数据来源：基金公告，商业客整理

利润表方面，期内基金EBITDA为2493.17万元，但资产减值变动一口气吃掉2079.93万元，折旧和摊销又拿走3999.29万元。

这两项非现金扣减合计6079.22万元，让账面利润滑入负数，报告期内，恒泰租住REIT净亏损1667.81万元。

(相关资料图)

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据参会投资者分享，在4月16日的业绩会上，基金经理王轶就认为，基金运营稳健，不存在重大经营问题，主要指标较上市预测值超额完成。至于基金层面亏损，由资产减值导致，资产减值源于发售溢价。

简单来说，本次资产减值并非源于底层资产经营恶化或价值大幅缩水，本质上是项目上市时估值偏高，如今通过计提减值，将当初多计入的部分进行回调。

商业客查阅发现，恒泰租住REIT在2025年5月21日上市，募集规模为13.67亿元，较发行时资产估值12.61亿元溢价8.41%，直接推高了资产入账成本。

而截至报告期末，标的资产的账面净值为13.14亿元，而资产估值为12.93亿元，账面价值高于可收回金额，进而触发计提减值。

这颗由发行溢价埋下的“雷”，在基金上市首年便正式引爆。

至于那近4000万的折旧和摊销，主要是房屋建筑物、装修设备、土地使用权按年限分期计提所致。

而恒泰租住REIT的底层资产菁英公寓，一期于2010年12月投运，二期在2013年3月投运，到报告期末已经分别运营了15.1年和12.8年，项目存在设施老化、维护成本上升等问题，也直接推高了整体折旧摊销规模。

当然，折旧与摊销属于净利润的“纸面扣减”，并不产生实际现金支出。对于公募REITs而言，即便会计净利润为负，只要EBITDA保持正值，通常仍具备分红能力。

财报数据显示，恒泰租住REIT上市首年合计分红2578.5万元，单位实际分配金额为0.0516元，本期现金流分派率达2.09%，对应年化现金流分派率则为3.03%。

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业绩会上，徐伟介绍，底层资产住宅部分的租金定价实施的是动态调整机制，但调租需要满足一定的条件，其一，公租房小区可出租房源的出租率大于95%；其二，周边市场评估价格要高于上次调整时市场评估价格的7.5%。

同时，他表示，租金的涨幅也有“天花板”，其中，单身合租型每次涨不超过75元/间/月，简单家庭型不超过150元/套/月，其他户型不超过7.5%。

可惜的是，根据2025年对周边可比项目的市场租金调研，周边评估价格并没有比上次调价时高出7.5%。

换句话来说，恒泰租住REIT底层资产的租金增长，短期内仍面临一定压力。

不过，项目公司也试图通过调整户型来“曲线增收”。财报透露，期末租赁单元数比2025年4月末减少了90个，原因是为了适应需求变化，把合租户型改成了租金水平更高的家庭户型。

租约结构方面，截至报告期末，所有租户均为个人，分散在932家不同企业当中，没有企业大客户。租户结构高度分散，单一租户违约风险几乎为零。

但硬币的另一面是，没有企业批量承租，意味着收入稳定性就会偏弱。

翻看此前的招股书发现，菁英公寓的租约清一色是1年期，且2022年至2024年，续租率维持在53%左右。其中，二室单身合租型和三房高级家庭型续租率较高，2024年分别达到86.33%和61.62%；而四房高级家庭型则波动较大。

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