调整箭在弦上！央行22字定调存量房贷利率，存量住房贷款利率下调或进入实操层面

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"继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。"8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在召开的2023年下半年工作会议上，为支持房地产市场平稳健康发展再次释放明确的政策信号。对于理解下半年央行在新的货币政策工具使用上和新的政策支持方向上都具有重要的指导作用。

多位受访人士对《华夏时报》记者表示，此次央行提出的要求更加明确，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。在下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。

易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，从此前的"支持"和"鼓励"，到现在的"指导"，这意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。

降首付、降存量房贷利率

房地产是我国支柱产业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。

此前7月14日在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾直言，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

而8月1日召开的央行下半年工作会议仅用22个字对存量房贷利率进行定调。央行表示"指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率"。

"此类表述的差异在于，过去是"支持"和"鼓励"，而现在是"指导"。这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。"严跃进分析道。

央行此前公布的数据显示，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。时隔10个月后，在今年6月LPR迎来年内首次下调，1年期和5年期以上LPR均跟随政策利率下调10个基点。目前5年期以上LPR为4.2%。

随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比的是，2022年年初至今，5年期以上LPR仅下调了45个基点，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，在去年末居民提前还款现象明显。

"降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。此次央行再次明确提出"指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率"，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。"中指研究院指数事业部总经理曹晶晶对记者分析表示。

对于央行此番表态，在招联首席研究员董希淼看来，存量房贷调整工作应遵循"依法"和"有序"两个原则。

""依法"说明存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；"有序"即存量房贷利率调整不会"一刀切"，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。" 董希淼对《华夏时报》记者如是说。

此外会议还提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

据中指研究院统计数据显示，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。根据中指研究院监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。