2016房地产营改增最新消息：税率确认为11% 财政部称纳税人税负会下降

　　房地产业营改增税率确认为11%，财政部称纳税人税负会下降

　　3月18日，财政部网站发布财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点答记者问，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中房地产业和建筑业税率确认为11%。

　　财政部负责人表示，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

　　不过，由于原先房地产行业营业税税率为5%，而改为增值税后的税率为11%，外界担忧或会增加企业和个人的税负。

　　在毕马威中国税务主管合伙人何坤明看来，我国目前正在积极推进从制造型经济向服务型经济的转变，增值税改革是我国经济转型的重要组成部分。在原有的营业税体制下，就营业额全额征收营业税，造成了重复征税、税制效率低下等问题。相比之下，增值税是针对货物、劳务及服务中的“增值部分”而非营业额全额征税，最终只对最终消费者产生影响。相较营业税体制，增值税体制更有利于促进服务业的发展。

　　财政部负责人表示，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。[!--empirenews.page--]

　　不过在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，对于一些大型的房企而言，由于财务支出各方面经营管理能力较好，一些采购业务等所取得的进项税可以抵扣一部分销售业务所缴纳的销项税，对这部分企业而言税负应该不会提高，长期来看应该是有所下降的。但对于一些中小企业而言，如果经营不规范，就很难享受营改增带来的利好。

　　“营改增之后，中国将采用统一的增值税制度，隐瞒交易造成的偷漏税行为会相应减少，客观上提高了政府税收征管能力。在未全面实施营改增前，营业税纳税企业没有动力就其购买的货物或服务索取发票，而增值税纳税人在接受营业税纳税企业提供的服务时也没有实际动力索取发票。但在全面实施营改增后，整个价值链会被打通，因为每个增值税纳税人都会积极索取增值税专用发票，以便进行进项税抵扣。”毕马威间接税合伙人沈瑛华称。

　　由于此次“营改增”还涉及到个人二手房的买卖，也就是说个人买卖二手房此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。

　　全国工商联房地产商会创会会长聂梅生称，由于目前去库存的大方向并没有改变，“营改增”之后，税负应该和之前差不多，相关部门也做了一定的衡量，以便更好的促进存量房的交易。

　　“目前的住房需求仍然还很大，购买需求包括一手房和二手房，如果‘营改增’增加了企业的税负那么必然致使房企对楼盘涨价;如果说对个人房产交易税负增加，那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者，这是一种往下传递的过程，最终买单的还是消费者，因此在去库存的背景下，税负的大致方向应该只增不减，当然还需要看细则的进一步落实，如果效果不好也不排除出台一些附加政策。”

　　以下是问答全文

　　一、全面推开营改增试点，有哪些新的措施和改革内容?[!--empirenews.page--]

　　答：全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同国家税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

　　二、全面推开营改增试点的意义?

　　答：营改增作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。

　　一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。三是进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。四是创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。[!--empirenews.page--]

　　三、营改增试点已经实施4年多，请介绍一下试点运行情况?

　　答：为进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。2012年1月1日起，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省(含厦门市)、广东省(含深圳市)、天津市、浙江省(含宁波市)、湖北省等8省(直辖市);2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围;2014年1月1日起，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点;2014年6月1日起，电信业在全国范围实施营改增试点。至此，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。

　　在国务院的统一部署下，改革试点工作平稳有序推进，试点纳税人的会计核算、纳税申报、税款缴纳正常有序进行，税务机关纳税服务、税收征管、风险防控等各项工作落实到位，征纳双方已经基本适应了新税制的各项要求，营改增前期试点行业已经从税制转换阶段过渡到常态运行阶段。针对试点过程中部分企业税负暂时上升问题，财政部和税务总局通过加强政策解读、出台过渡政策等方式予以妥善解决。总的看，前期试点工作进展顺利，反映良好，基本实现了规范税制、减轻税负、促进发展、带动改革的预期目标。据统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户;累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。[!--empirenews.page--]

　　营改增试点从制度上缓解了货物和服务税制不统一和重复征税的问题，贯通了服务业内部和二三产业之间的抵扣链条，减轻了企业税负，激发了企业活力，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级，提升了货物贸易和服务贸易出口竞争力，是推进经济结构转型升级的重要举措。

　　四、李克强总理在政府工作报告中提出，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增，请问将采取哪些措施落实总理提出的要求?

　　答：营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。

　　3月5日李克强总理在《政府工作报告》中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增，是我国实施积极财政政策的重要着力点。当前实体经济较为困难，为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，作出妥善安排。一是一次性将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围;二是将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围。同时，明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

　　五、营改增试点全面推开后，对前期试点行业和原增值税纳税人税负有何影响?

　　答：将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。[!--empirenews.page--]

　　六、全面推开营改增试点后，增值税立法有何考虑?

　　答：全面推开营改增试点，将实现增值税对货物和服务的全覆盖;不动产纳入抵扣范围，实现向比较完整的消费型增值税制度的转型。我们将密切跟踪试点情况，及时总结试点经验，进一步完善增值税制度，同时，按照中央要求和全国人大部署，抓紧启动增值税立法程序，尽快将增值税暂行条例上升为法律。

　　七、目前距离5月1日已不足2个月时间，请问财税部门对下一步工作有何打算?如何帮助企业尽快做好试点准备工作?

　　答：目前，距全面推开营改增试点已不足2个月时间，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，重点做好以下工作：

　　一是抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。

　　二是充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体媒介，做好包括政策解读、操作实务、服务措施和热点难点等在内的宣讲工作，及时回应社会关切和纳税人诉求，为改革顺利推进营造良好的舆论环境。

　　三是国税、地税部门早日对接，建立联席工作制度，及时办理纳税人档案交接手续。切实做到无缝衔接、平滑过渡、按时办结，交接过程中不给纳税人增加不必要的负担。

　　四是税务部门分批次做好对试点纳税人的培训辅导以及税控器具的发放、安装，确保试点纳税人懂政策、能开票、会申报，帮助试点纳税人适应新税制、遵从新税制、获益新税制。

　　五是税务部门进一步优化纳税服务，科学布局办税服务大厅，充分考虑试点纳税人各种诉求和工作量，增设服务窗口，开设绿色通道，给纳税人提供更便利高效的办税服务。(地产界)

　　　房地产行业营改增将会推行 未必给二手房加温[!--empirenews.page--]

　　房地产行业营改增已经确定从5月1日开始推行，税率定在11%，这也让营改增再度成为热门话题。二手房市场上，一些看房人也开始担忧“营改增后税费增加”。有业内专家分析，营改增虽然确定了时间点和税率，但具体政策和细则还未发布，网络上流传的一些计税公式也只是推测而来，还需要等正式版本确认，现阶段没必要因此而恐慌。

　　未必给二手房“火上浇油”

　　按照正常情况，无论是营业税还是增值税，都主要针对卖方，而非针对买方。但实际上，卖方在制定价格时，都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费，这些税费也就转嫁给买方。正因如此，不少二手房看房人担心，一旦二手房交易实现营改增，这笔税费到底会不会涨、现在买入真的会比5月实施营改增后买房更实惠吗?

　　“现在也是劝客户，能过户的就赶快过户，5月份就不好说了。”一位房地产经纪人对记者说。目前，需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房，税率为5%;而在上周五，相关部门已经确定的房地产行业的增值税率为11%。“虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。”中央财经大学税务学院教授黄桦说。

　　增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。

　　其实，在很多数据面前，这样的信息也有待考量。来自伟业我爱我家的数据显示，3月上半月，北京全市二手住宅成交均价为4.1万元/平方米左右，与2月是基本持平的。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析，虽然二手房市场近几月热度不减，但房价并未出现明显上涨，未来随着各项利好政策边际效应的递减以及市场理性的回归，北京二手房均价将整体保持平稳。[!--empirenews.page--]

　　目前各类税额算法只是推算

　　虽然目前房地产行业的营改增已经确定在5月1日后开始实施，税率也已经确定在11%，但具体的算法和相关配套政策还未发布。有专家告诉记者，目前各种关于增值税的税额算法也都是推测出来的。

　　网络上关于二手房增值税计算较混乱，有的是直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。记者注意到，这种计算方法还主要是依据企业增值税的算法。

　　不过，也有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算，二手房房东可算作小规模纳税人，按照征收率计税的简易计税法计算，这个算法就更为简单，直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则大多为3%。

　　记者对比发现，这两种计算方法得出的结果也“差之千里”。比如，一套房买入时200万元，卖出时400万元(均不含税)，以11%的计税方法，税额大约为22万元;如果以3%计算，价格则为12万元。两者相差就有10万元。

　　“虽然目前大的方向确认了，但是具体的算法、政策还没有发布。”专家对记者说，目前这些公式都还是推测出来的，真正的万能公式还需要以正式政策为准。

　　此外，也有一类房子的计税方法是未定的。按照目前的政策，买入满两年的普通住房是不需要征收营业税的，而实现“营改增”后，这类房子是否免征收增值税也是无法确定的。

　　详细税费政策近期即将公布

　　距离正式实施营改增已不到两个月，未来究竟如何计算增值税?记者了解到，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

　　国家税务总局此前也回应，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。[!--empirenews.page--]

　　此前，我国部分行业已经试点营改增。参照先例来看，营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。

　　上周国务院常务会上也已经明确，在营改增试点全面推开过程中，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，税制设计不增加企业负担。(中国新闻网)

　　“营改增”要来了 房价究竟是要涨还是要跌

　　“营改增”终于要来了!3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，此前两会上，总理已在政府报告中明确提出，从今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业全面纳入营改增试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保税负只减不增;稍后的3月13日，国家税务总局局长王军再次重申了这一点，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

　　该消息公布后立刻引发广泛讨论。或许对于很多普通人来说，最大的疑问是：

　　营改增，可以吃吗?二手房交易税到底是降了还是升了?

　　什么是“营改增”?

　　为了弄清这一系列问题，让我们先翻下词典，看下营业税和增值税的定义是什么。

　　营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

　　增值税，是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

　　好吧，双方的差别很明显了：营业税的征收基数是全部营业额，从产业链的角度来说，其中的每家企业都需要按销售总额缴税，这当中就会存在一个重复征税的现象;而增值税则是对各个流通环节中新增的价值进行征税，也就是在缴税时，扣除了上一环节已征税款， 解决重复征税的问题。因此“营改增”是我国目前税收改革的重要方向。[!--empirenews.page--]

　　目前，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

　　而在现行的房产交易中，税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。征收办法则是：对于购房超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税(北上广深暂不适用此政策)。目前房地产的营业税主要按5.6%来征收。

　　“营改增”，个人二手房交易税费到底是增加了还是减少了?

　　因此，对于房产交易而言，对于“营改增”最直白的描述就是：

　　买卖二手房无需再考虑是否满2年了!缴税基数由售价变成差价了!

　　的确，“营改增”以后，房产交易无需考虑是否满2年了，因为反正都是按照增值部分计算。甚至在一些涨幅不大的城市，由于房产没有增值，一分钱税款都不用交了。即使缴税，差价总比售价低吧?“营改增”看起来既可以让大家不用等两年再卖房，又减低了税负，可实际并没有这简单。实际缴纳的税款是增加还是降低减少，本质上要看进项税额能否得到抵扣来决定，也就是房价的增幅：

　　假定住宅的转让价格都是300万元，增值税率暂且定为目前建筑业和房地产业适用税率11%，且不考虑免征等因素，那么按照目前营业税征收的5.6%税率来计算，共需交纳16.8万元营业税。

　　而在“营改增”之后，则需要考虑销项税额(纳税人销售货物或应有税项所承担的增值税税额)和进项税额(纳税人购进货物或应税劳务所承担的增值税税额)，我们来做个小学算术题：[!--empirenews.page--]

　　假设购房者购买时房价为100万元，则这个时候的进项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元;而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，也就是说增值税税额约为20万元。

　　假设购房者购买时房价为200万元，则这个时候的进项税额为200/(1+11%)*11%约为20万元;而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，这个时候的增值税税额则约为10万元。

　　从这个例子中我们可以看到，税费是否增加首先取决于税率，但更重要的是你房子增值的幅度。卖房赚钱的钱越多，就需要交纳更多的税款，而房屋增值小的则可以少交纳。“从税收角度来看，“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。

　　事实上，“营改增”对于那些涨幅巨大的一线城市房产长期持有者而言，反而是一个不怎么好的消息，因为当年房产的购入价格极低，增值部分巨大， 如果按照11%来增收增值税，那么房主所将要缴付的税款也会达到一个惊人的地步。

　　当然，11%只是目前建筑业和房地产业的增值税率，未必就一定是未来的二手房交易的增值税率，考虑到李克强总理定下营改增税负只减不增的定调，因此极有可能在税率的设计上会有所考虑，未来的税率也不一定是11%。而目前房产交易中的营业税现行优惠政策，也有望平移到未来的增值税之中。

　　“营改增”，房价会降吗?

　　我们已经知道了，“营改增”确实关我们的事，二手房交易税负的增减取决于当初房产的购入价格。那么换上一个更刺激的问题?

　　“营改增”对于新房有何影响，房价会降吗?

　　目前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。“营改增”之后，增值税率暂且定为目前建筑业和房地产业适用税率11%，和个人二手房一样交易一样，虽然税率上升，但是抵扣后的税费大大降低了。[!--empirenews.page--]

　　房企乍看起来从“营改增”中获利颇丰，因为计算出增值税进项税额进行抵扣，意味着企业造房子(或购入房产)的成本大大降低了。

　　而税收成本下降势必对开发商整个成本的下降也起到有利作用。去年以来，虽然一二线城市楼市火爆，但是三四线楼市去库存压力山大。

　　在部分城市，有些开发商都是按照成本甚至低于成本在销售楼盘，如果此时成本下降，那么相应的降价空间也会加大。

　　不过这张利好的支票却并非每个房企都能兑现，因为“营改增”减负的核心是要拿到上家的发票进行抵扣，但在我国实际的建筑行业中 ，部分类似 砂、土、石料( 一般为纳税人销售自产的货物，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票)、部分农民工劳务(部分小微劳务公司或农民工提供零星劳务产生的人工费，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票)的支出由于无法实行进项税扣除，因此无法享受到这一利好。必然导致相关企业的成本上升，并最终转嫁给开发商。

　　此外，“营改增”对一些早已完工但滞销的楼盘而言，也不是一条好消息。

　　因为可能由于当初原始物料发票已经无法取得，因此无法进行进项税抵扣，只能面对税率的升高(不管最终增值税率定多少，高于营业税率几乎是必然)，多缴税款。不过，相信这些问题在政府出台“营改增”时会有所考虑。

　　目前来看，“营改增”对于房地产企业来说，确实是个重大利好，这一利好将来还有望向整个产业链扩散，并促使整个产业链在价格上进行一定的调整。这一改革还有望推动更多企业去投资房地产物业，并促使企业更多地考虑推出针对普通人的低利润住宅(进项税固定，利润越高，缴税越多)，可以说，对整个中国楼市有着积极的影响。

　　不过，决定房价的始终是供求需求，而不是成本。房价的高低始终由市场来决定，指望“营改增”使得房价大幅降低恐怕也只能是一个美好的幻想。(中国台湾网)[!--empirenews.page--]

　　从供给侧看房地产营改增:利好一线及二线楼市

　　营改增重头戏发力。继《政府工作报告》提出营改增试点“扩围”的三项原则后，3月18日国务院常务会议部署试点工作开展。在近日召开的中国发展高层论坛上，财政部部长楼继伟表示，目前税收信息、基础信息、档案迁移工作都已开始，确保营改增在5月1日全面实施。

　　目前，房地产、建筑业、金融业、生活服务业等四大行业是营业税的主体，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比重约80%，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍，同时也是营改增的最主要的行业和营改增的“最后一公里”。

　　事实上，营改增扩围到房地产，在具体实施上难度比较大。首先，从其他行业试点实践来看，能否取得增值税专用发票，抵扣进项税是关键。目前，全国13.6万家开发商中，90%的是中小企业。为了降低成本，建筑和安装往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”，无法取得增值税专用发票成了普遍现象。其次，土地出让属于政府行为，暂时还无法开具增值税专用发票。但是，敏感性分析测算显示，若“占大头”的土地成本不纳入抵扣范围，开发商税负将增加20%以上。

　　此外，成本复杂也是影响因素。房地产开发周期长，2-3年是常态，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二级联动的开发项目(土地开发+房产开发)的周期更长。因此，在试点初期，收入对应的成本早已支出，历史成本能否确认并抵扣是个大问题。企业做一二级开发联动的项目时，建安成本、公共配套等纵向跨越数个项目，成本支出与收入很难一一对应，抵扣确认非常复杂。

　　针对抵扣困难或导致税负不减反增，决策层指出要做好全面推开这项改革的“制度设计”。这意味着，建筑和安装成本或可探索定额抵扣，土地成本或允许开发商将财政部门监制的土地专用收据作为抵扣凭证，由此可见管理层推动营改增的决心。笔者认为，营改增扩围到最后攻坚的四个行业，特别是占大头的房地产业，触发因素就是楼市“供给侧”改革。[!--empirenews.page--]

　　在楼市“去库存”上，“降成本”(降房价)、“补短板”(户籍改革)等“供给侧”改革受期待，尤其是将“去库存”与新型城镇化结合起来。2015年中央经济工作会议部署“去库存”时，强调以降房价来适应新市民需求，但目前三、四线城市房价已接近土地、建安、融资在内的成本价，开发商降价空间有限。目前，最大头的土地及税费占房价30%-50%，而土地出让一直坚持市场化的“招拍挂”模式。于是，税费让利才能为降价腾出空间。

　　当然，营改增作为“结构性减税”的重要抓手，在推进行业“供给侧”改革上的影响远不止“去库存”。目前，第三产业增加值占GDP的比重超过50%，但体量弱小无法冲抵制造业下滑的影响，且房租、人工等成本侵蚀利润明显。此次房地产营改增的一个“看点”，就是将不动产纳入增值税抵扣链条。这意味着，占服务行业抵扣近60%的购进、自建不动产将完全被抵扣，这对于降低服务业成本、鼓励个人创新创业来说是重要的一招。

　　同时，房地产营改增对行业来说是脱胎换骨的革新。首先，不动产纳入增值税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。其次，为实现进项抵扣，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，有利于改变行业“大而全”的粗放模式，促进行业细分、专业化经营;再次，增加抵扣额和确认抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，甚至是“精装修+家具”，有利于减少建筑垃圾;最后，由于土地或房屋增值越多，开发商缴纳的增值税就越多，这就激励开发商不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质和成本管控。

　　营改增利好商业办公市场。因为，开发商可以将税负转嫁给购置者(一般是企业)，而购置者也可以将商业办公购置税作为进项增值税申请抵扣。就区域来看，一线及二线重点城市，土地成本、建安成本较高，也易于获得增值税专用发票，故营改增对这些城市的楼市更加利好。就产品来看，营改增利好大户型住宅，大户型住宅土地价值较高、装修成本大，抵扣较多，这就有利于改善型需求和三、四线城市“去库存”。(中国证券报)[!--empirenews.page--]

　　华泰证券：房地产营改增影响有多大?

　　作为已进行4年多的税制改革重头戏，营改增将在今年全面“落地开花”。两会期间释放营改增最积极信号后，3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。

　　据一财，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布。今年营改增的政策文件将祭出“大招”，即所有增值税纳税人都可抵扣新增不动产所含增值税。

　　不动产抵扣成为市场关注的焦点。华泰证券分析师谢皓宇称，从历史看，房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩。房地产营改增，对房企来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨，而对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率。

　　华泰证券谢皓宇分析报告要点如下：

　　房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩

　　1994年分税制改革+2004年831大限，开启地方政府的土地财政

　　从土地制度开始，就是来自于1994年分税制改革后的深刻影响。1994年，中国为了集中力量办大事，将地方财权上收，大幅提高中央税种的比例，再通过转移支付的形式还到各个地方，但是会留下来一大部分进行集中支出。同时，2004年8月31日， 土地招拍挂制度开始强制执行，于是，地方政府开始加大力度卖地，一方面，是通过土地出让收入增加地方财政，另一方面，对房企及其产业链上企业征收的营业税归地方所有，再者， 地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加，所以这就变成了一举三得的方式。

　　近1/2的税收来自于房地产及其产业链，且几乎都为地方税种。这背后的根源就在于地方事权大、财权小，而房地产的巨大规模使地方政府对其产生了严重依赖。[!--empirenews.page--]

　　2自从“土地财政”以来，成本推动型的房价上涨成为了过去一直以来的“心结”，而目前这样的情况还继续在一线城市上演。从房企的毛利率来看，当前行业平均为20%，而在这里面，单位面积的人工成本提高可以忽略，装配机械租用价格持续下跌，同时大宗原材料价格也没有出现大幅上涨，也就意味着，带来毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管，在三四线城市土地出让已经大幅减少，但是从一线城市来看，超过周边二手房一倍的楼面价地块，必然会推高最终的房价，特别是在当前一线城市的土地供需严重不匹配的情况下，这也会加大地方政府对房地产的依赖。

　　事权、财权的不统一，无法破解的土地依赖魔咒

　　事权和财权的不统一，使得中央政府和地方政府的言行不统一。在官员考核中，最重要的一项是GDP增长，这在消费难以拉动的情况下，都会寻求投资的拉动。地方政府不约而同的选择多上报项目，然而，没有财力支持的地方政府在多报项目之后，只能通过财政的预算外收入来解决，而土地出让收入一直作为预算外收入，就顺理成章的拉开了土地出让大潮。之 后，尽管土地出让收入归入了地方政府性基金，也就意味着需要有相关的支出，但仍然不能阻挡地方政府的土地出让热情。

　　营改增又是翻版1994年分税制改革，中央税种的增值税 vs.地方税种的营业税

　　如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于1994年重新洗牌的中央税种和地方税种，那 么当前的营改增是在此基础上继续加强。如前所述，中央政府抢占地方政府的税收， 势必会使得地方政府寻找另外一项收入来抵消收入减少的影响，在之前找到土地财政这条路， 其三种来源渠道，分别是土地出让、土地抵押、房地产税收，当前的营改增改的是房地产税收，而更加根本的土地出让收入和土地抵押仍然可以继续增加来抵消税收减少的影响。[!--empirenews.page--]

　　短期的影响，则已经在营改增试点期间的中央全部转移支付抵消，关注试点结束的改革动向。如果当前对房地产行业采取类似的措施，那么短期的影响并不大，但试点到期之后正式推行时是否会有新的变化则需要关注。

　　长期的影响，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市。据华泰证券统计，2007-2011年，有9个省市对营业税十分依赖，营业税占地方税收比重都超过了40%，其中包括北京，达到41%。

　　对房企来说，是营改增税负减少、还是地价支付增加?

　　目前房企交纳营业税以营业收入为税基，5%的税率，采用现交的方式，不进行预提。

　　(1)静态的来说，政府工作报告已经提到了一定是税负减少的，主要是因为现在房企低毛利率意味着低增值率，按照11%计提增值税能够比营业税更少;

　　(2)动态的讲， 政府可以向开发商转嫁。中国的土地公有制使得土地出让方只有政府一家，也就意味着土地市场是卖方市场，那么地方政府对税收的依赖可以通过地价的形式对开发商进行转嫁，这个在事权和财权解决之前不能够进行根本的改变，主要集中在一线城市上。

　　对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率

　　用资本利得税能够有效减少投机需求

　　增值税和营业税税基的不同，带有扣除数的税收有利于保护真实需求的纳税人。总量税基和固定税率对奖惩没有区别，采取的是一视同仁的方式，然而税收带来的效用函数并非线性， 所以这种方式对于纳税人的“动机”无法进行区别。增值税相对于营业税有一定进步，即便是固定税率，由于等同为扣除数，类似于保险中的免赔(减少投保人的逆选择，保护优质投保人)，这种做法能够更好的保护真正有需求的纳税人权利。

　　由于增值税税率一定高于营业税，所以增值越多、税收越多、对投机的抑制越多，深圳2013年以后购买的住房上市流通都将可能面临更高的税费。按照华泰证券测算，深圳在2013年之后购买住房，进入二手房流通后将交纳更多的税，如果5月1日开始执行，可能会对当前深圳二手房交易带来短期的“降价促销”。对于北京来说，2009年7月以后购买的住房将面临更高的税费。[!--empirenews.page--]

 

　　由于二手房交易基本在一线城市和部分二线城市中，目前这些市场还处在卖方市场，短期内在一定程度上能够对购房者进行转嫁。由于二手房交易中，房东的定价大多为到手价，特别是在卖方市场中，对购房者的转嫁能力极强，所以短期内试行对购房者来说将付出更多的成 本。从长期来看，会减少新入市投资性需求，价格变化更为平稳。(华尔街见闻)