房产“到期续费”：现行物权法未作明确规定
近日，“温州一批20年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费”的消息触动不少人的神经。与之相伴，住宅用地70年大限后如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准等话题，也逐步发酵成一个舆论热点。
当然，温州的这个消息被证明是个“误读”。不过，住宅建设用地使用权届满，土地使用费要不要再交，确实是一个绕不开的问题。《物权法》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，但自动续期就等于不用续费吗？
现行物权法未作明确规定
从法理上看，续费是必需的。有人提出，既然“地方政府做事必须法无授权不可为”，那么任何人都无权做法律并未明言的有偿续期的理解。乍一看，这个观点挺有说服力的，但事实上经不起推敲。
就法律性质角度而言，土地使用费不是行政收费，而是国家基于土地所有权获得的民事收益。行政收费作为一种凭借公权力收费的方式，确实需要遵循法无授权不可为的原则，但它不能简单套用到民事领域。目前，土地行政主管部门与国有土地所有权的具体代表者重合，容易给人造成收取土地出让金是行政主体的行政行为之错觉。但实际上，政府在收取土地使用费时是一个民事主体，不是行政主体。
从立法本意上看，立法者也不是放弃收费权，而是觉得这个问题比较复杂，还是留待未来进行规定。全国人大常委会法工委编的《物权法释义》中提到，考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况做出相关的规定。因此，对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。[!--empirenews.page--]
现实中，物权法“搁置争议”的做法挡不住实践的步伐。温州“到期房产”补交地价的消息，并非全国首例。早在2011年，深圳首开土地使用权到期有偿延续的先河：20年使用“特区年限”到期的深圳国际商业大厦需补交地价，重新签订土地出让合同，补交地价数额为公告基准地价的35%。
但是，如果将深圳这个商业用地的续费规则推广到住宅用地，普通百姓恐难以承受。有人曾统计过，若广州仿效深圳，当时住宅基准地价最高级别为一平方米23696元，这意味着每平方米需补交地价8293.6元。而5年后，广州中心区域的基准地价较之2011年涨超一倍，可能补交的地价显然更会让人咋舌。
象征性年租制化解困局
国有土地使用费是绕不开的，只是解决问题的关键不是取消它，而是调整它的支付方式。当前的土地使用费制度有两大基本特点：一是搞“土地批租”。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住土地使用权出让最高年限为70年。这意味着，开发商最多需要一次性交付70年的土地出让金，其中成本无疑会一次性转嫁到购房者身上。二是遵循“价高者得”原则。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，不管土地是造大商场，还是造平均面积80平方米的商品房，只要是经营性用地都要通过公开的“招拍挂”程序按最高竞价出让土地。这导致“地王”频出，续费的基准价格难免水涨船高。
土地使用费制度确实到要改革的时候了。在这方面，不妨借鉴瑞典、荷兰等国的经验。这些国家同样搞大规模土地国有，但地价得到很好控制，居民购买和持有房屋的成本占收入的比重不会超出25%。瑞典普遍实行低土地租金制和年租制。瑞典土地法律规定，住宅用地的租赁期为60年、工业用地为50年、商业用地为26年。土地承租者每年必须按期交纳地租，土地租金10年固定不变。到期后，政府有权根据情况调整和提高土地租金。同时，商业用地使用权的取得主要靠拍卖，所以出让价格总是高于政府投入相关土地的实际费用。而资助性住宅用地和公益事业用地的取得主要靠招标，租售价低于市场价，其中住宅用地的中标价格尤其要与居民的平均消费指数联系在一起。[!--empirenews.page--]
我们可以采取相应的改革措施：一方面，修改《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，改批租制为年租制。另一方面，修改《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，改变当前土地市场中价高者得的单一状况。对于普通住宅用地的土地使用权出让，建议以招标方式取代拍卖方式，根据居民平均购买力确定中标价格，以降低开发成本并减轻普通居民购买和持有房屋的负担。
同时，为防止土地财政收入骤降，可以设定一个过渡期——原始取得土地使用权时，交付土地使用费可以延续批租制；土地使用权续期时，再次交付土地使用费则采取年租制。由于当前续费问题比较突出，所以建议全国人大常委会通过关于物权法“自动续费”的解释，把年租制适用到土地使用权的续费方式上。
此外，在年租费率确定上，住宅用地应当区别于工商业用地，更具有象征性。这是因为，住宅用地使用权的首次出让带有经营性，对象是开发商；而续费对象是普通居民，除少数炒房者之外，多数人只是居住，并不从中获利。我国香港地区的土地使用权续期每年要缴纳“新地税”，从法律性质上看应属于年租，仅为市场地价的万分之一。它对于保障民生、稳定房地产市场起到了积极作用，值得借鉴。
