下半年楼市分化还会持续吗？2016下半年楼市最新预测

　　　　楼市分化或难避免 下半年销售增速或出现回落

　　今年上半年楼市成交量明显回升，部分房企销售表现抢眼，去库存取得初步成效，但同时各地“地王”频现。业内人士预计，下半年因城施策、因地制宜的政策指导方式或进一步凸显，各地分化特征也将愈加明显。此外，由于去年同期基数较高以及房价阶段涨幅过快限制了成交释放，整体来看，下半年销售增速或出现回落。

　　　　销售业绩快速上升

　　中国指数研究院报告显示，1-5月，全国商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%;全国商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%。此外，上半年有115家房企销售额超过50亿元，比去年同期增加了46家，销售额共计23397亿元。

　　克而瑞研究中心分析师房玲表示，2016年上半年，部分二线城市的表现让人眼前一亮。多数企业早在上一轮调整过程中，就将投资重心转移到了二线城市，现在恰好进入项目收获期。这奠定了企业上半年销售高速增长的基础。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上半年房企销售好于预期，这或将影响下半年房企定价，尤其是部分年度销售业绩完成不错的房企，可能在今年第四季度快速涨价，拿地的动作会更加大。

　　　　土地市场热度不减

　　克而瑞研究中心数据显示，今年上半年，全国共计成交了110宗总价、单价地王，短短半年即已超过2009年的72幅，刷新了年度地王数量记录。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“地王”虽然风光，但一些现象值得警觉。此前保利地产(行情 研报)以地王价拿下上海周浦某地块，最后却不得不让出控股权，引进其他房企联合开发。其背后原因就是需要投入的资金量过大，需要找合作伙伴共同分担风险。“而2-3年之内，该区域内房价很难上涨50%以上，企业最后势必面临盈利压力。”

　　明源地产研究院副院长刘策认为，对于土地市场而言，“强者恒强”格局不会改变，一线城市预计仍将延续火爆场面，地王频出将会是常态。土地竞拍将会成为房企主流战场，受制于高库存压力，预计三、四线城市土地交投仍会比较清淡，但在存库周期得到有效改善后，土地市场也会有一定程度的升温。

　　严跃进也表示，这和部分房企还没有完成土地储备有关系，价格方面也会继续攀升。 [!--empirenews.page--]

　　　　分化特征或更明显

　　展望下半年，刘策认为，房价走势会呈现强分化特征，但会与上半年有一定差别。首次，对于上半年涨幅过大的一、二线城市，预计下半年会以平稳为主，甚至不排除个别过热区域出现小幅回调。其次，对于一线城市周边及省会城市，受益于良好基本面、城市圈效应、需求外溢以及房价传导作用，预计仍有上升空间，保持温和增长态势。最后，对于三、四线城市，受压于高库存压力，房价预计仍会持平。但对于供需关系得到明显改善的三、四线城市，房价预计存在一定的上升空间。

　　政策预期方面，刘策认为，因城施策、因地制宜的政策指导方式可能进一步凸显，从“全面宽松”调整为“整体宽松+局部收紧”。对于一、二线城市，随着调控政策落地，整体市场将回归理性。对于广大三、四线城市，去库存任务仍然艰巨，特别是目前我国宏观经济下行压力仍然较大。

　　信贷方面，融360监测显示，6月全国首套房平均利率为4.48%，再创历史新低。首创证券分析师王剑辉认为，行业需求端信贷政策继续趋于宽松。近期合肥计划提高首付比例，北京工行提高商住项目首付比例至七成，热点地区限贷政策出现收紧信号，下半年差异化信贷调控将成为影响市场的关键力量。分化行情下，成交量难以延续趋势上涨行情;同比高基数下，下半年成交回落或难以避免。(来源：中国证券报)

　　　　楼市两极分化日益严重，下半年“去库存”压力山大

　　不知不觉中，2016年已经走过了一半，在刚刚过去的上半年，“地王”、“限购”、“去库存”成了中国楼市最关键的几个词语。那么时间过半，下半年的楼市会如何走呢?我们邀请了好屋新房事业部副总裁张敏，为我们盘点上半年楼市特点并为下半年的走势做个大致的预测。

　　　　两极分化的全国楼市

　　2015年330新政的出台全面点燃了全国的楼市，经过一年的加温，2016年楼市迎来了爆发。根据国家统计局数据显示，2016年上半年，楼市整体呈现量价齐升的格局。受到中央去库存的政策宽松的影响，1-5月，全国商品房成交面积约4.8亿平方米，同比增长超过3成。商品房销售额3.68万亿，同比增长50.7%。价格方面，全国商品房均价同比上涨13.1%。

　　从整体数据来看，去库存战役取得了一定的胜利。但是我们也不得不看到，楼市整体向好的背景下是两极分化的日益严峻。

　　今年上半年，全国楼市不平衡情况越来越严重，库存压力比较大的三四线城市，库存不降反增，而一些库存压力去化较好的城市却呈现出库存警告，两者的冷热不均可见一斑。

　　楼市火爆也带动了土地市场的井喷。数据显示，截止6月15日，全国范围内总价超过15亿元、溢价率超过50%的地王总数达到了90宗。仅五月份，全国土地市场加冕69宗地王，以央企为代表的50余家大型房企合计拿地金额超过3800亿，比去年同期增长近5成，而众多地王中最具标志性的是5月27日的以123亿成交的杭州奥体地王，它也成为全国第八个超百亿的地王。地王的涌现意味着高昂的土地成本最终将传导到消费者端，未来的房价将会面临上涨压力。

　　一线城市楼市火热，但是“穷城市”却有苦说不出。从全国范围来看，超过7成的库存主要集中在600多个经济实力较弱的三四线城市，部分城市商品房存销比甚至超过30个月。楼市的两极分化不仅在地区间，就是同一个省份中的不同城市之间也呈现这这种冷热不均的局面。以江西为例，南昌5月房价环比涨幅1.5%，跻身热点二线城市之列，而同省的其他城市，比如上饶、宜春等城市库存压力巨大。产生高库存的深层原因是经济结构不合理，产能过剩，发展动力不足，随之而来的是人口的流出、资金的流出，最终形成了供过于求。 [!--empirenews.page--]

　　　　下半年迎来阶段性调整?

　　张敏认为今年上半年市场的暴涨是330以来的一系列宽松政策的刺激。而随着楼市的分化，这种全国范围的政策会越来越少出现，楼市政策会根据城市的不同量体裁衣。

　　上半年热度过热的城市将会进入一个冷静期。而上半年库存压力依然严峻的城市将可能出台一系列的刺激措施，不排除通过以价换量的市场调节。

　　对于政策出台的时机，张敏认为“金九银十”将是下半年楼市是否调整的关键点。每年的6-8月一般被认为是楼市的淡季，不少开发商会根据上半年的业绩状况调整下半年的销售计划。而去库存压力是否出现改观?地王是否依然热度不减?都将影响下半年政策的方向。

　　值得一提的是，六月底，一则耕地保有量大幅下降的消息可能开启“地王”降温的序幕。根据《每日经济新闻网》的消息，6月23日国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》(下称《调整方案》)。按照《调整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指标，均大幅降低。北京：原需保有21.47万公顷耕地，现在为11.07万公顷;天津：原需保有43.73万公顷耕地，现在为33.40万公顷;上海：原需保有24.93万公顷耕地，现在为18.80万公顷。

　　耕地的减少虽然蕴含了建设用地指标的增加，缓解一线城市用地紧张的情况，但是城市多出来的这几百公顷的土地是否都能转化为建设用地尚有待明确，因为新释放的土地指标还有公共设施、道路、桥梁等多种用途。张敏表示，耕地保有量的下降确实给一线城市增加土地供应提供了想象，有间接的缓解作用。

　　　　去库存依然是主要任务

　　面对两极分化的楼市，张敏表示，下半年，一线城市受到地王、销售任务的完成以及限购政策的影响，“观望”将有可能成为下半年热点城市的代名词，而上半年去库存不力的三四线城市将会在下半年投入更多努力去化促进库存去化。

　　面对严峻的去库存任务，国务院办公厅日前印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见体现了鼓励住房租赁消费、促进购租并举、实现住有所居的政策意图。住房租赁新政实际上拓展了去库存的思路和范畴。 张敏表示，通常我们说到去库存，总是认为把房子卖出去就是去库存。但是，中央提出的租赁消费则将大大激活房产的使用，通过租赁将存量房投放到市场中去，既产生市场效益又能满足人们的居住权，这也是去库存的一种表现。

　　那么作为去库存一线的企业来说，如何降低推广成本，如何准确找到消费者，成为微观上必须解决的问题。 打破传统销售模式的房产O2O或许是企业实现去库存压力的好方法。张敏指出，库存企业面临的问题主要是供求关系以及居高不下的运营成本。O2O模式可以让企业节约下巨大的推广成本，通过口碑营销找到真正有需求的消费者。专业的房产O2O平台可以让渠道、经纪人、电商等共同配合以达到降低成本，实现精准销售。

　　好屋的O2O营销模式从2012年就开始探索，经过四年的运营已经形成了一套比较符合去库存需求营销方法。四年来，好屋创新的房产O2O运营模式得到了众多开发企业的认可，规模也在不断壮大。截止5月末，平台汇聚了540万的房产经纪人，其中专业经纪人60万，社会经纪人480万，庞大的经纪人队伍为去库存奠定了数量基础。好屋已经在库存压力较大的27座城市设立了分公司，平台合作城市则达到了109个。260余家品牌开发商与好屋签订了合作协议，合作项目超过1000个。可见房产O2O模式已经成为企业去库存任务中不可忽视的一条全新途径。(新浪财经) [!--empirenews.page--]

　　　　二线房价领涨全国 楼市分化仍是市场主调

　　上半年，高房价从一线城市燃烧到二线城市，下半年房价涨幅有望收窄。中国指数研究院1日发布的数据显示，2016年6月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11816元，环比上涨1.32%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。房价上涨速度有所放缓。二线城市领涨全国延续过去两个月的趋势，房价领涨全国的仍以二线城市为主。6月份新房价格涨幅最高的是南京，上涨3.82%，其次是厦门，环比涨3.79%。武汉、合肥亦在房价涨幅前十之列。

　　受政策宽松趋稳等因素影响，今年上半年中国一二线楼市价格快速上涨并持续高位运行，多地商品住宅月均成交出现历史同期最高水平。百城房价环比累计上涨7.61%。北京、上海、广州、深圳上半年房价累计上涨12.79%;二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州(一线周边城市)涨幅超过25%，居全国前列。

　　　　房地产量价均放缓

　　不过，近期随着政策出现收紧的趋势，热点城市无论是房价还是成交量涨幅均现放缓。中原地产市场研究部发布的数据显示，全国主要的40个城市6月份新建住宅成交面积较5月下降7%，其中，一线、二线及三四线城市成交面积分别下降1%、7%和17%。中指院数据也显示，6月份一二三线房价涨幅全线回落。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，二线热点城市如厦门、南京、苏州等地，6月份楼市有所降温，其中既有政策收紧的原因，也受市场“高处不胜寒”而成交动力疲软等因素影响。

　　目前南京、苏州和合肥相继收紧政策。房价涨幅明显的合肥将在7月开始执行针对购房者的差别化信贷政策，提高首付门槛;针对土地价格过快上涨，当地也出台了相关政策，要求高价拿地的开发商必须在土地出让合同签订的1个月内一次性付清土地出让金。此外，南京官方已表态，为缓解局部区域供应偏紧状况，将在今年下半年进一步加大商品住宅上市供应。而厦门楼市虽仍然“一枝独秀”，但市场压力日益升高。

　　　　楼市分化仍将持续

　　中指院报告指出，未来随着地方调控政策进一步落地实施，热点城市楼市过热现象将得到控制，百城整体房价涨幅或将继续趋缓。展望下半年，中指院在另一份研究中分析称，国内经济下行风险依然较大，房地产调控将继续因城施策，下半年市场量价增速也将大概率回落，全年房地产量价增长趋于平稳，但绝对水平将创新高。值得注意的是，楼市分化仍将持续：一方面，热点城市风险积聚，楼市调整压力加大;另一方面，房地产市场库存总量大、结构失衡，去库存仍是下半年主基调。

　　一线城市高房价背后有着供需的推动，而二三线房价的高涨，其背后的支撑动力与推动因素，缺乏一定的可持续性，投机炒房的人能否在这场房价热中获利，还将是一个未知数。(云掌财经)

　　　　下半年房价分化或在所难免 因城施策成楼市关键

　　中国指数研究院报告显示，1-5月，全国商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%;全国商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%。此外，上半年有115家房企销售额超过50亿元，比去年同期增加了46家，销售额共计23397亿元。

　　与此同时，土地市场热度不减。数据显示，今年上半年，全国共计成交了110宗总价、单价地王，短短半年即已超过2009年的72幅，刷新了年度地王数量记录。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上半年房企销售好于预期，这或将影响下半年房企定价，尤其是部分年度销售业绩完成不错的房企，可能在今年第四季度快速涨价，拿地的动作会更加大。

　　展望下半年，明源地产研究院副院长刘策认为，房价走势会呈现强分化特征，但会与上半年有一定差别。首先，对于上半年涨幅过大的一、二线城市，预计下半年会以平稳为主。其次，对于一线城市周边及省会城市，受益于良好基本面、城市圈效应、需求外溢以及房价传导作用，预计仍有上升空间。最后，对于三、四线城市，受压于高库存压力，房价预计仍会持平。但对于供需关系得到明显改善的三、四线城市，房价预计存在一定的上升空间。

　　政策预期方面，业内人士预计，因城施策、因地制宜的政策指导方式可能进一步凸显，从“全面宽松”调整为“整体宽松+局部收紧”。此外，由于去年同期基数较高以及房价阶段涨幅过快限制了成交释放，整体来看，下半年销售增速或出现回落。(中证网) [!--empirenews.page--]

　　　　楼市出现放缓趋势 专家：楼市分化越来越严重

　　轰轰烈烈的房地产市场在今年上半年可谓是唱独角戏，“劈荆斩刺”跨过了国家以及各城市各种限购政策和措施，一路高歌前进。然而根据国家统计局最新消息，房地产市场结束了上半年的躁动，出现了放缓的势头。　　据国家统计局5月份70大中城市住宅销售的统计，5月份房价环比上涨城市个数减少，房价涨幅趋缓;同比上涨城市个数虽然继续增加，但一线城市涨幅首现新建商品住宅和二手住宅价格“双收窄”，二、三线城市涨幅则继续扩大。房地产市场的这一收窄信号，让大家对楼市降温看到了希望。

　　首先，上涨幅度的下降，说明楼市前进动力被削弱，市场出现疲软症状。这种格局一方面反映出购买力较强的一部分刚需已经得到释放;另一方面也表明重点城市在去库存过程中率先取得了较为明显的进展。

　　楼市热度一直不减，那么人们为什么对房地产市场这么情有独钟，有三个方面考虑。

　　第一，房地产作为刚需是一直存在的，买房首先是满足人们的住宿要求，这在任何国家都是这样。况且我国人口众多，楼市需求比任何国家都要多得多，随着二胎政策的落地实施，楼市的潜力再一次被挖掘，楼市的热点再一次被夸大，楼市的前景也再一次被看好。

　　第二，一部分投资乃至投机性资金进入房地产市场也是近期楼市格局的重要成因。当前市场流动性较为充裕，利率维持在低位。因此对普通家庭而言，存款、理财收益率不高，股市、汇市又难以把握，因此投资有概念的房产也成为了保值增值时的无奈选择。这种退可攻近可守的优势成为众多投资机构以及许多家庭热衷房地产的原因。

　　第三个就是国家对房地产的依赖程度。我国的经济一方面呈现回稳向好趋势，一方面又担心硬着陆的风险，如何把粗放型经济转向良性创新型经济一直是我国经济探索的重点。

　　其实大家也都注意到，经济放缓是趋势，但怎样才能让这种经济转型平稳渡过，减少金融风险，成为一件大事。而房地产不可替代的作用就是减缓市场的疲软，给国家，给人民一种信心：中国的经济还能保持平稳健康发展。

　　近半年的楼市疯狂，让人民叫苦不迭，而国家统计局给出的五月数据，真的意味着楼市要减速刹车了吗?

　　数据是最直观反映房地产发展近况，国家统计局数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

　　看似整个五月份楼市是放缓了，但其实，这种楼市分化也正日益显现。

　　“一、二线容易，三、四线较难”的格局很难打破。拥有经济活力强、公共服务好、人口流入大、产业基础厚等条件的热点城市库存问题本就较轻，所以去库存自然相对容易。但是，房地产去库存的战役还远没有打完。

　　就市场本身来看，楼市涨幅向二三线城市扩散的背后有着政策调整和‘比价效应’双重因素。在国家政策方向上，楼市应该在三四线城市发光发热，这既解决了三四线城市的去库存压力，也使得我国的城市发展结构更加平衡，保证小城市的健康发展，稳定和缓解大城市的压力。

　　但是现在的趋势是，一二线城市的楼市火爆必然影响了三四线城市的房地产消化能力，即使现在三四线城市甚至一些小县城价格也在猛涨，但是库存压力相当于从开发商身上转向市民身上，这种换汤不换药的手段，真正出现大的经济波动，受到损失的还是普通老百姓。

　　事实上，去库存最终目的在于让房屋满足人的居住需求，实现土地要素的优化配置。因此，未来楼市去库存过程中，还应更重视“成交量”而非“价格”。(云掌股吧)