2016房价走势最新消息：专家评论楼市“顶点”还未到
3月二三线楼市成交全线上涨 去库存渐见起色
3月楼市暖意浓。无论是房地产研究机构的统计观察，还是房地产上市公司的销售快报，都透露出中国楼市向好回暖，去库存已经渐见起色。
“从3月重点城市以来的数据看，新房推盘量明显增加且去化水平大幅提升，库存继续下降。展望未来，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望回归平稳。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。
销售量上涨明显
在楼市“双向调控”之下，3月全国楼市去库存已经渐有起色。
“从3月份我们监测的36个主要城市住宅成交环比全线上涨。”中国指数院常务副院长黄瑜告诉记者，其中二线代表城市成交面积环比上涨155.68%，同 比上升91.31%，且有4个城市环比涨幅超过300%;三线代表城市成交面积环比上升84.42%，同比上涨83.23%，包头环比涨幅超300%。
从万科、金地、保利等地产上市公司披露的数据来看，同样是暖意融融。
其中，房地产龙头企业万科3月份实现销售面积239.8万平方米，销售金额336.1亿元。同比分别增长93.2%和128.0%，环比增长 100.5%和109.7%。 金地集团(行情 研报) 3月实现签约面积71.5万平方米，同比增长95.4%;签约金额98.5亿元，同比增长143.2%。保利地产(行情 研报)3 月实现签约面积165.83 万平方米，同比增长159.49%;实现签约金额222.34 亿元，同比增长196.98%。
在中投证券分析师李少明看来，二三四线城市的房价稳定形成较好的预期，有助于需求进一步释放。而去库存整体基调未改变等等，都对房地产市场形成利好。
投资回落势头见底
在楼市回暖的同时，开发商对于房地产投资的信心也在增加。对此，陈晟判断认为，房地产投资回落势头已经见底，未来也将进入平稳增长时期。[!--empirenews.page--]
记者也注意到，万科在1、2月份销售简报披露以来新增加项目个数分别达到13个、16个，且项目多集中于宁波、武汉、杭州、厦门等二线城市。
对此，居房地产研究院副院长杨红旭也表示，目前出现房地产板块轮动现象，这种情况历史上也出现过，主要是因为房地产政策全国分化，大部分地区需要去库 存，所以政策面偏暖。另外，社会流动性宽裕，资金需要找到出路，这就造成部分一线城市投资性需求资金转移到二线，导致少数二线城市楼市比较火爆。
不过，陈晟认为，虽然房地产投资回落之势已经有见底迹象，但不要希望迅速反弹，相反，房地产投资能步入平稳就相当乐观了。
并且，“目前市场分化依然严重，大房企强者恒强，融资成本较低，有些公司获得贷款利率水平甚至于在4%以下，而很多中小房企却拿不到钱，这就对中小房企 形成挤压，进而就会加速行业兼并重组。”陈晟分析认为，这会利于一些地方的开发商更主动“降价跑量”，使市场更快调整到位。(上海证券报)
二线城市地市频上演争夺战 须警惕虚火向楼市转移
沪深楼市新政落地半月，一线楼市成交急速降温。而另一边，一线城市周边的苏州、南京、合肥等二线城市却一片火热，不仅楼市成交火爆、一房难求，土地市场也频频上演争夺大战。4月7、8两日，苏州今年的首场大型土地拍卖会轰动了地产圈，平均溢价率超过200%的疯狂热度令业界咋舌。业内人士表示，过剩资金可能把二线城市作为投资的避风港，应该警惕“虚火”向二线城市转移。
二线土地竞拍屡创新高
4月7、8两日，苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会，火爆程度令不少业内人士惊叹“前所未有”。超过40家房企对苏州楼市虎视眈眈，最终11家房企成功拿地13宗，总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%。[!--empirenews.page--]
其中，景瑞地产所拿地块溢价率最高，达319%;当代置业收获最多，共斩获3幅地块，其中一幅楼板价达28761元/平方米，是成交地块中单价最高的一幅;鲁能、华发、东原等房企均有所斩获，且是首次进入苏州市场。从记者获得的数据看，两天的土地拍卖中，只有一幅地块溢价率低于100%，为60%，其中还有7幅溢价率超过200%。
不仅是苏州，南京、合肥、杭州的土地市场也同样火热。3月18日，全国近40家房企争夺南京5块地，成交金额达92.72亿元。其中鼓楼区热河南路客车厂地块，该地块共吸引了包括保利、融创、华润、招商等在内的23家房企报名参与，最终经过16轮竞价，招商以总价48.2亿元竞得，3万元/平方米的成交楼板价成为南京城北的新单价地王。
3月24日，合肥3月土地拍卖会上，多宗热门区域地块亮相，其中滨湖区一宗地拍出76.89亿元的“天价”，溢价率高达400%，成合肥总价地王。
4月5日，杭州萧山北干山口单元杭发厂及北干街道中单元E-3地块集中出让。最终，萧政储出[2016]2号地块经过17轮报价，由融信集团以17亿元总价竞得，楼板价18556.52元/平方米创新高。
火爆背后的“溢出效应”
3月中旬以来，为防止楼市过热，苏州、上海、深圳等热点城市相继出台了楼市调控新政，如上海、深圳提升非户籍家庭购房年限、调高二套房首付比例、苏州限定楼盘一年内涨价不得超过12%等。沪深两大楼市随即出现降温。但二线城市的楼市依然热度不减。已有“稳房价”政策出台的南京和苏州，成交量依然在稳步上升。
土地市场也显现出一线城市受限后的“溢出效应”。克而瑞数据显示，2016年一季度土地成金额较2015年一季度上涨15%，达到3040亿元。热点二线城市土地竞争尤为激烈，尤其是那些2015年楼市成交量或者成交价格未能与整体市场同步上涨的城市，成为土地市场的新宠。数据显示，3月土地市场成交金额城市排名中，天津、合肥、南京、佛山、杭州分别位居前五名。从土地成交单价来看，3月土地成交单价排名前十的地块中，南京和杭州各3宗，上海2宗，三亚和天津各1宗。在一、二线城市在政策收紧以及地价较高之下，企业拿地热情逐渐转向二线城市，尤其是合肥、南京等城市，且大多数为高溢价拿地。[!--empirenews.page--]
“这些热点二线城市受益于一线城市的‘溢出效应’和‘比价效应’，再加上自身有一定的产业和经济体量，因此在一线城市受限后，成为接棒的热点城市。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示。对于后市，他认为上海、深圳受到收紧政策影响，成交量将有下跌过程;二线城市热点城市市场过于“火热”，部分城市房价出现非理性上涨，且已经出台调控政，未来部分城市将继续调整，总体市场回落幅度小于一线。而三、四线城市变化不多。
楼市开启“因城施策”调控 专家预计北京限购不升级
3月底，上海、深圳、武汉、南京四城接连发布房地产市场调控政策，尽管在信贷和限购上的规定略有不同，但“收紧”基调显而易见;与此同时，北京地区至今尚未出台相关调控政策，有分析人士预计，北京暂不会跟进出台更严格限购政策，而三、四线城市则致力于“去库存”，推出相应的宽松政策。如此来看，全国多地都在探索“因城施策”的差别化调控政策，以达到去库存、稳房价的阶段性目标，从而保障房地产市场的健康发展。
“收紧”新政显效不一
沪深楼市随即降温 南京市场火爆延续
3月25日以来，以沪、深两地为首，一批一线城市和部分二线城市密集发布楼市调控新政，为此前连番调涨的房价“降温”。
对比新政力度，被称为“史上最严限购令”的上海楼市新政当仁不让，无论是信贷限制还是购房资格方面都出台了严格的措施。包括非户籍人士购房社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年;二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，限购资格审核流程从交易阶段前置到了签约环节等。
[!--empirenews.page--]3月25日出台的深圳版调控政策提出，对本市户籍居民家庭无房并且近2年内无住房贷款记录的，首付仍执行最低三成，限购两套住房;另外，非深圳户籍居民家庭购房需缴纳社保年限从1年提升至3年。
新政出台后，此前房价已连涨十五个月的深圳楼市反应最快，成交量遭遇“速冻”。
来自深圳规划和国土资源委员会的数据显示，3月28日至4月3日，深圳一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平方米，分别环比下滑16%和15.7%。这已经是深圳新房成交面积连续第五周下滑，与春节前的周成交量相比接近腰斩。
中原地产发布的数据同样印证了深圳楼市的量价回落。3月最后一周，上海、深圳的中原报价指数均已跌破50%，分别为43.07%、44.52%，表明沪深报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源，政策的短期效应已见。
相比之下，上海楼市在新政出台后的周成交量仍属平稳，而苏州、南京、武汉等一些政策收紧的城市，其成交水平均未受影响，依然处于市场高位。
据南京市住房保障和房产局主管的“南京网上房地产”统计，4月2日至4日，南京共认购商品住宅1352套，创6年来新高。类似情况也出现在苏州。据苏州搜狐焦点网统计，苏州楼市商品房成交套数增加521套，涨幅达139.68%;成交面积增加4.7万余平方米，涨幅达112.91%。
北京未见出台更严限购令
一手市场相对偏冷 环京楼市“收紧”
沪深楼市出台“收紧”政策后，市场和舆论就将目标转向北京，同样为房价涨幅明显的一线城市，北京会不会出台更严格的限购政策?此轮“收紧”浪潮又对北京市场影响几何?
事实上，这一猜测很快得到了相关人士的否认，“目前没必要对北京现有的限购政策再加严格”，北京房协副会长陈志在近日表示。[!--empirenews.page--]
“隔壁老王在家打孩子，你也要打吗?这要看你的孩子是否也犯了同样的错误”，对于为什么北京不会像沪深一样出台更严格限购政策，陈志打给出了这样的解释。
陈志认为，北京楼市的现状与沪深不同，首先新建商品住宅市场仍然处在一个相对偏冷状态;其次，二手住宅市场确实有些过热，但存在虚假房源、首付贷、阴阳合同等问题，是需要强化市场监管来微调和完善的。
“北京再出调控政策的概率等于零”，著名财经专家马光远也表示，最大的姿态就是整顿市场，打击市场上的违规行为，仅此而已。而且北京市场的走势不会因为上海、深圳出现严厉的调控而出现逆转。
面对北京地区对房地产市场调控的谨慎态度，作为邻居的河北廊坊先“沉不住气”了。4月1日，廊坊市政府公布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%等九项措施。
此举让廊坊被列为采取限购的城市之一，甚至有分析认为，廊坊出台楼市限购政策主要还是在为“环京四县”(三河市、大厂县、香河县、固安县)的楼市降温。
近期在固安牛屯孔雀城购房的北京居民田女士告诉中新网(微信号：cns2012)记者，3月中旬看房时，该盘总共300多套房源排了近800号，不少购房者都来自北京，销售场面也很火爆。“赶在4月前付了款，如果晚点首付就要多交一些了，”田女士称。
中原地产相关研究人士认为，廊坊的情况与惠州相似，由于北京和深圳的房价高企以及当地限购措施的挤压影响，致使部分刚需和投资需求外溢，引发周边楼市的过热表现。(中国新闻网)
楼市现房贷利率倒挂现象 专家呼吁三四线城市加杠杆[!--empirenews.page--]
因去年乃至今年初去库存政策效果的释放，近期三、四线城市普遍出现了楼市回暖的现象，但相比于一、二线城市的火爆行情，三、四线楼市依然显得黯淡。
中国经济网记者发现，此前楼市一路走高的地区均有赖于金融工具的支持。从房贷利率的角度看，当前，我国的房地产市场已经出现了一、二线城市与三、四线城市“房贷利率倒挂”的现象——越是去库存压力大的地区，房贷优惠措施越不足。
房贷利率优惠呈分化趋势 一二线城最低可享8.2折
据融360本月初发布的房贷报告显示，全国35个重点城市和地区3月首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低;比上月下降了0.04个百分点，同比去年3月的5.76%下降1.22%。
从首套房利率的优惠力度来看，本月全国35重点城市530家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有157家，比上月增加52家，占比
29.62%。提供优惠利率银行数量最多的城市依次为上海、北京、深圳、广州、苏州、天津、南京、青岛、重庆、珠海、大连、无锡、成都、杭州和济南。
中国经济网记者注意到，利率最低的为北京汇丰银行的8.2折优惠利率;而成都的中行及交行分行都为优质客户提供了首套房最低8.5折，即4.17%的房贷利率;重庆的工、农、中、建、交、中信、重庆银行、重庆农商行、重庆三峡银行等9家银行合作的房企商品房项目，贷款利率可按基准利率8.5折执行;广州建设银行(行情 研报)(行情4.80 +0.84%,买入)、农业银行(行情 研报)(行情3.17 +0.32%,买入)、邮储银行等15家银行均执行8.5折优惠利率……
然而，对于库存量大的三、四线城市，银行则普遍执行基准利率，部分城市给出的优惠幅度也较一、二线城市小，出现了“利率倒挂”的现象。
由此可见，城市分化现象依然存在，楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加激烈，银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷;而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。[!--empirenews.page--]
三四线城市去库存压力大 专家呼吁加杠杆
今年二月，央行、银监会联合发布房贷新政，在不实施限购措施的城市，个人首套房商贷最低首付款比例可在25%的基础上向下浮动5个百分点，购买二套房且贷款未结清的家庭，最低首付比例不低于30%。
新政意在刺激非限购城市购房需求，加紧库存消化速度，购房者对此抱有积极态度。但业界也有持谨慎态度的声音传出，有人认为，尽管首付比例下降，但是房子价格没有下降，对于购房者而言总的购房成本并没有下降。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。不过从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本问题，对于购房者来说，贷款的利率并未降低。
著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，要考虑在三、四线城市适当加强房贷杠杆。“一线城市已经有了加杠杆的措施，没有必要继续加杠杆了。但是已经出现炒作的苗头，这时候我们要稳一稳。”他分析称，“三四线城市已经形成了可能供给的住房，主要的销售对象还是农民工，他们的支付能力不足以按照商品房的定位比较充分地吸收库存，一定要有政策性的杠杆，在更优惠房贷按揭安排的同时加政策杠杆。”
虽然目前三、四线城市普遍出现的楼市回暖行情，但房贷利率分化的现象依然严重。为此，张大伟认为，由于三、四线城市金融业竞争相对不足，利率没有充分市场化，出现一、二线城市与三、四线城市利率倒挂的现象，“北京等城市能找到8.2折的优惠利率，但很多中小城市仍在执行基准利率，这显然不合理。”(中国经济网)
楼市”顶点”已到?专家:尚言之过早
自从上海和深圳接力推出“3·25”限购大招后，市场反应极为迅速，甚至爆出“直降160万”抛售房产的消息。在这一次房产调控后，市场普遍趋于悲观，购房者持币观望情绪渐浓。楼市“顶点”已到，成为众多购房者的共识，事实真的如此么?[!--empirenews.page--]
业内人士表示，此次限购加码，并不意味着楼市“拐点”的到来，相反，此次限购并不会对楼市稳步发展形成太大阻力。而同期的降价抛售也只是个别现象，是对新政一种过度反应。
房价一旦上去，很难下来
专家表示，楼市和股市有明显的区别就是，股市在牛市过后会凶狠杀跌，而楼市则不会。纵观楼市这十几年来，楼市每次调控加码，的确会出现一次回调，但幅度十分有限，待市场适应后，会重新酝酿增势。这就好比一个近视者第一次戴眼镜一样，刚开始总会有点适应期，渡过适应期后就会无感。就拿北京(楼盘)持续多年的限购政策来说，楼市并没有因为政策向下，反而是持续向上，并在这一轮上涨行情中加速上涨。
专家表示，而房价的每次小幅回调都会吸引刚需购房者接盘，因为刚需购房者虽然痛恨高房价，但对于刚需购房者来说，中小户型的总价不会太高，只要房价小幅下跌，就有能力接盘。比起房价，他们更关心的是总价是否能够承受。从这个意义上来说，房价并不会出现所谓的“顶点”或“拐点”。
所谓“顶点”更像是需求透支耦合
业内人士表示，“顶点”论更像是需求透支导致的。一线楼市经历了几个月的“疯狂”，已经透支了未来几个月的需求，未来需求适度回调是正常的。正常年份，1-3月并非是楼市旺季，可是2016年的一季度成交量的井喷，使得金三银四的需求被提前释放，市场出现相对低潮也是正常现象。这并非是因为新政，而是市场自我调节的结果。在市场火热的时候，买卖双方都出现了非理性的心态，卖家不断上调报价，买家闭着眼睛接盘，让市场过热，从这个意义上来说，新政只是让市场回归理性。只不过两者“凑巧”而已，并非是因果关系。[!--empirenews.page--]
新政并不为促“顶点”
专家表示，一直以来，新政的目的都是为了促进房地产平稳健康发展。此论一线城市收紧限购，的确让部分刚需群体在一定时间内无法入市，但拥有购房资格且已经签约的购房者很难毁约，“因为买卖双方为了促成交易，都设定了较高的毁约成本”。二手房市场对新政反应最为敏感，目前尚未出现大规模的回调就证明了所谓“顶点”论并不存在。但买卖双反的议价空间的确较之前打开了不少，这也是政策所希望看到的，更理性的市场才能运行更加平稳。
专家表示，未来两到三个月内是关键期，市场或许会回到相对平衡的状态，投资需求会逐步降低到合理水平，市场回归常态。
相庆的时候，本周苏州土地拍卖却又频频传出高价。
苏州作为经济发达，离上海动车仅半小时的一座城市，前两天进行了城区213宗土地的拍卖。拍卖的出让地块无一流拍，所有地块全部进入竞价环节。最高的地王价格达到了惊人的40多亿，溢价率达到了248%，这表明成交价格是标价的两倍多。
面粉涨价了，面包涨价还会远么?苏州作为3月份涨幅最高的城市之一，具有很多鲜明的特征，而且3月份的数据也表明，继北上广深的房价结束暴涨之后，具有某些特征的二线城市也开始了暴走之旅。
下面，旺财就带大家看看，在限购之后，哪些二线城市更为吃香，小伙伴们的城市是否也被这波资本巨浪所波及?
2、二线城市房价怎么飞
首先我们先来看看靠近北上广深的二线城市3月份涨幅。
可以明显的看出，在一线城市限购之后，靠近北上广深的苏州、惠州、东莞、昆山、保定等二线城市取代了前期暴涨的一线城市，开始了暴涨之旅。
我们再来看看核心二线省会城市3月份涨幅。[!--empirenews.page--]
核心二线省会城市则涨跌不一，南京、合肥、厦门、天津涨幅较大，武汉、杭州、重庆、长沙涨幅放缓，成都表现为下跌态势。
这一轮暴涨有你的家乡么?
3、捉妖小窍门
下面，旺财就给大家分析一下，最近暴涨的二线城市的典型的特征，小伙伴们可以对照这些特征预测一下自己所在的城市今后的姿势。
1、与一线城市之间交通便利
最近暴涨的一些二线城市，都是紧邻北上广深的，且与他们之间交通便利。例如天津和北京之间有城际铁路，昆山、苏州与上海之间动车仅需要半小时，这样很多在一线城市工作又迫于一线城市房价过高、或者是被限购的刚需客，则会退而求其次的选择在这些二线城市买房，坐着动车上下班已经成为北上广深少数白领工作的新趋势。
比如昆山最靠近上海的花桥板块房子卖得最好，开发商的宣传主打概念就是“上海地铁11号线延长线附近”，买家也都基本源自上海。买家在这些地方买了房子很大程度上也是为了投资保值，很多人的思路是，现在在上海买不了房(买不起或被限购)，但也不能让钱被通胀抢走，先在周边买一套租出去，坐等房子升值，这样未来能在上海买房的时候，可以先把周边那套房子卖出来付首付。
2、经济发达，GDP增长较快
符合暴涨特征的二线城市，几乎都是经济发达或者GDP增长较快具有发展潜力的城市。这些城市经济体量好，投资旺盛，推高房价也是必然的了。旺财给小伙伴们附了一张2015年GDP城市排行榜，数据来源于国家统计局，小伙伴们可以上去看看自己城市的GDP排名。
3、人口流入流出量
三月份房价涨幅最大的城市东莞，在2015年是全国人口净流入最多的城市。另外苏州、昆山、惠州、合肥在2015年也都是人口净流入的城市，小伙伴们可以上各省市的统计局网站，看看自己的城市去年的人口流入流出差值。如果是净流入的城市，则表明城市对外来人口具有吸引力，城市发展被更多人认可，购房大多数也是刚需，所以房产当然具有增值潜力。[!--empirenews.page--]
