2016北京房价走势预测：六七月份或迎下行拐点

　　北京5月楼市现降温 房价或将迎拐点

　　继今年4月份北京楼市交易量冲高回落之后，5月中上旬北京市新房和二手房交易量均呈现下降趋势，房价也出现止涨企稳势头。业内人士分析，北京楼市步入新一轮降温周期，房价或将迎来拐点。

　　据伟业我爱我家集团数据中心最新统计显示，5月1日至20日北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签5130套，环比4月同期下降33.8%，成交均价为每平方米32800元(人民币，下同)，与4月同期基本持平。

　　今年前3个月北京市二手房网签量高企，接连刷新历史纪录，自5月以来成交量开始降温。该数据显示，5月中上旬，北京市二手住宅共网签14202套，较4月同期下降了16%，成交均价为每平方米43000元左右，与上月同期相比基本持平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，受到财税和货币等一系列利好政策影响，尤其是从去年10月至今，大量资金由股市流入楼市，进一步刺激了北京市房地产市场，购房需求大量释放，使得北京市的楼市出现“量价齐涨”。之前购房需求的大量释放，也严重透支了后市的购房需求，5月份交易量出现下滑也在情理之中。

　　至于为何北京等一线城市房地产市场持续降温?业内人士分析认为，今年3月底以来，北京、上海、深圳等一线城市出台提高首付比例、限购等楼市新政，使得部分购房需求再度被限制，领涨全国的深圳市房价首先出现小幅回调，购房人群开始回归理性。

　　针对未来北京市二手房市场状态，胡景晖分析认为，销售持续高温已经消耗掉了北京市二手住宅的大部分需求，市场开始显现出后劲不足的状态。未来北京市二手房市场或将继续降温，网签量将逐步回归至往年的正常水平。

　　目前，北京市无论新房还是二手房，交易量均出现止涨势头。胡景晖分析认为，北京楼市已经整体步入新一轮降温周期，预计六七月份，北京房价或将迎来拐点。[!--empirenews.page--]

　　5月份北京楼市价涨量跌 二季度或成年内高点

　　在一系列政策收紧的背景下，北京楼市在5月份也迎来了价涨量跌的走势。

　　根据中原地产研究部统计数据显示，5月份前三周，北京二手房住宅签约14439套，相比4月份同期的2万套出现了25%左右的下调。整体看，市场在3月份—4月份的冲高后，出现了比较明显的回落。与此同时，价格涨幅也有所收窄，5月份北京二手房均价为4.12万元/平方米，环比微涨0.7%。而4月份北京二手房成交均价为4.09万元/平方米，环比3月份的均价4.01万元/平方米上涨了2%。

　　新建住宅方面，5月份以来北京商品房住宅签约2635套，较4月份同期的3533套，也出现了25%的下调。不过，新房的价格也继续走高，5月份成交均价为36131元/平方米。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，市场在一季度爆发后，出现了明显的冲高回落迹象，从北京市场看，今年来二手房签约已经超过10万套，商品房住宅也全面高端化。整体市场在上海、深圳强力调控政策的影响下，也出现了放缓的迹象。

　　“北京楼市已经接近全面进入二手房市场，目前新建商品房已经高端化，而也影响了成交量均价。”张大伟称，北京新建商品房的售价几乎全部在3万元/平方米以上。预计全年均价将有望接近4万元/平方米。

　　据悉，过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建只有1350万平方米为住宅，且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右，折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，相当于北京历史成交最差一年的消化量。按照目前市场供应比例计算，上述住宅用地大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。[!--empirenews.page--]

　　业内人士指出，整体看二季度北京楼市有可能迎来年内高点，后续市场有望进入一个平稳周期，价格上涨也将放缓。

　　北京楼市5月量降价稳 预计六七月份迎下行拐点

　　继4月份冲高回落之后,5月北京房价出现止涨企稳势头。机构最新统计数据显示,5月中上旬(1日至20日),本市新房和二手房均出现成交量大幅下降的局面。受此影响,房价涨势也开始放缓。

　　据伟业我爱我家集团数据中心数据显示,5月中上旬全市新建商品住宅(不含保障房)共网签5130套,环比4月同期下降了33.8%;成交均价为32800元/平方米,与4月同期基本持平。二手房方面,5月中上旬全市二手住宅共网签14202套,较4月同期下降16%;成交均价为43000元/平方米,与上月同期基本持平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,随着购房需求的萎缩和楼市实际交易量的减少,房价涨势也将放缓,且有可能在六七月份迎来下行拐点。

　　观点

　　房价上涨放缓　六七月份迎拐点

　　“去年330新政以来,国家出台了一系列财税和货币政策的利好,加之大量股市资金流入房地产市场,使得北京楼市量价齐涨。”胡景晖表示,交易量快速放大,使得购房需求被提前大量透支,这是造成二季度以来北京楼市交易量持续降温的主要原因。

　　与此同时,3月底以来北京楼市政策收紧,部分购房需求再度被限制,加之购房人群理性回归,也是导致近几个月北京楼市持续降温的重要因素。胡景晖表示,市场降温已经开始影响业主的定价,部分大户型高总价房源已经出现降价现象,“随着北京楼市整体步入新一轮降温周期,预计六七月份北京房价或将迎来下行拐点。”

　　“按照目前土地市场供应比例计算,　大部分在建项目将建成中高端物业。今年新建商品房住宅均价首次全面在3万元/平方米以上,预计全年每平方米均价将有望接近4万元。”中原地产首席分析师张大伟认为,二季度北京楼市有可能将是年内的高点,后续市场有望进入一个平稳周期,价格上涨放缓。[!--empirenews.page--]

　　延伸

　　国内一线城市　4月楼市集体降温

　　近日,国家统计局公布了2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

　　数据显示,2016年4月,全国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有65个,较上月增加3个。虽然4月份全国房价继续呈现普涨势头,但一线城市的涨幅却集体收窄,其中深圳涨幅为2.3%,环比3月收窄1.4%。

　　此外,4月份全国二手住宅价格也同样出现了一线城市集体涨幅收窄的情况,北上广分别环比上涨3.7%、2.5%、2.6%,相比3月涨幅收窄了2.6%、3.7%、0.9%。至于深圳,其二手房均价环比3月下降了0.4%,不仅跌幅为70城中最大的,而且还是2015年330新政以来的首次回落。

　　整体来看,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双双收窄。相比之下,部分二线城市环比涨幅较上月进一步扩大,有些已超过一线城市涨幅。

　　需求被消耗 市场成交降温

　　来自北京房地产中介行业协会官方网站数据显示，5月12日，二手住宅网签1035套，较之11号增加56套。这亦即4月底后，出现的首次反弹。

　　事实上，数据中显示的二手房市场已经自4月底有了明显的下滑。据统计，进入5月以后，北京全市二手住宅工作日网签量连续低于千套，5月3-6日的网签套数分别为777、918、994、958，这是自3月9日以来，首次出现工作日网签量连续低于千套的情况。

　　数据显示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的网签量一直处于1000套以上。其中，3月中下旬多个工作日的网签量连续高于1500套，并最终使3月全月的二手住宅网签量突破了3万套大关。随着市场的降温，4月份北京二手住宅网签量开始下降，工作日网签量均位于1000-1500套之间。进入5月后，市场持续降温，工作日网签量再度回落，目前已经连续4个工作日低于1000套。[!--empirenews.page--]

　　对于此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2015年330新政以后，北京二手房市场在一系列利好政策的刺激下持续升温，尤其是去年10月以后，股市资金的流入进一步推高了市场，使得市场一直处于大热状态，并一直延续到2016年春节后。不过，市场的持续高温也极大的透支了市场需求，加上北京的楼市政策一直从严趋紧，北京二手房市场的实际交易量自第十周(2月29日)开始便已经出现下滑，由于网签数据较市场有一定滞后性，所以二手住宅的工作日网签量在4月份开始回落，进入5月后又再次下降。

　　胡景晖表示，持续一年的市场高温已经消耗了北京二手住宅的大部分需求，市场开始显现出后劲不足的状态。未来北京二手房市场或将继续降温，网签量将逐步回归至往年的正常水平，房价也将逐步企稳。

　　涨幅在缩小 议价空间增大

　　尽管二手房成交出现了下滑，但对于后市来说，却依旧保持着量价齐涨的可能性。但由于市场的火爆，业主对于价格都很坚挺，议价空间十分有限。据链家研究院数据显示，从议价空间变动情况来看，2016年一季度，北京市二手住宅议价空间为1.6%，位历史最低水平。议价空间的下降说明业主对市场未来趋势的乐观态度由此而产生的扛价心理，在买卖关系中，买方处于明显的弱势。业主临时涨价的情况，在实际交易中屡见不鲜。

　　此外，支持高成交量的背后是巨大的新增房源和客源。据数据显示，2016年一季度北京市二手住宅新增房源量环比上升30.5%，同比上涨49.8%;新增客源量环比上升18.1%，同比上涨35.5%。季度新增房、客源量均居于历史最高位，市场供需旺盛。另据链家研究院数据显示，2016年一季度，北京市二手住宅新增房客源比4.5，甚至低于2014年4季度，主要原因是二手房市场改善性需求的大幅上升，特别是“卖一买一”的换房需求占据主流。大量的换房客户也带动了这轮旺盛的供需。[!--empirenews.page--]

　　事实上，对于二手住宅市场来说，虽然5月份第一周网签量跌破4000套，在客户的观望周期内市场成交规模缩小，为2016年以来的最低值，但是成交均价依旧没有下降，维持在4万元/平方米以上的范围。其中，在5月成交最低的时间内，成交均价却保持在40667元/平方米，环比上涨1.7%。

　　对此，链家研究院认为，结构性因素影响了成交均价，北京城六区的成交占比上涨0.5个百分点。

　　但更值得关注的是，目前二手房的议价空间正在增加。据了解，目前二手房市场新增房源挂牌价虽然连续3周上涨，但是涨幅在逐渐缩小，5月第一周新增房源挂牌价环比增幅不足0.1%，可见诚意出售的业主占比在增加，报价在逐渐向市场价靠拢。

　　中介眼中的北京楼市：从“价高者得”到有价无市

　　在此前的大行情时，北京(楼盘)二手房市场曾出现一些夸张场面，比如在多人抢房的情况下，通过抓阄、抽签、竞价等方式来确定买主。而多人等待谈判的情况下，“价高者得”这种模式也在今年“重出江湖”，并集中在成交最为火爆的3月。

　　“今年3月份，在我们的一家门店，最多一套房子有8拨客户等着谈判。最后以‘价高者得’的办法卖出去了。”链家地产学院区总监马宁在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　今年春节过后，北京房地产市场经历了一波供需两旺的大涨行情。其中，二手房交易由于较为敏感，最容易出现大涨或大跌的波动，其变化也往往被视作市场的先导指标。

　　马宁的职务范围覆盖海淀区和西城区的一部分，共有20多家门店，是北京市最核心的区域。在今年以来的市场中，该区域经历了从火爆到冷清的大范围转变。由于育翔学区的存在，该区域的成交表现出一些不同特征。

　　根据北京市住建委数据，今年2-4月，北京市二手住宅网签量分别为15149套、32009套、24312套。但从短期走势来看，截至4月中旬，北京二手房成交量已连续多周出现下滑。国家统计局发布的数据显示，今年4月，北京二手住宅价格环比上涨3.7%，同比上涨37.2%。[!--empirenews.page--]

　　昂贵的“学区”

　　“从我们的感受来看，春节后的市场变化最明显。首先就是客户忽然变得非常多。”马宁说，按照惯例，二手房市场通常在春节后有一拨行情，但往往会从长假结束后的一段时间开始。但今年的不同在于，节后两三天，客户就赶着来签约。

　　他表示，紧接着发现在很多单子中，业主开始出现涨价，而且是在谈判桌上“现场提价”。

　　“最多的一次，业主在谈判的时候提了四次价，总价累计一共涨了五六十万。但最后还是签了。”马宁说，几乎每一轮的二手房行情中，都会出现业主提价、购房者应价的情况。

　　马宁粗略统计，在他覆盖的“学院区”，春节过后的两个多月时间里，二手房成交均价上涨了1万到1.5万元左右，涨幅约在12%-15%的水平。即使与过去几年相比，仍然堪称“火爆”。

　　他表示，在此之前，北京楼市有两次较大的行情。2006年到2007年，北京二手房均价从当时的6000元左右，上涨到12000元，价格翻了一倍。经过2008年的回调后，从2009年初到2010年，均价又从10600元上涨到24000元，同样翻倍。

　　当时，北京二手房市场曾出现一些夸张场面，比如在多人抢房的情况下，通过抓阄、抽签、竞价等方式来确定买主。正如文首提及的案例，这种情况在今年也“重出江湖”，并集中在成交最为火爆的3月。

　　马宁表示，一旦出现“竞价买房”的情况，最终的成交价格往往就会比报价上涨四五十万。

　　这一情形大多出现在学区房交易中。“我们遇到最夸张的情况是，业主在饭店请所有有买房意向的客户吃饭，客户就在饭桌上出价，房子最终卖给出价高的人。”马宁说，相比于一般的二手房成交，学区房购买者对价格的接受度更高。[!--empirenews.page--]

　　其中，在育翔学区的某个二手房小区，户型面积在50平方米左右的房屋，单价从春节前的8万-9万，在节后上涨到10万左右。在最高点时，部分房源的单价已经超过11万元/平方米。

　　被压抑的需求

　　对于有经验的经纪人来说，关注最初的蛛丝马迹，往往能够判断出市场走势。

　　据悉，链家地产将旗下的房源分为ABC三类，A类房源为户型朝向好，价格合适的优质房源;B类次之;C类多为户型不佳，或业主不太诚心出售的房源。

　　马宁表示，一旦A类和B类房源的库存量急剧减少、前来咨询的客户数量迅速增多时，往往意味着一拨大行情即将出现。相反，在房源充足的情况下，客户减少，则是市场降温的前兆。

　　在当前的北京市场，共有两种主要现象。马宁指出，大部分情况是卖方不降价，买方也不跟价，这也是造成近期市场降温的主要原因。

　　另一部分情况为“连环单”，即在换房需求中，因签订了新房的买卖协议而急于将现有房屋出手的情况。这部分卖主存在降价压力，有些客户甚至主动下调价格。

　　在当前的北京二手房市场，换房需求大量存在，但形成“连环单”的比例并不高。马宁判断，在其负责区域的二手房交易中，约有70%的比重为改善型需求，而整体市场中的“连环单”比例不超过10%。

　　从某种程度上，这也决定了北京市场的走势。

　　马宁认为，在北京楼市的前两次行情中，由于当时并未出台“限购令”，市场中投资比重较大，行情持续时间也长。现阶段的需求主体以首次置业和改善为主，对价格较为敏感，因此，一旦价格提升，成交量就会很快受到抑制。

　　其中，在4月1日之后，他负责的“学院区”整体交易量下降了约50%，该区域的学区房成交量同样大幅下降。他认为，这其中也有部分需求在3月被透支的因素影响。[!--empirenews.page--]

　　但马宁表示，这部分需求并未完全消失，仅仅处于被压抑状态。“我们还是能够看到大量客户想要买房，这个量早晚要释放。”