2016房价走势如何？有望进一步深化调控
分类调控深化 楼市料进入降温周期
继对部分地块设置最高出让价后，苏州市政府21日宣布，2016年商品住房用地供应计划为380公顷，同比增长22.6%，下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究，确保房地产市场平稳健康发展。
这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。业内人士表示，土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。楼市过热警报已经拉响，加大土地供给、限购、收紧信贷等差异化的分类调控政策料在更多城市上演。
地王频现 部分城市存泡沫
据中国证券报5月23日报道，从一线城市到二线热点城市，总价地王、单价地王不断涌现。在融创中国董事长孙宏斌看来，部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。
克而瑞研究中心报告指出，2016年以来，总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计，如果算上高溢价率这一指标，今年以来产生的地王已超过100幅。
目前，楼市正面临结构性泡沫局部吹大的风险。一方面是地价泡沫风险。孙宏斌认为，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫，很多杭州的开发商都是亏本的，而现在长三角高价拿地的开发商以后很难挣钱。
还有业内人士指出，地王大量出现有点类似2007年左右楼市火热的时期，当时也产生了大量的地王，但遗憾的是随着2008金融危机的爆发，一些地王项目或被开发商退地，或是砸在手里，多年闲置。
另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”，房价存在过快上涨的风险。亚豪机构副总经理任启鑫说，受到土地价格快速上涨的影响，二线城市房价环比出现快速上涨，未来将面临政策收紧的风险。
此外，巨资拿地可能加剧房企高负债、高杠杆风险，一旦楼市风向转变，中小规模房企的破产可能对局部金融安全带来隐患。[!--empirenews.page--]
控制杠杆 分类调控将深化
近期召开的中共中央政治局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
业内普遍预期，楼市差别化调控将进一步深化，地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”，并出台增加土地供给、限购等措施。
房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说，鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革，短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。
从四月信贷回落情况来看，未来货币政策将以“脱虚入实”为导向，大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下，非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理，房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。
中金公司首席经济学家梁红认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。她认为，只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。
她还建议，房地产行业也要推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格;坚定推进户籍制度改革，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。[!--empirenews.page--]
走势分化 房价涨幅或收窄
“预计五六月份，全国房价持平和下降的城市将逐步增多，房价涨幅也将进一步回落。下半年楼市或迎来新一轮降温周期。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。
他解释说，今年3月份开始，一线城市逐步收紧楼市限购政策，一线城市的楼市已经开始降温。如果二线城市的房价持续火热，楼市政策进一步收紧的可能性很大。同时，在经历了去年4月至今购房需求的大量释放之后，购房需求已被严重透支。
北京中原市场研究部同样认为，北京二手房市场迎来新一轮降温周期。随着供需矛盾逐渐缓和，买方市场话语权增强，价格博弈的空间扩大，成交周期也将拉长。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨趋稳。
目前北京新房、二手房市场的成交都明显下降。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年5月上半月，北京新建商品住宅(剔除保障房)共网签4023套，较4月上半月下降17.5%，环比4月下半月大降60.8%;北京市二手住宅共网签9180套，较4月上半月下降29%，环比4月下半月下降31.7%。
此外，上海、深圳以及部分二线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。
但在中信证券(行情 研报)研究员陈聪看来，降温是暂时的。他认为，全年销售速度可能呈现N型变化，前4月是销售去化提速，从4月到三季度则因个别城市调控政策，销售去化速度下降，但三季度之后，销售去化速度又会恢复。全年来看，N的低点也并不低，预计热销贯穿全年。陈聪认为，房价快速上涨阶段已结束，未来是稳中趋升。
广发证券(行情 研报)分析，未来信贷宽松空间有限，资金支持销售量价持续上涨的边际效应将逐步递减，加上前期需求已经释放比较充分，同时考虑到去年基数逐步抬升，预计未来整体成交同比增速将逐步放缓。但城市分化依旧存在，部分二线城市成交量短期依旧维持在一个较高水平。[!--empirenews.page--]
楼市过热警报已拉响 分类调控或在更多城市上演
继对部分地块设置最高出让价后，苏州市政府21日宣布，2016年商品住房用地供应计划为380公顷，同比增长22.6%，下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究，确保房地产市场平稳健康发展。
这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。业内人士表示，土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。楼市过热警报已经拉响，加大土地供给、限购、收紧信贷等差异化的分类调控政策料在更多城市上演。
地王频现 部分城市存泡沫
从一线城市到二线热点城市，总价地王、单价地王不断涌现。在融创中国董事长孙宏斌看来，部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。
某研究中心报告指出，2016年以来，总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计，如果算上高溢价率这一指标，今年以来产生的地王已超过100幅。
目前，楼市正面临结构性泡沫局部吹大的风险。一方面是地价泡沫风险。孙宏斌认为，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫，很多杭州的开发商都是亏本的，而现在长三角高价拿地的开发商以后很难挣钱。
还有业内人士指出，地王大量出现有点类似2007年左右楼市火热的时期，当时也产生了大量的地王，但遗憾的是随着2008金融危机的爆发，一些地王项目或被开发商退地，或是砸在手里，多年闲置。
另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”，房价存在过快上涨的风险。亚豪机构副总经理任启鑫说，受到土地价格快速上涨的影响，二线城市房价环比出现快速上涨，未来将面临政策收紧的风险。
此外，巨资拿地可能加剧房企高负债、高杠杆风险，一旦楼市风向转变，中小规模房企的破产可能对局部金融安全带来隐患。[!--empirenews.page--]
控制杠杆 分类调控将深化
近期召开的中共中央政治局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
业内普遍预期，楼市差别化调控将进一步深化，地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”，并出台增加土地供给、限购等措施。
房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说，鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革，短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。
从四月信贷回落情况来看，未来货币政策将以“脱虚入实”为导向，大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下，非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理，房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。
中金公司首席经济学家梁红认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。她认为，只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。
她还建议，房地产行业也要推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格;坚定推进户籍制度改革，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。[!--empirenews.page--]
走势分化 房价涨幅或收窄
“预计五六月份，全国房价持平和下降的城市将逐步增多，房价涨幅也将进一步回落。下半年楼市或迎来新一轮降温周期。”伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示。
他解释说，今年3月份开始，一线城市逐步收紧楼市限购政策，一线城市的楼市已经开始降温。如果二线城市的房价持续火热，楼市政策进一步收紧的可能性很大。同时，在经历了去年4月至今购房需求的大量释放之后，购房需求已被严重透支。
北京中原市场研究部同样认为，北京二手房市场迎来新一轮降温周期。随着供需矛盾逐渐缓和，买方市场话语权增强，价格博弈的空间扩大，成交周期也将拉长。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨趋稳。
目前北京新房、二手房市场的成交都明显下降。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年5月上半月，北京新建商品住宅(剔除保障房)共网签4023套，较4月上半月下降17.5%，环比4月下半月大降60.8%;北京市二手住宅共网签9180套，较4月上半月下降29%，环比4月下半月下降31.7%。
此外，上海、深圳以及部分二线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。
但在中信证券研究员陈聪看来，降温是暂时的。他认为，全年销售速度可能呈现N型变化，前4月是销售去化提速，从4月到三季度则因个别城市调控政策，销售去化速度下降，但三季度之后，销售去化速度又会恢复。全年来看，N的低点也并不低，预计热销贯穿全年。陈聪认为，房价快速上涨阶段已结束，未来是稳中趋升。
广发证券分析，未来信贷宽松空间有限，资金支持销售量价持续上涨的边际效应将逐步递减，加上前期需求已经释放比较充分，同时考虑到去年基数逐步抬升，预计未来整体成交同比增速将逐步放缓。但城市分化依旧存在，部分二线城市成交量短期依旧维持在一个较高水平。[!--empirenews.page--]
决策层再强调控制金融杠杆 楼市分类调控将深化
近期召开的中共中央政治局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
业内普遍预期，楼市差别化调控将进一步深化，地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”，并出台增加土地供给、限购等措施。
房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说，鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革，短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。
从四月信贷回落情况来看，未来货币政策将以“脱虚入实”为导向，大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下，非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理，房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。
中金公司首席经济学家梁红认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。她认为，只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。
她还建议，房地产行业也要推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格;坚定推进户籍制度改革，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。[!--empirenews.page--]
二手房领跌 深圳楼市真的降了
? 18个月的激情过后，深圳楼市开始一点点冷静。
??多家二手房交易网站数据显示，4、5月份深圳各大片区二手房均价几乎全线下行。深圳中原研究中心数据显示，全市4月二手房成交价环比下降2.39%，不少楼盘的二手房交易成交价环比下跌超过10%。
??而官方数据也呈下跌态势，根据国家统计局18日数据，4月深圳二手住宅价格环比下降了0.4%，这一数字领先于其余房价下跌的城市。
??尽管5月还未过去，但深圳市仍呈现整体二手房成交价格下跌，极少部分区域二手房成交价上涨的趋势。
??二手房成交往往更能够反映市场情绪，深圳楼市开始进入一个盘整阶段。
二手房降价
??深圳中原统计数据显示，2014年10月至今年4月的18个月时间里，深圳房价上涨近90%。
??飙升的房价让刚需购房者兴叹，而在政府打击“首付贷”、禁止“众筹炒房”、“3·25新政”等系列组合拳的作用下，深圳楼市出现了一定程度下跌。
??根据深圳中原研究中心数据，4月二手房成交均价降至54807元/平方米，环比下降2.39%。
??分区域来看，除盐田区出现了0.55%的涨幅外，其它六大行政区二手房均价出现全线下调。数据显示，不少楼盘的降幅在10%以上。
??作为深圳关内老区的罗湖，基础配套完善，拥有丰厚的教育资源，这让其住宅成交量一直处于全市各区前列。
??但4月，罗湖区二手房成交均价跌破5万大关，以49315元/平方米列在关内三区的末位，降幅为2.07%。
??在罗湖的众多降价盘中，莲塘片区的降价数量和幅度均为最大，占比超过1/3。具体来说，位于莲塘片区的金色年华家园4月份二手房成交均价为50745元/平方米，环比下降17.90%。[!--empirenews.page--]
??而深圳的CBD行政区——福田区，其4月二手房成交均价66408元/平方米，降幅2.49%。价格一直居高不下的白沙岭片区也有不同程度下调，其中作为重点学位房的金茂礼也跌破10万均价，环比下降11.18%。
??尽管南山区的房价依然领跑深圳市，4月份二手房交易均价为71671元/平方米，但也环比下降2.25%。成交颇为火热的后海片区也有部分楼盘出现了不小的降幅，例如蔚蓝海岸和海月花园，二手房交易价格环比降幅分别为0.23%和4.12%。
??5月份的二手房成交价格也以下跌为主流趋势。根据深圳链家市场研究中心监测，5月9日-5月16日一周，全市放盘均价为60898元/平方米，较一周前下降0.18%，5月累计下降0.20%。总体而言，除龙岗放盘价小幅提升，其他行政区域放盘价均有下调。
??其中宝安区和盐田区5月以来截至16日下降幅度均超过0.5%，累计下跌分别为0.64%和0.53%。即便是近期吸引了众多大型房企拿地的龙华新区也在五月份以来出现了累计0.49%的价格下跌。
??易居研究院副院长杨红旭认为，尽管从长周期看，未来深圳房价还将再创新高，但短期而言，深圳房价大势已去，未来两年左右，将累计下跌二三成左右。
供求趋于平衡
??尽管深圳市规土委统计数据显示，5月9日-15日一手住宅成交528套，成交面积约5.55万平方米，分别环比大幅上升94.8%和93.1%，成交价格约51253元/平方米，环比上升0.2%，楼市出现了些许回升。
??但二手房的成交均价环比仍下降了0.94%，为52725元/平方米，二手房住宅1105套的成交量和约9.3万平方米成交面积，较上期分别大幅上升了57.6%和58.2%，仍仅为4月份的周成交量的一半。
??深圳中原研究中心认为，市场现状仍然难言乐观，未来一段时间的市场成交量预计将会持续低位震荡。[!--empirenews.page--]
??克而瑞研究中心指出，目前深圳楼市库存量仍然处于优良区间。截至5月13日，深圳新房可售套数为36298套，可售面积395.11万平方米，高于前四周平均可售面积。按照前4周的平均销量作为周销量来计算，目前市场存量约可供市场持续销售51周，消化期可达一年。
??“3·25”新政和评估价上调对深圳楼市起到一定降温作用，此后部分开发商采取了“以价换量”的营销策略。克而瑞预计在未来几个月里，成交量会有所提高，这对去库存会起到很大作用。
??这与深圳链家的分析结论一致，其认为，部分前期观望置业者择机入市，一是鉴于近期价格稳定，甚至有小幅议价空间，二是目前房源较多，可选范围较大。5月份刚需首次置业者的入市积极性明显提升。
??据克而瑞研究中心统计，2016年深圳预计有152个新盘入市，可供应面积1602万平方米。其中城市更新项目近52个，综合体项目高达37个。由于2016年入市的旧改项目和城市综合体占比提高，加上旧改容积率一般较高，间接加大了新房的可供应量。
??杨红旭认为，2015年三季度，深圳的成交量就曾收缩过，后来再度反弹。而这次收缩之后，再度反弹的动能进一步弱化。
??这意味着需求与供给的关系出现逆转，暂时达到平衡状态，而深圳楼市也开始真的出现了下降。
4月楼市“新迹象”：三线城市整体房价由降转升
本周，国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，从多方数据来看，4月楼市格局发生微妙变化。一线城市楼市经历“火热”3月后，新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄;二线城市迅速“接棒”成为房价上涨新阵地;此前偏冷的三线城市去库存作用发酵，房价出现上涨苗头，房价同比综合平均已由降转升。[!--empirenews.page--]
对此，业内人士分析认为，4月份全国房价步入“过热”区间，各地控房价压力明显增加，未来或催生包括“限购”在内的诸多调控政策。
一线楼市上演“反转剧情”
房价环比涨幅收窄 北京二手房网签量大跌
统计局18日发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个，比上月增加3个。从涨幅来看，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅在1%以上的城市有22个，比上月增加4个，环比涨幅在5%以上的城市有2个，比上月增加1个;最高涨幅为5.8%，比上月扩大0.4个百分点。
“房价总体继续上涨，上涨城市个数继续增加。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在18日解读数据时表示，但城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅较上月有所放缓，其中，北上广深四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降。
近一段时间，深圳新房房价同比涨幅在全国范围内一直遥遥领先，即使在一线城市房价涨幅趋缓的4月份，深圳新建商品房价格同比涨幅仍高达63.4%。
但值得注意的是，深圳二手房价格却出现了近一年半来的首次下跌。2014年10月，深圳二手房市场开始复苏，房价指数环比增幅由负转正，此轮上涨态势一直持续到今年3月，历时18个月。
“这一变化与深圳部分二手房房东开始理性定价有关。”上海易居房地产研究院报告指出，观察一季度新房和二手房整体价格走势，增幅曲线走势基本一致，到了4月份，二手房市场增幅略收窄，而一手房市场继续强势。这说明包括开发类企业、房东等市场预期和定价策略略有分歧。
再来看北京市场，走过“火热”3月的房地产市场，开始呈现回落迹象。中新网记者梳理发现，4月份，北京新建商品房价格环比涨幅为3.0%，较3月3.3%的涨幅略有收窄。[!--empirenews.page--]
根据链家市场研究部的监测数据，4月北京二手住宅网签量环比下跌17.6%。究其原因，主要有两个方面：一是年后至3月底，成交量大幅上升导致交易量集中，交易流程速度放缓;二是沪、深两地限购政策的出台，对市场参与者的心理预期产生影响，观望情绪滋生。
二线城市“黑马”换不停
合肥4月涨最凶 苏州发“大招”稳市场
与一线楼市的“降温”走势不同，二线城市接连遭遇“高烧”，且涨幅领先的“黑马”城市频繁更迭，从此前的南京、杭州、厦门到4月崛起的合肥，二线楼市的“受热”面积在不断扩大。
中新网(微信公众号：cns2012)记者梳理发现，4月房价环比涨幅前十位的城市中绝大多数为二线城市，其中，合肥涨势最凶，新房价格环比涨幅高达5.8%，厦门和南京的环比涨幅分别为5.3%、4.4%，位列二、三位。
有业内人士甚至将合肥、厦门、南京以及未列入70大中城市统计的苏州，并称为二线楼市“四小龙”。
楼市升温的另一端，一些城市的土地市场亦“高烧”不退。近期，在苏州、杭州、南京等地均出现了明显的“地王”扎堆现象。
中国指数研究院5月3日发布的报告称，4月二线城市土地出让金总额达到了1176亿元，占全国土地出让金总额的八成，同比增加247%。苏州位居全国土地出让金首位，该市土地出让金规模达到347.9亿元。同比暴增44139%。
为防“地王”频现，苏州市国土资源局继5月17日紧急撤地后，18日晚间再发挂牌出让补充公告。对10块出让地块设定最高报价，对报价超过最高报价的终止土地出让，竞价结果无效。
业内普遍认为，这次苏州设置地价红线，是对现下疯狂土地市场放了“大招”。“此类限价做法在目前土地市场上比较罕见，能够使得后续土地市场降温，也能够规避房企高价拿地的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从政策层面看，房价过热，或催生包括限购在内的政策实施。[!--empirenews.page--]
此前媒体报道称，5月17日晚，苏州传出限购消息，主要内容包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上等举措，以防炒房和补缴社保。而在今年3月苏州确实曾推出被称为“苏十条”的楼市调控政策，旨在强化商品房价格管理。
三线城市不甘当配角
房价同比涨幅由降转升 上涨苗头显现
相比一、二线城市楼市的“过热”格局，三线城市自开年以来就一直保持着“低温”去库存状态。
然而，在楼市整体回暖的大环境下，三线楼市在4月也出现了些新变化。数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有46个和47个，三线城市同比综合平均已由降转升，开始上涨。
“三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，总体保持在小幅上涨的状态之中。但也应该看到，三线城市房价继续下跌的可能性已经不大。”严跃进称。
三线城市房价试探性上涨的同时，交易量也有所回升。来自上海易居研究院4日发布的报告称，4月份，机构监测的唐山、淮安、潍坊、常州、莆田等11个三线城市新建商品住宅成交面积为312万平方米，环比增长2.6%，同比增长39.1%。
由此来看，上月三线楼市成交受二线城市的影响，呈现出相对火热的态势。对比2010年以来的月度数据，三线城市成交创下了阶段新高。这与三线城市积极去库存的政策导向有很大关联。
“三线城市观望情绪在快速消散，购房者积极购房的意识趋于增强。”上述报告指出。
