2016一季度楼市去库存迎开门红 楼市加杠杆去库存还要继续吗？

　　一季度楼市去库存迎开门红 龙头房企跑量补货

　　一季度，楼市去库存的“开门红”超预期，多家房企的销售额同比翻番并创历史同期新高。同时，部分龙头房企在二线热点城市大量补货，土地购置面积大幅增加。业内人士预计，在因城施策的调控之下，楼市区域分化将进一步显著，去库存仍是未来行业的主基调。上半年房地产销售有望延续回暖势头，房地产投资增速也将低位回稳。

　　房企销售显著回暖

　　一季度楼市销售回暖。从多家上市房企的销售数据来看，同比翻番是常态，创历史同期最佳也不鲜见，部分房企实现了全年销售目标的三分之一左右。例如，融创中国、旭辉集团、雅居乐地产均实现了全年销售目标的三分之一左右。其中，融创中国一季度合同销售金额250.9亿元，接近全年800亿元销售目标的三分之一。3月公司新增预订销售金额与月度合同销售金额均创历史新高，其中新增预订销售金额125.3亿元，月度合同销售金额达116.2亿元，同比增长233%。旭辉集团一季度实现合同销售金额约110.6亿元，同比增长199%，完成全年365亿元目标的约30%。雅居乐地产一季度完成全年460亿元销售目标的27%。

　　万科一季度实现销售金额752亿元，同比增长62%。其中，3月实现销售金额336亿元，同比增长128%，单月销售规模创历史同期新高。保利地产(行情 研报)一季度实现签约金额451.25亿元，同比增长131.35%。群益证券研究报告指出，近期深圳、上海发文提高购房门槛，抑制了需求涌入，但二线城市楼市仍呈不断回暖态势，并且可能承接一些在一线城市受阻的需求。

　　“房企销售业绩快速提升的背后是市场基本面不断趋于好转。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年春节前，部分房企开始有意识地召开对各类项目重新定价的分析会，基本上对今年的销售市场比较看好。尤其是在去库存的战略导向下，居民购房积极性会快速上升。因此，一季度部分房企的销售价格会有一个比较明显的同比上涨态势。销售价格的上升结合销售面积的同比正增长，推动了房企的销售金额快速增长。[!--empirenews.page--]

　　龙头企业优化布局

　　万科发布的公告显示，3月公司在南京等二线城市共获得16个项目，拿地建筑面积超过销售建筑面积。广发证券分析，万科一季度合计获取项目资源建筑面积788万平方米，而同期销售建筑面积为546万平方米，公司今年以来继续补充库存开发资源。海通证券(行情 研报)预计，万科全年有望完成3000亿元左右的销售规模，业绩将好于市场预期。旭辉集团频频发力北京商办市场，新近推出的“旭辉26街区”这一兼具自用和投资功能的商办产品。旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏介绍，该项目的地块是去年2月获得的，价格相对比较低。

　　泰禾集团(行情 研报)4月初以30.4亿元竞得苏州两块城镇住宅用地。集团董事长黄其森多次表示，持续看好一线城市和部分二线城市房地产市场。除优化区域布局外，泰禾在产品线上重点打造住宅领域的“院子”品牌和商业领域的“泰禾广场”。

　　泛海控股正在推进产融一体化转型。公司总裁韩晓生表示，房地产市场已进入利润平均化的阶段。房地产是泛海的产业基础，业务的绝对量仍会稳步增长。公司会坚守一线城市，通过多种方式择机增加优质土地储备，支持房地产业务进一步发展。同时，把房地产与国际化业务结合起来，积极寻求境外的发展机会。

　　去库存将继续推进

　　在一季度楼市销售超预期回暖之后，业内人士预计，二季度销售可能出现一定幅度的环比下滑，同时区域分化会越来越剧烈。

　　北京中原地产认为，3月大量购房需求释放，随着时间的推移，利好政策的边际效应将逐步减弱，加上目前北京楼市调控的目标是稳定房价，因此4月楼市交易量涨幅会明显缩小，但仍会保持小幅增长，而价格随着部分刚需老项目加推上市，可能表现为稳中微降。

　　从全国范围看，中投证券分析师李少明认为，4月主要城市销售数据仍将保持较高增速。3月二线、准二线城市量价齐升，并逐步向三四线城市传导，而一线城市在库存量有限的情况下加强调控，有利于其他城市楼市的持续有序回暖。[!--empirenews.page--]

　　中信证券(行情 研报)分析师陈聪认为，去库存是未来很长一段时间的政策主线。全国范围仍以刺激需求、限制供应为主。绝大多数城市当前的区域性政策已无需再做调整，未来一段时间是政策效果的观察期。据其测算，去年底，全国纯住宅(不含农村房屋和小产权房)的库存量有59.1亿平方米，全部房屋的库存有100.9亿平方米。去年我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年，所有房屋广义库存去化周期为7.9年。库存量庞大仍是行业的主要问题，特别是商办类土地出让严重过剩。

　　多地近日出台积极化解商品房库存的政策意见，提出了优化住房公积金使用、税费优惠等措施。中金公司首席经济学家梁红认为，中国住房需求根本上是“改善+进城”，城市住房自有率下降，住房不够应对流入人口。同时，需明确城镇化率与城市化率的概念存在差异，我国城镇化率去年末已达到56.1%，但城市化率不会超过40%。未来可以增加公租房、廉租房、共有房的建设。值得注意的是，目前住宅用地在城镇用地中的占比较低，土地供给是当下高房价的最大问题。

　　二三线城市成交全线上涨 楼市去库存渐见起色

　　3月楼市暖意浓。无论是房地产研究机构的统计观察，还是房地产上市公司的销售快报，都透露出中国楼市向好回暖，去库存已经渐见起色。

　　“从3月重点城市以来的数据看，新房推盘量明显增加且去化水平大幅提升，库存继续下降。展望未来，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望回归平稳。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

　　销售量上涨明显

　　在楼市“双向调控”之下，3月全国楼市去库存已经渐有起色。

　　“从3月份我们监测的36个主要城市住宅成交环比全线上涨。”副院长黄瑜告诉记者，其中二线代表城市成交面积环比上涨155.68%，同比上升91.31%，且有4个城市环比涨幅超过300%;三线代表城市成交面积环比上升84.42%，同比上涨83.23%，包头环比涨幅超300%。[!--empirenews.page--]

　　从万科、金地、保利等地产上市公司披露的数据来看，同样是暖意融融。

　　其中，房地产龙头企业万科3月份实现销售面积239.8万平方米，销售金额336.1亿元。同比分别增长93.2%和128.0%，环比增长100.5%和109.7%。金地集团(行情 研报)3月实现签约面积71.5万平方米，同比增长95.4%;签约金额98.5亿元，同比增长143.2%。保利地产3 月实现签约面积165.83 万平方米，同比增长159.49%;实现签约金额222.34 亿元，同比增长196.98%。

　　在中投证券分析师李少明看来，二三四线城市的房价稳定形成较好的预期，有助于需求进一步释放。而去库存整体基调未改变等等，都对房地产市场形成利好。

　　投资回落势头见底

　　在楼市回暖的同时，开发商对于房地产投资的信心也在增加。对此，陈晟判断认为，房地产投资回落势头已经见底，未来也将进入平稳增长时期。

　　记者也注意到，万科在1、2月份销售简报披露以来新增加项目个数分别达到13个、16个，且项目多集中于宁波、武汉、杭州、厦门等二线城市。

　　对此，居房地产研究院副院长杨红旭也表示，目前出现房地产板块轮动现象，这种情况历史上也出现过，主要是因为房地产政策全国分化，大部分地区需要去库存，所以政策面偏暖。另外，社会流动性宽裕，资金需要找到出路，这就造成部分一线城市投资性需求资金转移到二线，导致少数二线城市楼市比较火爆。

　　不过，陈晟认为，虽然房地产投资回落之势已经有见底迹象，但不要希望迅速反弹，相反，房地产投资能步入平稳就相当乐观了。

　　楼市去库存收效各异 规划配套滞后导致“有房无人”

　　楼市“冰火两重天”的分化趋势依旧，库存高企的形势下各地纷纷“出招”，但收效各异。不少房地产业内专家指出，应警惕过度行政化催生新库存、配套设施建设滞后、忽视人口城镇化等问题“蚕食”去库存成效。[!--empirenews.page--]

　　“行政之手”过长或催生新库存

　　楼市去库存成为2016年经济工作的五大任务之一。今年2月中国人民银行和中国银行(行情 研报)业监督管理委员会进一步降低非限购城市个人购房首付比例，为去库存释放利好。各地也相继发力，出台购房补贴、扩大公积金范围、扩大棚改货币化安置力度等措施。

　　然而，部分地方采取的去库存手段却引发了争议，例如沈阳市推出“大学生毕业5年内零首付购房”政策，仅存活了不足8小时即被匆忙撤回。

　　还有些地方政府在楼市调控政策中，明确提出对消化库存主体责任不力、效果不明显的市县采取约谈和问责。有专家担忧，官员可能在考核压力下成为地产商的“售楼经理”。

　　前国务院参事室特邀研究员保育钧就提醒，政策调控对楼市去库存将起到积极作用，但同时也应警惕过度行政化的手段为去库存催生新压力。他说，房地产行业有其自身规律，其发展不可能完全服从于行政手段，实现健康平稳发展需更多依靠市场配置。

　　耶鲁大学金融学教授陈志武也表示，在去库存背景下，要防止政府的“行政之手伸得过长”。不能将开发商的问题转嫁给普通购房者。如果开发商借着去库存的“东风”继续以高价卖出房子，尝到了甜头后可能继续扩大投资开发新房，造成市场供给不减反增。最好的方式是让因盲目开发而陷入经营困境的地产商自然淘汰，让无视风险和市场规律的房企得到应有“教训”，以堵住库存不断膨胀的源头。

　　山水文园集团CEO张晓梅坦言，房地产业疯狂增长的背后，企业长期以来生产、运营、管理等能力普遍较弱，难以适应新形势。“在过去的十多年房地产商赶上了好时代，大家‘盖楼’就像工业化批量生产一样，只要建了房子就能卖出去，赚取巨额利润。”[!--empirenews.page--]

　　多名专家建议，只有对房地产市场的供给侧进行结构性改革，让市场配置焕发活力，重新塑造房地产价格形成机制，最终通过市场规律的传导，调整市场结构、使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

　　“半市民化”制约消费需求释放

　　国务院去年发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

　　业内人士认为，人口城镇化长期滞后于土地城镇化。新市民难在城市扎根，购房消费需求难以提振。在就业、社保、教育、医疗等公共服务方面，进城农民工难享受平等待遇。激活新市民消费潜力必须解决该问题。

　　“我国还处在城镇化高速发展阶段，面对人口城市化对住房的海量需求，本应成为推动中国经济增长重要引擎的房地产却陷入困境，根本原因是它背离了我国城市化进程的真实需求。新生代农民工进城目的不仅为了打工，还希望能够留下定居。但城市显然没有做好准备迎接这些新市民，这是农民工‘半市民化’现象。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，进城落户难，很多到了四五十岁以后的农民工因没有基本社会保障而重返农村。各级政府需通过户籍改革去库存，促进公共服务均等化、农业转移人口市民化，提振新市民住房消费。

　　海通证券首席经济学家李迅雷认为，不能单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房，库存去化若只是寻求“接盘者”，可能引发下一波高库存风险。房子的功能应该是居住，要解决空置率较高的问题，应注重发展租赁市场。

　　目前，一些三四线城市缺乏产业优势、就业岗位较为缺乏，农民工难以在城市扎根。住房和城乡建设部专家委员会委员张泓铭指出，让农民工进城不是简单解决农民落户问题，还要搞好三四线城市经济发展，增加就业。[!--empirenews.page--]

　　北京大学国家发展研究院名誉院长林毅夫也提出：“如果就业状况比较好，家庭收入快速增长，过剩房地产就能多消化一些，企业的盈利状况也能得到改善。”

　　规划配套滞后致“有房无人 ”

　　专家认为，多年来地方政府在土地财政依赖下盲目供地、企业为逐利盲目开发，却忽视了相关配套设施的完善，导致“有房无人”现象频现。中国房地产业协会原副会长朱中一表示，库存难去的主要原因是供给过剩和供需错配，“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足亦加大了库存去化难度。”

　　记者调查了解到，部分城市对住房综合配套的城市软硬件服务跟进滞后、对居住者的生活便利性规划考虑不足，导致库存难以去化。以海口市为例，该市最大的保障性住房项目永秀时代城大量限价房一度销售困难。该小区于2014年竣工，共有限价房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有数十户。小区门前已建好一排商铺，北区也有了学校和医院的雏形。但配套设施建设仅停留于此，目前仍少有相关企业和机构入驻。公共交通方面，最近的公交车站距离小区也有一公里左右，对广大“无车一族”来说，上下班出行成为一道难题。

　　针对此类问题，专家建议应多渠道完善配套的政策和基础服务建设，促进行政区域布局调整，为购房者配置优质的就业、就学、就医条件，培育消费需求。以合理的规划实现新市民生活、区域经济及房地产市场的共同、协调发展。

　　“多年来我们的城市规划、房屋的建造背离了人的需求。我们小时候住的院子里，通常都涵盖了办公、生产和居住等功能。现在的城市里，居住区、商务区等相互分隔独立，人们每天从上班到回家在路途上耗费了大量时间。这同时也对城市的交通状况和空气质量造成了严重影响。”远大集团总裁张跃认为，城市规划理念和房屋建造理念需要更新，应探索城市建设从“职住分离”向“职住合一”转变。(经济参考报)[!--empirenews.page--]

　　　一线楼市“退烧”是否能助三四线去库存?

　　中国楼市向来分化明显：一线城市的楼市几乎从来就没有萎靡过，因为这些城市在城市化的进程中，具有汩汩不绝的人口虹吸效应。只要中国城市化的步伐不停止，一线城市的楼市就不会走到尽头。

　　但是，一线楼市过热，也容易引发城市治理者的惶恐。这不仅导致一线城市的资源变得更为稀缺，而且也影响了三四线城市的楼市去库存。而后者才是眼下政策设计者最关切的现实命题。

　　今年初，楼市出台的一揽子去库存优惠政策并未在三四线城市引发对市场的刺激效应，反而让一线或者少数二线城市的楼市发烧。在此情势下，一线城市近期不得不紧急出台楼市调控大招。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低四成，连缴3年个税才能买房等政策;北京相关部门亦开始对二手房市场进行专项检查。受此影响，近日，上述一线城市楼市出现了一些退烧信号，购房者进入观望状态。不过，近日有门户网站以特别吸引眼球的方式指出，“一线城市楼市现退烧信号、有房源甚至一夜猛跌160万”。只是不知道这样的信息对市场的参与者能有多大的价值，是否又会陷入炒作的怪圈。

　　十余年来，中国楼市一直是热得发烫的市场和社会命题。只是去年以来，股市风头才稍稍超过楼市。市场反应如此，说明楼市和股市对投资者的重要性，也折射了中国投资者的现实焦虑。

　　对中小投资者而言，其实缺乏更为多元、稳定的投资创富途径，因此眼睛只能盯着楼市和股市。但是“两市”往往存在不确定性——以楼市刺激经济增长的时代，虽然造成了楼市的繁荣，但也导致楼市的泡沫以及现在的高库存。这一现象在三四线城市更为严重，而且形成了地方债和银行呆账高企等危险后果。[!--empirenews.page--]

　　无论是炒房者还是刚需者，购房的成本足够使其成为“房奴”，而且最终形成了畸高的家庭拥房率(83%)，二套房拥房率超过40%。可以说，中国家庭资产是严重错配的，由此也导致了政策面去库存之艰难。

　　一线城市的楼市在中国具有特殊性。无论过去、现在还是可预见的未来，这些城市由于生活、教育、医疗等资源的高度集中，成为年轻人乃至海外精英的创业、生活乐土。所以，这些城市的楼市不会很快冷下来，即使在楼市整体萎靡之时，也会维持慢热的稳健态势。而且，只要有政策性利好，哪怕只是针对三四线楼市，也会引起条件反射式的快热。之前一线楼市的“热”即与去库存政策的刺激相关。

　　至于一线城市近期启动的楼市调控举措，也只是让热得发烫的市场冷静下来，回归常态，并非一线城市楼市发生了根本性逆转。

　　诚如前述，一线城市楼市之热，在于投资者认为有利可图。但是，过度的投资倾向，也会造成市场的失衡，从而形成泡沫化的风险，这又与投资者个体的盲目性密切相关。就此而言，一线城市楼市出台相应的楼市紧缩政策，是对市场的主动调控，有助于引导投资者行为走向理性。

　　一线城市楼市冷静下来并非目的，政策面还是要引导投资者去消化三四线楼市的高库存。而在另一方面，经历去年和今年初的股市震荡，股市有所企稳但依然步履蹒跚，还需要源源不断的输血。受美联储加息预期推迟和国内生活通胀诸多因素的影响，今年货币政策宽松的频度明显缓了下来。为了维稳股市，证监会明确中证金不退出，而且也在为积极推出新的政策和制度做准备。基于此，让投资者留在股市，而非进入虚热的一线楼市，也契合政策面的思路。

　　当然，如果投资者从股市出走参与到三四线楼市的去库存，政策面乐观其成。不过市场是动态的，投资者会趋利而为，政策面有序、有针对性的引导其实作用有限。市场唱主角，也是当前政策面在面对股市、楼市时面临的两难——即使一线城市楼市“退烧”，也并不一定能保证救股市和去三四线城市楼市的库存。(据新华社)[!--empirenews.page--]

　　房地产加杠杆去库存不是最优选择

　　因去年乃至今年初去库存政策效果的释放，近期三、四线城市普遍出现了楼市回暖的现象，但相比于一、二线城市的火爆行情，三、四线楼市依然显得黯淡。中国经济网记者发现，此前楼市一路走高的地区均有赖于金融工具的支持。从房贷利率的角度看，当前，我国的房地产市场已经出现了一、二线城市与三、四线城市“房贷利率倒挂”的现象——越是去库存压力大的地区，房贷优惠措施越不足。(4月12日中国经济网)

　　一个值得注意的现象是，在首套房的利率上，也出现了“倒挂”现象，亦即库存量大的三、四线城市，银行普遍执行的是基准利率，即便部分城市给出了优惠，幅度也较一、二线城市小。因此，相关专家认为，应当给三、四线城市去库存加杠杆。

　　加杠杆，确实是去库存一个可供选择的方案。特别是一、二线城市，已经在加杠杆中取得了比较明显的收效。但是，对三、四线城市来说，如果也采取加杠杆措施，是否能够达到一、二线城市的效果呢?杠杆对三四、线城市的住房需求来说，到底能起到怎样的作用呢?显然，需要进行比较。

　　事实上，三、四线城市所以出现了商品房库存积压严重的现象，最主要的原因还在于供需出现了脱节，前些年地方政府为了“土地财政”，过度放松了土地供应和政策支持，形成了政府炒地、开发商和投机者炒房的现象。也正是在“炒”风中，三、四线城市的商品房供应才远远超出了需求可能，形成供需“倒挂”现象。更重要的，由于房价被无节制地炒高，居民的实际购买能力根本跟不上房价的上涨，自然出现库存不断扩大、最终形成严重积压的现象。

　　也正因为如此，在房价居高不下的情况下，指望通过降低首付贷利率、加杠杆的方式就启动居民的购房动力，显然是一厢情愿。因为，与高企的房价相比，区区房贷利率根本勾不起居民的购房信心。就算按照一、二线城市的首付贷利率，在利率水平本身就已经处于低位的情况下，能够为居民“节省”多少钱，广大居民会算账的。至于用此方法来吸引农民进城购房，就更是有“居心不良”之嫌。[!--empirenews.page--]

　　需要注意的是，去库存决不是从开发商手上把房子卖出去了，就算是去库存任务完成。就眼下的情况来看，只有让库存变成广大居民的实际住房，变成刚性需求，才可以称得上是真正的去库存。否则，仍然会面临各种矛盾和问题。

　　现在的问题是，开发商由于高价拿地，加上这些年来楼市不景气，持有商品房时间过长，财务成本大升，高利润开发的商品房也已经变成了低利润，低利润的则有可能变成了负利润。如果再降价销售，就很少有不亏的，这也是为什么开发商不愿降价销售的主要原因之一。特别在楼市政策已经松动的情况下，多数开发商又萌生了侥幸心理，指望楼市反弹，能够让其再赚一笔。这就形成了供应与需求、房价与政策的严重对峙。就三、四线城市的现状而言，在房价面前，政策的影响力显然是不够的，而必须从房价和政策两方面入手。只有房价下降、利率下调，才有可能将潜在的消费需求激活，包括农民工在内的低收入群体，才有可能加入到购房行列中来。

　　也正因为如此，单纯靠加杠杆去库存，是很难取得明显效果的，至少，它不是最优选择。而且，过度的加杠杆，还有可能使一、二线城市已经出现的杠杆风险传递到三、四线城市。一旦三、四线城市也出现诸如开发商、房产中介、P2P平台、小贷公司等提供首付贷，其可能产生的后果，只会比一、二线城市更为严重。毕竟，一、二线城市因为土地供应越来越紧张，房价的预期仍然较强。而三、四线城市在短时间内是很难形成有效的房价拉动机制的，而且，随着城镇化步伐的加快，三、四线城市还面临购房需求递减的风险，一些购买能力不强的消费者和农民工，有可能转战小城镇购房，只要这些小城镇能够提供就业和基本服务配套就行。

　　所以，如何推动三、四线城市的去库存，除了在政策上找出路之外，在开发商层面也要做一些积极主动的工作，即便地价很高、降价要亏本，也要鼓励开发商降价售房，避免积压时间太长带来更大的损失。在此基础上，再出台一些鼓励住房消费的政策。同时，地方政府绝对不能再加库存，尤其是已经出现严重库存积压的城市，必须作为政治纪律交待。