2016二线城市房价走势最新消息：涨幅扩大

　　4月份二线城市房价涨幅扩大 楼市分化趋势依然明显

　　国家统计局18日发布4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，房价环比上涨城市个数继续增加，一线城市涨幅放缓，二、三线城市涨幅扩大。

　　与上月相比，70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有5个，比上月减少3个;上涨的城市有65个，比上月增加3个。环比涨幅在1%以上的城市有22个，比上月增加4个，环比涨幅在5%以上的城市有2个，比上月增加1个。二手住宅价格下降的城市有10个，上涨的城市有51个，持平的城市有9个。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，4月房价总体继续上涨，上涨城市个数继续增加，但城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅较上月有所放缓，二、三线城市涨幅开始扩大。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降，而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。

　　与上年同月相比，一、二线城市涨幅继续扩大，三线城市由降转升。随着住宅销售价格环比上涨，同比上涨城市个数继续增加。数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有46个和47个，下降的城市分别有23个和22个。

　　刘建伟表示，4月份商品房价格同比总体继续上涨，其中一、二线城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅均比上月继续扩大，三线城市同比综合平均涨幅也已由降转升，开始上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，随着去库存政策的持续，本轮楼市复苏升温已经从一、二线开始进入部分三线城市。但是楼市分化的趋势也依然明显，城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。[!--empirenews.page--]

　　4月65个城新房价格环比上涨 二线城市政策料收紧

　　国家统计局18日发布的4月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有65个;环比价格变动中，最高涨幅为5.8%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，环比上涨城市个数继续增加，城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅放缓，二三线城市涨幅扩大。

　　补库存意愿明显增强

　　易居研究院报告指出，4月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出现明显扩大。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。2016年4月份继续上涨，且增幅为近12个月最大。

　　北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降，而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。刘建伟表示，初步测算，4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点，二、三线城市比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。

　　交通银行(行情 研报)(5.280, 0.03, 0.57%)金融研究中心高级研究员夏丹表示，4月楼市成交向下传导和向外分流效应愈发明显，撬动三四线城市逐步出现边际改善。在成交梯度升温的拉动下，库存去化效果初现端倪。房地产投资也在经济数据中一枝独秀，充分发挥了稳经济的重要作用，也表明在现阶段的支柱地位难以替代。开发商补库存意愿明显增强，接下来的三个月将进入拿地高峰。

　　二线城市政策料收紧

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。[!--empirenews.page--]

　　业内人士认为，三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，总体保持在小幅上涨的状态之中。当然，三线城市房价继续下跌的可能性已不大。

　　在二手住宅价格变动情况方面，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有51个;环比价格变动中，最高涨幅为6.8%，最低为下降0.4%。此外，对于近期土地市场升温，溢价率高企，“地王”现象频现，严跃进认为，这主要与成交量回暖以及市场预期看好等态势有关。随着市场去库存压力的减少，相应房企对于未来市场的预期趋于好转，这会带来房企拿地节奏的加快。而且考虑到2016年楼市政策会继续趋于宽松，因此将使得房企接下来的战略扩张面临更大的市场空间。

　　土地市场持续升温地王频现 楼市暗藏调整风险

　　这边厢，开发商踊跃买地，多个城市再现“地王”，业内直呼地价泡沫吹大;那边厢，三四年前的“地王”项目纷纷以顶级豪宅的面貌入市，开发商坦言豪宅竞争加剧。18日，保利地产(行情 研报)以54.5亿元的价格竞得上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，溢价率达296%，折合楼板价43607元/平方米。上周，世茂集团以88亿元，115%溢价率竞得南京建邺区河西北部江东5号的2016G1地块。业内人士表示，地价上涨一方面反映了业内对房地产回暖的看好，但另一方面，楼市后期暗藏调整风险。

　　豪宅市场竞争加剧

　　融创中国2013年拿下的北京地王项目近日入市，融创中国北京公司副总经理楼艳青表示，5月第一周认购超过5亿元，比预期要好。

　　2013年9月，融创中国以21亿元总价、外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件摘得东三环农展馆绝版地块，楼面单价为7.3万元/平方米。该地王项目被命名为“北京壹号院”。根据北京市住建委网站显示，北京壹号院7号楼在售，批准销售套数51套，预售均价16万元/平方米，目前已有12套签约。[!--empirenews.page--]

　　融创中国董事长孙宏斌说，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。很多北京、上海的开发商之所以迟迟没有入市，就是因为一旦入市就有可能亏本。他认为，现在很多一线城市的项目利润空间比较小，尤其是地王，所以对项目开发要求非常高。

　　明源地产研究院副院长刘策表示，地王入市，一般都会对整体楼市有正向促进作用，相当于提升了项目价格预期，但是如果市场遇冷，开发商推盘不受客户待见，则开发商也面临高位被套风险。

　　很多地王现象在今年市场较好的情况下，侥幸解套。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，比如上海大宁部分高档住宅项目，基本上是盈亏平衡点。另外，今年地王现象中，需要警惕的是，明年盲目抬高价格可能会引起各类政策打压。价格上涨太猛，容易引起市场不稳定因素的增加，所以明年产品定价方面会有一定的难处。

　　克而瑞研究中心报告认为，在行业结构性过剩、城市市场加剧分化的时代，每一个城市甚至区域的市场瞬息万变，每一个项目操盘者想法和能力都不同，最终使得每一幅地王的“钱景”都充满不确定性。“地王”收入囊中，开发商则需顶住压力，在项目定位、产品设计、销售推广、社区服务等所有后继环节应尽可能化解之前“冲动”的后果，最终形成一个良性循环的闭环。

　　孙宏斌表示，豪宅项目的运营难度也很大，竞争很激烈，单套总价3000万元以上的项目，购房群体的选择空间也很大，几乎可以在全世界选择，融创中国开发“北京壹号院”用了三年时间，就是出于应对顶豪市场的激烈竞争。

　　“之前很多开发商扎堆去二线城市的时候，我们坚守北京和上海，今年开发商回到北京上海等一线城市的时候，我们已经提前在热点二线市场布局了。”孙宏斌表示，今年一季度，融创中国完成合约销售额250.9亿元，完成近三分之一的全年销售目标。同时，也对完成今年的目标很有信心，决胜策略之一便是对土地市场的正确判断。[!--empirenews.page--]

　　土地市场持续升温

　　近期，不仅仅是北京、上海等一线城市，南京、合肥等二线城市的土地市场也在快速升温。

　　对于房企在一线城市高价拿地的现象，刘策认为，这意味着一线城市土地争夺进入白热化状态，将引来行业新的洗牌。未来一线城市准入门槛将越来越高，行业竞争格局可能会被重塑。

　　严跃进表示，“地王”现象背后有四个因素：一是部分地方政府有意识地进行供地，这时房企拿地最积极，也容易因为政府的“饥饿营销”策略而报高价;二是房企销售业绩不错，资金面比预期好，因而拿地会更积极;三是此类区域后续投资价值依然被看好，房企拿地更有底气;四是积极补仓的需求，此类城市库存规模已经不足，拿地本身没有太多问题。但房企思路基本一致，所以会抬高价格。

　　克而瑞研究中心报告指出，2015年以来，行业信贷面持续趋宽，销售持续向好，热点城市库存量一路走低，使得一二线城市土地市场热度一再升温。2016年年初以来，热点城市总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。

　　过去地王现象出现，更多是一种狂热的拿地模式。严跃进认为，“今年的地王是房企回归一二线城市驱动使然。另外，过去的地王主要是市区高溢价土地出让的现象，而现在很多地王，越来越趋于郊区化，反映了房企拿地策略和项目定位思路的转变。”

　　严跃进说，新地王带来了后续豪宅产品集中入市的可能，这也使得后续房产价格依然会有继续上涨的可能。但如果此类高端产品没有差异性竞争策略，并且后续整个房地产周期步入降温通道，则风险会较大。

　　地王频现警示风险

　　克而瑞研究中心高级分析师杨科伟表示，与往年不同的是，2016年总价地王更多出现在二三线城市，并且大多溢价率较高，综合考量投资机会和房价上涨速度，资金实力雄厚的企业也越来越多愿意在二线城市投资。2016年二线城市地王集中迸发、数量最多，“三高”地块占比均超过七成，其中南京、苏州、合肥等热点城市更是地王频出，几乎“逢拍必地王”。[!--empirenews.page--]

　　南京中原地产研究经理何智杰表示，在此轮楼市调整周期内，政府一直没有放宽对一线城市的政策，三四线城市库存大、销售难，这也使得开发商望而却步，这就导致热点的二线城市成为开发商进驻的焦点。作为南京而言，规划起点高，经济发展速度快，房地产市场健康，因此大量开发商涌入南京争抢土地，推动南京地价飞速上扬，从而出现地价高过房价的逆市场现象，这就影响了潜在购房者对楼市价格的预期，从而导致楼市出现抢房潮。

　　克而瑞研究中心报告认为，除了一线城市限购以及二线城市发展潜力巨大以外，土地供应量的差异也是原因之一。一线城市新增城市建设用地的难度较大，二线城市边界仍在快速扩张，土地供应充裕。此外，南京、苏州、武汉等热点城市产品线还相对单一，高品质产品也有着差异化生存空间。

　　刘策表示，行业发展已经从“摊大饼”的发展模式向“扩纵深”的发展模式转变，因此，一二线城市成为各房企的主战场不足为奇，而地价房价会有传导现象，当房企在一线城市拿不到地，自然会将转向次好的一线非核心区域或者二线城市，而在一二线城市的拿地数量、时间和成本，直接决定开发商未来几年的发展走向。

　　但严跃进也表示了担忧，当下二线城市楼市存有很大的风险点。由于二线城市市场交易持续火热，使得房企持续看好。但是此类城市后续政策可能会收紧，这和全国市场有所不同。此类地块价格持续上涨，可能引起财务费用居高不下的风险。

　　杨科伟认为，一线城市的总价地王，房企在溢价率上表现得更为谨慎，一方面是由于限制条件较多，另一方面是“顶豪”项目价格进入滞涨期，未来销售不容乐观。孙宏斌同样认为，当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。

　　二线城市四小龙接棒一线楼市火爆 8城可能重启限购[!--empirenews.page--]

　　[3月一线城市楼市调控纷纷加码之后，尽管一线城市热度有所降温，但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市“四小龙”接棒一线城市的火爆，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录]

　　[2016年4月，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出现了明显扩大。]

　　[同比看，在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1~4月增幅处于不断扩大的态势，到4月份增幅为4.3%。]

　　[自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。]

　　3月一线城市楼市调控纷纷加码之后，尽管一线城市热度有所降温，但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市“四小龙”接棒一线城市的火爆，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。

　　昨日，传苏州即将启动限购，另有多个涨幅较大的二线城市被认为可能重启限购。

　　“四小龙”领跑

　　国家统计局18日发布的2016年4月70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，环比价格变动中，最高涨幅为5.8%，最低为下降0.5%。

　　其中，环比涨幅在1%以上的城市有22个，比上月增加4个;环比涨幅在5%以上的城市有2个，比上月增加1个;最高涨幅为5.8%，比上月扩大0.4个百分点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，通过计算得知，2016年4月，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比3月0.9%的增幅出现了明显扩大。70城房价在2015年5月顺利完成止跌反弹的过程，之后保持上涨态势。2016年4月继续上涨，且增幅为近12个月最大。

　　同比看，在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1~4月增幅处于不断扩大的态势，到4月增幅为4.3%。随着上半年房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。[!--empirenews.page--]

　　在整体上涨的同时，城市之间的分化仍然十分明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，房价总体继续上涨，上涨城市个数继续增加，但城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅较上月有所放缓，二、三线城市涨幅开始扩大。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降，而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，在新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨先锋，首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人，从目前市场看，包括在国家统计局统计发布的70个城市外的苏州，这四个城市的房价涨幅全面取代了一线城市，堪称房价上涨“四小龙”。

　　从同比涨幅看，除深圳、上海依然处于前二外，南京、厦门同比涨幅已经超过20%，合肥也处于全国第六。

　　严跃进说，相比此前深圳房价的持续上涨，4月份厦门和合肥房价显得最“高调”。这是由于一线城市的房价偏高，在限购升级的情况下，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

　　此外，无论是环比还是同比，增速靠后的城市仍大多是三四线城市。严跃进说，相比来看，三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以明显上升，总体保持在小幅上涨的状态之中。当然，三线城市房价继续下跌的可能性已不大。

　　多城或重启限购

　　3月一线城市楼市调控升级后，大量资金转移至周边城市和核心城市，疯涨的房价也让这些二线城市面临调控升级的可能。这其中，作为经济总量全国第七的大市，在去年下半年以来飙涨的房价之下，苏州即将打响重启限购的第一枪。[!--empirenews.page--]

　　5月17日，苏州市国土局官方网站称，暂缓出让相城区、姑苏区和高新区的5幅地块。这批土地于4月20日挂牌，吸引了不少开发商的目光。多位苏州业内人士分析，5宗地包括准地王都撤回，说明政策方向已然清晰，楼市调控即将到来。

　　根据多家媒体报道，苏州即将实施新一轮限购方案，包括购房者须满足缴纳社保一年以上。缴纳个人所得税2年以上，另推出买房居住证满一年的硬性规定，防止刻意炒房、补社保等情况。

　　严跃进说，苏州即将进行的调控，符合市场预期，是目前房价持续上涨下的一种有效应对策略。虽然有一定的行政管控色彩，但在房价上涨过快且无有效手段压制的情况下，重启限购2.0版本显然是有积极意义的。

　　根据易居研究院智库中心提供的数据，2016年1~4月份苏州各个区的房价及相比2015年全年的涨幅分别为：姑苏区21886元/平方米，42.84%;吴中区14877元/平方米，30.79%;相城区13204元/平方米，31.31%;新区16430元/平方米，32.97%;园区26620元/平方米，43.23%。房价普遍上涨了三四成。

　　严跃进分析，苏州此次限购政策，和此前3月份出台的政策有一样的思路。但此前的政策把控，更多体现在对预售价格的管控上。表面上看能够抑制房价的上涨，但很多房企可能通过各类双面合同等，依然可以进行高价售楼。所以此类政策对于抑制房价的作用没有预期的大。此次苏州在上海和深圳后，收紧政策，显然说明房价上涨压力极大。

　　“从市场去库存周期数据看，苏州目前的市场基本面非常类似2010年初的状态，当时也是库存去化周期极小，所以才会出台限购政策。而现在基本上也是类似的逻辑。”

　　自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。[!--empirenews.page--]

　　不过进入2014年后，随着楼市的下行和库存的不断增加，到年底，除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。但在房价迅猛上涨的情况下，不光是苏州，其他一些城市房价上涨过快的核心二线城市如厦门、南京、合肥、武汉等也存在重启限购的可能。

　　以厦门为例，4月22日岛外同安区拍出新地王后，厦门房价开始了又一轮快速上涨，房价逼近北上深。日前推出的建发·央玺6号楼售楼处价格表显示，6号楼单价已上调至69000元/平方米左右，个别房源破7万元，仅半个多月单价就上涨了8000元左右。

　　从去年8月开始在厦门看房的肖先生说，仅仅半年过去，厦门大多区域的房价已经上涨了三到四成。值得一提的是，自2009年以来，厦门的房价就一直在上涨，即便在2014年其他城市房价下行的时候，厦门也还一直在上涨。因此近几年厦门的整体涨幅超过广州，堪比北上深。

　　厦门均和房地产评估董事长王崎认为，厦门的工资水平不高，与一线城市有不小的距离。房价高速增长之下，一般员工无法支撑越来越高的房贷本息，甚至越涨越高的房租都倒逼雇主提高待遇，可是雇主的行业经营都已经遭遇寒冬，如何付得了更高的工资?因此房价的过快上涨对实体经济负面影响十分明显。

　　合肥的疯涨度与厦门不相上下。进入2月份，合肥房价开启疯涨模式，政务区房价在两个月时间平均上涨了6000元/平方米;位于合肥高新区的百商悦澜山项目，在此前的价格为8500元/平方米，但进入4月份已经达到12000元/平方米，涨幅达41.18%;位于庐阳区的文一名门湖畔项目涨幅达到37.5%。

　　武汉房价也一路“上蹿”。在武汉一家金融机构上班的李小姐一直心仪位于武汉二环边的楼盘中建南湖一号，“之前没开盘的时候说大概1.2万，3月份开盘均价1.35万，还日光，4月底又有开盘的，均价已经1.5万了。”[!--empirenews.page--]

　　严跃进预计，受苏州调控升级的影响，后续几个二线城市或有收紧政策或者限购重启的可能，从可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、厦门、武汉、郑州7个城市的可能性比较大。

　　统计局：二线城市成房价上涨先锋

　　18日，国家统计局公布的“2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，一线城市楼市初现降温，二三线城市开始接力上涨，房价呈现普涨格局。随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。

　　但业内人士提醒，需警惕近期部分城市土地的非理性大涨影响未来房价预期，因此，各地应高度关注楼市价格走向。

　　二线热点城市涨幅超一线

　　70个大中城市中，65个城市房价环比上涨，只有太原、哈尔滨、唐山、三亚、锦州5个城市房价环比下降。

　　值得注意的是，一线城市涨幅放缓，二三线城市涨幅扩大。其中，合肥、厦门、南京等二线城市的房价环比涨幅已超京沪，上涨均超过5%;惠州、福州、杭州、天津、无锡等城市涨幅则超过广州和深圳。

　　另据统计，除了涨幅最高的合肥房价大涨5.8%外，环比涨幅在1%以上的城市有22个，比上月增加4个。但北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降。

　　三线城市房价同比上升

　　国家统计局数据显示，随着销售市场持续升温，楼市去库存取得明显进展。国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，特别是三线城市房价同比由降转升，开始进入上涨通道。

　　同比方面，随着住宅销售价格环比上涨，同比上涨城市个数继续增加。数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有46个和47个，分别比上月增加6个和1个;下降的城市有23个和22个，分别比上月减少6个和1个。[!--empirenews.page--]

　　“随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。”国家统计局投资司高级统计师李皎以数据佐证，今年以来，商品房销售面积和金额均高速增长，呈量价齐升的态势。1-4月份，全国商品房销售面积3.60亿平方米，同比增长36.5%，比去年全年提高30个百分点;销售额2.77万亿元，增长55.9%，比去年全年提高41.5个百分点。但李皎同时指出，城市间分化仍需高度重视。

　　分析“稳房价”任重道远

　　商品房销售市场升温，促使房地产开发企业加紧了土地储备。专家认为，房价在地价的助推下节节攀升，需警惕土地市场的非理性火爆导致楼市的“供求错位”。

　　克而瑞研究员杨科伟认为：“导致热点城市房价上涨的根源，一是房源问题。二是，一二线城市人口吸纳能力过强。因此，加快推进三四线城市发展、创造更好的就业环境。”

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华也认为，“稳房价”不可能一蹴而就，提高三四线竞争力是根本。另外，如何提高一些因位置偏、配套弱、产品差、价格不合理的无效库存品质，也是一些地方去库存稳房价可采取的措施。