2016香港房价还会下跌吗？香港房价暴跌七成的内幕是什么？
近日，有媒体报道称，香港房价暴跌七成，李嘉诚损失惨重。一时之间关于香港楼市崩盘的说法被传的沸沸扬扬。那么，到底香港房价现在是多少呢?香港房价暴跌的内幕原因是什么?2016香港房价还会继续下跌吗?今天，巴中在线小编就来为大家整理了市场上对于香港房价暴跌真相以及未来走势的分析文章，希望可以共广大读者参考!(巴中在线财经编辑)
报告：香港房市艰难 今年房价预计下滑10%-15%
标准普尔称，当香港楼价下跌超过50%，发展商的评级才会受到影响。(图：香港《大公报》)
据香港《大公报》报道，香港楼市今年将更为严峻，标准普尔公司15日发表报告称，香港房价预计将较2015年下滑10%至15%，成交量预计为持平至增长5%。该行强调，当房价下跌超过50%，所有开发商的评级才会受到影响，而大部分香港开发商的评级，能够承受销售萎缩30%的影响。
标准普尔指出，供应增加、利率进入上升周期、香港本地经济增长放慢及内地经济减速等因素，均是令今年香港房地产市场变得艰难的原因。而物业销售下跌削弱房地产商的偿债能力及杠杆，假如香港经济较预期更差，将对香港地产商构成明显的风险。
标普信用分析师Esther Liu表示，由于香港地产商的经常性收入可缓和住宅销售收益波动的影响，且有关公司通常具备较佳的财务弹性、审慎的财务管理及有纪律的投资取态，能为其在市场下行情况趋于严重时提供缓冲。
因此，大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌3成。标普对获评级的香港地产商展望维持稳定，在未来一至两年可望透过审慎管理其财务表现并维持足够的财务缓冲，将较能抵御困难的市场。[!--empirenews.page--]
另外，里昂证券发表报告指出，根据初步统计数字及渠道分析，香港零售销售仍疲弱，农历新年4日假期(2月7日至10日)，内地旅客减少11%，而占本地零售市场的6成的本土消费将开始转弱，因环球宏观市场波动，股市及楼市不振。(中国新闻网)
香港房价暴跌七成到底是怎么回事?
香港楼市正迎来寒冬。据中原地产统计，2015年1月份香港物业成交约3500宗，这是1991年1月以来的最低数。相关数据显示，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了，2015年9月份达到顶点后，已下跌近9.5%。
2016年2月12日，香港地政总署发布的一份土地拍卖公告显示，楼价下跌已传递到地价。
2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展[0.39%]有限公司旗下的一家子公司，批租期为五十年。
香港地政总署的土地转让公告
该幅土地出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。按现在的汇率(1港元等于0.834元人民币)计算，每平米的楼面地价是1.66万元人民币。
[!--empirenews.page--]拍卖地块位置
拍卖地块地处香港郊区，距离繁华的尖沙咀直线距离只有大约15公里，距离中环只有大约17公里。如果换到北京，大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道，北京六环附近的土地拍卖中，楼面地价已经全面超过3万元人民币，部分已经达到4万!也就是说，大约同样位置的土地价格，香港不到北京的一半了。
香港的土地价格一直如此吗?
2015年9月2日，在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中，面积约为17,121平方米，同样指定作私人住宅用途，50年，最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米，成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平米楼板价为4.887万人民币。
换句话说，短短5个月时间，同一地段同一用途的土地价格下降了近7成!不仅如此，据媒体报道，过去三个月香港楼市还出现过两起流拍事件。
但对地价暴跌近7成之说，也有人持异议。据此次土地转让文件显示，本地块为政府带条件转让，本地块存在环保团体司法复核，买家购地后需等司法程序走完政府胜诉才能开发，政府败诉则土地转让作废，土地转让金退回。所以转让价格较低。
但中国海外地产董事总经理游伟光向香港本地传媒表示，这一地块规模较大，可塑性高，故在出价时已考虑司法复核、地皮位置和规模等一系列因素。即便考虑诉讼周期带来的利息损失等各种资金成本，地价也难比周围地块低近70%。故此块土地以低价成交的主要背景，是香港楼市价格的普遍下调，或已开始令开发商看淡后市。
因此，香港金管局总裁陈德霖2月15日对此土地拍卖低价暴跌事件表态，金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。但同时，陈德霖承认香港经济面临挑战。
标普周一发布报告称，今年香港房地产行业形势将更加严峻，房价预计将较2015年下滑10%-15%。瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。(凤凰网)[!--empirenews.page--]
香港房价跌去近10%，本地市民表示依然难以承受
香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。
“香港的房价还是很贵啊，才跌了这么一点点。本来房价就贵的离谱，年轻人哪里买得起房子。”一位在香港某银行工作的本地居民章婕(化名)对澎湃新闻(www.thepaper.cn)说。
章婕住在元朗，在新界的西北边，这地方在香港属于郊区。即使如此，当地的房价也超过了10万元/平方米，在过去香港楼市开始松动后，房价稍微有所下跌。
“我们家旁边的一个小区，实用面积433平方英尺(约40平方米)，卖468万港元(约391万元人民币)，大概97750元/平方米。这还是在香港房价开始下跌后的价格，太贵了。而且是一个12年房龄的住宅。”章婕说。她觉得，现在香港的房价高太离谱了，即使再跌一半也不算便宜。
美国研究机构Demographia在1月份发布的一份报告显示，香港连续6年成为全球楼价最难负担的城市，楼价中位数是一般家庭年收入中位数的19倍，这是该项调查12年来录得的最高纪录。
报告指出，香港2015年的楼价中位数为556.1万港元，而家庭收入中位数为29.3港万元，前者是后者的19倍，较2014年的17倍有所增加。换一句话说，将一个家庭每年的全部收入都用来买房子，也需要19年才能完成购房。
自去年9月开始，香港的房价开始一路下滑。
根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。
国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。[!--empirenews.page--]
香港的楼市股市接连受挫，加上有资金外流现象，市场一度出现以九七亚洲金融风暴再现来诠释今天的情况，此外，业界担心香港房价加速下滑，出现像九七楼市泡沫破裂后进入长达七年的熊市的现象。
香港金管局总裁陈德森15日表示，香港金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。
市场上各种分析与评论均不看好今年香港的楼市。
瑞银在2016年投资展望报告中指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。并预计香港房价将在2016年下跌10%到15%，到2017年底更有可能累计下跌30%。瑞银香港房地产行业研究主管李智颖对澎湃新闻表示，香港的房价下跌30%已经是楼市最糟糕的状况，不会持续下跌。
里昂证券(CLSA)1月份的报告称，香港房地产市场在2015年第四季度下滑7.5%的基础上，2016年第一季度将下滑8%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。(来源：澎湃新闻)
专家：五重原因导致香港房价下跌 10年上涨后需要回归理性
观点称，经过十年的上涨，香港房价从今年开始将迎来中长期的萧条。
2月15日，香港金管局总裁陈德霖公开回应媒体称，香港经济面临挑战。而对于坏消息连连的香港楼市，陈德霖表示，金管局仍需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。
根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。
事实上，自去年下半年以来，香港楼市迎来了房价下探的拐点。多家券商投行机构看空香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年将有极大可能会累计下跌30%。[!--empirenews.page--]
国际评级机构标准普尔昨日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。
报告指出，香港房价自去年9月至今已明显回落9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。
图为：1992年—2015年香港房价走势。(数据：由第一太平戴维斯提供)
第一太平戴维斯香港住宅发展及投资部资深董事周德辉向人民网(行情 研报)记者分析称：“从住宅市场来看，香港楼市整体来看处于供过于求的状态，房价经过13年的上涨出现了价格泡沫，目前楼市的成交量在逐步的下降;从内地的投资需求看，目前内地的一线城市房价都有很大的涨幅，以前内地投资香港作为避风港的资金会撤出转投内地一线城市，导致投资需求的下降;另外，一个明显的信号是港股的下跌，由此传导房价的下跌。”
周德辉指出，此次香港房价下跌意味着香港楼市进入新一轮的下行周期，从1992年至今，香港楼市经过3次周期调整，平均时间为7年左右，而从2003年至今，香港房价已经连续上涨长达13年。
而易居房地产研究院副院长杨红旭总结认为香港房价下跌主要基于五重原因：“首先，从资本面来看，港股和楼市的关系比较密切，一般是股市先变化，楼市后变化，而从去年年中开始港股就开始持续下跌，也陆续传导到香港楼市;第二，从经济基本面来看，香港的经济形势也持续走弱，进出口量同比下跌、零售业疲软，经济的下行也使得人们的消费购买力下滑;第三，从货币层面看，港币贬值导致资产价格下跌;第四，从政策来看，去年开始，港府主动调控楼市，除了强化额外印花税、推出“买家印花税”来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外，还计划加大土地供应遏制房价上涨;第五，从房价来看，香港房价已经经历了长达十年的上涨周期，房价产生了泡沫，需要回归理性。”[!--empirenews.page--]
数据来源：易居研究院提供
杨红旭指出，由于香港楼市需求不足，购买力减退会长期影响香港本土开发商的销售业绩。
标普信用分析师Esther Liu表示，“在市场下达至触发降级之前，我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”标普强调，只有当香港住宅楼价暴跌逾50%，地产商的评级才会受到影响。(人民网)
香港房价暴跌七成你还炒房吗？香港房价暴跌背后原因
香港同一地段、同一用途的土地，仅相隔半年时间，地价却暴跌了近7成。与北京郊区六环的土地成交价相比。2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米，远低于北京的土地成交楼面价。
香港同一地段、同一用途的土地，仅相隔半年时间，地价却暴跌了近7成。
香港金管局总裁陈德森15日表示，香港金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。
2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，成交价为21.3亿港元。公告显示，该幅土地出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算，楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。[!--empirenews.page--]
此次拍卖地块的楼面价与2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7成。
2015年9月2日，新界大埔区地段第226号的住宅用地，成交价为30.3亿港元，土地面积为17121平方米，土地每平方米成交价高达176970港元。
从地理位置上看，在香港的行政区划分的十八区之中，有九个区位于新界，除了沙田、葵青、荃湾三个区以外，其他诸如北区、大埔区、屯门区、元朗区，在香港人眼中基本上被视为“郊区”的范畴。
与北京郊区六环的土地成交价相比。2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米，远低于北京的土地成交楼面价。
不仅土地的成交价格过低，香港的土地市场自去年11月至今，已出现两幅住宅土地的流拍。
根据香港地政总署公开资料显示，2015年11月4日和2016年1月25日，位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。
而去年11月的土地流拍是时隔近20个月后香港的土地市场首次出现土地流拍的现象。尽管当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商，但所有报价均为达到香港特区政府的“底价”，因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。
除了土地价格暴跌，香港的房价自去年9月开始也是一路下滑。中原地产的数据显示，香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。
国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。
报道指出，香港房价自去年9月至今已明显回调9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。[!--empirenews.page--]
根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。
标普信用分析师EstherLiu表示，“在市场下达至触发降级之前，我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。
但标普强调，只有当香港住宅楼价暴跌逾50%，地产商的评级才会受到影响。(长株潭资讯)
