2016房价走势预测：下半年楼市调控还会继续吗？
楼市去库存步入“下半场” 区域差异化凸显
随着一线城市房地产市场限购政策升级以及传导效应影响，4月份，二、三线城市已经“接棒”一线城市并成为房价上涨新阵地。在销售市场持续升温的同时,房地产去库存也取得了明显进展。
国家统计局最新数据显示，截至4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。透过统计数据来看，楼市去库存效果渐显。
据了解，目前已有包括山东、上海、江苏、甘肃等10余个省份出台了供给侧结构性改革的综合性方案和专项方案。从各个省份的改革方案来看，化解房地产库存被列为重点内容。
其中，山东省明确了房地产去库存的三项任务。控源头方面，就是控制房地产建设量，防止产生新的库存;扩需求方面，就是提高城乡居民购房愿望和支付能力，扩大房地产需求，并提出农民进城购买首套住房可享受契税补贴、规费减免等优惠，商品房库存较多的县市区可根据购房支出给予3%-10%的补贴;转用途方面，就是将库存商品房转化新的用途，以免闲置和浪费。
广东省提出的去库存量化目标则更为具体，除了要求到2018年底各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内之外，还要求全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，也就是要求在三年里力争再化解2000万平方米的商品房库存。
江苏省更是提出精准去库存十大举措。要求到今年底，各省辖市商品房去化周期原则上不超过20个月;到2018年底，各市去化周期原则上控制在18个月左右;2020年底，全省实现房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理。[!--empirenews.page--]
易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，由于不同区域、不同城市的分化存有差别，因此，各省份在制定房地产去库存政策时也应差别对待。例如，对于三四线城市城市来说必须要做加法，即增加市场和人口的容量，而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。另一方面，也要在供应端方面减少土地供应，着重消化存量。
二线城市房价涨幅扩大 地方酝酿新一轮调控为楼市降温
刚刚过去的4月，全国房价涨势出现新变化，二线城市涨幅扩大，三线城市由降转升。苏州市5月18号晚出台新政策，罕见地给即将拍卖的 10 幅地块设置最高报价，超过报价的将终止出让。专家认为，一旦各地展开新一轮调控，下半年楼市量价调整的可能性相当大。
根据国家统计局公布的4月70城房价数据，4月新建商品房价格涨幅前三位分别是合肥、厦门和南京。
在房价涨幅领跑全国的合肥，一些楼盘已经无房可卖。
“暂时没有，可能下一次开盘，要等到下个月月底左右，预计价格可能综合成交价，可能是在17000左右。”
新房难求，过户现场更是火爆。在厦门市不动产登记中心，等待取号的市民已经排起长龙。
中介：9点过来可能都要等到下午，如果说一天过户加办贷款那些一天估计做不完啊。
苏州并不在被调查统计的70座城市中，房价总体涨幅却已超过南京。从安徽来苏州已经快八年的魏女士，一直没买房，现在这个价格更是让她觉得没法下手。
魏女士：涨的太夸张了，现在两万多，三倍啊。
房价高企、新房难求带动了土地市场“高温”、 部分“地王”的楼面价超过区域房价，出现了“面粉比面包贵”的情况。
“32亿8千万元，29号32亿8千万元第三次成交!”[!--empirenews.page--]
今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”;4月上旬，苏州拍卖的13幅地块刷新了3个区的“地王”纪录;同样在4月底，厦门总价和单价双料 “地王”产生。
对于地王频现的现状，财经评论员马光远认为：整个出现地王的基本上都是二线城市，说明资金现在把二线作为一个避风港。
不过，从最近一些城市的官方表态和动作来看，楼市调控似乎正在酝酿。
近三天来，合肥市委书记吴存荣两次开会说到合肥房地产调控和监管，一向低调的合肥房管局也开始直白地发声：政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。
房地产政策会发生怎样的转变?中原地产市场研究部总监张大伟分析，二、三线城市的房价约束性政策很快可能会大面积回归。
张大伟：包括南京、合肥这些城市，它本身是属于区域的核心城市，它的人口其实是净流入的，对于这些城市的影响会更大、更积极一些。
厦门均和房地产土地评估咨询有限公司王崎建议，钱多地少、人多房少、供不应求是主要原因，要想有效平抑房价，政府需要打出组合拳。
王崎：供应量要增加的信号要不断地放出来，才能抑制得住房价。同时政府在房价这么高企的状态下，要保持人才的引进，必须要建更多的人才房啊、保障性住宅啊，这条腿必须跟上，不能忘掉这根弦。
楼市不需要房价上涨“四小龙”
房屋是一种特殊的商品，其最基本的功能是居住，三四线城市要解决房地产库存问题，就必须让足够多的人口在当地找到工作定居下来，并享受平等的公共资源及便利的基础设施。为了去库存而去库存，其实质就是炒房，这不仅无助于解决地方经济社会的长期发展问题，还极可能催生市场风险，诱发新的后遗症。[!--empirenews.page--]
国家统计局5月18日公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，4月份，一线城市房价涨幅放缓，二三线城市房价涨幅扩大，部分二线城市步入过热区间。合肥、厦门、南京和苏州等二线城市，因近期房价涨幅惊人，被业内称为楼市“四小龙”。
去年年底以来，我国房地产市场走出了相对低迷的调整期，不同区域的楼市在经过一段时间的分化走势之后，目前正呈现出明显的轮涨迹象，这种现象令人忧虑。
深圳是本轮楼市上涨的领头羊，房价自2015年上半年率先展开反弹行情。去年底，中央经济工作会议将房地产去库存确定为2016年经济工作的重要任务，之后，降低首付比例、降契税、营业税等鼓励购房措施先后出台，同时，各地方政府也是去库存措施频出。今年一季度，北上广深等一线城市在政策外溢影响下，房价整体飙升，进入3月份，一线城市纷纷出台房地产调控政策为楼市降温。受一线城市房价高、限购等因素影响，购房需求迅速转向二线城市及一线城市周边地区。于是，二线城市中涌现出合肥、厦门、南京等热点，即所谓楼市“四小龙”，而紧邻一线城市的地区，如北京周边的廊坊、保定等地房价上涨也十分明显。
本轮楼市上涨初始，具有一个明显的特征，就是不同区域走势分化。今年一季度末，在一线城市火爆了几个月后，全国整体去库存的效果并不理想，一些三四线城市新房库存量甚至创出新低。就这种分化走势，国土资源部甚至在4月份出台有关通知，要求各地结合房地产去库存情况，实施有效用地调节政策，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。
然而，如果从更长的时间段来观察本轮楼市上涨，其初始表现出的分化也许只是一种假象，本轮上涨的真实特征很可能是轮涨行情。国家统计局发布的最新数据显示，4月份70大中城市中，上涨城市比例达93%，这是时隔28个月再次出现“普涨”形势。具体观察这份“榜单”中的三线城市，其房价同比已由降转升，开始上涨。对于去库存压力较大的三四线城市，目前不仅是可以舒一口气的问题，甚至不排除紧跟二线城市冒出房价上涨“四小虎”的可能。[!--empirenews.page--]
轮涨的最终表现就是楼市普涨，但这样的结果显然有悖“初心”。房地产去库存绝不仅仅是卖房子。房屋是一种特殊的商品，其最基本的功能是居住，三四线城市要解决房地产库存问题，就必须让足够多的人口在当地找到工作定居下来，并享受平等的公共资源及便利的基础设施。为了去库存而去库存，其实质就是炒房，这不仅无助于解决地方经济社会的长期发展问题，还极可能催生市场风险，诱发新的后遗症。
楼市不需要“四小龙”，更不需要“四小虎”。近日，“权威人士”再发关于中国经济的访谈，引人关注。“权威人士”指出，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势，而这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。在这样的宏观经济走势预期下，当下楼市“四小龙”的出现，无疑是不合时宜的。在房地产方面，“权威人士”明确提出，房子是给人住的，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”。这种表态中蕴藏的房地产杠杆降温信号值得市场重视。火热的楼市必将催生更严的调控政策，参与其中的消费者对可能出现的市场风险不可不防。
各地频现“地王”楼市“面粉贵过面包”不可持续
楼市“面粉贵过面包”不可持续
用火爆来形容当前一二线城市土地市场似乎并不为过。5月18日，上海诞生了一个新地王：保利地产(行情 研报)以每平方米5.45万元的楼面价竞得浦东周浦镇的一块住宅用地，按此价格，意味着这块住宅每平方米的保本售价接近8万元。
而此前一周，上海泗泾刚创下每平方米6万元的保本价地王。5月初，在北京，3宗远郊地块的地价，拍出了每平方米3万多元的高价，刷出了区域新高。[!--empirenews.page--]
而今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的七成，同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比上涨180%。
一二线城市如此火爆的土地市场背后依托的是去年以来这些城市一路走高的房价。5月18日，国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市中65个城市房价上涨。其中合肥、厦门、南京、上海、惠州、北京6个城市的房价环比增幅最大。而且城市间涨势出现了新变化，一线城市涨幅较上月有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大。
有分析认为，二三线城市正接棒一线城市的房价上涨势头，激发了一些开发商转向二三线城市拿地的热情。面粉屡屡贵过面包，反映了一些开发商对后市看好，对一二线城市未来房价看涨的预期。
此外，跟前两年资金紧张形成对比的是，现在不少开发商已经不缺钱了，手里有大笔利率相对不高的资金，在看涨预期下，因一线城市价格已经高企，又不敢在三四线城市拿地，使得人口流入相对较多、经济较为发达的二线城市成为热点。
业内人士对此甚为担忧。有些开发商为了拿地而拿地，不惜透支全年利润甚至高杠杆抢地，存在很大风险隐患。融创中国董事长孙宏斌近日表示，当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险，这是不可持续的。
这种趋势也引起了有关部门的注意。有消息称，苏州国土资源局撤回拟定于5月23日开始拍卖的20幅地块中起拍价偏高的5幅。未来苏州市可能会继续实施限购和限贷政策。
四月：二线城市楼市火 警惕风险防泡沫
国家统计局5月18日公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，4月份，一线城市房价涨幅放缓，二三线城市房价涨幅扩大。[!--empirenews.page--]
二线城市房价地价齐涨
国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，4月份房价总体继续上涨，上涨城市个数继续增加，但城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅较上月有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大。初步测算，4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点，二三线城市比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。
不仅是房价上涨，二线城市地价的上涨势头明显。5月13日，一宗位于南京市建邺区河西南的土地以32.8亿元完成出让，据测算楼面地价达到了45213元/平方米，而周边在售楼盘均价每平方米35000元至45000元左右，意味着“面粉贵过面包”。
比较火爆的还有苏州土地市场。今年4月上旬，苏州共出让20余宗地块，楼面价高涨，几天时间出让的土地价款就高达350亿元。据市场人士观察，由于高地价的带动，土地周边的在售房源都出现了不同程度的涨价。
受到一线城市房价高、限购等原因的影响，不少消费者将目光延伸到一线城市周边。比如，紧邻北京的河北廊坊、保定等区域的房价上涨也十分明显。
二线城市火爆原因何在
本轮房价上涨中，二线城市量价齐升。中原地产首席分析师张大伟分析指出，这是一线城市高房价、高地价的溢出效应。中国房地产估价师和房地产经纪人学会秘书长柴强认为，从以往经验看，房价无论是涨还是跌，都是从一线城市开始，进而向其他城市传导，此次也不例外。
合肥市近两三个月房价涨幅十分突出。合肥中原集团研究中心高级经理骆芳芳表示，这一方面是由于宏观政策、信贷环境的宽松;另外一方面是由于地价高涨、低库存等情况推动房价攀升。市场一度出现库存可消化时间短，导致待入市和观望客户开始恐慌入市。
市场人士普遍认为，今年以来，一二线热点城市房地产投资增速有明显回升，房价、地价高企，与今年一季度的信贷宽松有比较密切的关系。受到总体信贷环境宽松的影响，无论是开发商，还是有意购房的消费者，购地、置业的资金都比较充裕，使得需求得以集中释放。[!--empirenews.page--]
而如今二线城市房价、地价上涨的趋势甚至火过一线城市，还有一个原因是一线城市的限购始终没有打开，而年初一些金融政策，实际上是刨除了限购城市北上广深而只针对非限购城市。比如，今年2月2日，央行和银监会联合下发通知，要求在不实施限购措施的城市，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低首付款比例不低于30%。面对楼市的“高烧不退”，上海和深圳分别在3月25日出台楼市调控措施，一线城市楼市总体随之略有降温。
链家地产上海市场研究部总监陆骑麟认为，经过年初楼市的快速上涨，一线城市的土地市场已进入调整期，一线城市推地量减少，这也导致房企在一线城市的拿地风险上升，转而目光瞄准在开发商看来有上升空间的“强二线”城市。
警惕价格过高的风险
张大伟说，一季度标杆房企拿地集中在二线城市，综合实力排名前20名的大型房企，整个拿地金额60%以上都是在二线城市。总体而言，预计二三季度房地产市场，无论是成交还是价格的热点都应该是在二线城市。
对于二线城市房价地价的高企，一些市场人士也开始关注和提示风险。融创中国董事长孙宏斌在近日接受采访时表示，当前国内部分城市像南京、苏州土地市场过热，已经出现较大的风险。张大伟也认为，个别城市地价过高，风险在增加。
面对“发高烧”的地市楼市，所在城市的有关部门也已密切关注。如南京市国土资源局发布的2016年供地计划：公开出让经营性用地700公顷，其中商品住房用地占500公顷，全年供应量同比增长30%。3月28日，央行南京分行、江苏银监局等联合下发文件针对“首付贷”，加强对个人住房贷款“首付资”资金来源的审查;同时，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。5月17日，苏州市国土资源局发布公告，原定准备出让的5幅地块，因规划优化原因暂缓出让。
