物企上市能否迎来新格局？
自万物云上市后，沉寂了3个多月的港股物管板块再度迎来新成员。1月17日，润华服务成功登陆港交所主板。此外近期，深业物业及中交物业服务集团均披露了上市意向。
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不过，在上述企业摩拳擦掌准备上市的同时，几家排队中的物企却仍在观望。其中，众安智慧生活推迟了上市进程，中湘美好、龙湖智创生活两家的招股书也相继到期失效。
上市进退
在短暂沉寂后，港股物管板块再度热闹起来。
2022年12月末，润华服务、众安智慧生活相继通过聆讯。与此同时，部分物企也在筹备登陆资本市场。2022年12月26日，背靠中交集团、中交房地产等企业的中交物业服务集团成立。在此之前，中交物业服务集团曾公开征选一名具备物企IPO经验的副总经理，这也被外界解读为其将筹备上市。开年后的1月9日，深圳控股下属物企深业物业的境外上市审批材料获证监会接收。
不过，并非所有物企都希望尽快登陆资本市场。
作为2022年12月末成功通过聆讯的两家物企之一，众安智慧生活却在上市前夕表示，将推迟上市进程，并将公开发售及优先发售的申请股款悉数退回。而这已经不是其第一次主动终止上市进程了，早在2022年4月22日，众安智慧生活就曾通过聆讯，但最终未选择上市。
正在排队的龙湖智创生活同样也在等待更好的上市时间。1月16日，据港交所披露，龙湖智创生活招股书状态变更为“失效”，这已经是其招股书第二次逾期。一位知情人士向表示，龙湖智创生活的上市申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏。
此外，作为少数仍在等待上市的物企，中湘美好在招股书于2022年末逾期失效后，也并未重新递表。
分化缘由
不同的上市态度背后，反映着不同物企的不同需求。
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，一般而言，物企筹划上市是为了满足企业自身或关联方的资金需要。不过，深业物业、中交物业服务集团等国资背景物企，积极筹备上市的原因则更为复杂。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对表示，在地产行业整体遇冷的背景下，与民资物企相比，国资物企的关联方经营情况更加稳定，凭借自身品牌获取项目的能力更强，业绩成长性更佳，也更受资本市场的青睐。因此，国资背景物企的上市意愿会更高。
现有的经营数据也佐证了这一点。据克而瑞物管数据，2022年上半年，5家央企背景物企的平均营收增速达到28.8%，首次超过民资背景物企。同期，央企背景物企和地方国资背景物企的净利润增速均值分别为32.4%、18.3%，而民资背景物企的净利润增速却同比下滑19.1%。
从市盈率上也可以看出，国资背景物企更受投资者青睐。克而瑞数据显示，2022年下半年，民资物企的平均市盈率为8.7倍，而国资物企中，国企和央企的平均市盈率分别为13.2倍和22.9倍。
除此之外，柏文喜还提及，政策因素也是国资物企积极上市的重要推手。2020年，政府工作报告中曾提出要实施国企改革三年行动，推动国有企业上市。受此影响，国资物企所属集团公司会进行规划，推动企业上市。
然而，对于部分民营物企而言，行情的分化让其难以在目前获得较高的估值。因此，部分企业改变了原定的上市计划，转而选择暂时在“场下”观望。而自2022年11月以来的物管板块估值回暖，也让部分企业选择继续“等风来”。
Wind数据显示，2022年10月31日，恒生物业服务及管理指数下探至1766.82点，创下历史新低。此后该指数逐渐回升，截至1月17日，该指数已回升至3591.72点。
迎新格局
自2021年下半年以来，地产行业转冷，物管企业的上市路也愈发艰难。2022年，仅3家物企递表港交所，6家物企上市。未来，还有哪些物企能够登陆资本市场也成为业界关注的焦点。
部分业内人士看好央国企的未来表现。易居企业集团CEO丁祖昱于2022年12月撰文表示，目前仅有14家央国企背景的物企上市，多数还处于未上市状态。随着近期房地产政策的转好及国企改革深化，物管板块的估值得到修复和触底反弹，央国企将有望成为下一阶段物企上市主力。
克而瑞物管报告显示，除已经启动上市流程的深业物业之外，近年来，国贸物业、浙江省直物业集团、武汉联投物业等国资物企也开始通过并购等方式实现扩张，未来或也将谋求登陆资本市场。
而除国资物企之外，独立第三方物企或也将迎来上市小高峰。亿翰物研总经理邬晔在亿翰2023年度策略发布会上表示，目前板块估值逐渐修复，交易所审核有所放松，主流物企基本完成资本化，2023年对于独立第三方物企而言将是窗口期。
他解释称，资本市场上缺少细分领域的专业化服务物企标的，而细分领域专业化物企具备一定专业壁垒，行业准入门槛高，企业的资源丰富，品牌影响力强。细分领域的专业化服务物企需要资本的助力，完成品牌的蝶变以及规模化扩张的需求。另外，细分领域的独立第三方物企不受关联企业影响，具备冲击A股的资格，或将开启A股物业新时代。
不过，历经多年发展，港股物管板块也逐渐走向成熟，能够成功登陆资本市场并保持高估值的物企，都有着良好的业务和业绩表现。因此，国资物企以及独立第三方物企能否真的成为未来的上市主力，获得资本市场的青睐，还要看企业自身的成色究竟如何。