2016楼市走势最新消息：5月份土地市场高烧不退

　　5月楼市地市疯狂能撑多久

　　全国楼市“红五月”收官，风起云涌的上半年房地产市场也即将告一段落。昨日，多家分析机构接连发布了对上个月全国及北京楼市、土地市场盘点报告。虽然各机构数据之间略有出入，但整体都揭示出5月全国主要城市房地产市场仍维持“普涨”态势，更多城市土地市场进入了新一轮的高价地块集中成交期。以昨日中国指数研究院公布的数据为例，5月在二线热点城市的带动下，全国100个城市新房价格涨幅环比扩大0.25%。然而，业内也有观点认为，5月全国楼市已经出现了新的分化，以往作为“领头羊”的一线城市悄然“退居幕后”，北京等地已初步显示降温迹象。

　　二线城市“脱颖而出”

　　去年至今，“疯涨”一直是我国楼市的重要关键词，直到目前，仍有大量城市房地产市场维持着高热的状态。根据5月中国房地产百城价格指数报告显示，5月，全国100个城市新建住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.7%，涨幅较4月扩大0.25个百分点，同比上涨10.34%，涨幅较4月扩大1.36个百分点。与4月相比，5月价格环比上涨的城市数量增加3个，环比下跌的城市数量减少1个，且所有下跌城市跌幅均在1%以内。“综合近一年的数据来看，5月已经是百城新房均价自去年8月以来连续第十个月出现同环比双涨态势。”中原地产首席分析师张大伟评价称，虽然5月全国楼市整体表现略逊于4月，但市场仍处于高位，大量城市库存锐减。

　　不过，自4月起，一片“涨声”中的全国楼市却悄然出现了新的变化。此前，国家统计局公布的4月70个大中城市新建商品住宅价格指数名单中，首次出现二线城市包揽上涨前几名的情况，部分二线城市环比涨幅比3月进一步扩大，有些甚至已经超过了一线城市，其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅更是纷纷突破4%。而在5月，这一形势仍然继续笼罩市场，中国指数研究院公布数据显示，5月百城新建住宅价格环比涨幅最高的前十位几乎都是二线城市，包括厦门、合肥、南京等，与4月国家统计局公布的新房住宅价格涨幅前几位重合率相当高。“二线城市房价涨幅突飞猛进主要是由于3月一线城市纷纷出台了不同力度的约束性政策，抑制了当地房价继续加速上涨，而且目前二线城市调控政策宽松度较大，市场活跃度猛增也在情理之中。”张大伟表示。[!--empirenews.page--]

　　土地市场高烧不退

　　高热的楼市背后势必有着同样疯狂的土地市场作为推手。被称为楼市风向标的土地交易市场，5月同样不平静。中原地产公布数据显示，截至5月31日，全国土地市场成交总价超过15亿元的地块共105宗，高价地块成交总额高达3288.2亿元。无独有偶，在这些被疯抢的地块中，二线城市成为了绝对的主力，成交土地数量占高价地块总数的74%，仅南京一城市就出了16宗高价地。而且，这一势头目前已经延续到了6月，昨日，河南郑州分别成交了总计高达17.91亿元、18.63亿元的两宗土地项目，接连刷新了该地区的土地总价、楼面价纪录。

　　不过，也有业内人士表示，虽然近期二线城市抢尽了土地市场的风头，不断出现大量高价成交的土地项目，但是一线城市作为经营性土地资源非常稀缺的城市，土地市场的热度也不会出现明显下降，暂时的平静一定程度上是由于当地土地供应部门控制了土地成交节奏，比如北京在过去的3个月中，仅5月5日成交了3宗经营性土地，而下一宗即将成交地块将于今日进行现场竞拍。而昨日上海成交的溢价率高达296%的地块也再次证明了一线城市土地市场的“实力”。

　　值得注意的是，多家分析机构都认为，目前高价地块频现市场一定程度上与积极抢地城市资金充沛有着密切关系，“现在有一大批‘参战’意愿高涨的企业都是国企，它们资金实力雄厚，对未来市场波动的抗压能力也更强。”张大伟表示。不过，也有分析师担忧地表示，资金再充足，如此高热的状态如果长期持续，即使是国资公司也有“扛不住”的一天，而且企业每年也都有土地储备计划，不会无止境地抢地，因此，土地市场的高位状态能持续多久还是个未知数。

　　北京“相对平静”

　　与全国楼市相比，北京虽然也处于成交量、价双高的大军中，但昨日多家机构发布的数据都显示，北京新房、二手房交易已出现了“冷静”的迹象。据我爱我家、链家地产、中原地产公布的数据显示，5月，北京新房、二手房网签量双双放缓，新房网签量环比4月下降超20%，而二手房网签量也下降了一成多。[!--empirenews.page--]

　　在业内看来，5月北京楼市的缓滞，主要由于需求充分释放叠加调控政策影响预期所致。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以二手房市场为例分析表示，北京二手房交易量在3月冲高后，已经连续两个月出现回落，虽然5月二手房客户看房次数增加，但买房节奏变缓、周期变长，购买二手房用于投资的因素也在降低，可见随着楼市政策尤其是一线城市楼市政策的收紧，北京二手房的市场理性正在逐步回归，买家态度更加谨慎。

　　胡景晖表示，按照往常的历史经验来看，楼市交易量连续下跌如果超过3个月，房价也将开始回落。实际上从3月初开始，北京二手房实际交易量已经出现下滑，随着需求的减弱，目前北京二手房价开始逐步企稳，按照这一趋势，预计下半年北京部分区域的部分楼盘房价或将一定程度上开始降温，而其他一线楼市价格和北京走势相似。(北京商报)

　　5月楼市成交量有所下滑 房价较上月涨了2.29%　　

　　武汉楼市的“一把火”从去年年底一直烧到现在，但从刚刚过去的5月相关数据表明，成交量终于有所回落。昨天，中国指数研究院发布百城价格指数，武汉新建住房成交2.76万套，虽然与前两个月相比成交量有所下降，但它仍然是武汉史上行情最火爆的5月。

　　今年开年来，武汉房子一天比一天走俏。根据房管局网站公布的信息，3月全市新建住房销售31551套，4月则是31838套。上个月楼市成交量有所下滑，据中国指数研究院的数据，5月武汉新建住房成交2.76万套。不过这个成绩比去年5月1.75万套的数字相比，还是增长了57%。中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政分析，成交量下滑一方面是因为之前房子卖得较快，部分区域缺少供应;另一方面，武汉的楼盘项目在经历平均10%以上的普涨之后，销售下滑也属正常现象。[!--empirenews.page--]

　　据全国百城价格指数的统计数据，今年5月，武汉住宅样本平均价格9659元/平方米，较上月涨2.29%，比去年5月上涨了20%。有业内人士统计，今年武汉涨价楼盘超过4成。如位于武昌区的百瑞景小区，今年1月均价1.35万元/平方米，现在涨到2万元/平方米，5个月涨了6500元。东湖高新(行情 研报)区的金地天悦，均价由1月的1.1万元/平方米，涨到1.5万元/平方米。

　　“如果没有紧缩政策出台，下半年武汉的房价还将上扬。”李国政分析，目前全国房企前30强在武汉的市场占有率越来越高，都在进行产品升级，主推精品，这会拉高整体价格水平。另外，地价的上涨也预示着未来房价会迎来新一轮上涨。李国政预计今年年底全市新建住房每平方米成交价将破万，内环、二环、三环形成“3万、2万、1万”的阶梯价格局。

　　二线楼市领涨5月房价 北上广深涨幅跌出前十

　　房价还在涨，其中二线城市涨幅明显快于一线城市。

　　中国指数研究院数据显示，2016年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比上涨，24个城市环比下跌，2个城市持平。

　　而房价上涨依旧是不可避免的事实，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨10.34%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。同时，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22113元/平方米，环比上涨1.93%，涨幅较上月扩大0.40个百分点;同比上涨15.48%，涨幅较上月扩大1.06个百分点。

　　虽然一线城市房价也在上涨，但涨幅却罕见地跌出前十，反倒是二线城市出现领涨的局面。

　　涨幅居前十位的城市依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌、珠海。具体来看，厦门、合肥涨幅超过5%，无锡上涨4.06%。南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌涨幅在3%~4%之间，珠海上涨2.72%。以苏州为例，5月24日土地拍卖的11幅地块的平均溢价率达到了115%，土地市场的火爆又进一步传导到房价，因此房价不断上涨。[!--empirenews.page--]

　　事实上，今年以来，苏州等二线热点城市土地市场持续升温，为稳定市场，苏州政府紧急出台土地“限价令”，引导房企理性拿地，防止土地市场过热。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是因为政策因素。在3月份，一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨。从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，所以导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃。

　　“厦门、南京、合肥等城市目前的库存处于明显加速去化过程中，这几个城市本身的供小于求，预计这些城市很快可能面临升级的调控措施。”张大伟告诉记者。

　　需求方面，一线城市整体成交量增速继续放缓，上海、深圳同环比均下滑;南京等二线热点城市政策收紧效果显现，成交量较上月有所回落，但同比涨幅仍维持在高位。

　　虽然一线城市成交增速放缓，但是价格依旧在绝对高位。比如，北京上涨3%。

　　以上海为例，根据上海链家市场研究部数据，2016年5月上海新房市场供应量为127.2万平方米，环比下滑3.2%，同比上涨19.2%;成交量为98.8万平方米，环比上涨1.6%，同比下滑30.6%;成交均价为36700元/平方米。

　　“5月以来拍地价格的不断升高，市场热情重新被点燃，因此房价还是在高位。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者。

　　6月1日，上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块进行土地拍卖，最终由信达地产(行情 研报)(5.050, 0.00, 0.00%)以58.05亿夺得，楼板价36962元/平方米，溢价303%，这个溢价率也是近期上海土地拍卖的新高。

　　对此，中国指数研究院认为，部分城市楼市及土地市场仍存在过热风险，政府将继续严密监控，适时出台调控政策，稳定市场发展。价格方面，部分热点二线城市各类需求增长，供不应求矛盾加深，而短期内供应增长有限，房价仍存上涨动力，同时高价土地频出，也增强了未来房价上涨预期。若政府采取有效措施，抑制投资需求释放，房价涨幅或将逐渐企稳。[!--empirenews.page--]

　　5月二手楼市成交放缓　　

　　新增放盘面积降11.33% 番禺天河成交面积领跑

　　5月，广州一手楼市网签成交再度破万套，新盘大力推新的同时，也间接分流了二手楼市中的客户，令市场走势放缓。昨日，广州市房地产中介协会发布的最新数据就显示，上月广州全市(含增城、从化)二手住宅交易市场中介促成签约面积和成交均价环比分别回落8.95%和3.43%，为76.66万平方米和17018元/平方米。与此同时，市场上的新增放盘面积也呈现回落趋势，仅为69.59万平方米，下降11.33%。

　　成交户型结构向两端偏移

　　市房地产中介协会分析，5月全市中介促成二手住宅成交回落，环比下调近9个百分点，有两方面因素驱动：一方面是市场供求已在3~4月经历了一轮匹配，消化了大批优质盘源及急切入市的客源，但有效补充未及时跟上，加上5月1日营改增正式落地后税负不增反降，业主及买家的心态回归平稳，磋商时间拉长，拖缓了成交节奏，前线经理人表示中介需付出的促成力度有所加大;另一方面，5月新盘的大力推新促销促进了一手楼市创新高，当中分流了相当一部分二手市场客户，同时也使得中介的业务重心稍有转移。整体来看，5月二手楼市仍处于近年来的高位，在看涨后市楼价的预期下，买卖双方仍有较高的成交意愿，但急切度较此前明显下降。

　　在成交产品的户型结构上，上月各面积区间的市场占比小幅调整，而且向两端偏移，其中60~90平方米及90~120平方米两大市场主力的成交比例分别下滑0.68%、0.36%，而60平方米以下小户型及120平方米以上的大面积单元占有率则分别扩大0.25%、0.79%。番禺、天河、增城三区均成交超过120宗豪宅户型(144平方米及以上)。[!--empirenews.page--]

　　越秀区学位房成交降温

　　从区域分析，上月中心区域和外围区域成交量呈现内降外涨的态势，而成交均价整体保持平稳。各区之中，番禺及天河区成交均超过12万平方米，继续领先全市。越秀区由于学位房进入交投旺季的尾声，成交面积跌幅最大，达24.85%，成交价亦有所回调。

　　板块方面，虽然上月中心六区十大活跃板块均有过百宗交易，但由于成交量均趋于下行，环比都有所下降。其中天河北继续处于领头位置，但成交宗数减少逾两成;珠江新城由第二名降至第五名，成交宗数萎缩26%。

　　值得一提的是，东圃板块的排名较4月提升一位至第四位，成交走势相对稳定。中介协会分析，除了板块的通达度、配套及居住成熟度逐渐被认可之外，随着天河北、珠江新城两大CBD及毗邻的天河公园、员村楼价渐高、可选盘源逐渐固定，这些板块的意向群体也有东进的倾向。

　　理性看待当前楼市 拿地还需谨慎

　　近来，重点二线城市的楼市成为市场关注的焦点——4月，苏州两场土地拍卖，平均溢价率超过270%，楼面价迈入3万元/平方米门槛;5月中旬，南京土地拍卖一天内出现了88亿元的2016全国总价地王、45213元/平方米的南京单价地王。而楼市方面，南京、苏州、合肥等城市，无论成交量还是成交价格的涨幅均位居全国前列，北上广深一线城市被远远甩在后面。

　　针对当前的市场情况，本报记者分别采访了部分专业人士和权威机构，为大家解读当前的市场状况，共同去发现乱象背后的真相，以便更理性地做出决策。

　　去库存与去杠杆

　　一线降温或传导到二线

　　今年以来，在多重综合因素的作用下，一线和重点二线城市的房地产市场波动异常，引起各方关注。

　　对此，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，进入2016年，在去库存的大背景下，中央财税、货币政策双管齐下，多项宽松政策更是使全国楼市出现整体性复苏，并且带动房价上扬。资本逐利的本性，促使大量资金涌入房地产市场。[!--empirenews.page--]

　　不过，王崎也提醒，目前一些一线城市政府相继出台了一系列限购限贷政策，以调控火爆的楼市，其效果也是立竿见影——去年房价涨幅最大的深圳近期出现了价量齐跌的态势。随着一线城市楼市进入新的调控期，其土地市场的火热逐渐消退，而重点二线城市自然成为延续热潮的阵地。

　　“如果说此前一线城市的涨价潮带动了二线城市出现补涨，那么一线城市因政策调控引起的楼市突然降温，相信也同样很快传导到二线城市。”王崎表示。

　　“权威人士”定调

　　后市预期不宜盲目乐观

　　开年以来飙升的房价，以及放大的资金杠杆所构成的潜在风险，已经引起了政府的高度重视。日前，“权威人士”通过《人民日报》明确指出:“不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。”同时还提到，“要恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的杠杆是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”

　　从近期中央官媒的表态来看，完成拉动经济增长的任务后，楼市刺激政策恐将收缩。也就是说，政府重大政策的定调，将很有可能带来房地产市场降温的预期。

　　此外，市场面也已经在悄然发生变化。作为行业龙头的万科与信达联合体在5月27日杭州拍出百亿地块，并摘下2016年全国总价地王后，却又突然“撤伙”，这也反映了部分开发企业开始对未来楼市预期有所警觉，投资趋于理性。

　　当然，不管是掌握定价主动权的开发企业，还是掌握舆论导向的媒体，抑或是被恐慌情绪笼罩的购房者，都应该理性认识到房价降温因素已经生成。“有恐慌性的购买，必然也将有恐慌性的抛售，风险已在发酵，建议当前开发商拿地不要盲目乐观”，王崎再次强调。[!--empirenews.page--]

　　厦门住宅库存有量

　　拿地或购房应理性谨慎

　　很多时候，信息的不对称是造成市场恐慌的重要原因。虽然厦门1-5月份楼市表现依然为量价齐升，但相较其他热点城市还是较平稳的。更重要的是，厦门今年的土地市场情况可以总结为12个字——库存有量，供应加大，节奏加快。

　　据图智公司土地研究中心数据，截至2016年5月27日，厦门市商品住宅存量约800万平方米(建筑面积，含已批未售、未动工及已动工未批准预售)，加上今年拟推的200万平方米(建筑面积)住宅用地，全市住宅总存量约1000万平方米(建筑面积)。若按近几年年均销售量350万平方米(建筑面积)计，可供市场消化3年，处于健康合理的库存区间。可以说，厦门商品住宅一直保持长期稳定的滚动库存。

　　而且，今年以来，厦门市更是加快了土地供应节奏。继4月22日成交1宗居住用地后，厦门市国土资源与房产管理局又迅速组织研究分析，并发布了同安新城2016tp01、翔安新圩镇x2016p02两宗居住用地的出让公告，新增供应总建筑面积达20.87万平方米，将于明日公开出让。

　　此外，近日又将有3宗位于翔安区洪钟大道与翔安西路交叉口西北侧用地具备出让条件，规划总建筑面积25万平方米，计划于6月上旬公告。此外，下半年仍有在今年供地计划内的，分布于海沧、集美、同安、翔安四区的约150万平方米的居住用地会陆续推出。

　　规范房产经纪市场

　　促进厦门楼市健康稳定

　　除了加大商住用地供应外，厦门市相关部门还采取了一系列措施手段来进一步稳定楼市。记者从厦门市房地产中介行业协会了解到，近日，市国土房产局、人行厦门市中心支行联合组织对二手房经纪市场进行一次专项检查。重点针对虚假房源信息，造谣、传谣炒作发布不实信息、是否有违规提供金融服务以及经纪机构是否存在违规经营等问题进行系统检查。[!--empirenews.page--]

　　通过检查发现，经纪机构无证无照经营、从业人员持证执业比例较低、发布的房源信息多数未经产权人书面授权以及有部分机构存在违规宣传、开展金融服务等问题。此次检查涉及面广、针对性强，将有的放矢地规范经纪市场。下一步，相关主管部门将对此次检查发现的问题进行逐项查处并整改落实，加快建立更加有效的市场监管机制。

　　对此，厦门市房地产中介行业协会负责人表示，规范房地产经纪市场对促进厦门房地产市场的健康稳定发展有着重要作用。“接下来我们还将进一步加大整顿力度，打击投机炒作行为。”

　　通过专业人士和权威机构的解读，我们不难发现，厦门楼市并非如其表象的那样没地可供、无房可卖。事实上，厦门土地供应有保障、楼市库存尚充足。从近期中央官媒到一线城市的表现看，市场降温预期已成业内普遍共识。为此，受访的专家和机构负责人都提醒各开发企业和社会大众，无论拿地还是购房，还请理性面对，谨慎选择。