2016北京楼市开始降价是什么原因？2016北京楼市未来走势预测
北京楼市开始降价了吗？北京楼市上周为什么会突然降价？这样的降价是退烧还是圈套呢？
降价才有人看房
经纪人小丽最近几天很忙，打电话和她咨询看房的人络绎不绝。不过和一个月前不同的是，这些看房人不是冲着业主要涨价来的，相反的，是因为房子的报价降了。上周，一位正在挂牌的业主，为了快速成交变现，将其名下一套大四居的二手房报价，从900万元下降到了690万元。
“从数字上看，报价就降了210万元。当然，这个报价也有点儿水分，如果和目前的市场成交价比，也低于周边150万元。”小丽口中的这套房，位于东五环的东坝区域。3月份以来，随着市场的整体看好，东坝区域的二手房报价也水涨船高，而690万元正是回落到春节前的市场水平。
“业主着急变现，希望买家能多付几成首付，自然靠降价吸引购买力。”小丽说，虽然900万元报价的房子有几套，但市场反应“曲高和寡”，特别是进入4月份以后，看房人开始减少，900万元报价绝对是纸上谈兵。
降价210万元的口号一喊出来，当天傍晚就开始有看房人咨询。不过，多数都是得卖小买大的换房型买家，手头上没有空余的购房指标，一时间也拿不出太多的首付款。“有的咨询客户，一听说房子情况，就把电话挂了。我推荐的其他房源，因为价格要高过这套房，人家连看都不看。”在所有同户型的降价房源中，这套降价房源人气最高。
饱餐一顿之后可能饿两顿
记者走访发现，看房的人少了，成了清明节假期之后二手房市场的普遍情况。昨天下午，从东三环的双井到潘家园一带，记者路过了近10家中介门店，发现每家门店里都是一副少人咨询的稀疏模样，两周前还坐在门店内忙碌的经纪人，如今全站在门店外的路边。[!--empirenews.page--]
“3月份成交了3万多套，能踮着脚尖儿买房的购买力全被释放了，这个月是有点荒了。”经纪人小李在聊天中告诉记者，最近三天来到门店来看房的人，每天不超过2组，几乎是3月高峰时期的十分之一都不到。“真心想买也能买的人，上个月也就买了，还有一些人虽然想买，可业主报价太高，把人家吓走了。”小李就提到，他自己前天刚带看了一组客户，可最后因为买卖双方价格没谈拢，买家就作罢了。
谈到对这个月的预期，小李直言不高，看房人剧减的情况恐怕得维持一段时间。“打个比方，就像吃饭，人一天只能吃6两饭，你一顿早饭就吃了6两，午饭和晚饭可不得饿着。”
一线城市或提前“退烧”
市住建委的数据显示，上一周，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1931套，环比上周下降38.5%; 全市二手住宅共网签5136套，环比下降37.3%。这也是二手房网签量连续五周上涨后的首次下降。
同时，中介机构的监测显示，4月第1周，二手房市场不仅新增房源量在进一步下降，而且新增房源挂牌价也较上周有1.5%的下滑，可见业主端观望情绪在增加，挂牌价格有回落趋势。
对于后市，市场分析师和经济学家也持谨慎态度。
“北京二手房市场要变天了。”伟业我爱我家品牌经理孔丹就用了这么句话来形容。他告诉记者，随着深圳“深六条”、上海“沪九条”调控政策的纷纷出台，大家对北京房价的上涨预期也有所缓和，买方市场趋于理性，更多恐慌性入市的心理将转向观望。“可以预见，4月北京的二手房成交量将比3月下滑。”
经济学家马光远也在其公众号上撰文指出，一线城市今年的房价“高烧”将提前结束。马光远分析指出，在房地产救市政策及货币政策的推动下，一线城市以及一些热点的二线城市迎来价格上涨是极为可能的，但很显然，一季度城市的疯涨态势已远远超越了预期。上涨是正常的，但疯涨绝对不正常。疯涨必然导致需求的过早释放，以及调控政策的严厉打压，从而导致预期逆转。所以，他认为，除了广州，一线城市今年的房价“高烧”将提前结束，深圳、上海的房价甚至不排除下跌调整的可能。[!--empirenews.page--]
“一个显而易见又被我多次强调的事实是，2016年，将是中国房地产最后一次丰盛的晚宴，吃完就得赶快拍腿走人，而不是留恋。”(21世纪经济报道)
北京楼市整体豪宅化趋势已成定局
随着市场持续走高，北京置业准入线水涨船高，300万已成刚需置业“起跑价”，与此同时，改善型置业门槛也正在向1000万的高度逼近，在这一背景下，别墅项目的性价比优势开始显现，部分土地供应紧张城区更是遭遇未开先热的“抢房”局面。
改善置业门槛逼近1000万元
市场的高歌猛进之下，北京楼市整体豪宅化趋势已成定局。戴德梁行数据显示，在过去的3个月，北京高端住宅处于稳定上升的状态，中高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元(约9310.3美元)。
在逐渐高端化、豪宅化的新房市场上，受供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配的原因影响，不少新房市场的需求被迫转投二手房市场，造成了二手房市场的持续火热，链家地产的数据显示，北京二手房市场已连续多月上涨，2月成交均价已达4.2万元/平方米左右，望京、东坝等热点板块均价已达到6万元/平方米左右。
此外，公开数据显示，2016年至少会有约80个高端项目在售，其中多个项目销售报价将超10万元/平方米，而对于动辄5万以上的楼面价，开发商几乎不可能在地块上开发小户型产品，总价继续攀升已成定局，而1000万将成为新房起步价格。
千万级别墅性价比放大
面对动辄上千万的置业成本，不少改善型置业者开始将目光投向别墅。与高端公寓类产品相比，作为终极置业产品的别墅市场尽管也走出量价齐升的走势，但其价格表现仍与公寓豪宅存在巨大的落差。
据亚豪数据显示，2016年2月北京别墅市场共实现成交209套，同比增长179%，创造历史同期新高。而在价格上，2月别墅成交均价虽然环比上涨9%，但由于面积大、价格基数低，别墅价格仍然远低于公寓类豪宅。[!--empirenews.page--]
按照2016年公寓豪宅新标准单价7万元/平方米计算，一套200平方米的普通豪宅总价在1500万元起，而同面积别墅产品仅在千万左右，表现出强大的性价比优势。“总价低、使用面积大，使得别墅的性价比优势更加突出，因此加速了存量别墅的去化过程。”业内人士指出。
海淀城市别墅遭“抢”
别墅作为稀缺产品，市场供应一直在冰点徘徊，而对于住宅用地本身就供应紧张的海淀来说，更是一房难求，这也是造成金隅翡丽·蓝爵堡遭市场抢筹的重要原因。据悉，在刚刚过去的3月，金隅翡丽·蓝爵堡成交金额近2亿元，成为北京别墅市场的领跑者。
数据显示，2011至2015年仅成交9宗宅地，而作为教育和产业大区，区域置业需求却长期居高不下，商品房住宅的供需比始终为1:2，处于供不应求状态，根据相关部门的最新统计结果，2015年海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。
由于新盘供应极为稀缺，海淀新盘均价持续攀升。根据北京国土局和住建委的数据显示，目前海淀区商品住宅成交均价已经接近10万元/平方米，对比之下，海淀的城市别墅项目一千万左右的总价在当前改善型置业市场已近乎“大众价”，因此一直备受期待。
另一方面，别墅产品的结构性稀缺仍然存在，未来高端产品供应量将继续增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，但别墅等低密度住宅产品则将由于土地的严控，稀缺度仍将持续升级，因此其保值升值表现上可能更甚于公寓。(国际商报)
北京楼市降温 网签量降四成
楼市在经历“暖春”之后出现降温。据市场机构统计，本月首周，北京全市新房、二手房网签量均环比下降近四成。
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房价方面，3月二手房成交均价一路高涨突破4万元/平方米后，也开始回落，4月首周跌回到4万元/平方米以下水平。
数据
新房、二手房网签量均降四成
据伟业我爱我家集团数据中心统计，4月第一周(4月4日-4月10日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1931套，环比上周下降38.5%，同比去年第15周增长91.2%。全市二手住宅共网签5136套，环比下降37.3%，同比增长88.3%。
由于网签数据较实际成交时间有一定的滞后期，所以根据实际合同签订量的涨跌幅更能体现市场的实际变化走势。根据我爱我家集团的实际交易数据统计，今年第十周(2月29日-3月6日)以后，北京的二手房实际交易量呈持续下滑趋势，并于本周开始止跌回稳。
房价方面，3月二手房成交均价一路高涨突破4万元/平方米后，也开始回落。从链家地产研究院昨天公布的数字来看，4月份第一周，京城二手房成交均价跌到了39660元/平方米，环比下降1.7%，跌回到4万元/平方米以下水平。
另外，上周二手房新增房源量在进一步下降，同时新增房源挂牌价为45795元/平方米，也较前一周有1.5%的下滑;客源方面，新增客源量也在持续下降。
链家研究院认为，新增客源这一指标在持续下降，可见高价格使得部分客户回归理性，随着入市需求的减少，业主的观望情绪增加，因此新增房源量这一指标也在连续5周下降。
分析
二手房市场或将进一步降温
“从数据来看，北京二手房市场的交易热度其实已经从今年第11周开始就逐步降温了，反映到网签数据上，从第15周开始出现拐点。”我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于市场需求已得到了大量释放，需求的提前透支也使得后续市场需求支撑力不足，加上近期全国楼市政策趋紧，市场心态不可避免地受到了影响，尤其是二手房，实际交易量已经连续多周下滑。预计从第15周开始，北京二手房网签量将迎来下降周期。[!--empirenews.page--]
胡景晖表示，虽然上周新房、二手房交易量都大幅下滑，但未来的趋势还是有所区别的。如今环京地区也出台了调控新政，致使部分楼盘“封停”，这虽然给北京楼市带来了一定的向下预期，但也使得部分需求重回北京市场;加上北京的房企为避免后市的不确定风险，加紧开盘节奏，随着新房供应量的增加，北京的新房成交量或将还有一波成交小高峰。但二手房的市场需求已经萎缩，实际交易量已连续5周呈现下滑态势，二手房市场将进一步降温，下半年甚至趋冷。
链家研究院分析认为，由于前期需求的大量释放加上入市需求的持续减少，预计后期网签规模会有所下降，同时随着市场的降温，业主让价余地变大，后期价格将会趋于平稳。(法制晚报)
楼市开启“因城施策”调控 专家预计北京限购不升级
3月底，上海、深圳、武汉、南京四城接连发布房地产市场调控政策，尽管在信贷和限购上的规定略有不同，但“收紧”基调显而易见;与此同时，北京地区至今尚未出台相关调控政策，有分析人士预计，北京暂不会跟进出台更严格限购政策，而三、四线城市则致力于“去库存”，推出相应的宽松政策。如此来看，全国多地都在探索“因城施策”的差别化调控政策，以达到去库存、稳房价的阶段性目标，从而保障房地产市场的健康发展。
“收紧”新政显效不一
沪深楼市随即降温 南京市场火爆延续
3月25日以来，以沪、深两地为首，一批一线城市和部分二线城市密集发布楼市调控新政，为此前连番调涨的房价“降温”。
对比新政力度，被称为“史上最严限购令”的上海楼市新政当仁不让，无论是信贷限制还是购房资格方面都出台了严格的措施。包括非户籍人士购房社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年;二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，限购资格审核流程从交易阶段前置到了签约环节等。[!--empirenews.page--]
3月25日出台的深圳版调控政策提出，对本市户籍居民家庭无房并且近2年内无住房贷款记录的，首付仍执行最低三成，限购两套住房;另外，非深圳户籍居民家庭购房需缴纳社保年限从1年提升至3年。
新政出台后，此前房价已连涨十五个月的深圳楼市反应最快，成交量遭遇“速冻”。
来自深圳规划和国土资源委员会的数据显示，3月28日至4月3日，深圳一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平方米，分别环比下滑16%和15.7%。这已经是深圳新房成交面积连续第五周下滑，与春节前的周成交量相比接近腰斩。
中原地产发布的数据同样印证了深圳楼市的量价回落。3月最后一周，上海、深圳的中原报价指数均已跌破50%，分别为43.07%、44.52%，表明沪深报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源，政策的短期效应已见。
相比之下，上海楼市在新政出台后的周成交量仍属平稳，而苏州、南京、武汉等一些政策收紧的城市，其成交水平均未受影响，依然处于市场高位。
据南京市住房保障和房产局主管的“南京网上房地产”统计，4月2日至4日，南京共认购商品住宅1352套，创6年来新高。类似情况也出现在苏州。据苏州搜狐焦点网统计，苏州楼市商品房成交套数增加521套，涨幅达139.68%;成交面积增加4.7万余平方米，涨幅达112.91%。
北京未见出台更严限购令
一手市场相对偏冷 环京楼市“收紧”
沪深楼市出台“收紧”政策后，市场和舆论就将目标转向北京，同样为房价涨幅明显的一线城市，北京会不会出台更严格的限购政策?此轮“收紧”浪潮又对北京市场影响几何?
事实上，这一猜测很快得到了相关人士的否认，“目前没必要对北京现有的限购政策再加严格”，北京房协副会长陈志在近日表示。[!--empirenews.page--]
“隔壁老王在家打孩子，你也要打吗?这要看你的孩子是否也犯了同样的错误”，对于为什么北京不会像沪深一样出台更严格限购政策，陈志打给出了这样的解释。
陈志认为，北京楼市的现状与沪深不同，首先新建商品住宅市场仍然处在一个相对偏冷状态;其次，二手住宅市场确实有些过热，但存在虚假房源、首付贷、阴阳合同等问题，是需要强化市场监管来微调和完善的。
“北京再出调控政策的概率等于零”，著名财经专家马光远也表示，最大的姿态就是整顿市场，打击市场上的违规行为，仅此而已。而且北京市场的走势不会因为上海、深圳出现严厉的调控而出现逆转。
面对北京地区对房地产市场调控的谨慎态度，作为邻居的河北廊坊先“沉不住气”了。4月1日，廊坊市政府公布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%等九项措施。
此举让廊坊被列为采取限购的城市之一，甚至有分析认为，廊坊出台楼市限购政策主要还是在为“环京四县”(三河市、大厂县、香河县、固安县)的楼市降温。
近期在固安牛屯孔雀城购房的北京居民田女士告诉中新网记者，3月中旬看房时，该盘总共300多套房源排了近800号，不少购房者都来自北京，销售场面也很火爆。“赶在4月前付了款，如果晚点首付就要多交一些了，”田女士称。
中原地产相关研究人士认为，廊坊的情况与惠州相似，由于北京和深圳的房价高企以及当地限购措施的挤压影响，致使部分刚需和投资需求外溢，引发周边楼市的过热表现。
