成交量回暖有待观察 业内看淡房地产投资

　　今年一季度，房地产市场呈现一片火热的发展趋势，一线城市“日光盘”频出，部分二线城市也出现抢房热潮。但是，房地产已进入“白银时代”，去库存仍是大部分三、四线甚至二线城市的首要任务。一线城市看似进入“疯狂”发展模式，但是楼市是否回暖仍需理性看待。

　　“90/70”政策回归

　　中原地产研究部统计数据显示：截至3月13日，北京商品房住宅五环内签约为703套，签约均价达到了62464元每平方米。纯商品住宅的供不应求是造成房价上涨的原因之一，从最近9年的五环内商品房均价可以看到，整体市场一路走高，从2008年的1.6万元，上涨到目前的6万元以上，未来北京五环内市场已经进入高端化。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，预期未来北京五环内的高端化区域将依然延续，从北京今年出让的土地看，五环内基本地价都超过区域在售房价，包括前期丰台7.5万地王，预期未来新宫等地王还将影响市场预期。

　　楼市的有趣之处便是，它总是充满着各种各样的变数。

　　3月31日，北京土储中心网站挂出两宗位于昌平南邵镇的住宅用地，在挂牌文件中有这样一条规定，明确表明：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”消失已久的“90/70”政策又重新被列入购地条款当中。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，北京地价逐渐走高，六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右，这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少，重拾“90/70”，其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题;而另一方面，北京的高价地现象也将得以缓解。

　　日前，包括上海、深圳在内的一线城市均出台了地产新政，不同程度上对楼市进行了调控。

　　成交量回暖有待观察

　　今年以来，一线城市房地产的一系列现象，让人产生楼市再度“疯狂”的幻觉。上海尤为典型，房东跳价、交易中心爆棚，甚至，上海虹口区推出352套总价上千万元的新房，一天内就被抢光，销售额高达36亿元。

　　对此，郭毅认为，上海、深圳楼市过热事出有因。深圳去年供地仅有一块住宅用地，其他的都是靠旧城改造来的增量供应，加之深圳的外来人口相对较多，价格自然上涨得比较快。上海更多的是误传，并且上海成交量上涨和江浙一带的投资敏锐度较高有很大关系。成交量的回暖才是真实的回暖，成交价格的回暖并不一定能够得到市场接受。

　　而在楼市看似回暖并呈现再度火热的趋势下，北京新房成交量并没有明显上升。从成交量来看，“3·30”新政后一年间虽然成交量出现回升，但37%的增幅与2009年4万亿元刺激之下157%的增幅相去甚远，也低于上海2015年成交量49%的年度增幅;其次，从成交价格来看，“3·30”新政一年间北京商品住宅成交价格涨幅14%，相比深圳2015年40%的年度涨幅低出不少。

　　此外，北京楼市相对稳定的另一力证是部分项目在涨价，但并不是所有项目都在涨价。根据亚豪君岳会数据统计显示，2015年3月31日—2016年3月30日，北京商品住宅成交中五环外占比高达九成以上，而四、五环之间成交占比仅为5%。换言之，少量高端区域项目价格的快速上涨拉动了整体市场成交均价的上涨。而在低端刚需以及中低端改善型聚集的区县，房价变动幅度并没有很大，例如房山区、门头沟区、怀柔区等房价涨幅均在10%以内，而门头沟区更是低至1%。

　　业内看淡房地产投资

　　从北京楼市的长远发展来看，郭毅认为，相较于上海、深圳的楼市过热现象，北京房地产的整体表现很是稳定，“房价的上涨还是依托于地价的上涨倒逼，北京的整体项目中，高端项目占比增加，同时高端项目的成交量也在不断上升，拉动了北京房价出现了结构性的上涨”。

　　对于今年以来一线城市房地产的发展情况，北京房协副会长陈志则表示，“近来，坊间传一线城市房地产热得一塌糊涂，我们把深圳、上海、北京和广州这四个一线城市做了一个对比，四条曲线，单看价格，北京和广州的曲线基本上是重合的，都在底部，最高的是深圳，然后是上海，它的斜率是向上的。所以，房地产是区域型的，深圳和北京除了宏观性、全国性的政策之外，发展完全不一样。”

　　郭毅也坦言，“开发商因为成本的提升，价格上涨，利润也并没有太高的提升，大部分奉献给土地了。现在的市场被过度解读了。长期来看，北京的成交量和成交价格相对稳定。一线城市已没有太多的投资空间，加上限购，对于投资客来说，资金杠杆出现了变化，房产并不是一个很好的投资品了。”