2016房价走势预测：二线城市房价还会上涨吗？

　　苏州、南京、杭州等热点二线城市的楼市交易大幅降温

　　6月13日，国家统计局发布的2016年1~5月份全国房地产开发投资和销售情况显示，全国的房地产开发投资继续增长，住宅投资占据了近七成;另一方面，继北上深等一线城市楼市交易降温后，苏州、南京、杭州等热点二线城市的楼市交易大幅降温，但成都等非热点二线城市的楼市却继续走高，因此库存待售面积也进一步减少。

　　房地产开发投资继续增长，住宅投资占了七成

　　国家统计局数据显示，2016年1~5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

　　从地区来看，1~5月份，东部地区房地产开发投资20118亿元，同比增长6.0%，增速比1~4月份提高0.2个百分点;中部地区投资7044亿元，增长11.6%，增速回落0.7个百分点;西部地区投资7402亿元，增长5.8%，增速回落0.8个百分点。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房地产开发投资增速数据来看，1~5月份增幅略有收窄，很重要原因是此前1~4月份房企拿地相对积极，各类投资需求在快速释放，投资数据已经在一个高位，所以5月份以来也不可能无限制地继续攀升。但从此类投资数据的增幅来看，大体上介于5%~10%的区间，应该认为在供给侧改革思路下房企投资意愿依然是比较强的。当然从一个阻力来看，包括公司债[0.06%]在内的直接融资成本或有上升趋势，这会使得部分企业在投资策略的制定上不会如此前3、4月份那么高调。

　　数据显示，1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积651338万平方米，同比增长5.6%，增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积446436万平方米，增长3.7%。房屋新开工面积59522万平方米，增长18.3%，增速回落3.1个百分点。住宅新开工面积40767万平方米，增长16.2%。房屋竣工面积32028万平方米，增长20.4%，增速提高0.3个百分点。其中，住宅竣工面积23438万平方米，增长19.6%。[!--empirenews.page--]

　　1~5月份，房地产开发企业土地购置面积7196万平方米，同比下降5.9%，降幅比1~4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2295亿元，增长4.7%，1~4月份为下降0.2%。

　　严跃进指出，从房企土地购置面积的增速来看，跌幅继续收窄，这和目前各城市土地市场供求两旺的态势有关系。而且从结构上看，也主要是二线城市的土地市场开始趋于火热，对于全国土地市场的升温有直接的拉动作用。土地市场交易活跃，得益于近3个月市场销售总体不错，房企拿地的资金面相对宽裕。部分房企也加大了对一些“黑马”类型城市的评估，进而做好了对此类城市拿地和投资的准备。但土地市场是否在6月份会继续延续火热态势，还要看后续的融资环境等因素。

　　库存继续减少，非热点二线开始活跃

　　1~5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中，住宅销售面积增长34.2%，办公楼销售面积增长44.0%，商业营业用房销售面积增长18.1%。商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。住宅销售额增长53.4%，办公楼销售额增长72.8%，商业营业用房销售额增长21.2%。

　　从地区来看，1~5月份，东部地区商品房销售面积24169万平方米，同比增长40.4%，增速比1~4月份回落6.8个百分点;销售额24078亿元，增长62.9%，增速回落9.4个百分点。中部地区商品房销售面积12345万平方米，增长33.2%，增速回落0.2个百分点;销售额6804亿元，增长43.8%，增速提高1.1个百分点。西部地区商品房销售面积11440万平方米，增长20.3%，增速回落0.2个百分点;销售额5894亿元，增长20.4%，增速提高0.1个百分点。

　　5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。[!--empirenews.page--]

　　严跃进认为，商品房销售数据的累计增幅有所收窄和目前二线城市开始降温有关，比如此前比较火爆的杭州、苏州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈现出市场交易下跌的现象，就和需求提前释放等因素有关系。之所以没有大跌在于类似成都等非热点二线城市的市场交易开始上升，这对于整个房地产市场的交易热度维护依然是有积极作用的。从后续市场数据看，依然会继续下跌。但另一方面看，能够支撑该曲线上涨的一个牵引力，在于如果购房者预期二线城市会收紧购房政策，那么可能在6月份依然会出现积极购房的现象。

　　商品房以及商品住宅的待售面积来看继续下滑，与三四线城市市场销售总体较好的态势有关，也体现了去库存战略积极实施的有效性。严跃进提出，在去库存的同时需要警惕房价快速上涨的风险，尤其类似昆山、无锡、东莞、廊坊等大城市周边的三四线城市，去库存效果虽然不错，但房价上涨也较明显。而其他中西部三四线城市的去库存效果较明显的同时，房价上涨态势也相对温和。

　　二线城市地王频出楼市火爆 南京厦门等地库存下调

　　中原地产最新数据显示，在二线城市继续“高调”的背景下，房地产库存继续下行。其中，合肥库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积同比下滑63.9%;南京库存套数24625套，302.5万平方米，同比下滑53.9%;苏州则以23908套，388.8万平方米库存，同比下调49.6%。

　　业内人士指出，在一线城市购房收紧下，资金出现外溢，一线城市周边以及部分重点二线城市市场活跃。这种情况下，控制房价的压力明显增加，合肥、南京、苏州等二线城市政策收紧预期愈演愈烈。

　　火爆 库存剧减 价格跳涨

　　中原地产数据显示，截至5月30日，重点监测的10大城市库存明显减少。具体来看，十大一二线城市合计库存为36.77万套，4834.7万平方米，环比4月份的4948万平方米继续下调2.3%，而同比方面，跌幅更是高达27.4%。[!--empirenews.page--]

　　中原地产市场总监张大伟表示，一线城市中的上海与深圳在政策影响下，库存出现了增加，但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却依然快速下调。

　　具体来看，截至30日，5月南京库存套数24625套，库存面积302.5万平方米，面积环比下调16.3%，同比则下调高达53.9%;厦门方面，库存套数17614套，库存面积245万平方米，库存面积环比下调15.3%;合肥方面，库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积环比下调5.8%，同比下调高达63.9%。

　　张大伟认为，3月份一线城市出台不同力度的约束性政策，抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，导致市场活跃。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

　　以合肥为例，今年4月份，合肥新建商品住宅价格指数环比上涨5.8%，同比上涨17.6%;二手住宅价格指数环比上涨6.8%，同比上涨30.4%。两项指标在70个大中城市中均位居第一，处于“领涨”态势。

　　据介绍，今年以来，合肥市房地产市场持续升温，呈现出多年罕见的“火热”景象，住宅类商品房价格大幅上涨，市场持续出现“一房难求”局面。安徽省经济信息中心预测处发布的报告显示，一季度，合肥市住宅市场量价齐涨，商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。开发商捂盘惜售、强制捆绑搭售变相涨价等现象频生。

　　高涨 地王频出 风险集聚

　　在房价大幅上涨的背景下，土地市场频繁刷新新高，“四小龙”尤甚。具体来看，中原地产数据显示，2016年以来，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，供应住宅用地953万平方米，平均溢价率高达126.08%，较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。[!--empirenews.page--]

　　张大伟表示，一方面，一线城市土地空间已然不足，房企开始集中围猎二线城市;另一方面，宽松的货币政策也是促成房企积极抢地的原因。“在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右，导致房企积极补充库存。”

　　张大伟指出，由于土地价格上涨明显超过房价上涨，未来房价上涨预期更加强烈，将带来巨大风险。

　　中原地产研究部数据显示，截至25日，年内抢地最积极的房企合计拿地为3887亿元，合计建筑面积为6187.7万平方米，平均拿地成本为6283元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4231元每平方米，这意味着，房企拿地平均成本增幅高达48.4%。

　　具体来看，2016年前5个月土地出让过程中各种地王地块多达150宗，远超2015年全年的100宗。其中，全国住宅类地块，楼面价超过2亿元，溢价率超过100%的地块合计有107宗，除了10宗在一线城市上海、3宗在广州以外，其他全部在二线城市。

　　对此，融创中国董事长孙宏斌表示，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元，南京的房价都没有超过3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元。这个肯定是不对的，我们会非常小心。”

　　“应对现阶段土地热保持警惕。”孙宏斌说，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。

　　张大伟也认为，应关注地价推动的高房价下带来的高杠杆和泡沫风险。他指出，目前所有地王都有较大的亏损可能，过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。数据显示，相较于土地成本50%以上的增幅，公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元每平方米，销售价格同比上涨12%，土地价格上涨明显超过了房价上涨。[!--empirenews.page--]

　　张大伟表示，由于拿地成本增加近50%，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。应警惕房企激进购地所带来的杠杆泡沫风险。

　　降温 政策收紧 箭在弦上

　　政策收紧预期愈加明显。近日，南京市政府有关部门就表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　其指出，目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，因此，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效;同时严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

　　近期涨幅最高的合肥也被曝出或于6月出台收紧新政。记者了解到，5月召开的一次合肥市委中心组理论学习会议上，合肥市主要领导就明确表示，要加强楼市调控，防止过快增长。合肥市房地产管理局相关负责人则称，后期不排除重新出台限购限贷等调控政策。据悉，目前合肥九个区的限购政策已草拟完毕，待市政府批准，而限购执行或以交易备案时间为准。

　　苏州方面也被曝出，已制定好收紧新政，包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上以及买房须居住证满一年等硬性规定。

　　对此，原中国房地产协会副会长朱中一表示，房价在短时间内过快上涨存在透支和盘整的风险。因此，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。

　　易居研究院研究员曹倪娜也认为，针对市场火爆、房价上升较快的区域，地方出台的“收紧”型政策信号明显，包括提高居民非首套住房贷款比例、提高限购门槛、加强房地产市场监管以及更有计划地制定土地出让计划等。[!--empirenews.page--]

　　部分二线城市楼市升温 大房企销售额现回升势头

　　在经历了长达半年的低迷期后，房地产市场出现了局部回暖的迹象。中国指数研究院最新发布的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，6月9日至6月15日，40个城市楼市成交面积有所回升，累计成交面积环比上涨13%，其中有31个城市环比上涨。而二线城市市场则出现回暖迹象，成交面积出现了同比及环比的双双上升。

　　龙头房企的销售状态也透露出回暖的气息。6月21、22日恒大集团连开两盘，其中合肥恒大中央广场开盘销售25.6亿，其中住宅开盘销售13.4亿，商铺开盘销售12.2亿;平顶山恒大名都开盘销售6.1亿。两项目均刷新了楼市销售纪录，其中合肥恒大中央广场创造了全国楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都创造了今年三线城市开盘销售纪录。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，整个合肥市场的楼市显示率先回暖。他同时指出，目前包括宁波长沙等二线城市的成交量都不错，而像南京厦门这类城市的成交量增长则与城市比较强的人口导入速度有关。

　　尽管业内仍在激辩楼市的走向，房企业绩出现分化则成了公认的事实。据中原地产统计数据显示，截至目前，已有30多家上市房企公布了前5个月的销售数据，其中17家房企业绩出现同比下滑，完成年度销售目标的平均率仅为29%。其中大型房企5月份销售额出现集体回升的势头，而中小型房企的业绩则不容乐观。

　　大型房企出现销售额集体回升的势头。今年前5个月，万科和恒大均完成了年度目标的40%以上，其中恒大前5个月销售562亿，同比增加64.4%，是唯一一个前5个月完成年度销售目标过半的大型房企。

　　著名经济学家樊纲在6月21日表示，中国的楼市不会崩盘。“当前，楼市拐点已经出现，但抑制过热较早，所以不会是深度调整。经过两到三年的房价回稳，以及居民人均收入的稳定增长，在人口流入地区，房地产市场的供求关系终归会趋于均衡”。[!--empirenews.page--]

　　李宇嘉：二线楼市限购不如增加供应　　

　　近年来，“去行政化”是楼市管理的主基调，过去楼市“10年9调”时期较多出现的“限购”、“限价”等行政干预政策相继退出。但在近期，重启行政干预措施的呼声越来越高、案例也越来越多，例如北京、上海重拾户型限制的“9070”政策，北京通州、河北“北三县”重启限购政策，苏州、南京重磅出炉住房限价、土地限价政策，5月房价涨幅居首的合肥，限购重启箭在弦上。

　　如果说，城市空间逼仄无法适应人口流入、住房需求，一线城市采取限购、限户型等措施迫不得已，那么，空间和土地并不存在供应瓶颈的二线城市，缘何逆顶层设计而让刚刚退出不久的行政干预复归?直接原因在于，近期二线城市房价和地价“高烧不退”。5月的百城房价数据显示，涨幅TOP10的清一色是二线城市，北上广深跌出前十，这种分化在过去从未出现。

　　二线城市土地市场更是火爆。中原地产报告显示，截至5月31日，今年共出现155宗高总价、高单价、高溢价“地王”，远高于2015年的95宗。其中，51宗溢价率在100%以上，80%的“地王”诞生在二线城市。被称为楼市“新四小龙”南京、苏州、合肥和厦门，成为今年“地王”出现最多的区域。4月以来，苏州、南京和合肥共出让50宗土地，溢价率均超过100%，60%为“三高地王”。

　　毫无疑问，“地王”的示范效应太强了，高地价必然意味着未来的高房价，短期内会造成购房需求蜂拥入市。需求高涨在推升房价的同时，也强化了市场看好未来楼市的预期，造成房价和地价轮番上涨。当前，热点二线城市月度成交量同比涨幅在150%~200%，房价和地价创新高，如合肥房价已迈入史无前例的“万元时代”，比去年底上涨了44.2%。[!--empirenews.page--]

　　同时，热点二线城市楼市投机炒作增多。库存周期只有3个月的合肥，据说已进入“抢房”时期，45%~50%的房子被外地人买走;厦门的中介机构表示，目前外地人在厦门购房占60%~70%，投资性购房占50%。

　　房价暴涨一年有余的一线城市楼市，今年3月发布紧缩性调控措施，特别是强化了限购的力度。那么，泡沫已现的二线楼市，会步一线城市后尘，重拾限购吗?

　　作为楼市供需主体的二线城市，当前势态已背离“去库存”、新型城镇化、打造城市群等改革主旨。近期，新华社、《人民日报》表明观点，提出遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风;堆积起来的信贷泡沫违背“去杠杆”目标;去库存是要鼓励开发商降价，而不是鼓励开发商争当“地王”。

　　近日，针对二线楼市和地市的非理性现象，住建部密集调研并制定预案，这意味着短期效果显著的限购或重返二线城市。

　　笔者认为，在当前货币和经济运行形势下，限购作为权益之计有必要重启。居民需求狂热、“地王”不断，与高杠杆、货币宽松等有一定关系。目前，二线城市首套房贷首付比例仅两成，而利率水平已经降至历史低位。在“资产配置荒”背景下，居民加杠杆置业和投资的趋势难改。

　　另外，资金明显涌入楼市。一季度，全国新增贷款4.61万亿元，创历史新高，近1/3投向了房地产，新增贷款比去年一季度多增9300亿元，近一半投向了住房按揭。同时，开发商资金非常充裕。据统计，银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率，而中海、万科等大型房企境内发债成本降至3%~4%，银行“赔本赚吆喝”。

　　在“三期叠加”、去产能、去杠杆加速的形势下，保持宽松的货币环境有必要。同时，为了防止资产配置荒背景下，资金“脱实入虚”、过度流向楼市，抬高实体成本，有必要通过限购等措施，将投机炒作截在购房群体之外。当然，结合过去限购政策的实践经验看，在流动性充裕、需求庞大，而实体有效资产形成不足的情况下，限制性措施的“堵”不如增加供应和引导市场预期的“疏”。[!--empirenews.page--]

　　目前，重点二线城市楼市库存消化周期在6个月左右，低于一线城市7个月以上的水平，南京、合肥库存周期仅2~3个月，“抢房、抢地”不奇怪。当务之急是增加供应、稳定预期。2012~2014年，二线楼市房价平稳或下行、供应大于需求。针对2015年下半年以来的新一轮楼市上涨周期，地方政府在“计划、储备、一级开发和出让”的土地前瞻性供应准备上不足，一定程度上造成了“房荒”。

　　以涨幅居首的合肥为例，政务区是该市房价上涨最快的区域，2013年开始，该区域供求比一直在0.9%之下，到2016年一季度，供求比进一步降至0.24%。

　　在重点二线城市，类似于合肥这样的中心区房屋短缺、土地前瞻性供给不足的问题都存在。除了增加土地供应，还应该调整供应结构。在去产能和电商冲击下，商业办公新建规模应该缩减，相应要增加住宅供应。

　　同时，为了缓解“地王”冲击房价、扰乱市场预期，建议改进“招拍挂”模式下“价高者得”的单一市场化原则，采取“定配建、竞地价”的土地出让模式，即每一宗土地在出让前，按照建筑面积，政府规定一定比例的保障房配建比例，交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。

　　未来楼市政策面临收紧 二线城市下半年进入调控窗口期　　

　　二线城市楼市过热

　　当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称，二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。[!--empirenews.page--]

　　二线城市高价地频出

　　5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元 /平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率最高，达到196%;溢价率116%的26号地块楼面价最高，达到19046元/平方米。11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。高价地不仅仅出现在苏州市场，5月24日，武汉也成功出让8宗地块。宁波、福州也在同一天出现区域地王。

　　市场数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%，其中苏州、南京两地出让金规模分别达 347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个城市。综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥平均溢价率高达100%以上。

　　大型房企转战二线城市

　　分析人士认为，当前一线城市土地稀缺、地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策，而三线城市仍然在去库存当中，所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。

　　中原地产首席分析师张大伟说，2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗，一二线城市的土地接近全面地王化。“目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，其资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。”他说。

　　“此外，二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要的原因是政策因素。”张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策，抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。[!--empirenews.page--]

　　5月16日，融创中国董事长孙宏斌表示，2015年融创中国刻意避开一线城市过热的土地市场，选择进入济南、南京、成都、西安和武汉等二线核心城市获取价格合理的土地，完成在这些城市的土地储备布局。不过，孙宏斌表示，近期二线城市的土地市场已经开始出现泡沫。

　　过热城市或面临政策收紧

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，二线城市楼市火爆、地王频出，下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。

　　“即使在一线城市，房价上涨也是有‘天花板’的，不可能无止境上涨。”张宏伟说，“南京等二线城市的土地市场尤其是住宅类用地地王频出，政策措施并未从根本上抑制投资投机性需求，也没有起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。如果这些城市楼市继续火爆，地王频现的状况持续，那么未来的政策层面将不得不继续从严。”