厦门出台楼市调控新政 下半年房价走势将如何

　　厦门楼市库存将回归理性去化期 下半年土地供应量加大

　　今年以来，厦门楼市在“去库存”的总基调下，搭乘着系列政策红利，在上半年取得了亮眼的成绩。

　　上半年普遍火热的市场行情，让商品住宅市场明显呈现供小于求的态势，库存持续被消化。截至发稿日，厦门一手房可售住宅套数为16189套，可售住宅面积为229.3万平方米，按照上半年平均每月的去化速度计算，目前库存量去化时间约为7个月。

　　去库存周期减少，究其原因，正是因为供求关系的失衡。上半年由于密集出台的系列楼市、金融政策，让刚需及改善需求得到了极大的释放，“金三银四”后“红五月”继续接棒，使市场一手住宅成交量一直维持在较高水平。加上上半年土地供应量本就不多，不少房企面临着普遍“缺粮”的状态。

　　下半年土地供应节奏加快

　　根据今年年初出炉的2016年厦门市土地供应计划，厦门今年拟出让商住用地建筑面积超200万平方米，较去年商住用地实际出让量增加63%。今年上半年，厦门共出让3幅地块，总建筑面积为41.85万平方米，仅完成供地计划的21%，出现了较大幅度缩水，这让各大房企陷入手中无“粮草”的尴尬局面。而这一局面，下半年将有望缓解。

　　日前，市国土房产局已明确表示下半年我市将加快土地供应节奏，加大土地供应量。已有分布在海沧马銮湾新城、翔安南部新城、同安老城区等区域的多宗优质商住用地均具备出让条件，有望在第三季度分批次推出，预计规划建筑面积超100万平方米，加上历年已出让的商住用地存量，可保证商品住宅市场的良性有序开发。

　　此外，有业内人士预测：未来一段时间内市场热度有望降温。下半年货币政策将适度灵活，加上继续增加土地供给，厦门房地产市场仍将持续稳健发展。[!--empirenews.page--]

　　今年上半年厦门楼市成交量明显上涨，房企土地储备不足，市场呈现供不应求态势。不过，厦门商住用地市场“僧多粥少”的情况将会在下半年有所缓解，多幅商住用地有望在第三季度推出，预计规划建筑面积超100万平方米。

　　二线城市地王频出楼市火爆 南京厦门等地库存下调

　　中原地产最新数据显示，在二线城市继续“高调”的背景下，房地产库存继续下行。其中，合肥库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积同比下滑63.9%;南京库存套数24625套，302.5万平方米，同比下滑53.9%;苏州则以23908套，388.8万平方米库存，同比下调49.6%。

　　业内人士指出，在一线城市购房收紧下，资金出现外溢，一线城市周边以及部分重点二线城市市场活跃。这种情况下，控制房价的压力明显增加，合肥、南京、苏州等二线城市政策收紧预期愈演愈烈。

　　火爆 库存剧减 价格跳涨

　　中原地产数据显示，截至5月30日，重点监测的10大城市库存明显减少。具体来看，十大一二线城市合计库存为36.77万套，4834.7万平方米，环比4月份的4948万平方米继续下调2.3%，而同比方面，跌幅更是高达27.4%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，一线城市中的上海与深圳在政策影响下，库存出现了增加，但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却依然快速下调。

　　具体来看，截至30日，5月南京库存套数24625套，库存面积302.5万平方米，面积环比下调16.3%，同比则下调高达53.9%;厦门方面，库存套数17614套，库存面积245万平方米，库存面积环比下调15.3%;合肥方面，库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积环比下调5.8%，同比下调高达63.9%。

　　张大伟认为，3月份一线城市出台不同力度的约束性政策，抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，导致市场活跃。[!--empirenews.page--]

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

　　以合肥为例，今年4月份，合肥新建商品住宅价格指数环比上涨5.8%，同比上涨17.6%;二手住宅价格指数环比上涨6.8%，同比上涨30.4%。两项指标在70个大中城市中均位居第一，处于“领涨”态势。

　　据介绍，今年以来，合肥市房地产市场持续升温，呈现出多年罕见的“火热”景象，住宅类商品房价格大幅上涨，市场持续出现“一房难求”局面。安徽省经济信息中心预测处发布的报告显示，一季度，合肥市住宅市场量价齐涨，商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。开发商捂盘惜售、强制捆绑搭售变相涨价等现象频生。

　　高涨 地王频出 风险集聚

　　在房价大幅上涨的背景下，土地市场频繁刷新新高，“四小龙”尤甚。具体来看，中原地产数据显示，2016年以来，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，供应住宅用地953万平方米，平均溢价率高达126.08%，较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。

　　张大伟表示，一方面，一线城市土地空间已然不足，房企开始集中围猎二线城市;另一方面，宽松的货币政策也是促成房企积极抢地的原因。“在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右，导致房企积极补充库存。”

　　张大伟指出，由于土地价格上涨明显超过房价上涨，未来房价上涨预期更加强烈，将带来巨大风险。

　　中原地产研究部数据显示，截至25日，年内抢地最积极的房企合计拿地为3887亿元，合计建筑面积为6187.7万平方米，平均拿地成本为6283元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4231元每平方米，这意味着，房企拿地平均成本增幅高达48.4%。[!--empirenews.page--]

　　具体来看，2016年前5个月土地出让过程中各种地王地块多达150宗，远超2015年全年的100宗。其中，全国住宅类地块，楼面价超过2亿元，溢价率超过100%的地块合计有107宗，除了10宗在一线城市上海、3宗在广州以外，其他全部在二线城市。

　　对此，融创中国董事长孙宏斌表示，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元，南京的房价都没有超过3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元。这个肯定是不对的，我们会非常小心。”

　　“应对现阶段土地热保持警惕。”孙宏斌说，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。

　　张大伟也认为，应关注地价推动的高房价下带来的高杠杆和泡沫风险。他指出，目前所有地王都有较大的亏损可能，过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。数据显示，相较于土地成本50%以上的增幅，公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元每平方米，销售价格同比上涨12%，土地价格上涨明显超过了房价上涨。

　　张大伟表示，由于拿地成本增加近50%，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。应警惕房企激进购地所带来的杠杆泡沫风险。

　　降温 政策收紧 箭在弦上

　　政策收紧预期愈加明显。近日，南京市政府有关部门就表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　其指出，目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，因此，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效;同时严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。[!--empirenews.page--]

　　近期涨幅最高的合肥也被曝出或于6月出台收紧新政。记者了解到，5月召开的一次合肥市委中心组理论学习会议上，合肥市主要领导就明确表示，要加强楼市调控，防止过快增长。合肥市房地产管理局相关负责人则称，后期不排除重新出台限购限贷等调控政策。据悉，目前合肥九个区的限购政策已草拟完毕，待市政府批准，而限购执行或以交易备案时间为准。

　　苏州方面也被曝出，已制定好收紧新政，包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上以及买房须居住证满一年等硬性规定。

　　对此，原中国房地产协会副会长朱中一表示，房价在短时间内过快上涨存在透支和盘整的风险。因此，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。

　　易居研究院研究员曹倪娜也认为，针对市场火爆、房价上升较快的区域，地方出台的“收紧”型政策信号明显，包括提高居民非首套住房贷款比例、提高限购门槛、加强房地产市场监管以及更有计划地制定土地出让计划等。

　　厦门出台楼市调控新政：支持刚需 抑制投机

　　据报道，昨天早上，正当很多人的注意力都被即将登陆福建的台风“尼伯特”吸引之际，厦门市突然宣布7月15日起调整住房信贷政策，就像在房地产行业内外刮起另一场“台风”，引发各界热议。

　　厦门市国土资源与房产管理局昨天发布消息称，为支持刚性购房需求和合理改善性住房需求，抑制投机性购房，促进房地产市场平稳健康可持续发展，经厦门市政府研究同意，厦门市7月15日起调整住房信贷政策。其中在商业性个人住房信贷政策方面，主要有两个变化，一是名下有一笔购房贷款记录没有结清，或者名下有两笔以及两笔以上的购房贷款记录，而且相应贷款已经结清的，最低首付比例由原来的40%调整为60%;二是名下有两笔购房贷款没有结清的，此前最低的首付比例是50%，新政实施以后将不能再贷款。另外在住房公积金信贷政策方面，新政规定，职工家庭首次申请住房公积金贷款购房的，首付款比例不低于20%，贷款利率按公积金贷款基准利率执行。如果是第二次申请，首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行，停止向第三次以上申请公积金贷款的家庭发放贷款。[!--empirenews.page--]

　　总体而言，这次调整主要是针对购房家庭在厦门有无住房，有无购房贷款记录和公积金贷款购房次数等具体情况细化了差别化的住房信贷政策。

　　事实上从2009年以来厦门的房价都保持着上涨的势头，而且多次领涨全国。多个研究机构公布的数据也都显示，当前厦门的房价在全国是仅次于深圳、上海、北京这三个城市，排在第四位，而且这个第四的位置已经至少占据了一、两年的时间，尤其是今年以来的短短的半年时间，厦门大部分的楼盘均价已经涨幅超过了5000元每平方米。另外土地拍卖市场也频现"地王"，市场的热度居高不下，这都是促使厦门出台住房信贷调控新政的背景和原因。

　　不过业内人士也普遍认为，厦门这次的限贷政策相当温和，抬高了投资、投机买房的贷款难度和交易成本，会使得炒房者的投资套现的时间拉长，对二手房的影响更大。但是由于厦门的一手房库存去化周期只有7个月，供不应求的情况依然存在。新政并不会带来房价的下行。另外新政在打击投机客的同时，对于改善型住房需求群体也会造成误伤。总体而言，这次调控更多的是改变市场各方对后市的判断和预期，但是要传导到具体的市场行为上，产生怎样的具体效果还需要时间去检验。