楼市去库存宽松政策超预期 二线城市最受益

　　楼市去库存宽松政策超预期 二线城市最受益

　　近来房地产市场利好不断。中央层面上，契税和营业税减免正式落地，政策出台节奏超市场预期。此外，本月央行降准、下调非限购城市首付比例，推进公积金宽松调整都有助于楼市去库存。受政策影响，今年1-2月，全国商品房销售面积和金额创同期新高。

　　广发证券乐加栋团队在报告中指出，本次交易税费减免的政策对二线城市成交的边际效应将更加明显，有利于重点二线城市需求(尤其是改善性需求)加快入市，推动库存消化，并将带动二线城市房价上涨。

　　契税、营业税减免政策落地 利于改善性需求加快入市

　　继春节前中央下调非限购城市首付比例后，春节后中央层面上再次出台宽松政策，实施交易税费减免。

　　2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部颁布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠的通知》，针对房地产交易过程中的契税以及营业税实施减免。具体来看，契税方面，首套房90平方米及以下的减按1%的税率征收，90平方米以上减按1.5%的税率征收;二套房90平方米及以下的减按1% 的税率征收，90平方米以上减按2%的税率征收。而原政策仅针对首套普通住宅提供契税优惠，新政将契税优惠的范围扩大至非普通以及二套住宅。

　　而在营业税方面，新政指出个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税(与原政策保持不变);个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　而在此次政策调整前，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，新政则将营业税免征范围扩大至满足免征期限的非普通住宅。此外，需要注意的是，此次新政继续强调了分类调控的思想，规定一线城市暂不实施非首套住宅契税优惠政策以及营业税优惠政策，注意考虑到一线城市目前住宅去化周期处于历史低位，房价上涨压力较大。[!--empirenews.page--]

　　整体来看，尽管市场对于减免交易税收早有预期，但政策落地节奏略有超前。从此次政策内容来看，主要是不再区分普通住房与非普通住房，鼓励改善需求，同时区别对待一线城市。

　　就政策效果而言，我们认为政策对于各线城市的边际效应将出现分化，对于一线城市而言，尽管一线城市此次政策直接受惠范围较小，但是宽松政策对于一线城市市场的影响在于其强化了居民房价上涨预期，从而间接加快需求入市节奏。

　　对二线城市而言，宽松政策将会促进二线城市需求(尤其是改善性需求)加快入市，尤其是房屋总价较高的二线城市，交易税费减免对于居民收入更为敏感，同时配合降首付政策，预计二线城市成交将更加受益，进而促进库存下降，并将带动二线城市房价上涨。

　　但对三四线城市而言，14年以来三四线多地政策已经在地方层面上自主实施了契税减免以及财政补贴，减免甚至补贴力度超过本次新政，但从实际效果来看，政策对于成交改善的作用并不明显。

　　此外，由于三四线城市二手房市场并不活跃，因此营业税减免对于三四线城市成交影响有限。因此，综合来看，此次交易税费减免对于三四线成交改善边际作用有限，去库存进程任重道远。最后我们需要再次需要强调的是，在本轮小周期中，伴随成交面积的持续上升，需求释放得已经比较充分，同时，伴随房价的上涨，需求将会逐步被挤出。这样，成交量增速将会逐步下台阶，从而使得库存去化周期重新上升，房价增速回落。这与我们年度策略的分析相一致。

　　整体来看，持续宽松政策将会延后量跌的时间点，但是不改2016年行业基本面小周期量跌价升方向。

　　首付新政逐步落地，但各地依旧注重差别化调整

　　2月初央行、证监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》以来，多地政府逐步落实首付比例新政，其中江苏、四川、广东、江西、福建、河北、贵 州相继下发了政策落实文件，其余各省市也有部分银行开始自主实施了首付比例新政策。

　　但依旧需要指出的是，城市成交量价热度的分化将会导致各城市信贷政策的分化，预计未来各省市将依据自身情况落实差别化的信贷政策。根据融360数据显示，2016年2月份，35重点城市中银行实施首付2成的比例为19.66%，2.5成首付比例为47.07%，3成首付比例则为29.68%。

　　地方政府持续推进公积金政策宽松调整本月公积金政策方面，中央层面上，央行、住房城乡建设部、财政部《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，2月21日起，职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

　　在地方层面上，多地依旧进行公积金宽松调整，其中调整范围涉及首付比例、最高贷款额度及年限、异地贷款、存缴范围、提取管理等多个方面。

　　政策效果：全国商品房销售面积和金额创同期新高

　　2016年1-2月份全国商品房销售面积1.12亿平米，同比去年增长28.2%，增速较去年全年提高21.7个百分点，其中，住宅销售面积 1.01亿平米，同比增长30.4%，增速较去年全年提高23.5个百分点。销售金额方面，2016年1-2月份商品房销售金额8577亿元，同比增长 43.6%，其中住宅销售金额7435亿，同比增长49.2%。

　　整体来看，首付比例下调、交易税费减免，叠加前期一系列宽松政策，对于成交的促进效应有所体现，销售面积和销售金额均创同期新高，同比均呈现大幅增长(去年基数较低也是同比显著增长的一个原因)。

　　展望未来，城市间量价热度分化将延续，一线城市带动二线城市上半年保持量价齐升是大概率事件，但进入下半年增速可能会回落，而三四线城市受制于高库存低需求，依然难有起色。房价方面，各线城市房价环比均上涨，其中一线城市环比领涨，并且增幅小幅扩大0.06个百分点至2.01%，二线城市环比增幅略有扩大，由上月的0.04%小幅扩大至本月的0.23%，扩大了0.18个百分点，而三线城市环比增幅为0.60%，较上月增加0.15个百分点。同比数据来看，一线城市同比增速进一步扩大至21.04%，二线城市连续3个月同比实现增长，且增幅逐步扩大，三线城市则同比继续微幅下滑。目前一线城市的房价上涨效应有逐步溢出到二线城市的迹象。