土地证到期缴数十万系误读 土地使用权到期后如何续期?

　　据报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发关注。温州市国土局相关负责人回应称，土地证到期缴数十万系误读。那么，土地证到期该怎么办?

　　据媒体报道，温州一位市民三年前购买了一套75平米的二手房，近日发现土地证过期了，这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她，如果想续期，需要按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。测算后她得知，需缴纳近20万元的出让金，约为房价的三分之一。

　　同样也在温州，市民王先生刚买的一套50多平米的二手房也因为土地使用权过期，无法完成最终的交易。“房产证更名已经完成了，但是土地证过期了，我全额交的60万元购房款，全部冻结在银行;原来的房主只收到10万元的订金，房子现在却不属于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出让金补齐。”

　　王先生告诉新京报记者，他们要缴纳的土地出让金，是另一个计算方法，“我们找到一家土地价格评估事务所评估，将这套房的楼面评估价与房产证上的建筑面积相乘，得出的土地出让金是30多万元，相当于总房价的一半。”16日，当他们进一步向土地管理部门和评估机构咨询时，之前的计算方法却又被推翻了。

　　温州国土局称已着手研究解决方案

　　同样的问题，为何计算方法不同?土地使用权到期后如何续期?土地出让金应如何计算?一系列问题在网上引发热议。

　　“之前媒体的报道，有一些内容存在偏差，关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一，或者是一半房价，我们始终都没有这个说法，因为政策还没出。”昨日，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清接受新京报记者采访时表示，目前被大家普遍诟病的几十万元土地出让金，只是媒体和市民个人按照所认为的地价、面积等因素算出来的钱，以此与交易房价对比，是不准确的。

　　“我们工作人员的一些说法，只是一种讨论性的看法，并不是结论。因为我们到目前为止，还没有处理过一起类似的土地续期事件，所以我们无法证实到底该怎么计算，也没有确切的政策可循。”张少清说。

　　不过，他证实，近几年温州有一批住宅的土地证将要到期，其总数可能比媒体报道的600户还要多。

　　依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定，住宅土地使用权经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　此外，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动续期”该如何续，张少清介绍，目前国家尚未出台相关实施细则。

　　温州市国土部门表示，对目前出现的情况，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。

　　●深圳：“地价三五折”续期

　　2004年，深圳出台《深圳到期房产续期若干规定》，规定土地使用权在届满或即将届满的一年内，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴纳土地出让金。

　　●青岛：土地证到期可正常交易

　　2009年，青岛出现“全国第一例”土地使用年限到期的住宅——阿里山小区。在没有国家相关细则的情况下，当地相关部门表示，“撞限房”可住可卖，并不影响上市交易。

　　●济南：“一证上市”，交易无须土地证

　　山东济南目前的政策是“一证上市”，即只用房产证就能够完成房产的交易、抵押、贷款等，而在不动产登记中，没有土地证也能登记。[!--empirenews.page--]

　　杭州二手房买卖

　　还未遇到此类尴尬

　　温州出现的土地证问题，具有一定的代表性。在杭州是否存在类似的情况呢?

　　“杭州楼市整体还是比较规范的。”杭州豪世华邦交易中心总监刘星告诉钱江晚报记者，国有划拨土地在转为出让性质时，不同于温州可选择20、30、50、70年不等，杭州都是按70年缴纳土地出让金的。

　　例如房改房，在第一次交易过程中，通常会要缴纳土地出让金，土地年限从办出土地证那天起算，又变成了70年。“这种土地出让金，在整个商品房买卖交易过程中，占比很低，一套房也就几千块钱。”刘星说。

　　记者咨询了多家杭州房产中介机构，都表示没有遇到类似温州的情况。

　　■ 追问

　　土地使用权从何时开始计算?

　　“很多人认为，我们买的是房子，不是土地，所以对于交纳土地税不认可。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，大家需要厘清中国土地制度的前提，“土地国有，每年需要交纳土地使用费。”

　　北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师也表示，很多人在购房时存在认识误区，只注意到房产证上写明房屋产权70年，而忽略了土地使用权的期限。“虽然期限都被设定在70年，但是房屋为所有权，是永久的，只要还没有毁坏，就归产权人所有;而土地只是使用权，期限到了之后，就必须要续期。”

　　尽管房屋产权和土地使用权的最高年限均为70年，但从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证，中间可能会有一定的时间差，这就导致一种房、地年限脱节的情况出现，即土地使用权到期了，房屋所有权年限还没到。

　　那么房屋产权的年限从何时开始计算?张志同认为，从法律角度来讲，国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期，才可以作为土地使用权取得的开始时间。

　　■ 专家观点

　　土地使用权到期后应该如何续期?土地出让金应如何计算?

　　顾云昌认为，《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就此，续期应该从“自动”的角度去施行，“自动就意味着，不用个人去申请。”

　　就土地出让金计算，他认为，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”

　　顾云昌建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”

　　张志同则认为，《物权法》在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台，属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照《物权法》的规定，其中只规定届满自动续期，并未明确是否需缴纳土地出让金，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”