2016买房政策层出不穷 这些事你必须知道

　　2016年开年以来，沉寂了一段时日的中国房市又出现了躁动，但这一次，各级城市两极分化的现象益趋明显，一、二线城市楼价疯涨，三、四线城市则面临严重去库存问题。楼市出现某种程度之泡沫，在全球范围中并非罕见，但以中国楼市近年来泡沫之巨，以及又同时存在的冰火两重天的现象，毕竟罕见。中国的房产产业及房产政策究竟出了什么问题，根结又在何处，看来是必须作个全面的反思与检讨了。

　　反思与检讨的目的，是在为中国的房产“产业”与“政策”作出正确定位。没有正确定位，相关的房市政策将一如长期以来的时松时紧，毫无法则与方向，且又经常陷于无意义的争辩之中。

　　反思的方向，我认为主要有四个：

　　(一)房产作为一种经济，其发展，更多地是属于市场机制，还是政府职能?

　　(二)房产作为一种“商品”，其性质，更多地是属于必需品，还是投资品或投机品?

　　(三)房产作为一种产业，其定位，更多地是应属于一般(民生)产业，还是所谓的支柱产业?

　　(四)发展房产产业，其政策，更多地是依赖宏观(货币)政策，还是依赖微观的公共政策?

　　这四个思考方向，不分先后，彼此逻辑互联，但可以而且必须逐一拆解分析。

　　先，房产作为“食、衣、住、行、育、乐、医、安”民生八大需求之一，当然是必需品;然后，只有在绝大多数民众的此一基本需求获得满足之后，它才有可能同时成为投资品，但充其量只宜成为投资品，如进一步演变为专供炒家炒作的投机品就不好了。

　　再进一步看，八大民生需求中，前两项的食与衣与后六项又有本质上的区别。食与衣，在良好的经济社会发展环境下，只要有工作就业机会，人人均可凭一己之努力解决;后面六项，包括住，却未必，这在一般发展初期的国家尤其如此。换言之，这六大需求在不同程度上需要政府提供协助，是所谓的“准公共产品”。

　　这就回答了另一个问题了，即房产的兴建与提供，不宜过多依赖市场，政府有其无可取代的职能。中国在上世纪末的1998年，为了从计划经济体制转型为市场经济体制，同时展开了房产、教育、医疗三大改革。这三大改革都是必须的，但成效均毁誉互见，所以如此，关键于彼此不同：教政与医政的问题在于过少地交给了市场，而房政的问题则是过多地交给了市场。

　　新加坡的房产政策也许提供了一个很好的范例。星国自1965年独立之后，即确立了以政府介入、大力发展公共房屋(称“组屋”)的“国策”。目前全新加坡约85%的居民住在组屋之中。这一方面，香港做得也不错，约50%的香港居民住在主要由政府提供之“公屋”与“居屋”之中。但香港仍有一点比不过新加坡，后者对房地产之投机炒作毫不容忍，甚至对境外人士之“投资”房地产亦以高税加以遏制——新加坡很清楚地将房屋定位于必需品与民生品，而非投机品。

　　如果房屋被定位于必需品、民生品，且不宜全交给市场发展，那么，把房屋产业当作是所谓的“支柱产业”，以政策鼓励的方式调动房地产商投入甚至炒作，就未必是个好主意，其最糟的结果就是一个泡沫及现今在中国许多三、四线城市普遍呈现的天量库存。

　　这里就可以顺便谈谈货币政策了，也就是中国鼓励房市发展的最主要手段。长期以来，以宽松货币政策诱导利率或借贷成本下降，释放过多流动性，其结果不仅表现在三、四线城市的过多库存之上，也同时表现在一、二线城市的楼价疯涨之上。

　　总的看来，由于欠缺正确的定位，中国房市的发展不仅未能根本解决“住”这个民生首要问题，而且还导致整个经济资源的严重错配，也因为楼价的不合理飙升，进一步恶化了原本就严重的贫富差距，更有甚者，它还是当前经济总需求拉不动(人人拼命储蓄买房，何来购买力)及令人担心的“少子化”的共同源头。

　　孟子一向重视房地产，所以他说，“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”房产政策国之大事也，值得后人深思。