2016二线城市房价走势预测:房价或将被催热？

　　沪深楼市成交急冻 二线城市接棒火爆

　　上海、深圳楼市在“3·25新政”后明显降温。4月初，上海有豪宅业主降价100万元放盘。深圳南山区一个千万级别的楼盘近日也以低于市场预期报价近两成的价格开盘。

　　上海日均成交量掉一半 深圳豪宅盘打八折开卖

　　上海、深圳在3月底接连出台最严新政后，两地市场急速降温。来自克而瑞研究中心的数据显示，上海3月21日~3月27日的一手房日均成交量为10.3万平方米，而新政后3月28日~4月3日的日均成交量急速下跌至4.5万平方米，环比下跌56%。另外，上海成交均价也从新政前的33420元/m2降到32246元/m2，跌幅达4%。

　　上海：

　　豪宅业主一口气降价百万

　　卖家的心里也开始动摇。有消息称， 4月初上海已有豪宅业主降价100万元放盘，该盘原先挂牌价为3600万元。另外，还有一套原先挂牌8000万元的豪宅也在新政后不久宣布降价200万元。业主降价卖房主要是因为对后市涨幅有顾虑，希望尽快套现。

　　同样，在深圳楼市，也出现了和新政之前完全不同的景象。有媒体报道，深圳南山区一个千万级别的楼盘，最近以低于市场预期报价近两成的价格开盘。该盘均价为8.5万~12万元/m2，而该盘的一期单位二手房源均价达10万元/m2。

　　深圳：

　　近七成二手业主降放盘价

　　来自深圳中原研究部的分析指出，尽管深圳“3·25新政”被认为是“温柔一刀”，可是对于房价连续上涨18个月的深圳楼市来说已足够发挥效力：

　　一手方面，根据深圳中原研究中心的监测，上周(4.4~4.10)一手住宅成交509套，成交面积约5.3万平方米，分别下滑21.9%和24.7%，新房成交面积已连续第6周下滑，成交量降至去年以来(除春节外)的新低;

　　二手方面，根据深圳中原的监测，上周(4.4~4.10)二手住宅共成交1848套，成交面积15.6万平方米，分别环比下降61.5%和61.9%。随着二手门店访客量的大幅下滑，近7成二手业主放盘价格仍在持续下调当中，深圳房价短期内将进入调整期。[!--empirenews.page--]

　　不过，针对之前的新政，深圳市不动产登记中心近日发布了《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》，确认了此前网传深圳楼市新政设置三个月的衔接时间属实。

　　3月，二线核心城市接棒一线城市，成为楼市最为火爆的区域：武汉新建住宅成交量高达3.15万套;杭州23451元/m2的成交均价已逼近北京的25231元/m2和上海的26201元/m2，南京和苏州的成交均价也已经和广州齐平。

　　武汉3月卖房超过3万套 杭州成交均价直逼京沪

　　随着北、上、广、深四个一线城市政策收紧、限购从严，3月份，二线核心城市成为楼市成交的“接棒者”，成为楼市最为火爆的区域。

　　30个典型城市 3月成交创下历史最高

　　中国指数研究院最新发布的《2016年一季度主要城市房地产市场交易情况》报告显示，3月，所监测的36个主要城市累计成交面积环比大涨129.90%，同比上涨83.39%;在重点监测的36个主要城市中，一季度，有32个城市成交面积同比上涨，环比来看，也有34个城市上涨。

　　值得注意的是，二线城市成交量的上涨幅度已经明显超越一线城市。例如在32个成交面积同比上涨的主要城市中，涨幅最大的是惠州，达到163%，南京和天津的同比涨幅分别为138%和134%。易居研究院发布的一份研究报告也显示，3月份，中国30个受监测的典型城市新建商品住宅成交面积达2563万平方米，创下历史上月度最高水平，环比增长133.0%，同比增长82.9%。

　　杭州最火天津次之 环比成交大涨322.1%

　　在这30个城市中，有29个城市的成交量出现环比增长，仅前期涨势过快的深圳楼市略有小幅下跌。其中，杭州楼市成交最为火爆，环比增幅为30个城市之最，达322.1%。天津市场次之，环比增幅达260.7%。成交火爆的还有武汉。3月武汉新建住宅成交量高达3.15万套，这也是武汉楼市单月销量首次突破3万套的关口。[!--empirenews.page--]

　　中原地产研究部的分析人士认为，二线城市成交量同比上涨近一倍，其原因在于二线城市购房政策要比一线城市宽松，而且房屋均价也明显低于一线城市，所以购房者会积极认购、加速成交。有业内人士指出，杭州、天津成交放量还与周边上海、北京房价上涨有关。

　　二线房价看齐一线 南京苏州均价追平广州

　　中指院的研究报告显示，在经历了一季度的房价上涨后，部分二线城市的房价已直指一线城市。例如杭州，23451元/m2的成交均价已逼近北京的25231元/m2和上海的26201元/m2。一季度房价上涨3成左右的南京和苏州成交均价也已经和广州齐平。

　　值得关注的是，春节之后，市场基本面已经出现好转的二线城市“地王”又现抬头现象，例如苏州、南京、郑州、杭州、武汉等。近期，苏州、南京、合肥、武汉、廊坊等城市已纷纷出台调控政策，这些政策区别于其他城市以“去库存”为主的基调，转向抑制投资投机性需求，防止楼市过热与房价过快上涨。

　　一线调控催火二线楼市 部分城市房价收入比偏高

　　上海限购升级，苏州楼市火了;深圳调控，惠州、东莞楼盘卖疯了;受北京大量购房需求外溢影响，连靠近北京的廊坊都准备限购了。

　　据佑威地产数据，上海出台楼市新政后的一周，新房和二手房交易量较之前下降了一半，成交量几乎被腰斩。与上海成交量下滑形成鲜明对比的是，上海周边的苏州、杭州、昆山等地的交易量持续攀升。深圳周边的惠州、佛山、东莞等地，也出现类似的现象。

　　高盛中国首席经济学家哈继铭近日表示，本轮房价上涨资本推动的迹象太明显，中国楼市泡沫严重。近日甚至有机构推测，如果交易量持续下滑，将影响开发商现金流动，因而不排除上海、深圳的房价在下半年可能会下调10%的可能性。

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　　二线楼市成投资客新战场

　　上海楼市新政出台刚3周，房价出现了短暂回调。据链家数据，上海楼市新政颁布两周后的4月4日—10日，周成交面积骤降至20万平方米。成交量下降的同时，成交均价也从维持半年的3万元/平方米的均价，跌至2.8万元/平方米。

　　受需求外溢效应影响，一线楼市的需求，正在大量涌入周边的二线城市，致使这些城市“面粉”价格短期内出现暴涨。

　　苏州近日举行的今年首场土地拍卖会，成为40多家开发商围猎的秀场。13幅土地拍卖的总价约250亿元，但更疯狂的是，这些地块的平均溢价率达到2倍之多。

　　开发商之所以在苏州疯狂飙地，与苏州房价惊人的涨幅有直接关系。“房企发现，在一线城市以外还存在具有投资价值的新大陆。”一家福建房企总裁表示。

　　苏州一家房企高层告诉记者，去年7月份的时候，苏州平均房价只有1.2万元/平方米左右，到今年3月，苏州房子均价已经升至近1.8万元/平方米。

　　“大家都认为一线房价会涨，但现在限购升级，上海买不了房，手握资金的购房人就在周边寻找机会。苏州、南京、杭州、合肥成为新的目标城市。”易居控股执行总裁丁祖昱表示。

　　苏州不过是开发商和投资者眼中众多楼市“新大陆”中的一个。在刚刚过去的3月，房价环比涨幅最大的不是北上广深，而是一线城市周边的城市。

　　据中指院数据，3月份东莞新房价格环比上涨6.7%，成为全国环比涨幅最大的城市。而惠州、苏州分别以6%和近5.8%的环比涨幅，位居第二和第三位。包括昆山、中山等城市，其房价涨幅分别高达5.6%和4.15%。而上海和深圳的环比涨幅，也只有5%和3.63%。

　　“要知道，环比涨幅不是今年和去年同期比较，而是统计当月和上个月相比。单月达到这样的涨幅，已经很惊人了。”丁祖昱说。[!--empirenews.page--]

　　记者所采访的多位业界人士认为，一线和二线城市的房价仍有上扬空间，回调的可能性几乎为零。

　　“上海、深圳等出调控政策城市住宅的成交量将在近几个月内有所萎缩，但对住宅均价的遏制作用，不会非常明显。一些被认为有潜力的二线城市，房价上扬的态势才刚开始。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为。

　　重点城市房价收入比偏高

　　多数业界人士认为一二线城市房价继续走高的时候，有学者提出另一种看法。

　　高盛中国区首席经济学家哈继铭指出，中国的房地产泡沫可能是全世界最大的。“除了极个别的超大城市还有上升空间外，许多城市的房地产都将面临结构性回落的挑战。”哈继铭在近日中欧商学院的演讲中表示。

　　对于哈继铭的观点，多数业界人士认为这种看法与当下需求较旺的现状并不完全符合。就多空之间的争论，有机构近日从房价收入比的角度，对当下国内楼市进行了诊脉。

　　从历年房价走势来看，2008年的低谷及2003年以前的稳定走势基本能反映全国房价收入比的合理值，并据此暂将这段时间合理房价范围的上限确定为7.8。

　　易居对全国35个重点城市历年的房价收入比走势进行比对后发现，去年35城房价收入比均值为8.7，较2008年之前有所上升，但与2014年基本持平;然而目前，这些重点城市偏离合理值的平均幅度已经达到12%。

　　一些城市偏离度则更高。据易居披露的数据，深圳房价收入比的偏离度高达111%，是偏离均值最高的城市。厦门的房价收入比偏离均值70%，北京和石家庄偏离45%，上海、福州偏离40%。即使是二线热点城市，南京、天津、合肥三个城市的偏离度也达到25%，杭州则偏离均值18%。

　　多个热点城市房价收入比出现不同程度偏离，但仍然有大量的需求在购买，价格仍然在上扬。对此高和资本董事长苏鑫指出，本轮房价的大幅上扬，很大程度上是由货币增长所推动。[!--empirenews.page--]

　　苏鑫表示，从日常生活中再次出现“蒜你狠”、“向前葱”以及猪肉价格飙升等现象中，可以发现物价上涨的速度较快。经过几轮降息，目前银行利率处于较低水平。对房地产来说，一线和强二线市场确实有大量需求存在，但另一方面也要看到货币供应和投资需求的推手作用。

　　“在股市依旧低迷而三四线楼市去库存压力未减的背景下，为了跑赢CPI，一线和热点二线楼市成为手中握有资金的人资产保值增值的最佳选择。如果没有其它投资渠道对这些资金进行分流，虽然房价有虚高之嫌，但预计短期内价格很难降下来。”苏鑫说。?(华夏时报)

　　二线城市楼市为何上涨 背后推手是谁?

　　二线城市楼市为何在此时上涨，背后的推手又使谁呢?业内人士普遍认为，投资/投机资本为主要“元凶”。

　　在上海、深圳等一线城市祭出楼市调控新政后，政策全面收紧。在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下，过剩资金流向周边，并将这些经济体量较大、区域吸引力强、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。

　　这部分资金不仅来自房企、保险机构等，还有大量的民间投资需求，“恐慌”和“敏感”是共同特征。

　　对于二线楼市未来发展趋势，市场人士普遍预计二线城市楼市政策依然趋宽，部分热点城市虽开始出台房价调控政策，但力度有限，二线城市将保持高位运行，并大有持续升温之势。

　　二线城市有着一线城市没有的优势，此前国家出台的利好楼市新政全部避开了一线城市，而二线城市没有，利好新政也促进了当地住房消费，而二线楼市逐步升温，购房者在买涨不买跌的心理预期下，入市的积极性大幅提高。

　　此前业内人士认为，二线城市没有沪深的人口和购买力基础，购房需求在再生性和持续性方面远不如一线城市，因此不太可能出现如一线城市般非理性上涨现象。然而如今，投资客和热钱纷纷涌入，很难预期未来二线城市楼市态势。[!--empirenews.page--]

　　一线城市刚刚收紧政策时，新华社便发文警惕楼市“虚火”向二线城市传导。也有业内人士认为，而若二线城市楼市持续高温，房价上涨过快，很有可能也招来如同一线城市般的政策压制。

　　不过也有业内人士认为，二线城市已进入新的周期。市场人士认为，后续决定市场走势的将是二线城市，二线楼市持续升温将带动全国成交量上升。

　　3月份是我国楼市格局大变的一个月，二线城市全面“接棒”一线城市楼市的火爆势态，开启“狂奔模式”，住宅、土地市场双双大涨。

　　据统计，15个二线城市3月新建商品住宅成交面积为1825万平方米，比今年2月环比增长160.6%，比去年3月增长96.4%。3月百城房价涨幅居前十位的城市依次是：东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。

　　从土地市场楼面均价来看，二线城市3月楼面均价2032元每平方米，环比上涨36%，同比上涨104%。

　　今年，二线楼市也凭借相对宽松的购房政策，购房需求得以不断释放，住房成交量和价格均持续上升。一线城市调控出台后，投资/投机客纷纷转战二线城市，购房者在买涨不买跌的心理预期下，入市的积极性大幅提高。