2016二线热点城市房价走势如何？
二线热点城市可增加供地 稳房价拉经济两不误
一线城市和部分二线热点城市节节升高的地价和房价，对比全国房地产投资增速低位运行和三四线城市的高库存压力，正在上演着“一半火焰，一半海水”的局面。
那么，如何在发挥好房地产投资对国民经济带动作用的同时，又不会造成新的库存压力?这其中，增加一、二线城市尤其是二线热点城市的土地供应迫在眉睫。
房地产投资拉动不足
在本周举行的5月份国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人盛来运表示，从总体情况来看，“房地产投资还是比较谨慎的，并没有出现特别过热的情况。”盛来运说。
那么为何在一线城市和二线城市房价快速上涨、地王频现的同时，房地产投资却没有“过热”呢?
这其中最大的问题在于区域之间、城市之间的分化不断加剧。在一线城市和部分二线热点城市上升的同时，部分人口外流、库存较大的二线城市和广大三、四、五线城市仍然不冷不热，面临着巨大的去库存压力。
对部分二线城市和绝大多数三、四、五线城市来说，采用一系列刺激政策去库存仍是当前的“主旋律”。大连、山西和新疆等地接连出台去库存刺激政策，以消化库存、稳定市场。
这些现象说明，对绝大多数城市和地区来说，去库存仍然是目前的重中之重。而且，由于绝大多数三、四线城市和部分二线城市面临着人口增长缓慢、供应过剩等问题，去库存是一个相当漫长的过程，在未来相当长的一段时间内，这些城市要指望开发商继续拿地、增加投资已不大可能。
但是，由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大，而且还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业，因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。只有保持一定的发展增速，才能为经济转型和结构调整赢得空间。[!--empirenews.page--]
中原地产首席市场分析师张大伟对记者分析，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的带动作用再度被强化，无论是对投资还是消费增长，房地产市场的贡献都不容忽视。
在这种情况下，如何让地产开发投资保持一定的增长，又不会造成新的库存压力?一、二线城市增加土地供应无疑是一个非常好的选择。
城镇化重点瞄准二线城市
5月初，对于此前24部委提出的“增加一线和部分二线城市住宅建设用地供应”的行动规划，国家发展和改革委员会副秘书长兼国民经济综合司司长程建林解读称，尽管全国住房库存量很大，但仍要采取区别对待、分类指导的原则。
程建林分析，北上广深和三四线城市不同，住房库存量相对较小，“前段时期房地产消费旺盛，一线和部分热点二线城市房价涨幅很大，说明其核心问题不是需求问题，而是供给问题，所以要增加这部分城市的住房建设用地。”
在现实操作中，目前我国也正在逐步分散超大型城市的功能，这些超大城市的边界也开始得到严格控制。其中，北京和上海两个常住人口超过2000万的强一线城市的“大城市病”已经非常严重，包括交通拥挤、雾霾等现象都与中国的超大城市化密不可分，已经进入到严控城市人口规模和边界的阶段。
因此，从客观条件上说，北、上、深这三个房价最高城市要大规模地供应土地已不大现实。
而另一方面是广大三、四线城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引人们进入。这么一来，二线城市将有比较大的发展空间，可能成为未来我国城镇化的重点。
充足供应带来房价平稳
以目前房价上涨压力最大的二线“四小龙”为例，南京的城区人口在“四小龙”中最多，达到599.65万，但离1000万的超大城市仍有很大距离，苏州为437.5万，合肥的人口只有330多万，厦门更只有283万，也就是说，从人口数量来看，这几个城市都还有很大的发展空间。[!--empirenews.page--]
而无论是二线“四小龙”，还是武汉、郑州、东莞等热点二线城市，都属于经济发展势头较好、人口流入较多的二线城市，需求相对较大，因此适当增加土地供应不会带来新的库存积压的问题。
另一方面，充足的供应可以让这些热点城市的房价保持在相对合理的水平。比如一线城市广州，以及二线城市杭州、长沙、重庆这几个经济发展较好、人口流入较大的城市，这几年房价比较平稳的一个原因，就在于供应十分充足。
也就是说，对目前房价上涨迅猛的热点二线城市来说，要保持房价的平稳增长，最好的办法就是增加相应的土地供应。
只是，对不少地方政府来说，在地王频现、土地溢价高涨的情况下，现在卖一块地可能相当于过去卖三块地的钱，地方政府在增加土地供应以平稳房价上可能缺乏足够的动力。
但是，这些地方的眼光还应该放得更长远一些。尤为关键的是，二线城市并不具备北上深这样依靠现代金融和互联网经济等现代服务业辐射全国的能力。在这种情况下，实体经济的发展仍十分重要，而保持合理平稳的房价对实体经济发展十分关键。
热点二线城市房价开跌 楼市支撑到哪里了?
2016楼市火爆让很多投资者都盲目追涨，一线城市火热过后，很多投资者转战二线城市，以至于二线城市房价延续一线城市的火爆，不断高涨。4月份全面爆发，5月更是持续上涨，很多城市涨幅都赶超一线城市。特别是苏州、杭州等热点二线城市房价、地价不断高升，这样的涨势会持续到几月份呢?
6月13日，国家统计局发布的2016年1~5月份全国房地产开发投资和销售情况显示，全国的房地产开发投资继续增长，住宅投资占据了近七成;另一方面，继北上深等一线城市楼市交易降温后，苏州、南京、杭州等热点二线城市的楼市交易大幅降温，但成都等非热点二线城市的楼市却继续走高，因此库存待售面积也进一步减少。[!--empirenews.page--]
从房地产开发投资增速数据来看，1~5月份增幅略有收窄，很重要原因是此前1~4月份房企拿地相对积极，各类投资需求在快速释放，投资数据已经在一个高位，所以5月份以来也不可能无限制地继续攀升。但从此类投资数据的增幅来看，大体上介于5%~10%的区间，应该认为在供给侧改革思路下房企投资意愿依然是比较强的。
1~5月份，房地产开发企业土地购置面积7196万平方米，同比下降5.9%，降幅比1~4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2295亿元，增长4.7%，1~4月份为下降0.2%。
5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。
商品房销售数据的累计增幅有所收窄和目前二线城市开始降温有关，比如此前比较火爆的杭州、苏州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈现出市场交易下跌的现象，就和需求提前释放等因素有关系。
之所以没有大跌在于类似成都等非热点二线城市的市场交易开始上升，这对于整个房地产市场的交易热度维护依然是有积极作用的。从后续市场数据看，依然会继续下跌。但另一方面看，能够支撑该曲线上涨的一个牵引力，在于如果购房者预期二线城市会收紧购房政策，那么可能在6月份依然会出现积极购房的现象。
商品房以及商品住宅的待售面积来看继续下滑，与三四线城市市场销售总体较好的态势有关，也体现了去库存战略积极实施的有效性。
楼市的火爆会延续到三四线城市吗?目前来看，三四线城市还是以去库存为主。(新浪乐居)
二线城市豪夺5月百城房价涨幅榜
[!--empirenews.page--]在全国楼市“涨声一片”、“地王”频出的当下，“分城施策”的调控呼声再起。
6月1日，住建部政策研究中心原副主任王珏林、中国房地产数据研究院院长陈晟等业内专家在接受上证报记者采访时说，要理性看待楼市，个别城市楼市过热不利于去库存，本着“分城施策”的思路各地应及时出手调控。
二线城市成房价上涨主角
从2016年前5个月数据来看，中国楼市整体上好于2015年的趋势已较为确定。
中国指数研究院最新的百城房价指数显示，5月全国百城住宅均价，环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，已是连续10个月出现双涨。而且，涨幅居前十位的城市全部为二线城市，依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。
二线城市成为5月上涨主角，房价涨幅超过或接近3%(珠海为2.72%)。其中，厦门、合肥两座城市的房价涨幅甚至接近6%。这意味着，如此下去，今年这些二线城市的房价上涨幅度会达到30%至40%。
“不可否认，部分二线城市房价和地价过快上涨，或多或少受到北京、上海、深圳等一线城市房价的影响。”陈晟分析，以近期上海为例，房价涨幅明显快于春节前，涨速显然过快，而且土地市场也异常火爆。
6月1日，上海土地拍卖市场又一次“疯狂”，信达以58.05亿元拍得顾村住宅+商场地块。而在5月18日，保利集团以54.5亿拍得浦东新区周浦地块，溢价率达到296%。“当前货币政策较为宽松，无论是开发商，还是购房者，都容易获得贷款，这支持了市场的回暖。”陈晟说，房价和地价的过快上涨令人不安：“理应三年的涨幅，却在三个月内完成，这显然会埋下隐患。”
投资“虹吸效应”不利去库存[!--empirenews.page--]
深圳、上海、苏州、合肥等一、二线城市火爆的楼市，吸引了开发商，使得投资风险不断积累，这违背了今年房地产“去库存”的主要目标。
“个别城市楼市过热，不利于去库存，地方政府应及时出手抑制。”王珏林说，世界各国的历史经验多次证明，房价过快上涨，对谁都没有好处，因此当地政府必须及时出手，给市场良性预期。
“北京对通州及时采取限购措施，值得许多地方学习借鉴。”王珏林说。
陈晟也向记者表示，一、二线城市火爆的楼市形成“虹吸效应”，导致开发商投资的过度集中。“这既导致这些过热区域的投资风险积累，也不利于三、四线城市去库存。”陈晟说。
招商证券(行情 研报)研报显示，4月份全国重点城市(30个)商品住房库存去化周期为10.5个月，其中一线城市(4个)去化周期为7.8个月，重点二线城市(16个)为9.2个月，重点三线城市(10)仍高达19.1个月。
中国物流信息中心武威也表示，房地产去库存化任务仍较为艰巨。他分析说：“5月房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势，指数均在50%以下，显示市场供需两端均显疲弱。结合数据的变化，我们认为，虽然今年以来一、二线城市的房地产销售有所升温，但难掩三、四线城市库存依然较大的压力。”
在王珏林看来，当前楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市拉动，三、四线城市基本没有反弹。房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。
“‘一刀切’的调控政策是不可取的，当下还是要各地按‘分城施策’、‘差别化调控’的思路继续消化房地产库存。 ”王珏林说。
热点二线城市商品房量价齐涨 成市场增长的新亮点[!--empirenews.page--]
房价飞涨、成交激增、日光盘频现、高价地频出……当京沪广深等一线城市房价开始阶段性回调,部分二线热点城市已经迅速接棒,正成为市场增长的新亮点。4月以来,部分热点城市受到政策收紧影响,成交经历了短暂下滑,但随着新政的逐步消化,目前市场又出现积极反弹。新建商品住宅价格上涨的城市数量激增,且多数城市涨幅明显扩大。
热点二线城市量价齐涨
在苏州园区拥有两套两居室房源的王小姐,原打算卖掉其中一套再加钱在同区域内换成一套三居室,不过,从去年年初至今,区域内房价翻番,高额的换房成本,让王小姐最终放弃换房的念头。
“如果在去年年初换房的话,我只需要再支付额外50万-100万元的差价即可,但现在来看,换房的成本至少翻了一番,我需要再额外支付200万元左右”。王小姐告诉记者,她身边也有朋友为了换更大面积的房子,把苏州园区的房子卖掉再换到周边价格稍低的区域。
由于苏州园区的整体规划较好,因此房价涨幅要比其他版块更为明显。不过,王小姐说,就苏州整体市场来说,一套普通二手房源,在去年年初买入和现在买入相对比的话,成本至少翻番。
在过去的一年时间里,苏州楼市成交量价呈现持续上涨的态势,据新浪乐居苏州站新房中心统计,相比2015年初,苏州房价上涨了64.97%,由去年1月的10944元上涨到今年4月的18054元;成交量上涨39.2%,由去年1月的5268套上涨到今年4月的7333套。其中,今年3月房价涨幅最为明显。
进入5月之后,虽然成交量相比之前有明显下滑,房价涨幅也没有数月前生猛,但房价仍然保持上涨态势。
供求失衡价格大涨
房价出现明显上涨的,不止苏州。国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示,3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加,达62个,为近两年来房价上涨城市数量最多的月份。[!--empirenews.page--]
且多数城市涨幅扩大,有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月,47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。从涨幅居前的城市来看,合肥、厦门表现最为抢眼,3月新建商品住宅价格环比涨幅超过一线城市以及南京等地。合肥目前的库存消化周期仅为2个月,供不应求现象较为突出,且合肥九区近期地价涨幅显著,也直接推动了房价上扬。
“合肥年初项目捂盘惜售,推售节奏严重放缓,积累的大量客户在3月集中爆发”,合肥中原研究中心高级经理骆芳芳表示,合肥市场成交火爆,这一方面是由于宏观政策、信贷环境的宽松;另外一方面是由于地价高涨、低库存等情况推动房价攀升,部分区域新房价格涨幅以及二手房价格最高涨幅可达30%,市场经历了先“价”后“量”的过程。市场一度出现“无房可卖”,导致待入市和观望客户开始恐慌入市。
从中原监测的项目以及客户情况来看,进入4月,客户的积极性较前期略微放缓但仍处于高位,月初政府出台稳定市场相关政策,意图是想稳市场,但短期内看,新政对市场并没有大的影响。在没有新的严格政策出台的情况下,上半年市场仍会持续“无房可卖”的紧张局面,下半年随着推售量加大,市场将逐步稳定。
土地市场风生水起
二线城市的火爆不仅局限于商品房市场上“日光盘”的频现,土地市场也呈现风生水起之势,住宅类用地地王频出。
在过去,高价地一直是一线城市的代名词,但是今年以来,二线城市的高价地却频频出世。3月24日,合肥土地拍卖会上,滨湖区一宗地块以居住地块2400万元/亩、商业地块(限定)135万元/亩,总价76.89亿元被文一地产摘得,刷新了合肥土地成交总价纪录。除此之外,4月28日,合肥共计113.07亿元成交六宗地块,其中五宗地块楼面价高于10000元/平方米,且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于一万元,此次就占据五席。[!--empirenews.page--]
在4月7、8日两天,苏州13块地进行拍卖,楼面价最高达2.87万/平方米,最高溢价率超300%,两天内卖地收入达251亿。而2015年全年,苏州卖地的总收入为599亿,已是历史最高水平。
据中国指数研究院数据显示,今年前5个月,全国卖地收入排名前三名的并不是北京或上海,而是三个二线城市:南京市、苏州和郑州,其中南京以481亿元问鼎全国,而去年同期仅为107亿元,涨幅高达351%。排名第二的苏州市,前五个月卖地收入为459亿元,其涨幅高达781%,去年同期仅为52亿元。而这个涨幅也是这20个城市中最高的涨幅。在排名前10名的城市中,合肥和佛山纷纷上榜。
商品房市场的火热成交以及一线城市供应的匮乏,是大量房企争先到二线城市抢地的主要原因。
数据显示,4月二线城市合计土地出让676宗土地,土地出让金达到1224.73亿元,环比上涨29%,同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米,平均溢价率61.85%,均创出最高历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗,成交金额6亿元,只有上海与广州有地块出让,北京、深圳均无土地成交。
调控渐行渐近
“去年多轮救市政策之后,市场需求被激活,上述二线城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转”,同策咨询研究部总监张宏伟认为,在这样的市场背景下,自住需求和改善需求两股力量入市,导致上述城市频繁出现日光盘现象。
那么,这些二三线城市楼市日光盘频现与地王频出的局面会一直持续吗?“答案当然是否定的”,张宏伟认为,苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等核心二三线城市楼市火爆,三季度或将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。
从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,以为过热的楼市降温。另外,央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研,储备政策,只不过等待时机发布而已。[!--empirenews.page--]
张宏伟告诉记者,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。在多轮救市政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也很有可能就此而止。(来源：京华时报)
楼市地市疯狂能撑多久 二线城市“脱颖而出"
全国楼市“红五月”收官，风起云涌的上半年房地产市场也即将告一段落。昨日，多家分析机构接连发布了对上个月全国及北京楼市、土地市场盘点报告。虽然各机构数据之间略有出入，但整体都揭示出5月全国主要城市房地产市场仍维持“普涨”态势，更多城市土地市场进入了新一轮的高价地块集中成交期。以昨日中国指数研究院公布的数据为例，5月在二线热点城市的带动下，全国100个城市新房价格涨幅环比扩大0.25%。然而，业内也有观点认为，5月全国楼市已经出现了新的分化，以往作为“领头羊”的一线城市悄然“退居幕后”，北京等地已初步显示降温迹象。
二线城市“脱颖而出”
去年至今，“疯涨”一直是我国楼市的重要关键词，直到目前，仍有大量城市房地产市场维持着高热的状态。根据5月中国房地产百城价格指数报告显示，5月，全国100个城市新建住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.7%，涨幅较4月扩大0.25个百分点，同比上涨10.34%，涨幅较4月扩大1.36个百分点。与4月相比，5月价格环比上涨的城市数量增加3个，环比下跌的城市数量减少1个，且所有下跌城市跌幅均在1%以内。“综合近一年的数据来看，5月已经是百城新房均价自去年8月以来连续第十个月出现同环比双涨态势。”中原地产首席分析师张大伟评价称，虽然5月全国楼市整体表现略逊于4月，但市场仍处于高位，大量城市库存锐减。[!--empirenews.page--]
不过，自4月起，一片“涨声”中的全国楼市却悄然出现了新的变化。此前，国家统计局公布的4月70个大中城市新建商品住宅价格指数名单中，首次出现二线城市包揽上涨前几名的情况，部分二线城市环比涨幅比3月进一步扩大，有些甚至已经超过了一线城市，其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅更是纷纷突破4%。而在5月，这一形势仍然继续笼罩市场，中国指数研究院公布数据显示，5月百城新建住宅价格环比涨幅最高的前十位几乎都是二线城市，包括厦门、合肥、南京等，与4月国家统计局公布的新房住宅价格涨幅前几位重合率相当高。“二线城市房价涨幅突飞猛进主要是由于3月一线城市纷纷出台了不同力度的约束性政策，抑制了当地房价继续加速上涨，而且目前二线城市调控政策宽松度较大，市场活跃度猛增也在情理之中。”张大伟表示。
土地市场高烧不退
高热的楼市背后势必有着同样疯狂的土地市场作为推手。被称为楼市风向标的土地交易市场，5月同样不平静。中原地产公布数据显示，截至5月31日，全国土地市场成交总价超过15亿元的地块共105宗，高价地块成交总额高达3288.2亿元。无独有偶，在这些被疯抢的地块中，二线城市成为了绝对的主力，成交土地数量占高价地块总数的74%，仅南京一城市就出了16宗高价地。而且，这一势头目前已经延续到了6月，昨日，河南郑州分别成交了总计高达17.91亿元、18.63亿元的两宗土地项目，接连刷新了该地区的土地总价、楼面价纪录。
不过，也有业内人士表示，虽然近期二线城市抢尽了土地市场的风头，不断出现大量高价成交的土地项目，但是一线城市作为经营性土地资源非常稀缺的城市，土地市场的热度也不会出现明显下降，暂时的平静一定程度上是由于当地土地供应部门控制了土地成交节奏，比如北京在过去的3个月中，仅5月5日成交了3宗经营性土地，而下一宗即将成交地块将于今日进行现场竞拍。而昨日上海成交的溢价率高达296%的地块也再次证明了一线城市土地市场的“实力”。[!--empirenews.page--]
值得注意的是，多家分析机构都认为，目前高价地块频现市场一定程度上与积极抢地城市资金充沛有着密切关系，“现在有一大批‘参战’意愿高涨的企业都是国企，它们资金实力雄厚，对未来市场波动的抗压能力也更强。”张大伟表示。不过，也有分析师担忧地表示，资金再充足，如此高热的状态如果长期持续，即使是国资公司也有“扛不住”的一天，而且企业每年也都有土地储备计划，不会无止境地抢地，因此，土地市场的高位状态能持续多久还是个未知数。
北京“相对平静”
与全国楼市相比，北京虽然也处于成交量、价双高的大军中，但昨日多家机构发布的数据都显示，北京新房、二手房交易已出现了“冷静”的迹象。据我爱我家、链家地产、中原地产公布的数据显示，5月，北京新房、二手房网签量双双放缓，新房网签量环比4月下降超20%，而二手房网签量也下降了一成多。
在业内看来，5月北京楼市的缓滞，主要由于需求充分释放叠加调控政策影响预期所致。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以二手房市场为例分析表示，北京二手房交易量在3月冲高后，已经连续两个月出现回落，虽然5月二手房客户看房次数增加，但买房节奏变缓、周期变长，购买二手房用于投资的因素也在降低，可见随着楼市政策尤其是一线城市楼市政策的收紧，北京二手房的市场理性正在逐步回归，买家态度更加谨慎。
胡景晖表示，按照往常的历史经验来看，楼市交易量连续下跌如果超过3个月，房价也将开始回落。实际上从3月初开始，北京二手房实际交易量已经出现下滑，随着需求的减弱，目前北京二手房价开始逐步企稳，按照这一趋势，预计下半年北京部分区域的部分楼盘房价或将一定程度上开始降温，而其他一线楼市价格和北京走势相似。
