2016房价走势最新消息:多个二三线城市对楼市“双限”

　　多个二三线城市对楼市“双限”

　　随着一线城市楼市调控政策的紧缩，二三线城市也开始出现严控苗头。日前，包括南京、廊坊等多个城市开始对楼市实行限购限价。业内人士表示，中国楼市还是“政策市”，如果再次大幅打压，楼市可能又回归低迷。

　　多个城市限价限购

　　昨日下午，南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》(下称《意见》)的政策解读。针对此前已疯传的“限价”消息，《意见》明确指出，加强普通商品住房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，有效增加中小套型住房供应，保持房地产市场合理适度价格水平。“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”此外，南京市还将及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

　　多个数据显示，南京楼市近期出现不理性苗头。安居客数据显示，3月南京住宅均价为17592元/平方米，环比上涨13.47%，同比上涨 36.36%。赶集网最新报告显示，3月南京楼市库存同比下滑42%，可售库存已不足3个月，反映了楼市的畅旺程度。

　　无独有偶，网上有消息称，北京市通州区将于月底发布商住项目限购政策。此外，自从4月3日廊坊市对下辖三河、大厂、香河和固安实施房地产限购政策以来，经过各个县政府、开发商等多方博弈，最终确定以县为限购单位进行落实。据悉，日前香河发布《关于促进房地产 市场平稳健康发展的实施意见(试行)》，指出非香河本地户籍家庭无自有住房的，可以买一套本县商品住房，首付比例不低于30%，但不允许非本地户籍家庭购买第二套住房。对于开发企业，在取得预售许可证之日起10日内需一次性公开全部房源，并将房源信息在销售场所与县房产局网站公示。同时，严格落实住房价格备案制度，新备案商品房项目以目前实际销售价格为基础，参照周边区县价格，备案后3个月内不得进行调整。[!--empirenews.page--]

　　楼市可能回归低迷

　　对于上述现象，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，廊坊吸纳的全是北京客户，由于地理位置临近，所以虽然行政上属于另外一个独立 的城市，但在楼市板块上却属于大北京的一个板块。在北京限购的情况下，廊坊因为政策上的优势吸引了众多北京的买家，所以近期房价 上涨较快。廊坊的限购有其特殊性，和其他二线城市情况不能简单类比。

　　安居客负责人表示，目前中国楼市还是“政策市”，如果再次大幅打压，楼市可能又回归低迷。预计政策紧缩的城市成交量会进一步萎缩 ，而因为限价的原因价格也会表现出下降的趋势。

　　不过邓浩志表示，南京限价类似情况在前两年广州都有经历过，价格貌似稳定了，但更多的房地产项目将通过毛坯销售、另签装修合同的 方式“挣脱”限价的束缚，因此整体效果不会太好。“限价是地方政府碍于房价上涨过快的压力，但又不愿意实质打压楼市的一种做法。 ”他进一步表示。(信息时报)

　　今年楼市将是2013年的翻版?量缩价涨可能性大

　　回望2013，展望2016年，历史也许会惊人相似：地产调控之下，最可能的情境是“量缩价涨”或“量缩价平”，房价真正回落或许要等到2017年甚至更久以后。

　　主要观点

　　2016年房地产市场可能会与2013年惊人相似。我们不认为今年房地产投资仍会维持高增速，但至少今年还不用过于悲观。预计房地产投资会缓慢下行，全年投资增速有望维持在2%。

　　预言中国会重蹈日本房地产泡沫破灭一幕的人可能又要失望了!即便不考虑政府扶持的因素，在足够的需求支持下，房价的高粘性或低弹性决定了，即便明年房价下跌也只会是周期性下跌，而不会是泡沫的破灭。[!--empirenews.page--]

　　主要内容

　　2015年“330”新政以后，深圳房价突然飙涨，令很多投资者难以理解。而“外来人口过多”、“房子库存太少，供不应求”等理由均难以解释这轮夸张的房价上涨。在深圳房价成功超越北京、上海成为全国最高时，一、二线城市纷纷蠢蠢欲动，至2015年年底房价上涨已在全国各处开花，房地产全面回暖势头强劲。这对于正在下行中的中国经济无疑是个好消息，因为房地产投资是拉动中国经济的重要力量。2016年一季度的房地产投资也递交了满意的答卷，6.2%的增速远超去年全年累计增速，房地产销售对投资的拉动似乎初现成效。然而，针对过热的市场，多地政府迅速推出了一系列限制性措施。新政策会对房地产市场造成何种影响?房地产投资是否会再次回落?这是我们需要讨论的内容。

　　1、投资回暖已然来迟

　　2009年房地产市场价量齐升，楼市暴涨迅速带动房地产开发投资一路高歌猛进，其传导时滞仅仅为三个月;2012年房地产“牛市”重现，但在销售面积高涨六个月后，房地产开发投资额方有所增长;2015年“330”新政后商品房销售迅即回暖，但房地产投资却一路下行直至2016年初才略有起色，其传导时滞约十个月。总体来看，从2009年至今，房地产投资回暖时滞加长，回升强度也有所减弱。

　　地产销售向投资传导时滞的不断拉长与房地产库存的不断累积有关。2009年至今，在两位数待售面积增速下，商品房待售面积总量已高达7亿平方米。开发商在投资决策时会考虑新增供给与已有库存间的平衡，商品房销售速度赶不上库存累积速度，必会逐渐削减开发商投资热情，不断拉长销售向投资传导时滞。[!--empirenews.page--]

　　分地区来看：一线城市销售对投资的带动效应较为明显，传导时滞平均为2个月左右;二线强市的平均传导周期约为3个半月;二线弱市和三四线城市非常相似，除2009年以外，2012年和2015年的销量回暖并未明显带动投资转好。

　　2、投资回暖难以持续

　　乐观假定未来每年新开工面积维持2013至2015年的下滑幅度;同时，对销售再乐观一些，假定未来几年依然保持2015年13亿平米的销售水平，则2019年就可以化解全部库存。当然，这只是理想情形!我们认为，今年一季度房地产投资逆转式的回暖较难持续。无论从库存结构、人口结构还是开发商意愿的角度来说，房地产投资都很难再大幅上涨，更不用提恢复到2009年和2012年周期中20%、30%以上的增速。

　　3、楼市新政影响如何

　　2016年房地产市场可能会与2013年惊人相似，“量缩价涨”或“量缩价平”，而房价真正出现回落或许要等到2017年以后。2013年，在“国五条”的迎头棒喝下，房地产销量迅速下降，但新开工面积增速依然为正，且缓慢上行直至2014年，房地产开发投资增速也保持坚挺至2014年初。展望2016年，我们不认为投资仍会维持高增速，但至少今年还不用过于悲观。预计全年房地产投资会缓慢下行，全年投资增速有望维持在2%。

　　预言中国会重蹈日本房地产泡沫破灭一幕的人可能又要失望了!即便不考虑政府扶持的因素，在足够的需求支持下，房价的高粘性或低弹性决定了，即便明年房价下跌也只会是周期性下跌，而不会是泡沫的破灭。(金羊毛工作坊)[!--empirenews.page--]

　　楼市政策大分化 武汉等12城市将念楼市“紧箍咒”

　　在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向。

　　“托底盖帽”：楼市政策大分化

　　4月21日，据南京玄武区官方微博消息，将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2万-3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，目前楼市调控趋势出现了明显改变。过去一年多的房地产市场，调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一二线城市及一二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的成交放量和房价快速上涨现象。

　　上海易居房地产研究院日前发布的《全国楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究》报告(下称《报告》)显示，上海、深圳、南京、苏州等地及周边城市的房价和成交量出现井喷式增长，与大量三、四线城市和以沈阳为代表的部分二线楼市的持续低迷，形成了巨大的反差。

　　在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出;楼市非理性火爆的地区，紧缩性政策已现端倪。“因城施策”将成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。

　　张大伟说，从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。房价上涨较快的城市，包括部分一、二线及辐射区都出现了紧缩性政策，如上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。[!--empirenews.page--]

　　《报告》分析认为，今年以来全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策可主要归纳为6大类：采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费，激活市场;充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市;多举措鼓励支持农民进城购房，开放最具潜力的购买需求端口;加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房去库存;实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组;进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房等。

　　紧缩政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容：实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险;限购政策进一步升级;规范房企管理，严禁房企、金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务;强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。

　　哪些城市将收紧调控?

　　张大伟说，最近上海、深圳等一线城市调控升级后，一线城市市场逐渐趋稳，二线城市房价上涨加速，这种情况下，二线城市出台紧缩政策的可能性很大，合肥、厦门、苏州等城市都有可能在最近出台相关政策。

　　上海易居房地产研究院研究员曹倪娜预计，未来各地政府将根据当地楼市发展趋势制定相关的“放松”或“紧缩”政策。楼市过热的区域，会进行适当的控制，严防暴涨引发的风险;在楼市不温不火的区域，继续实行刺激性政策。因此，分析和判断区域楼市的冷热程度，就成为了预测地方楼市政策的风向标，而“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”是判断市场冷热的两个核心指标。

　　短期房价上涨压力较大的地区，首先将面临紧缩政策的压制。国家统计局数据显示，2016年3月，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅最大，北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，分列前10位。[!--empirenews.page--]

　　随着一线城市的房价逐渐偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。在深圳、上海、南京等房价涨幅较大的地区，目前已经出台了相应的紧缩政策。未来一段时间、随着房价的攀升，厦门、合肥、杭州等地也很可能出台相关的紧缩政策。

　　库存去化周期低于12 个月的地区，也很可能触发相应的紧缩政策。根据易居研究院日前发布的3月35城库存报告，合肥、南京、苏州、上海、南昌、深圳、济南、杭州、厦门的存销比都低于10，去库存周期较短。其中，合肥这一数值只有2，南京和苏州也只有3，市场呈现明显的供不应求状态。

　　根据上述研究，易居研究院预计，说2016 年内，最有可能出台紧缩政策的前 12 个城市分别是：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、 厦门、杭州。

　　深圳和上海目前已经出台了较为严格的紧缩政策，特别是上海市在3月底发布的“沪九条”可谓”史上最严“限购令。在政策的干预下，这两个城市异常火爆的状态得以缓解，短期内进一步出台紧缩政策的可能性较小，但现有的政策也不会放松。

　　排名第三、四、五的南京、苏州和合肥，也已经出台了差异化信贷政策、加强预售监管等紧缩措施。排名第十名的武汉，也从公积金方面着手，释放了政策紧缩的信号。不过上述城市尚未出台涉及“加强限购”的行政性干预措施，短期内楼市并未能明显降温，房价依然呈上涨态势。如果未来房价继续大涨，将极有可能出台更为严格的紧缩政策。

　　其他几个城市及一些一、二线辐射区域尚未出台紧缩政策，如果未来出现房价大涨，也有可能适时推出一些控制性的楼市政策。

　　张大伟预计，“盖帽政策”的主要特征将是去金融杠杠，在政策作用下，这些城市的房价涨幅有望被抑制。但从整体上看，政策导致房价下调的空间有限，目前房地产依然需要去库存，对于市场来说，信贷等大环境宽松依然非常明确，这导致限购等紧缩政策的效果有限。[!--empirenews.page--]

　　专家认为： 抑制房价上涨需转变城市规划思路

　　2016年第五届华人人居环境科学论坛25日在深圳举行。来自建筑、地产、家居各界的专家共同为深圳城市人居环境和城市规划建设建言献策。论坛上，校园“毒跑道”、深圳房价等话题引发热议。

　　去年的校园“毒跑道”事件广受关注，如何杜绝其中可能存在的有害成分?深圳建筑科学研究院总工程师任俊表示，该院进行调查研究，并制定了15项新标准，国家已于2016年1月开始强制实施。“我们按这个标准对现在搜集的材料进行了实验，发现很多跑道都不合格。”

　　新标准出台以后，能不能做出合格的跑道?任俊说，深圳建筑科学研究院按照新标准对深圳市某学校的跑道进行了改造。“改造后，学校140多名家长进行了无记名投票，95%的家长表示非常满意。

　　深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺则从城市规划存在的问题着眼，为科学管理城市以及缓解深圳的高房价开出对策。邓志旺认为，正是因为限制住宅用地的数量和供给，导致了房价不断上升，抑制房价上涨需要转变城市规划思路。

　　邓志旺还指出，房地产先行模式导致公共配套跟不上。对此，他建议采取香港TOD模式，即交通导向模式。他表示：“首先要把路修好，先开发保障房，只要一开发好，就会有人住进去。一有人住进去周边的商业就起来了，剩下的商业用地价值就上升了。这个时候再出让住宅用地，才会带来政府收益的增加。”(南方日报)