2016下半年二线城市房价走势预测：房价还会继续上涨吗

　　上半年多地楼市库存整体下行 二线城市房价环比涨幅收窄

　　随着各地调控政策陆续发力，房地产市场“去库存”效应逐渐显现。易居房地产研究院最新统计数据显示，上半年，该机构监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24731万平方米，环比减少0.6%，同比减少5.2%。

　　具体看来，2016年6月，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2445万平方米，环比增长6.1%，同比增长10.1%，推盘节奏较5月有所加快。当月，35个城市新增成交量为2594万平方米，环比增长2.5%，同比增长16.7%。新增供应小于新增成交，致使6月库存出现下降。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，2016年1至3月继续下滑。4月，随着房企推盘节奏加快，库存规模略有上升，5至6月库存规模再度下滑。

　　从具体城市来看，6月，35个城市中有12个城市库存出现同比增长。其中，茂名、济宁和太原等三个城市库存上升幅度较大，同比增幅分别达到69.2%、67.0%和56.2%。有23个城市的库存出现同比下滑态势，其中，合肥、南京和苏州的同比跌幅较大，跌幅分别为66.5%、56.2%和47.4%。“这三个城市属于库存明显不足，补库存的需求也较大。”严跃进说。

　　从各线城市来看，上半年三类城市库存均呈现环比下降趋势。截至2016年6月底，一二三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3012万、17487万和4232万平方米，环比增幅分别为-1.9%、-0.3%和-0.8%，同比增幅分别为-15.0%、-4.7%和0.7%。

　　从去化周期来看，6月，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5，这意味着市场需要用10.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比5月份10.6个月收窄了0.1个月的水平。

　　严跃进表示：“综合历史数据，目前存销比处于历史低位，导致近期房价持续上涨且涨幅偏大。预计三季度该指标总体上会在低位徘徊，意味着后续房价将继续上涨。”[!--empirenews.page--]

　　值得一提的是，6月，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.0个、10.0个和15.6个月。相比5月8.4个、10.2个和16.0个月的数值，一线城市略有上升，而二三线城市的去化速度均有加快。

　　“一线城市已连续18个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价明显上涨的原因所在。”严跃进表示，一些重点二线城市去库存周期甚至低于6个月，比如南京和合肥等城市，去库存周期仅为2个月左右，此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，针对不同的城市，需要实行不同的政策引导。一线城市应维持现有的政策导向，保持政策平稳;二线城市则需针对楼市过热的区域果断出台针对性政策，抑制过热势头;三四线城市是真正需要加速去库存的区域，必须加大政策力度。

　　国家统计局公布的6月份中国70个大中城市新建商品住宅销售价格显示，以合肥为代表的二线城市房价环比涨幅有所收窄。专家表示，新一轮调控政策对房价起到了降温作用，调控新政效果初显，房价很难再像上半年一样猛涨。

　　面对快速上涨的房价，合肥从7月1日开始执行包括限贷、调整土地供应等一系列楼市新政。近期数据显示限贷政策一定程度上抑制了楼市成交量，房价环比涨幅较5月有所收窄;新政对增加土地供应以及网上拍地的形式，规范了土地交易市场、抑制开发商非理性举牌。

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌20日表示，合肥7月限贷第一周，商品房住宅成交量从以往动辄的2000套至3000套下降到了600多套，第二周上升到了900多套。“限贷政策短暂压住了成交量，对改善型购房群体和投资购房群体影响较大，房价依旧是在人民币10000元/平米以上，主要是因为市场的供需关系没有大的变化。”

　　凌斌预测，随着时间推移，刚需和改善型购房者的需求会继续释放，合肥楼市的周成交量将会恢复到2000套左右，房价可能还会小幅上涨。[!--empirenews.page--]

　　事实上，业内人士对于合肥楼市依然看好，房价的涨幅将趋于平稳。

　　“合肥作为长三角副中心城市，近几年发展非常迅速，人口流入非常大，紧张供需关系是造成合肥房价上涨的主要原因。”合肥某房企负责人表示，合肥前两年土地供应较少，楼市库存消化周期仅两三个月，各家房企面临“僧多肉少”的市场格局，高价拿地刺激了房价的上涨。

　　业内人士普遍认为，像合肥、苏州和南京等城市出台的限购或土地“熔断”等调控政策对楼市起到了降温作用。“房价涨幅环比下降的城市数量继续增多，这就是一个明显的信号。”凌斌表示，随着政府在土地供应以及市场监管上的积极应对，商品房住宅供给逐渐增加，房价很难再像上半年一样猛涨。

　　记者19日在合肥滨湖新区某楼盘开盘现场看到，700多套房屋吸引了超过2000名购房者参加摇号。据置业顾问介绍，当天前来选房的基本都是刚需和改善型购房者，投资购房者较政策调控前明显减少。

　　国家发改委日前表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

　　热点二线城市6月份房价继续领涨 涨幅有所放缓

　　从涨幅来看，据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。一线城市环比涨幅比上月略有扩大，二、三线城市环比涨幅持续收窄。

　　基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，预计后续房价将继续上涨。但随着政策收紧效应的释放，三季度增幅或收窄。二线城市也有类似的逻辑，增幅较大。当然此前4月至5月二线城市房价上涨过快，所以目前增幅略有收窄也符合市场预期。[!--empirenews.page--]

　　值得注意的是，合肥等热点二线城市房价依旧领跑涨幅前列。其中，合肥新建商品住宅价格环比上涨4.9%，涨幅最大。厦门和南京紧随其后，涨幅分别为4.7%和4%。但是，和5月份相比，这些城市的涨幅均有所放缓，合肥涨幅下降0.2个百分点，厦门下降0.8个百分点，南京下降0.1个百分点。

　　近期几个月，合肥和厦门等几个城市房价都显得较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。但是目前包括合肥和厦门已出台购房收紧政策，后续其他一些房价上涨过快的二线城市或也会跟进。

　　“在当前楼市分化加剧的格局下，局部收紧很有必要，但宜慎重考虑力度与方式，因为全国市场去库存仍为下半年政策调控的主基调。”交行金融研究中心高级研究员夏丹在接据记者采访强调，“否则可能因用力过猛或措施不当导致作为风向标的热点城市降温过快，影响总体市场预期，不利于去库存持续推进需要的量价向好环境，也加大了市场风险。”

　　公开数据也显示，目前商品房待售面积总量已出现连续4个月下降，较2月底的高点减少了2515万平方米，增长速度更是6年以来的最低水平。夏丹表示，在成交总量继续边际改善、各线城市逐级梯度复苏的环境下，化解库存正向着好的方向发展。

　　合肥等二线城市房价涨幅超一线城市

　　18日，国家统计局公布的“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，虽然房价环比上涨城市个数持续减少，大多数城市房价涨幅日益收窄，但楼市依然保持回暖态势。房价普涨、“地王”频现、去库存见效，成为主导上半年中国楼市的三大热点。

　　房价普涨

　　[!--empirenews.page--]二线城市涨幅甚至超一线城市

　　国家统计局的数据显示，目前领涨全国的城市依然是一线城市深圳(楼盘)和上海(楼盘)，分别以47.4%和33.7%的涨幅居前两位。南京(楼盘)、厦门(楼盘)和合肥(楼盘)房价同比涨幅均超过29%，赶超北京(楼盘)和广州(楼盘)。此外，杭州(楼盘)、福州(楼盘)、天津(楼盘)和武汉(楼盘)等城市房价同比增幅达到两位数。

　　在环比涨幅方面，以上趋势更为明显。合肥、厦门和南京均以超过4%的涨幅全面反超一线城市，成为全国房价环比上涨的“领头羊”。数据还显示，今年上半年，全国房价整体呈现普涨趋势。据中原地产统计，今年2月前领涨城市为深圳、上海、北京等一线城市;3月份开始，厦门和合肥的环比涨幅反超一线城市;随后3个月，合肥、厦门和南京三城轮流领涨全国。

　　“地王”频出

　　数量和频次屡创新高

　　中原地产研究院提供的数据显示，今年1月至6月，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州(楼盘)、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过200%。“地王”扎堆出现，数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。

　　这在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地产首席分析师张大伟说，很多“地王”要想上市盈利，需要未来两年房价在目前基础上涨100%甚至更多。因此，当前房企不理性的抢地行为将给未来楼市发展带来风险。

　　去库存初见效

　　分化格局仍未发生实质性改变

　　国家统计局数据显示，6月末，住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市的待售面积减少量也逐月增多。[!--empirenews.page--]

　　上半年，全国房价和地价的“高歌猛进”主要源于住宅销售高速增长的带动。1月至6月，住宅销售面积增速接近30%，销售额增速更是超过40%。在诸多城市商品房普遍销售情况良好的情况下，房地产去库存效果显现。易居中国执行总裁丁祖昱认为，整体来看，一线城市房价仍存上涨压力，二三线城市持续分化格局仍未发生实质性改变。业内人士认为，下半年化解房地产库存、促进房地产持续健康发展的两个基本点不会动摇。

　　二线城市房价已经见顶 未来不可能再延续目前的涨势

　　国家统计局18日发布了6月70个大中城市房价数据，从环比来看，上涨城市的个数和上涨幅度都在减少，环比涨势出现总体放缓。而统计局上周公布的1-6月份全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产开发投资增速和商品房销售面积增速都出现明显下滑，对此部分专家对中国网财经表示，房地产市场正在酝酿“拐点”，市场可能会在今年下半年或明年出现调整。

　　房地产多项关键数据增速继续放缓

　　今年春节以后我国房地产市场出现新一波涨势，多个二线城市房价轮番领涨，而现在，这股涨势正在趋缓。4月份70个大中城市新房价格数据中，环比上涨的城市有65个，5月份环比上涨城市减为60个，6月份环比上涨城市数量继续减少至55个。在上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄;最高涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。同时环比涨幅总体继续收窄，据统计局测算，6月份70个大中城市新房价格环比综合平均上涨1.8%，比上月收窄0.1个百分点。

　　除了价格，房地产开发投资、商品房销售等关键数据也出现了增速下滑。统计局上周公布的数据显示， 1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9个百分点;1-6月份全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。[!--empirenews.page--]

　　事实上，这种增速放缓态势在5月份的数据中就已出现，6月份的最新数据延续并巩固了这种态势。

　　图片来源：国家统计局

　　图片来源：国家统计局

　　“拐点”正在酝酿下半年或明年将迎市场调整

　　多项数据增幅曲线的回落已经比较明显，那么房地产市场什么时候会出现拐点呢?多位专家和研究机构预计，虽然目前各项数据都还是正增长，但“拐点”已经在酝酿中，市场可能在今年下半年或明年迎来调整期。

　　上海(楼盘)易居房地产研究院副院长杨红旭对中国网财经表示，从6月份的数据来看，还不能说拐点已经到来，目前可以按照“盘整”来认定。对于下半年的楼市走势，杨红旭表示将延续目前的态势，即各项指标保持正增长，但涨幅逐步趋于回落。杨红旭预计，全国房地产市场的降温会出现在明年。

　　7月初社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，今年下半年到明年上半年，房地产市场可能进入短暂调整期。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍对于楼市调整期的时间节点的判断与社科院报告基本一致。宋会雍对中国网财经表示，以上海市场为例，目前上海中心区购房人群中九成是通过置换形式来筹措房款，“即卖掉旧房子再买新房子，而在2013年、2014年时这一比例还只有五、六成。”宋会雍预计，在今年年末到明年年初，上海房价相比现阶段会出现5%-10%的降幅，降价将会从“地王”项目销售遇挫、打折促销开始，进而引发周边市场降价。[!--empirenews.page--]

　　广东省房地产研究会副会长韩世同对中国网财经表示，对拐点的到来要有所预判，但没必要再实施过度刺激和救市，应该让房价平缓下行，让“泡沫”萎缩，让房地产市场“软着陆”。

　　专家：热点二线城市涨势难以延续

　　春节后这一波房价上涨潮的主角是二线城市，今年3月份以来，厦门(楼盘)、合肥(楼盘)等热点二线城市房价环比涨幅轮番领涨全国。而这些房价上涨较快的二线城市已经加紧调控。5月，苏州(楼盘)出台了“土地限价令”;6月，南京(楼盘)出台“土地拍卖熔断令”，合肥调整土地供应方式和供应条件以及执行差别化信贷政策;7月，厦门也传出将收紧住房信贷政策的消息。

　　在上周国家发改委的例行新闻发布会上，发言人赵辰昕表示，下半年房地产市场调控的主基调仍然是去库存，但对于一线城市及部分二线城市，要防止房价持续过快上涨。

　　6月份70个大中城市房价数据中，合肥再次以4.9%的环比涨幅列全国第一，厦门、南京分别以4.7%、4.0%的环比涨幅紧随其后。

　　对于这些热点二线城市未来调控政策是否会加码，杨红旭对中国网财经表示，要视市场反应而定。“合肥、厦门刚刚收紧房贷，苏州已经出现降温。”杨红旭表示，“我估计未来还会再收紧一些，尤其是热点城市。”

　　宋会雍则表示，这些热点二线城市的房价已经见顶，未来不可能再延续目前的涨势。韩世同也表示，只要不再继续推行刺激政策，这些热点二线城市的房价涨幅自会放缓。

　　多个二线城市增加土地供应 楼市或将降温

　　今年以来，在各种政策利好的刺激下，一线城市和二线热点城市楼市十分火爆，不少城市的土地供应明显不足。为此，近期多个二线城市已纷纷加大供应的力度，意在给“高烧”的楼市降温。[!--empirenews.page--]

　　珠海忧心高房价打乱城市发展路径

　　7月15日，远离珠海主城区的金湾区一宗地块拍卖遭遇几十家开发商疯抢，经过超200轮角逐后，以单价19050元/平方米、总价33.4亿成交。19050元/平方米的楼面地价是起拍价3950元/平方米的4.8倍。该成交楼面价直接刷新珠海最高楼面价纪录。

　　珠海新地王的诞生，使得珠海上半年地价水平超过省城广州。数据显示，广州上半年合计土地出让面积330万平方米，土地出让金额186亿，最高成交单价17756元/平方米。

　　据珠海市政府官方微信“珠海发布”和珠海当地电视台报道，珠海市市长郑人豪在18日调研香洲区“三旧”改造工作座谈会上做出了回应。

　　郑人豪表示，新地王的产生一方面说明大家对珠海未来的发展前景充满期待和信心;另一方面，高房价也可能过早、过度地透支珠海未来的发展前景，这会打乱珠海既定的城市发展和产业发展路径，弄得不好，甚至会丧失城市竞争力和可持续发展力。

　　根据中国房价行情平台的数据，6月，珠海房价均价达到了18382元/平方米，位居全国第八，紧追广州、杭州等城市，同比涨幅更是达到了32.83%，在各大城市中涨幅靠前。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，珠海房价已多年持续坚挺，尤其是在2014年全国房价深度调整的情况下，珠海不仅没有下调，而且还上涨了8%。2015年珠海房价涨幅达到20%，今年又继续大幅上涨，这几年下来珠海房价涨幅直逼深圳，远超省城广州。

　　珠海作为珠三角、广东省最宜居的沿海城市，旅游业占比较大，外来购房群体占比较多，尤其是来自东北等过冬养老和澳门等地的置业群体较大。[!--empirenews.page--]

　　不过，龙斌称，从房地产市场来看，珠海的市场成交总量并不大，供应更加有限，所以才导致房价上涨较快。从短期来看，要使房价平稳，必须要加大土地供应，从源头上解决供不应求的问题。

　　郑人豪表示，作为负责任的政府，珠海不会坐视不管。珠海还拥有广阔的发展空间、充足的土地储备资源，会采取措施保持房地产市场的平稳健康发展，接下来将重点从供给侧做好调控和平衡。各大房地产企业能够理性分享珠海的黄金发展期才是珠海正确的道路。

　　多城增加土地供应

　　与珠海一样，近期楼市上涨、供不应求而提出增加供应的城市还有不少。例如，同为海滨城市的厦门，楼市均价已超过一线城市广州一万多元，其中最主要的原因就是过去几年土地供应一直明显不足。

　　在近期收紧信贷政策的同时，厦门的土地供应力度也在加大。今年上半年，厦门共出让3幅地块，总建筑面积为41.85万平方米，仅完成供地计划的21%，出现了较大幅度缩水，这让各大房企陷入手中无“粮草”的尴尬局面，下半年有望缓解。日前，厦门市国土房产局已明确表示下半年将加快土地供应节奏，加大土地供应量。

　　根据厦门市国土房产局日前发布的《厦门市2016~2018年居住用地出让计划》，3年内厦门计划出让57宗居住用地，明显进入“快车道”。厦门三年拟推出居住用地建筑面积总量超650万平方米，年均供应量约230万平方米，比近五年(2011年~2015年)居住用地实际年均供应量(167万平方米)高出约38%。

　　房价涨幅全国第一的合肥6月底出台的楼市调控举措提出，根据商品住房市场销售情况，确保居住用地供应充足，2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。实行差异化供地政策，在商品住房价格较高、价格波动较大的区域增加居住用地供应，加大四县一市特别是“1331”城市空间发展战略的各副中心组团区域的居住用地供应，稳定土地供给预期和价格预期。[!--empirenews.page--]

　　此外，房价上涨较快、库存明显不足的南京和苏州，今年以来也纷纷表示要增加土地供应的力度。

　　国家发改委新闻发言人赵辰昕近日在谈及地产市场时表示，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

　　今年6月23日，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》(下称“方案”)显示，全国各省级地区的2020年耕地保有量指标有增有减，京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。这意味着，未来这三大直辖市的土地供应将大大增加。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，供给侧改革中，反映在楼市方面，就是要在土地供应的源头上进行改变。在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量以及中小户型供给。

　　不过，增加供应需要一定的时间。从短期来看，如何采取有效举措，防止房价、地价过快上涨，从而为增加供应赢得时间尤为重要。

　　“楼市调控宜疏不宜堵，增加供应十分重要。但对南京、苏州这些库存严重不足、地王频出的城市来说，短期内还是必须要做好限贷等‘减法’，才能抑制住虚火、平稳地价，形成事实上的供给。”张大伟说，像南京近期推出了8块土地，但因为市场过热绝大部分“熔断”了，那还是无效供应。现在很多城市都说要增加土地供给，但是供应出来的土地都是“地王”，这种供应不仅不能让市场降火，而且还让虚火更旺。[!--empirenews.page--]

　　张大伟对本报表示，如果能真正增加有效、足够的供给，是能让房地产市场平稳发展的。因为一个城市房价的上涨不仅取决于人口流入、产业结构、收入水平等需求端，也跟供应端是否能满足需求有很大关系。比如这几年广州、杭州以及重庆、长沙、成都几个城市经济发展都很不错，需求量很大，但由于土地供应足够充分，因此房价比较平稳，对实体经济发展也比较有利。

　　“问题在于，过去几年，市场不好的时候地方政府不愿卖地，市场好的时候反而卖了一些地。”张大伟说，很多城市此轮房价上涨并不是因为实体经济有多好，而是过去几年土地供应没有适应发展的需要。

　　另一方面，由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大，而且还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业，因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。只有保持一定的经济发展增速，才能为经济转型和结构调整赢得空间。在当前房地产市场发展势头不错的情况下，这些热点城市如果能有效供应土地，不仅有利于平稳房价，而且可以拉动房地产开发投资，拉动宏观经济的发展。