2016下半年北京楼市走势预测：北京将要进入调整期？

　　北京二手房成交量断崖式下跌 一线楼市将全面豪宅化

　　虽然6月份还没有结束但从目前的成交量来看，北京的二手房已经呈现除了断崖式的下跌，环比5月跌幅深达56%。

　　北京二手房成交量呈现断崖式下跌

　　昨天(27日)，记者联系了多家地产中介公司了解到，三环以里店面的成交量环，一般都比上个月要下降三四成左右，三环外降幅更甚。中原地产研究部统计数据显示，截至26号，北京二手房成交量仅有九千五百套，而在5月份同期，该数字已经超过了两万套，环比跌幅超五成。

　　中原地产首席分析师张大伟：虽然说北京并没有直接出台了一些政策，但是外省市包括像上海深圳价格的回落和调整对北京市场购买的心理出现了影响。

　　自今年三月份二手房成交量超过3万套以来，整个二季度的成交数字都在不断下跌，与此同时，在二手房成交价方面，涨幅相比前期也继续收窄。6月中上旬，北京二手房均价为4.14万元，整体看相比5月份同期的4.12万元，环比只上涨了0.5%。

　　楼面价同比上涨近33%

　　统计数据显示，今年上半年，北京出让土地平均楼面价每平方米达到了16435元，同比上涨了32.7%。

　　从具体数据来看，今年上半年，北京居住类用地楼面价每平方米接近2万元，溢价率为34.5%;商服金融类用地楼面价每平方米23686元，溢价率为108.5%;综合用地楼面价每平方米18465元，溢价率为51.47%。[!--empirenews.page--]

　　更重要的是，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地刚需比约为1：7。

　　张大伟表示，地王频繁出现，顶豪占比上涨。按照目前的房价，地价已经超过房价，对于北京有限的住宅土地来说，未来高端化趋势将越来越明显。从成交结构就可以窥见一二，两居所成交占比明显萎缩，从过去两年的占比接近40%加速降低到当下的28.48%。

　　不过，土地市场进入6月份稍有降温。在过去的27天，6月分合计出让土地总价5亿元以上的地王合计50宗，溢价率超过50%的有27宗，而在5月份，合计单宗地块超过5亿元的地王达到了91宗，而其中溢价率超过50%的有?67宗。张大伟称，整体看，土地市场虽然依然有地王频繁出现，但随着国企降低入市频率，出现的概率明显减少。

　　上海房价连涨三周上周均价再超3.6万

　　进入六月以来，上海楼市新房市场呈现三连涨势头，成交量、全市均价双双上涨。据统计，当周新建商品住宅成交面积32.57万平方米，环比增加19.2%。全市成交均价为36121元/平方米，环比上涨0.8%。

　　下半年一线城市房价怎么走?

　　土地成本的迅猛增长，压力直接传导至开发企业。张大伟多次称，对于一、二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。[!--empirenews.page--]

　　一线城市地价飞涨的下一阶段，即是市场开始全面豪宅化。目前看来，北京的平均商品房住宅楼面价每平方米已经大面积超过3.7万元。在这种市场局势下，豪宅化难以避免，房企未来的运营难度系数将越来越高。

　　北京上半年楼市三大热源

　　6月将过，北京房地产市场今年上半年表现也都有了定数。日前，多家房地产分析机构都发布了1-6月北京房地产市场盘点报告。虽然各家统计数据略有出入，但整体来看，土地市场维持高热导致新房成交高端化趋势加深;二手房市场成交触顶回落;商住房市场火爆上涨已成为上半年北京市场的三大趋势。

　　土地高烧推动新房豪宅化

　　此前多年，业界总将土地市场形容为躲在楼市背后的隐形推手。在各界都不断将房价高企的成因归咎于土地成交价格过高的背景下，今年上半年，北京的土地市场明显放慢了节奏。

　　根据北京市国土局官网公开数据显示，上半年，北京已成交涉及住宅性质土地仅7宗，比去年同期减少将近一半。即便如此，多位分析师对于上半年北京住宅土地市场仍然用“持续高热”来形容。究其原因，主要由于上半年成交的涉住宅性质用地屡次创下地块所在区域楼面价新纪录。“以往罕见的‘面粉贵于面包’的现象在北京已经开始趋于常态化。”中原地产首席分析师张大伟表示。而北京商报记者也进一步统计发现，虽然今年上半年，北京成交涉及住宅性质用地同比减少了四成多，但成交总额却仍高达209.71亿元，同比仅下降了一成左右。[!--empirenews.page--]

　　业内表示，土地频繁高价成交还势必会抬高人们对于同期新房成交价的预期。中原地产研究部统计数据显示，截至目前，今年北京新房成交单套总价在300万元以内占比仅为46.8%，而去年同期，这类住宅成交占比还高达61.1%，总价高于1000万元的新房成交占比更是高达11.1%，同比增长5.3个百分点。

　　二手房触顶回落

　　相比土地、新房市场，北京的二手房成交却在上半年经历了更为“坎坷”的命运。

　　对于走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖这么描述：自3月全市二手住宅网签量到达顶点之后，市场已经连续两个月降温，进入6月以后，降温幅度出现明显扩大。甚至有业内人士将北京现阶段的二手房市场热度形容为正历经“断崖式下跌”。

　　数据显示，6月第二周，北京二手住宅成交量仅1887套，网签量环比降幅高达61.2%，达到今年以来的最低水平。但就在3个月前，3月中上旬的北京还曾出现过周网签量7721套的成交高峰，月总网签量高达32009套，环比上涨111.3%，相比之下，现在的周均成交量几乎相当于当时日均成交量。

　　对此，链家研究院李巧玲分析表示，从供给端来看，随着3月购房需求大量释放，消费者也在进一步回归理性，入市需求的持续减少，导致价格的博弈空间有所增大，“二手住宅市场均价回落一方面是由于结构性因素导致，另一方面也说明市场正在回调”。

　　对于后市，胡景晖预测，未来北京二手房市场交易量还将持续走低，而价格也可能将逐步止涨，部分区域的部分楼盘或将迎来价格的回落。

　　商住市场政策性火爆

　　近期，商住房成交情况再次成为公众关注的焦点。由于受到各项政策及相关传言的影响，上半年，北京商住类房屋成交起伏明显。但即便如此，有机构公布的数据显示，截至目前，今年北京商住市场刷新了历史成交纪录，签约套数已突破3万套，并首次出现商住类房屋签约数量超过一般住宅的情况。[!--empirenews.page--]

　　而据亚豪君岳会统计显示，自6月6日门头沟暂停商住房网签起，9天时间北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。亚豪机构市场总监郭毅认为，虽然最终北京市住建委出面辟谣，但这几轮传言刺激集中成交，使得商住市场出现重大突破。

　　张大伟分析称，商住房产生的主要原因是一般住宅房源的稀缺、高端化，叠加土地供应结构郊区化以及商业办公类需求不足。因此，有专家表示，除通州外，目前北京其他区域此类房屋成交价格相对平稳，从供应量看，根据土地供应结构预测，商住房的潜在供应量甚至可能会超过商品房。而张大伟表示，国家最新出台的租赁政策有利于商住房的去库存，可能会推动部分库存的商住房转入租赁市场。(人民网(行情 研报))

　　北京楼市进入“高端年”:部分商住房单价　　

　　北京楼市进入了"高端年"，不但豪宅成交量暴涨，部分商住项目也开始高端化。尤其在新房供需失衡的市场环境下，商住项目为了"躲调控"，大量入市，个别项目单价高达7万元/平方米。

　　值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，据中原地产研究部统计数据显示，2016年至今，北京平均单套住宅成交均价高达510万元，比2015年上涨幅度高达34%。

　　商住房抢收

　　根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，北京楼市累计签约商品房住宅22095套，供应量则仅为11062套，供需比例为1：2。在供需失衡的市场环境下，普宅项目"冲业绩"，商住项目"躲调控"，使得上周(6月13日-6月19日)北京楼市供应出现集中式爆发。[!--empirenews.page--]

　　据亚豪君岳会统计数据显示，6月第三周(6月13日-6月19日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交5188套，环比分别增加17%，同时这一成交量也创造了近8周以来的新高。这一成交量也延续了第二周的上升态势，两周成交量之和已超过5月份全月成交量。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，进入6月份以来，商住项目的调控传言使得该类型产品成交暴增，并拉动整体市场成交快速上行。截至6月19日，北京商品住宅共实现成交11100套，比5月份全月的成交量还超出了37%，在这其中商住类产品的成交占比高达76%，而上周成交套数排行榜中前十的席位也均被商住所占领。

　　郭毅认为，商住类产品不限购，总价低，在普宅市场逐渐进入"10万元+"的时代，已成为刚需购房客群甚至中端改善型客群不多的选择之一，开发商也需要低总价的商住产品实现快销，冲刺销售业绩并完成回款指标，因此整个商住市场的供需热度不断提升，6月份，整体楼市也在商住产品的拉动之下一路走高。

　　郭毅称，从上周入市量以及去化情况来看，由于商住不需要审核购房资格，因此签约周期相对较短，而随着近期入市项目的陆续签约，有望拉动6月份整体成交突破4月份的高点，并创下2010年以来的月度新高。

　　基于北京将会加强调控商改住产品的预期下，商住类项目仍在加紧入市，在限购之前集中出货，抢收业绩。据悉，位于丽泽商务区核心的首创中心·天阅公馆项目单价高达7万元/平方米，在近期开盘的商住项目中位居前列，依然在开盘当天取得超九成的认购。

　　千万元高端住宅占比大增

　　根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而2015年这一比例为5.8%。

　　从占据北京2016年成交榜单的项目看，位于前15位的项目中，仅有1个项目签约均价低于3万元/平方米，签约均价超过4万元/平方米的多达13个，签约均价在6万元/平方米以上的高端项目则达到了6个。[!--empirenews.page--]

　　此外，市场成交均价也明显上涨，2016年至今，成交均价为34519元/平方米，这是北京新建商品房住宅成交均价首次突破3万元/平方米的年度。

　　高端项目加快成交的背后，体现了市场上改善性需求较为强烈。据记者了解，6月18日，作为潭柘别墅区的首发项目，京投发展·檀香府开盘两小时销售了12.8亿元。

　　据记者了解，京投发展·檀香府是全新项目，位于京西潭柘寺镇潭柘别墅区内，项目整体占地面积约为23.6万平方米，而建筑面积仅约为27.8万平方米，完全是低密度高端住宅社区，规划产品为洋房、联排、叠拼、合院等。

　　郭毅认为，今年以来北京普宅项目入市稀缺，因此上述普宅项目入市也吸引了大量改善型需求，多项目入市当天即告售罄。

　　值得一提的是，改善性需求强劲之下，低密度别墅产品越发受市场青睐，各大别墅区产品几乎都是市场上较为稀缺且升值空间被看好的项目。

　　以新兴的南中央别墅区为例，北京龙湖副总经理李亮向记者表示，龙湖与首开合作开发的天琅将是一个低密度别墅盘，会成为南中央别墅区的标杆产品。事实上，该区域的别墅项目已扎堆，首开、旭辉、融创、城建等大型开发商都将这个区域推出低密业态项目，其未来将是高端醇熟别墅板块。

　　据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京别墅类物业签约已经达到了2344套，合计签约金额达到了254亿元，同比上涨了187%，签约金额上涨更是高达206%，甚至出现了单月成交量首次突破700套的历史记录。

　　不过，从京沪两地地王入市节奏来着，无论是公寓豪宅还是高总价别墅业态，已经入市的旧地王和老项目的后期房源正在抢夺这个市场上的超级富豪需求，鉴于此，新地王或高地价的平层大宅或公寓产品或难以与别墅产品匹敌。

　　北京楼面价上涨近三成 楼市进入调整期[!--empirenews.page--]

　　2016年上半年，北京出让土地平均楼面价每平方米达到了16435元，同比上涨了32.7%。2016年上半年，北京商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。专业人士指出，楼市需求在2015年下半年和2016年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期。

　　中原地产首席分析师张大伟表示：“从土地成交历史看，2016年上半年，北京土地市场创造了多项历史最低，但溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。”而在2016年上半年出让地块中，能够成为商品房住宅的部分估计仅有3000套。

　　鉴于此，张大伟认为，一线城市减少土地供应是趋势，仅有的土地成交也将全面地王化，对房价的影响也将非常大。

　　楼面价同比上涨近33%

　　上述中原地产的统计数据显示，2016年上半年，北京出让土地平均楼面价每平方米达到了16435元，同比上涨了32.7%。

　　从具体数据来看，2016年上半年，北京居住类用地楼面价每平方米接近2万元，溢价率为34.5%;商服金融类用地楼面价每平方米23686元，溢价率为108.5%;综合用地楼面价每平方米18465元，溢价率为51.47%。

　　更重要的是，2016年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。反观交易数据，2016年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地刚需比约为1：7。

　　张大伟表示，地王频繁出现，顶豪占比上涨。按照目前的房价，地价已经超过房价，对于北京有限的住宅土地来说，未来高端化趋势将越来越明显。从成交结构就可以窥见一二，两居所成交占比明显萎缩，从过去两年的占比接近40%加速降低到当下的28.48%。[!--empirenews.page--]

　　不过，土地市场进入6月份稍有降温。在过去的27天，6月分合计出让土地总价5亿元以上的地王合计50宗，溢价率超过50%的有27宗，而在5月份，合计单宗地块超过5亿元的地王达到了91宗，而其中溢价率超过50%的有?67宗。张大伟称，整体看，土地市场虽然依然有地王频繁出现，但随着国企降低入市频率，出现的概率明显减少。

　　下半年进入调整期?

　　土地成本的迅猛增长，压力直接传导至开发企业。张大伟多次称，对于一、二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。

　　一线城市地价飞涨的下一阶段，即是市场开始全面豪宅化。目前看来，北京的平均商品房住宅楼面价每平方米已经大面积超过3.7万元。在这种市场局势下，豪宅化难以避免，房企未来的运营难度系数将越来越高。

　　同策咨询研究部总监?张宏伟认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年上半年，也就是说，楼市需求在2015年下半年和2016年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期。

　　北京下半年楼市或将调整　

　　“北京房地产市场正全面趋向改善化和高端化的局面。机构统计数据显示，截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比达1:2，今年平均单套住宅成交均价高达510万元，相比去年同期上涨幅度达到了34%，创下历史新高。与此同时，市场成交均价也首次突破3万元/平方米，在今年的商品房成交榜单上，3万元/平方米以下项目更是凤毛麟角。

　　[!--empirenews.page--]新房全面高端化

　　据中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，累计签约商品房住宅22095套，而供应量只有11062套，供需比高达1:2。2016年平均单套住宅成交均价高达510万元，相比2015年上涨幅度达到了34%。

　　从成交比例看，单套总价在1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例仅为5.8%。

　　整体来看，北京住宅已经进入了高端年，市场成交均价也明显上涨，2016年至今成交均价达34519元/平方米，这也是北京首次成交均价突破3万元/平方米的年度。

　　从占据销冠榜单的项目数量看，也基本全面呈现豪宅化。

　　目前北京2016年成交榜单的项目看，排在前15名的项目，签约均价在3万元/平方米以下的只有一个项目，而签约均价在4万元/平方米以上的多达13个。均价在6万元/平方米以上的高端项目更是达到了6个。

　　同时，从平均单套成交面积来看，2016年前5个多月平均单套成交套型面积高达147.7平方米，而在之前一年仅为127.9平米左右，商品房市场已经进入改善为主阶段。

　　土地稀缺是源头

　　可以说，北京商品房住宅土地供应稀缺，是商品房高端化的源头。

　　据中原地产统计，2013年至2015年，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建中1350万平方米为住宅，且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

　　折算成为商品房住宅只有约4.5万套左右，“这只够北京历史成交最差的一年消化”，中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，这些土地大部分将建设成为中高端物业，以获得足够的市场溢价和利润率。

　　从未来供应看，张大伟认为，北京已经进入城市化末期，供应量将很难有明显增加，虽然政策增加了7090土地供应，但从今年市场来看，供需结构紧张的形势仍然很难改变。[!--empirenews.page--]

　　“过度的需求让北京土地越来越成为稀缺之物，过高的拿地成本，也让房价水涨船高”，领秀·翡翠山营销总监焦广艳近日告诉记者，北京特殊的城市定位，让其客群辐射全国甚至全世界，越来越强大的购买力，也注定了北京全面豪宅将成为未来的一种常态，新房市场基本上成为各路豪宅争相比拼的竞技场。

　　库存持续下降

　　持续下降的库存，是住宅市场全面高端化不得不提的一个重要指标。

　　截至今年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.6%。2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，到了2016年1-3月继续出现下滑。到了4月，随着房企推盘节奏的加快，库存规模略有上升，但5月库存走势再次下滑。

　　“一线城市在今年1-3月库存保持环比和同比双双下滑的态势，4月环比出现了正增长，这和成交萎缩、推盘节奏加快有关系”，易居研究院智库中心研究总监严跃进说，而到了5月，继续出现环比和同比的下滑。从总体上看，一线城市后续补库存的迫切程度依然是比较大的。

　　此外，一线城市已连续17个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

　　第一太平戴维斯认为，因近期住宅成交表现良好，一线城市待售库存已经接近最低水平。

　　张大伟认为，6月中上旬，北京二手房住宅成交量明显下调，截至日前成交仅6134套，环比跌幅高达56.8%，不仅仅是成交量下调，目前看，二手房的溢价空间在明显增加。单套平均成交面积也刷新了最近一年最低，平均单套成交面积为90.2平米，相比之前几个月均有下调。整体看，房地产本轮小周期已经进行到末端。未来的地王入市压力山大。从北京房地产市场的小周期看，增速上行阶段结束在即，若无再度降准，则已经结束。预判下半年到2017年进入调整期。