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作者|陈盼盼
编辑|吴亚
随着房企融资利好信号不断出现、楼市复苏进程加快，出险房企的债务重组进程也明显提速。
3月10日晚，旭辉控股集团发布公告称，当前境外流动资金状况制定全面解决方案取得的重大进展。
旭辉于公告披露了全面解决方案的初步指示性条款，包括不削减本金额，为债权人提供股权化选择，减少以现金支付的利息，债务最长展期7年，支付一定数额的前置款项、制定额外增信方案等。
这意味着，从去年11月至今，旭辉境外债务重组迈出一大步。
公布债务重组初步方案
去年11月1日，旭辉宣布，超过4亿美元的境外债到期未付，为确保公平对待所有境外债权人，暂停支付境外债本金和利息，并寻求境外债务全面解决方案。
彼时，旭辉控股境外债务总额约68.5亿美元，到期未付的本金和利息总额约4.14亿美元。
为高效、公平的推进境外债务重组，旭辉成立了协调委员会及债券持有人小组，与债权人团体或其顾问持续进行建设性的讨论。
于最新公告中，旭辉称，“本公司已获取债权人的宝贵意见，为制定全面解决方案提供了信息及指导”。
同时，海通国际证券被旭辉聘请为财务顾问，对旭辉进行独立业务审核及清算分析。
“独立业务审核及清算分析已取得重大进展，公司已就潜在全面解决方案与协调委员会展开讨论，预计将尽快且不晚于2023年3月31日与债券持有人小组展开讨论”，旭辉于公告中透露。
从公布的重组方案初步指示性条款来看，旭辉希望将债务利息负担减少至一个可合理承担的数额，以允许公司恢复至一个长期财务稳定的状况，同时不会要求债权人消减债务本金，并为债权人提供自愿转股的权利。
此外，旭辉计划将债务本金分期偿还以及展期不超过7年。为此，旭辉还计划以偿还部分本金或同意费的形式，向债权人支付若干前置款项。
不过，从公告来看，旭辉目前本公司尚未与任何人士就该等指示性关键条款达成一致。
但旭辉方面表示：“公司期望继续与债权人进行持续且具建设性的对话，并保持积极态度，以尽快协商全面解决方案”。
公布境外债务全面解决方案的同时，旭辉还发布了盈利警告。
旭辉预计2022年公司将录得130亿元-140亿元（人民币）的亏损。其中，核心净利润预计亏损51亿元-56亿元。
旭辉认为，预期亏损的主要原因包括：因疫情和行业影响导致交付量下降、收入减少和利润下降；以及基于审慎原则对货值提前减记、汇率波动损失及持有物业估值下降等会计报表因素。
自救动作频频
作为民营房企的代表，自去年11月宣布债务违约以来，旭辉在自救、债务重组路上动作频频。
为助推境外债务重组，去年12月12日，旭辉宣布，拟通过投标程序“清仓”持有的旭辉永升服务股权。
随后，旭辉再抛出配售计划纾缓流动资金压力，并于去年12月29日完成股份配售及认购，筹资约9.46亿港元。
旭辉称“该等资金已用于向其境外贷款银行支付约3.42亿港元，足够支付至2022年12月31日期间的所有利息，余下资金已经或将用于公司债券持有人的利益“。
进入2023年，东方资产在2月8日与旭辉集团签署战略合作协议，将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。
近日，市场消息称，旭辉正计划以逾14亿元的价格，整栋出售上海虹桥商务区的2栋商办物业。
旭辉最新表示，公司将继续采取措施加快境内销售及现金回款，积极寻求机会出售非核心资产，以改善现金状况、提供运营效率、控制风险及节约成本。
出险房企债务重组加速
去年四季度以来，随着地产稳融资“三支箭”银行信贷、债券融资、股权融资，以及第四支箭“内保外贷”、央地合作等持续落地，房企融资环境逐步改善。
政策暖风之下，出险房企债务展期、重组进程也按下“加速键”。
2月28日，中国奥园透露，部分主要境外债权人同意暂缓偿还债务安排，支持奥园进行全面债务重组及引进战投，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保运营稳定。
稍早前，中梁控股披露了关于11.8亿美元的境外债务整体解决方案。祥生控股也发布公告表示，正就五笔合计6.4亿美元的票据启动整体重组。
1月，华夏幸福宣布，新发美元债以完成重组。花样年控股也于1月13日公告称，一笔总额为40.18亿美元的境外债务重组取得进展，已经与相关方达成协议。
更早前，融创、龙光、富力的境内债务重组方案获得通过。龙光、正荣地产也表示，将尽快推出境外债务重组方案。
克而瑞研究中心分析人士指出，随着国内政策环境放松以及市场步入修复期，越来越多的房企选择整体债务重组，这将更明显地作用到债务解压上，有利于集中精力恢复正常、有序经营，抓住机会窗口，对于债务状况严重的出险房企尤为适用。
虽然债务重组可在一定程度上缓解房企流动性压力，但本质是一种辅助手段，仅能缓解一时燃眉之急。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，重组之后，企业运营改善核心还在于销售端，即修复基本盘、依靠销售回款恢复企业自身“造血能力”才是关键。
数据显示，2023年2月，旭辉实现合同销售额约78.1亿元，环比增长55%。
2023年1-2月，旭辉累计合同销售额128.3亿元，同比下降23.36%，合同销售面积约87.26万平方米，同比下降22.52%。