、“房地产税法列入今年人大立法的预备项目”……在今年两会期间，与会的政府官员纷纷就现今的房地产市场状况发表言论，从中剧透出六大房地产政策信号。

　　2016的“全国两会”议程已经接近尾声。北京青年报记者发现，“去库存”、“高房价”“首付贷”、“限购”、“房地产税”等楼市议题成为了今年全国两会代表、委员以及媒体记者最为关心的话题。围绕楼市的去库存压力、一线城市飙升的房价，房地产金融化的监管等问题，出席两会的官员们也畅所欲言，北青报记者从中梳理出与会官员剧透的六大房地产政策信号。

　　信号一：限购

　　一线城市将大概率出台调控措施

　　住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点：一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势;二是城市间的分化严重;三是待售面积规模大、房地产库存高，库存增速也很快。陈政高在两会的公开发言高度概括了中国房地产市场目前呈现出来的两极分化的特征。

　　针对一线城市房价增速较快的问题，陈政高表示，对于一线城市，将继续实行严格的限购政策，实行严格的差别化税收政策;增加土地供应面积，及时披露信息，稳定预期;增加中小套的数量;打击交易中的违法违规行为。

　　针对陈政高的两会发言，住建系统一名接近决策层的人士介绍，住建部已经密切关注一线城市的房价，并已经召集相关会议研究此事。北京、上海、深圳这三个一线城市已经在储备政策，“两会”后便可能出台相应的调控措施，具体内容可能包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠杆等，以抑制房价过快上涨。[!--empirenews.page--]

　　一线城市房价的过快上涨也引起了发改委的重视。发改委主任徐绍史在两会期间表示，当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。

　　作为首都，北京的房价备受瞩目，作为有着最严限购政策的北京一举一动都牵动着楼市的神经。北京市的官员在两会期间也成了楼市关注者追问的对象。全国人大代表、北京市常务副市长李士祥给了这样的答复：北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。

　　针对两会上官员们的表态，某房地产信托投资基金分析师介绍，两会结束后一个月内，针对楼市过热的现象，北上深等一线城市将大概率出台调控措施，未来几个月一线城市楼市市场预期或将发生变化，市场可能由此进入一个调整期。也有分析人士认为，一线城市高房价已经触动高层的神经，两会后一线楼市将迎来巨变。

　　信号二：增加土地供应

　　一线城市将以此稀释房价上涨预期

　　国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。

　　记者了解到，由于此前房地产市场的不景气，包括北上深等一线城市去年均大幅减少了土地出让的宗数和面积，与此同时，由于下半年以来土地市场的火爆，北上深等一线城市屡屡拍出高价地。姜大明关于将增加一线城市土地供应的消息一经传出，即在地产界引发了热议。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市土地价格持续上涨，而住宅土地供应并不多，一线城市住宅类土地今年前两个月总共才签约16宗，而平均楼面价高达14409元，同比2015年涨幅达到了25%。以北京为例，在今年已经出现的3宗住宅用地中，楼面价全部超过4万元，去年北京实际商品房住宅面积土地建筑面积只有300万平方米，而商品房住宅签约则超过了700万平方米。市场供需结构紧张，豪宅趋势明显，在目前市场情况下，只有增加土地供应以增加房源供应才能稀释房价上涨预期。[!--empirenews.page--]

　　信号三：整治“首付贷”

　　房产中介将迎来“苦日子”?

　　去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在上海“链家事件”发生以后，北青报记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。

　　两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上，在回答“如何看待首付贷”时，央行副行长潘功胜表示，央行会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　央行行长周小川更是表态，P2P做“首付贷”资质成问题，必须明晰资金来源，银行要对房地产价值进行评估，首付不能是借来的。

　　对此，分析人士指出，有了央行的表态，可以预见两会后政府将加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，实际上上海目前已经这么做了，中介将迎来一段苦日子。此前被市场质疑的比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象将迎来“监管风暴”。

　　记者注意到，对于“首付贷”是否是高房价的推手，市场的看法呈现两极化。有分析师认为，“首付贷”的出现也是因为满足了一部分的人需求，特别是年轻人，高房价下刚需遭到压抑，最需要房子的人买不起房。“首付贷是高房价的必然结果，充当了这轮楼市暴涨的替罪羊。”[!--empirenews.page--]

　　信号四：房地产税立法

　　房地产税可能两年内难以落地?

　　两会期间，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目，全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。刘修文用12个字概括此前在上海、重庆试点的房产税改革：“细致扎实、运行平稳、成效明显。”他表示，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的。

　　这是否意味着房地产税将在全国全面铺开呢?对楼市会有什么样的影响?对此，北青报记者咨询多名地产界人士，他们认为，房地产税制度的出台只是时间问题，这是一个趋势。但房地产税作为“降房价的利器”，在当前以“去库存”为主的楼市调控基调下，显得难合时宜。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产税起码两年内难以落地，目前二三线城市仍然面临较大的去库存问题，短期难出制度性变化。

　　据业内人士分析，此前，住建部及相关部门曾测算过房地产税对市场的影响，预计房地产实际价格跌幅在10%-15%为可接受区间，在这一基础上如果在交易环节适当减免税收，那么对于个人房屋价值影响来说，价格差异并不大。

　　　　信号五：房贷利息抵税

　　　　“房贷利息抵扣个税”是去库存“王炸”

　　财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，楼继伟表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。

　　所谓“房贷利息抵税”，是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅(或第二住宅)担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。关于这一政策能帮助购房者省多少钱的案例计算非常多，但总体而言还是越有钱的人获得的好处越大。[!--empirenews.page--]

　　此前，房贷利息能否抵个税引发多次讨论。多名地产界人士表示，房贷利息能否抵个税是去库存的“王炸”，对房地产是极大的利好。但有财政部相关人士表示，该政策今年实施可能性不大。特别是目前一线城市快速上涨的背景下，更不可能出台这样的方案。朝阳区财政局一名财税人士认为，个税改革综合计征有助于减轻低收入者税负，维护社会公平，使个税发挥调节收入差距的功用。

　　信号六：落实营改增

　　营改增后企业加入抢房大军?

　　按政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。如何确保“营改增”顺利落地?国税总局局长王军在“两会”发言时表示，国税总局将尽心尽力快出实施方案，估计两会结束后，国务院很快会召开常务会议审定方案，审定以后，总局将配合财政部，尽快公布方案并制定一系列的操作办法。

　　财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示：“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。”

　　消息传来，商业地产界奔走相告，“企业有望加入购房大军”也成为不少地产类微信公众号的主题。那么，新政是否意味着商业地产去库存的利好?企业即将会大量买房?

　　近日，北青报记者走访多个商圈了解到，商业地产目前依然处于低谷期。一些高端商业地产存在着大量的库存。对于新政是否能改善商业地产的状况，多位业内人士认为，这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用，推动一部分企业新购写字楼，但实际影响可能有限。

　　实际上，“营改增”跟财税体制改革密切相关，而并不是专门针对楼市中商业地产高库存而出台的政策利好。“对于商业地产肯定是利好，但具体的影响程度如何，还是要等实施细则出来才清楚。”北京的一名房地产开发商表示。(北京青年报)[!--empirenews.page--]

　　张敬伟：楼市去库存必须确保风险可控

　　楼市去库存，从宏观经济趋势言属于减杠杆。但是，楼市呈现出分化景象--一线楼市虚热，三四线城市楼市库存难消。

　　据报道，一线城市狂飙的房价和所谓告急的库存，无论从监管到舆论，都让 “首付贷”成为最难被善待的对象。关键是它还有了个听起来牛逼哄哄的名字，叫“楼市场外配资”。这很可怕--一是一线楼市行情一直不错，二是一线城市并非去库存的重点。一线楼市突然“发烧”，是一揽子政策性优惠措施的刺激，如降低首付，减少税费等。但这些去库存的政策举措，具有定向三四线城市的意味。高库存的楼市并未释放市场利好，反而激发了一线城市的楼市热情。政策面和监管层必须纠偏。

　　降低首付比例，已是政策利好，各实体和互联网金融平台，再通过各种手段对低首付进行曲线操作，通过“首付贷”使低首付变成更低甚至“零首付”，难免会让人想到可能由楼市传导到金融的系统性风险。

　　的确，从中央经济工作会议到政府工作报告，楼市去库存、降杠杆都是年度重要工作。然而“首付贷”却以楼市加杠杆的方式去库存、降杠杆。以杠杆套杠杆，市场面已经扭曲了。联想到美国次贷危机，就是由楼市零首付和过度金融创新所引发。中国楼市去库存的政策目标，如果异化上市场操作中的加杠杆，的确值得警惕。

　　对此，全国人大代表、重庆市长黄奇帆认为，现在有些房产商和中介为购房者提供首付贷款，使很多购房者变为“零首付”，这会引发巨大的泡沫性投资，进而房价暴涨。要防范为追求利益推出高杠杆的产品引发的风险。他认为，这和去年股市高杠杆造成的3000点-5000点后果是一样的。

　　意在不言中，加杠杆的股市牛情之后是无尽的“股灾”悲情。当然，也有不同意见，如央行行长周小川就认为，个人住房加杠杆逻辑是对的。而且，中国个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，因而有很大的发展机会。[!--empirenews.page--]

　　其实，二人观点看似对立，但是并非对同一问题发声。黄奇帆代表的发言着重于楼市去库存应该属于降杠杆的范畴，不能用加杠杆的方式去降杠杆。尤其是在一线楼市已经很热的情况下，用加杠杆的方式予以刺激，会导致一线楼市的虚热，无益于三四线楼市的去库存。更重要的是，加杠杆的“首付贷”，不仅是银行一家的金融活动，也吸引了民间和互联网金融平台的一哄而上，还有开发商的加入，甚至地方政府为了完成去库存热衷与此。这样的零首付，形成了系统性的风险链条，一个环节出了问题，就会引发系统性风险。

　　但是周小川的立论基于住房信贷的安全性，以及这一信贷产品在银行信贷总盘子的比例较低。因而，银行和购房者“甲方乙方”的加杠杆，当然风险可控。

　　不管如何，楼市去存库的目的和手段必须吻合今年宏观经济的主调。降杠杆、去库存不是目的，而是为了市场资源的优化配置，祛除影响经济健康稳定发展的沉疴要素。因而，楼市去库存，只能去疴，不能祛除沉疴的同时又增加新的风险要素。简言之，国家出台的各种楼市利好也罢，市场上出现的“首付贷”各种金融创新也好，杠杆须平衡，目的要明确。加杠杆去库存，若减少了楼市库存，却带来了金融风险，或风险转嫁到购房者那里，这样的去库存是不理性的，必须加以监管，确保风险可控。

　　深圳监管先行一步。3月4日，深圳市金融办发函，要求互联网金融协会和小贷协会对所辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。“首付贷”的刚刚模式，下一步恐遭监管层限制。

　　楼市去库存压力依然很重。难点和重点在于三四线城市，但一线城市的市场敏感度高，市场反应迅捷，往往成为去库存的麻烦制造者。这是监管层亟需关注的问题。楼市去库存的政策利好，甚至风险可控的加杠杆，也定点定向施加于三四线城市才有意义。对于分化的楼市，还须分类管理，防控风险。[!--empirenews.page--]

　　至于一线城市楼市的加杠杆，无论是“首付贷”，还是其他，都需纳入监管风险监控中。(中国网)