2016楼市最新政策：二线城市房价该不该收紧？

　　二线城市相继出手指导房价限涨 盼“降温”楼市

　　一线城市对疯狂买家“关门”后，楼市的“火热”“烧到”南京、苏州等二线热点城市。面对楼市“高烧”，二线城市先后“出手”，设置房价“涨停板”。

　　21日一早，南京当地官方微博发布称，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　该举措相当于指导房价“限涨”。它与今年3月苏州出台“苏十条”中的“限涨令”如出一辙。

　　当时，“苏十条”明确，商品房在对外销售时，同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%等。

　　南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远认为，指导“限涨”可视为政府“有形之手”该出手时就出手。房价快速上涨再不控制，未来对土地出让、房地产市场、买房人都构成伤害。“限价”机制将稳定市场多方预期，抑制“地王”频出，平息开发商拍地举牌时的冲动。毕竟，太离谱的“天价”地遭遇房价“涨停板”，将面临诸多开发风险。

　　而南京工业大学副教授、天诚不动产研究院执行所长吴翔华认为，眼下“限涨”仅为权宜之计，要给“烫得发红”的楼市降降温，最根本的办法就是遏制投机：出台所得税政策、大幅提高二套房首付，甚至是“限购”。

　　“哥们买房”工作室副主任张遥表示，这是南京第一次如此明确地、分类分项提出限定涨幅目标，态度鲜明，目标明确。

　　国家统计局统计，南京房价“十三连涨”，至今年3月，新建商品住宅价格指数同比涨幅达17.8%，在全国70个大中城市排第三，仅次于深圳、上海，超北京、广州。南京商品房库存不足3万套，仅够消化2个多月。[!--empirenews.page--]

　　同样，当下苏州商品房库存在“涨”字当头形势下，迅速削减至不足2万套，创历史新低。

　　“房价过快上涨，消费者、开发商、政府部门，都在捏汗。”南京大学经济学院马骏博士分析说，一切调控的目的是为了防范风险。某个行业的过分火热，会吸引资本过分集中，从而摧毁实体经济平稳发展的预期，所以，适当限制价格是非常必要的。

　　南京、苏州已多措并举地引导房地产市场健康发展。如今年2月南京发布“宁十七条”，苏州在3月出台“苏十条”等。但是，眼下南京、苏州楼市房价、成交量都处在历史高位。即便是新政发令后，两个城市还先后“出炉”区域性“地王”。

　　本轮指导“限涨”是“蜻蜓点水”还是“强剂猛药”，让所有人拭目以待。(中国新闻网)

　　3月房价量价齐升 重点二线城市或迎新一轮政策收紧

　　18日，国家统计局发布3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房地产价格涨幅明显扩大。与上月相比，70个大中城市中，62个城市上涨，比上月增加15个，价格涨幅环比最高涨幅为5.4%，最低为下降0.7%。值得注意的是，这是继2014年1月以来新建住宅价格再次出现62个城市全面上涨。

　　对此，业内人士表示，随着去库存政策的持续，3月房价量价齐升，大多数城市房价出现上涨，但分化的趋势依然明显。同时，因一线城市的收紧，部分投资资金撤出一线城市，进入二线城市，促使部分二线城市价格涨幅超越一线城市。因此，重点二线城市或迎来新一轮政策收紧。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，3月绝大多数城市房价环比上涨，上涨城市个数比上月大幅增加，总体涨幅扩大。发布的数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15个和20个。新建住宅价格环比上涨的城市中，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个;二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。[!--empirenews.page--]

　　刘建伟指出，尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二三线城市房价走势相对平稳。

　　值得注意的是，3月部分二线城市价格涨幅已与一线城市价格涨幅持平甚至超过一线城市涨幅。3月新建住宅方面，厦门环比上涨5.4%，合肥环比上涨4.6%，南京环比上涨3.5%，杭州上涨2.3%，天津上涨2.2%，福州、无锡上涨2%。而一线城市方面，北京环比上涨3.3%，上海环比上涨4.3%，深圳环比上涨3.7%，广州环比上涨2.9%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，2016年3月，一线城市的亢奋表现蔓延到全国其他重点城市，40城新房成交量创七年来新高，21城二手房成交量仅次于2013年3月的历史性高位。

　　张大伟指出，随着销售情况持续好转，重点城市库存积极回落。20个监测城市中，19个城市3月库存较去年末有所减少，杭州、合肥、南京等地库存减少超过三成。从消化周期来看，3月20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短，合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月，市场短期内严重供不应求。

　　的确，上海易居研究院发布的最新报告显示，截至2016年3月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24928万平方米，环比减少1.3%，同比减少6.2%。其中，22个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大，跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%，库存出现了明显不足。

　　张大伟表示，库存大幅减少的原因，一方面是由于当地市场成交表现良好，而房企后续工程供应尚难跟上，另一方面，因价格的变动，促使部分地区出现捂盘惜售的现象。

　　张大伟表示，房地产市场已经进入新常态，即在部分城市上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然非常大。因此，政策方向不再是单向宽松，而是双向的托底盖帽。[!--empirenews.page--]

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，在一线城市房价偏高、政策收紧的背景下，部分投资投机资金开始撤出一线城市，转而进入二线城市。但这种非刚性需求的市场，增加了部分二线城市政策收紧的风险。这意味着，部分重点城市或将集中迎来新一轮政策收紧。

　　张大伟也指出，3月的量价齐升或成为年内最大的狂欢，后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。政策的短期效应已见，市场将逐步进入调整。“3月末沪深两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。”

　　的确，近段时间除上海、深圳发布了收紧政策外，廊坊表示实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且限购客户购房首付款比例不低于30%。

　　此外，3月25日，南京、武汉分别发布收紧政策。南京表示，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。武汉方面，发布公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。此外，武汉还将还贷能力系数由45%回调到35%，并下调了缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数，系数普遍下调了0.2至0.5不等。(经济参考报)

　　楼市：二线城市房价接力上涨 下半年或有一轮市场调整

　　英媒称，宽松的政策环境助力中国楼市3月全线回暖，以上海、深圳为代表的一线楼市热度不减，但已开始向苏州、南京等热点二线城市传递，伴随着成交的持续高位，房地产投资也开始有起色，意味着中国房地产已向全面转好迈进。[!--empirenews.page--]

　　路透社4月18日刊登题为《中国楼市3月全线回暖 热点二线城市接过沪深接力棒》的报道称，部分二线城市的供不应求的状况开始向春节后的上海、深圳靠拢，分析人士认为，若进一步升温，不排除当地政策进一步收紧。

　　二线城市接力上涨

　　在过去几个月里，北、上、深房价上涨的消息不断见诸报端，北京三环以内随处可见单价高达八、九万元的二手房，不仅让刚刚进城的农民望而却步，也是绝大多数工薪阶层难以承受的天文数字。

　　徐林也在发布会上坦言，中国目前对人口更具有吸引力的，还是一些一线城市，这些城市恰恰土地资源相对比较稀缺、房价本来已经很贵。

　　徐林介绍，对房价(部分一线城市)过快的上涨，相关地方政府和城市已经采取一些措施。“我看到这个势头在某些地区已经得到有效抑制”。

　　不过，本轮房价上涨并非仅仅局限在北、上、广、深。3月，南京、厦门、杭州、合肥4个二线城市的房价涨幅均超10%，分别为17.8%、15.9%、11.9%、11.2%。其中，南京房价环比上涨3.5%，同比涨17.8%，略高于北京的17.6%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析，一线城市收紧的政策效应已积极释放，二线城市的购房情绪最热，这和此前3月份杭州、天津等城市的示范效应释放有关。

　　英媒：中国楼市全线回暖

　　交通银行(行情 研报)金融研究中心研究员夏丹认为，向下传导效应逐步显现。“房地产总体政策面的放松已经持续了一年半，成交复苏由一线向二线、向三四线城市分层向下传导的趋势逐渐明朗。”

　　她指出，另一方面，向外分流效应愈发突出。敏感的一线楼市由于升温过快而面临阶段性调控收紧，特别是对购房资格门槛的提高，同时限制了投资投机资金的流入和非当地户籍居民的刚需入市，导致作为第二梯队的二线重点城市分流了一部分来自一线城市的不动产购置需求。[!--empirenews.page--]

　　交通银行的夏丹预计，销售前期的恢复蓄力、政策面的持续发力、资金面的继续宽松并考虑去年低基数，上半年投资改善趋势有望保持。

　　“总体来看，2016年一季度，在政策刺激下，重点城市市场延续去年末的趋势，成交持续走高，”中国指数研究院报告指出，其中，上海、天津、南京、苏州等城市增幅显着，长三角、珠三角的三四线城市表现突出。

　　报告认为，在重点城市成交火热而供应有所下降的背景下，短期市场需求大于供应，销供比在2左右，面临供不应求压力。

　　一线城市目前价格下滑是暂时性调整

　　此轮调控政策的出台与一线城市楼市的快速升温密切相关。统计局18日发布的数据显示，北京3月新建商品住宅价格环比上涨3.3%，同比上涨17.6%。上海3月新建商品住宅价格环比上涨4.3%，同比上涨30.5%。广州3月新建商品住宅价格环比上涨2.9%，同比上涨15.3%。

　　“应该说此类政策有比较强的杀伤力。如果随着下半年供应量的上升，以及市场需求提前释放，调控政策会发生一定的利空作用。而且这样一个利空效应若和地产周期调整结合，那么可能会引起市场步入新一轮的萧条期。这样一个时间点或在2017年末出现。但从今年市场看，还不会引起太大的交易萧条局面的出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

　　在严跃进看来，一线城市目前的价格下滑，是一种暂时性的调整，是此前虚高价格泡沫的一次短暂破裂。从实际情况看，由于库存规模不足，而后续整个市场交易依然会持续活跃，并不会出现断崖式下跌的现象，后续依然会有一个价格上升的态势。

　　未来楼市政策不会再放宽

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，今年初楼市出台的一揽子去库存优惠政策已经在春节过后的3月收到明显效果。当前负利率的背景下，国内中小投资者仍然缺乏多元、稳定的投资渠道，导致楼市仍然是实现资产保值增值的最佳途径之一，因此对于调控政策和货币信贷政策的宽松反馈明显，楼市迅速回暖。[!--empirenews.page--]

　　从3月份的数据看，全国楼市走势已经走出低谷期，正在从一线城市和个别二线城市的复苏扩展到全国大部分城市。在这样的市场背景下，预计未来楼市调控政策将不会继续放宽，而是在现有基础上保持相对稳定。

　　下半年或有一轮市场调整

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“量跌价稳”将是整体二季度趋势，同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到未雨绸缪，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面。(国搜网)

　　媒体：合肥苏州南京这些二线城市房价还要涨

　　在楼市成交火爆的情况下，一些核心城市的库存不断减少，比如同处于泛长三角的3个二线城市合肥、苏州和南京，3月份库存去化周期只有两三个月，明显供不应求，后续房价上涨压力加大。

　　上海易居房地产研究院18日发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年3月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24928万平方米，环比减少1.3%，同比减少6.2%。

　　这35个城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市;长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁20个二线城市;淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海11个三线城市。

　　3月，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2667万平方米，3月份新增成交量为3007万平方米。新增供应小于新增成交，促使3月份的库存出现了下滑。

　　报告指出，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，今年1~3月继续下滑。目前库存规模已连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌，说明相对全国水平，这35个城市去库存效果更佳。[!--empirenews.page--]

　　分城市来看，35个城市中三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米，新增供应量和成交量持平，这使得库存变动幅度不大。总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。

　　一线城市2015年总体库存规模持续下滑，去库存效果远远好于其他城市。从一季度的数据可以看出，库存环比和同比双双下滑。对一线城市来说，后续增加供应的需求仍十分迫切。

　　与一线城市相似的还有二线核心城市。35个城市中，有22个城市的库存同比下滑，其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大，跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%。这3个城市库存明显不足，这也说明在一线城市收紧调控之后，部分资金已经转移到周围的二线核心城市。

　　国家统计局18日发布的《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅最大。北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，位列前10位。

　　相比此前深圳房价的持续上涨，3月份厦门和合肥房价显得最为“高调”，环比分别上涨5.4%和4.6%。

　　易居智库研究中心总监严跃进对《第一财经日报》分析，一线城市房价偏高，一线城市收紧调控后，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进入二线核心城市，这使得此类城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

　　从反映去化压力的存销比方面，3月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.5，这也意味着市场需要用11.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2月份12.6个月收窄了1.1个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年8月份的水平。

　　严跃进说，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。房企看好住房销售市场，因此相应的房地产投资和新开工等节奏也会加快。[!--empirenews.page--]

　　他分析，对于目前部分库存不足的城市而言，后续增加供应的需求和动力会增强，这会通过房企的积极拿地而得到体现。但要警惕在这过程中地王现象频频出现的风险。