2016房价走势最新预测：今年房价预计涨6.3%

　　5月份中国一二线城市逾百宗高价“地王”的接连拍出可能仅仅是这场“狂欢”的开始。6月的首周，短短3天又有12宗“地王”涌现。当“地王频现”“面粉贵过面包”成为常态，这一现象对老百姓未来房价的影响却不容忽视。业内认为，若再无控制性措施，未来房价将爆发式上涨。毕竟，房企的拿地成本一目了然——相比去年同期已经增加近50%，若房价不相应暴涨，众多房企都将无法“解套”。

　　中原地产研究部最新统计数据显示，截止5月31日，今年全国土地市场上总价超过15亿的有105宗地块，成交总价为3288.2亿元。一二线城市为“集中营”，其中二线城市占比达74%，其中南京就拥有16宗总价“地王”。上一个“地王”井喷的年份——2013年，全国的“地王”数量也不过60宗。

　　今年“地王”溢价率更是动辄高达300%-400%，让市场瞠目结舌。信达6月1日以58.05亿元拿下上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，融创中国3月以27.5亿元夺得合肥政务区商住地块，溢价率高达400%。

　　然而，这似乎仅仅是个开始。中原地产研究报告的数据显示，仅6月前3天，一、二线城市就又出现了12宗“地王”，集中在深圳、杭州、厦门、上海等地，总成交金额达到327.5亿元。

　　就在6月3日，北京市国土资源局官网还正式挂牌了通州文化旅游区内一宗多功能用地，地块起始价高达87亿元，挂牌竞价时间为6月23日，被媒体称为准“地王”。

　　钱慌还是地荒 地王疯狂到底为哪般?

　　僵持中往往酝酿着可怕的力量，这种描述常常用在股市行情上，但现在楼市也出现了这种情况，一线城市和周边主力二线城市的房价在被各种政策打压之后，开始高位震荡，房价不跌，成交量跌，最重要的事情是，地王此时如雨后春笋一般，一茬接着一茬冒了出来。[!--empirenews.page--]

　　这一波地王真正成为“问题”是在5月份，前5个月据称全国已经出现了近百宗高价地王，但是就在6月第一个星期，深圳、杭州、厦门、上海等地3天之内又出现了12个地王，不可谓不疯狂。

　　为什么房价涨成这样了还频频出地王?这个问题提出来就是很矛盾的。房价都涨成那样了，地价也一起涨还真不奇怪，高价拿地王的企业无非预期房价会涨得更高。但是问题来了，房价真的会涨得更高吗?

　　针对这一轮地王，最近大家关注的是央企拿地，比如央企背景的信达地产(行情 研报)就是焦点，6月1日它以58.05亿元拿下上海宝山区单价“地王”，此前还联合万科在杭州以123.18亿元拿下杭州滨江区“地王”，同时也是全国总价地王。

　　一种分析是央企不差钱，或者说央企拿钱成本低，背后的逻辑，一方面央行发出来的货币多，一方面资金没有地方可去，只能去楼市“赌命”。但是谁也不是傻子，到底是聪明钱还是傻钱，不到结果出来没有答案。我倒觉得，地王疯狂的背后，不仅是钱慌，更多是地荒。看看下面的信息就知道地王们到底在恐慌什么了。

　　据新华社报道，在节约集约用地要求下，面对“去库存”任务，“十三五”时期全国新增建设用地将比“十二五”减少约669万亩。据国土资源部规划司副司长鞠建华介绍，“十二五”期间国土资源系统提供了3925万亩新增建设用地，“十三五”期间比“十二五”期间有所压缩，是为了更好地盘活存量。

　　对于中国楼市全局来说，因为去库存而压缩用地的确是大势所趋，尤其是供大于求严重的三四线城市，控制供地是消化现有库存的最好办法，但是这件事如果放到一二线城市，那效果就恰恰相反了。我们来看看，一线城市是否也和全国一盘棋在压缩供地呢?[!--empirenews.page--]

　　先看看上海和周边，6月3日，国家发改委网站全文发布了长江三角洲城市群发展规划，针对城市建设用地，《规划》中多处提到，要严控特大城市和大城市的建设用地规模，上海则要实现建设用地规模减量化。

　　此前，上海市“十三五”规划就已提出，要严格控制建设用地规模，到2020年全市规划建设用地总量实现负增长，建设用地总量控制在3185平方公里以内，现状低效建设用地减量50平方公里。

　　再看看北京和周边，还在5月初时，国土资源部和国家发展改革委就联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》，提出京津冀严控新增建设用地，倒逼城市功能提升。

　　其中，减量优化区是指北京四环以内地区，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地;存量挖潜区是指北京四环至北京六环，以存量建设用地结构和布局调整为主。至于增量控制区和适度发展区，那些地方你还是别当它们是北京了。

　　这个规划出来之后，我就在《地平线》专栏中写了“不一样的房子，不一样的楼市”，最后一句话问的就是“北京四环内的房价会怎样，四环到六环的房价又会怎样呢?”

　　好了，现在全国一盘棋的减少供地，三四线城市当然没问题，但是如果在供需关系完全不一样的一二线城市减少供地，不出几十个地王才叫怪事呢。

　　外媒调查：中国今年房价预计涨6.3% 明年涨2%

　　一份路透调查显示，年初以来的宽松货币环境以及房地产利好政策，带动热点城市房价上涨，进而将推高今年全国住宅均价涨幅;不过，随着越来越多的过热地区收紧调控，明年整体涨势将开始回落。

　　房地产销售端回暖的势头已开始传导到投资端，预计今年房地产开发投资实现正增长，不过高库存短期内难以缓解，可能仍需要三年以上的时间。[!--empirenews.page--]

　　12家接受路透调查的中外机构全部认为今年全国住宅均价将上涨，预测值从上涨4%至12%不等，预估中值显示2016年房价将上涨6.3%，2017年涨幅降至2%。

　　此次调查在6月3-8日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价和中国指数研究院的百城房价指数。年度房价变动幅度是指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

　　2016年住宅均价变动的预测值，较今年2月进行的调查结果明显上升，后者为上涨4%。

　　"宽松货币环境带动房地产需求上升，且此前投资低速增长导致部分地区供需偏紧。"光大证券(行情 研报)宏观分析师徐高和杨业伟认为这是今年房价上涨的主要原因。

　　受访者认为，今年以来流动性不断放松，叠加诸多行业利好，热点城市需求旺盛而供给不足导致房价上涨，形成较强带动效应，而部分地区土地市场火爆进一步提高了市场预期。

　　"高流动性预期不变，资金向强势市场汇集。在一线城市普遍收紧后向周边二线城市溢出，推动资产价格。三线城市去库存趋势由4月份开始向好，但能否更大程度带动市场仍有疑问。"世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示。

　　中央经济工作会议已将去库存列入今年五大重点任务，年初亦接连出台降首付、降税两大利好，上海、深圳等一线城市淡季不淡，房价涨势凌厉，引发决策层出手通过加强限购、收紧信贷来为当地楼市降温，但楼市热度很快又蔓延到一线周边及热点二线城市。中指院最新数据显示，5月全国百城新建住宅均价环比和同比分别上涨1.7%和10.34%。

　　受访者认为，2016年房价会出现较大幅度上涨的城市包括一线城市周边地区、发达二线城市，而会出现较大幅度下跌的城市主要集中在西北、东北的三四线城市，也有受访者认为今年各地不太可能出现房价大幅下跌。

　　对于今年房地产投资，全部受访者均认为会实现正增长，而今年2月的调查中，还有三分之一的受访者预计会回落。去库存取得阶段性成果，需求回升投资信心增强，尤其是，一二线城市新房存量较少，房价下跌概率低，将吸引较多投资进入。[!--empirenews.page--]

　　"2016年整个房地产市场处在复苏的过程中，货币环境较为宽松，销售好转，房企拿地积极提高，这些都会推动年内房地产投资会出现增长。"链家研究院李攀丽表示。

　　今年以来，房地产销售的高增长传导到投资开发，房地产投资增速从去年底的1%逐步回升，前四个月已升至7.2%，先行指标新开工面积增速达21.4%。

　　尽管对今年房地产市场持相对乐观态度，多数受访者仍认为中国房地产市场高库存困境至少需三年左右才能得到缓解，三四线城市的去库存难度很大。

　　会有更多地区收紧楼市政策

　　今年一季度上海、深圳等一线城市房价大涨，当地政府已收紧房地产调控，北京周边如廊坊，以及通州区也有类似举措，而现在部分热点城市地价房价齐飞，受访者认为地方政府可能开始出台限制措施，但程度应不及一线。

　　交通银行(行情 研报)金融研究中心研究员夏丹认为，房价上涨过快或三高地王频出的城市很可能重蹈一线城市的覆辙。房价的过快上涨不仅不利民生，同时若对购买力的透支持续，可能导致未来某段时间内出现阶段性需求断档，而使房价面临滞涨或回调，这极有可能引致市场预期转向，不利于去库存需要的基本面复苏要件。

　　她预计，限购、限贷、限价、控地都可能成为地方政府的收紧措施。

　　光大的徐高和杨业伟也认为，可能会有部分过热的二线城市重新收紧调控政策，通过提高首付，收紧贷款和购房条件等。

　　世邦魏理仕则的谢晨指出，除一线城市外，二线城市对于调控收紧房产市场普遍谨慎，未必会有大范围、更多的城市跟进，而可能以较为缓和行政指导措施介入调节房产市场。[!--empirenews.page--]

　　目前南京、苏州等房价涨势较快的城市，已出台限价政策，而吉林等地仍面临较大的库存压力，政府继续通过提高贷款额度等措施刺激需求。各地进一步因城施策。

　　此前权威人士在人民日报上发文表示，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化"去库存"，而不应通过加杠杆"去库存"，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

　　对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，12家接受调查的分析机构给出7的预估中值，认为超过合适水平，与前次调查的预估中值一致。

　　上海实施房地产金融宏观审慎管理 其他热点城市或将铺开

　　中国人民银行上海总部近日宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动进行全方位地监测与管理。

　　"实施房地产金融宏观审慎管理，不是对既定房地产调控政策的调整，而是为了确保上海房地产调控政策的有效落实和贯彻。"央行上海总部表示。

　　上海市房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面，建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系。央行上海总部在综合评估上海房地产市场发展形势的基础上，实施逆周期的宏观审慎管理，既符合国际上的普遍做法和趋势，也充分考虑了上海本地的实际情况。

　　具体而言，该宏观审慎管理框架由"房地产金融宏观审慎管理基础数据库"、"房地产金融宏观审慎监测体系"、"金融机构宏观审慎评估体系"和"政策工具箱"四个部分组成。

　　其中，"房地产金融宏观审慎管理基础数据库"是上海市房地产金融宏观审慎管理的基础。不仅包括对房地产市场的监测，也包括对房地产金融运行的关注。[!--empirenews.page--]

　　央行上海总部表示，这其中既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，也考虑了宏观经济与金融因素对房地产市场的影响，如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率及跨境资金流动等因素。

　　而"房地产金融宏观审慎监测体系"则是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。该体系是基于"房地产金融宏观审慎管理基础数据库"提炼出来的综合性指标，包括房地产市场景气综合指标、房地产市场系统风险指标、银行经营稳健性指标和房地产金融秩序指标。

　　"金融机构宏观审慎评估体系"则主要用于评估辖区内金融机构房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面。

　　业内人士表示，此次上海实施房地产金融宏观审慎管理，不难看出，央行对上海的房地产"泡沫"已经有了警觉。

　　同策咨询研究部总监张宏伟据记者表示，对于上海来讲，制定房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，其实，也就意味着上海房地产金融的相关政策预期也会收缩，包括开发贷款、个人按揭贷款，以实现为上海楼市降温，保证市场平稳健康发展。

　　"这是央行上海总部为了防范系统性金融风险的首个启示。"张宏伟表示。

　　其次，张宏伟认为，从中国外部环境来看，美联储预计7月加息25点，美国进入加息通道，届时，国内资本继续外流，国内货币政策也开始收缩，对中国楼市来讲是"利空"，此时，对于市场敏感度较高的上海楼市来讲有必要进一步加强风险管理。

　　央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元;12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。[!--empirenews.page--]

　　此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月份，沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

　　从表面上来看，去年下半年以来，上海商品住宅市场出现量价齐升，"地王"频出也推动房价继续上涨，但是，这背后潜在的金融风险也在积累："沪九条"楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么?答：开发贷款、个人按揭贷款。

　　从3月25日出台的"沪九条"楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧。因此，张宏伟认为，这说明，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上海楼市即将步入调整期，此时，央行上海总部启动上海房地产金融宏观审慎管理系统，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理，也是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统性风险。

　　"此次上海实施房地产金融宏观审慎管理，对于一些热点的一二线城市，例如，深圳、北京、杭州、合肥、南京、厦门、佛山、东莞、北京周边的北三县等来说都有参考意义，背后的逻辑是一样的，上海率先试点，预计之后央行也会对其他有风险的热点城市提出类似要求。"张宏伟补充道。