深圳楼市近期降温 新房成交量连降五周

　

　　调控组合拳初见成效 深圳楼市开始“退烧”

　　继“3·25”楼市调控新政落地后，4月1日，深圳房产评估价格又迎来例行更新，评估价普遍上调超50%，这使得二手房交易者承担的税费成本大幅增加。

　　据深圳规划国土委的数据显示，上周深圳一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平方米，分别下滑16%和15.7%，根据深圳中原地产研究中心的监测，深圳新房成交量已经连续5周下滑。

　　在调控组合拳作用下，持续高烧的深圳楼市显现出降温迹象。

　　深圳楼市涨幅领跑全国

　　整个2015年，深圳市民王飞鹏都在焦虑中度过。

　　3年前，他和女友从外地跳槽到深圳一家金融机构，月薪近万元。为节省开支，他们租住在关外的一个花园小区。“当时想着，先拼搏两年，攒够首付款就在这边买一套小户型”。让他没想到的是，2015年，深圳楼市一路走高，看着楼下中介的挂牌价每周都在变化，他租住的那个小区从2万元/平方米一路飞涨到近4万元/平方米，王飞鹏表示：“原本跳起来还能够得着的房子，离自己越来越远，那种感觉真让人绝望。”

　　自去年“3·30”楼市政策实施以来，深圳房价一路飙升，在国家统计局新发布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况中，深圳房价环比上涨3.6%，同比上涨57.8%，两项指标高居全国第一。而深圳规土委的数据显示，2016年3月，深圳一手房成交均价已经涨至53683元/平方米，而在2015年3月，这一数据仅为2.9万余元/平方米，这意味着，过去一年，深圳一手房均价涨幅超过80%。[!--empirenews.page--]

　　对此一轮房价疯长，在2月召开的深圳两会上，深圳市长许勤分析说，影响深圳房价的因素主要包括需求、供给、调控政策三方面。随着城市环境的提升，深圳出现了越来越多的年轻家庭，而随着收入水平的提高，购房愿望和能力也在提升。但在供给方面，因土地空间有限，不能满足需求的快速增长。

　　面对疯狂上涨的楼市，3月25日深夜，深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年;对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成，对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　相比较号称“史上最严”的上海“3·25”楼市调控政策，深圳调控政策被业内称为“温柔一刀”。但链家地产的一名置业经理对本报记者表示，表面上看，深圳出台的政策温柔，上海出台的政策严厉，但两个城市的楼市状况其实有所不同，深圳房价去年大幅上涨，市场对调控已经有了一定预期。春节前后，深圳楼市已经开始出现调整，因此，此次紧缩的动作无需太大就可以起到调控市场的效果。

　　新政出台前夕，深圳已经开始由金融业协会出面，严禁 互联网金融 企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，明确对首付款来自P2P、小额贷款公司等第三方机构贷款的，拒绝受理其房贷申请。此外，深圳还严格禁止消费贷款及信用卡贷款用于支付购房首付款，对“假离婚”客户的住房贷款申请不予受理。

　　调控效果初显

　　4月1日，深圳房产评估价迎来例行更新。但是，这个“更新”的幅度却有点大，地产中介提供的监控数据显示，不同区域评估价调整有所不同，热点片区房源上调60%至80%不等，普遍上调50%以上。[!--empirenews.page--]

　　评估价的调整也意味着二手买家承担的税费成本相应大幅增加。事实上，这次评估价调整房地产业内早有预期。3月11日，深圳市房地产经纪行业协会就在其网站提示，深圳二手房交易评估价格将于4月起上调50%左右，会导致交易税费大幅增加。

　　最近3年，深圳分别在2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日3次调整房产评估价，而此次调整，相距上次仅隔半年时间，被认为和去年以来深圳房价的一路飙涨有关。

　　记者采访了解到，此次深圳二手评估价大幅调整后，虽然评估价离市场实际成交价仍有距离，但对于未满两年的房产交易，评估价调整前后税费差额最高可达数万元甚至十万元以上，无疑会对短期炒房客形成一定压力。

　　以福田区梅林一村为例，目前该片区每平方米市场价在6万元左右，而此前评估价在2.5万元/平方米，此次上调50%后上升为约3.8万元/平方米。因此，仅以5.6%的营业税计算，每平方米税费增加728元。以90平方米一套住房计算，仅营业税就增加6.5万余元。

　　随着楼市调控组合拳逐渐落地，深圳楼市逐渐进入调整阶段。“根据过去的规律，预计政策影响、消化周期在3个月左右，所以未来二季度市场成交将会较去年明显回落。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平表示。

　　供求关系最终决定房价走势

　　据深圳市链家地产市场研究中心监测，2015年深圳购房人群中，深户比例占七成。业内人士分析，此次政策调整，社保由1年变成3年，除了遏制投资客，还将对部分非深户居民购房带来一定的影响。

　　对此，业内专家认为，对真正有需求的购房者而言，社保1年变3年，不过是提高了购房的门槛，但他的需求仍然还在。因此，真正决定未来房价走势的，只能是供需关系，只有在住房供给总量大于需求量的情况下，房价才会真正降下来。

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　　政府调控措施的出台，让已经“绝望”的王飞鹏又看到了一丝希望。“希望这些措施能真正发挥效力，让疯狂的房价回归正常，不然，我们这些外来的年轻人不知道要到什么时候才能有自己的房子。”王飞鹏坦言，“已经不止一次冒出回老家的念头。”

　　在深圳，像王飞鹏一样，进入职场不久的年轻人是最无奈的，既无力负担高额的商品房，又不能作为低收入群体申请保障房。

　　据世联地产(行情 研报)一名置业经理透露，3月以来，已经有投资客开始降价抛盘。但他认为，随着交易量的萎缩，深圳楼市降温的市场预期正在生成，但楼市整体还未出现明显下降。他判断，未来几个月内，虽然房价有可能适度降低，但不会出现大幅下降现象。

　　实际上，房价暴涨对人才引进和实体经济的影响已引起深圳市政府的高度关注，深圳市住建局相关负责人日前透露，未来5年，深圳将建设保障房40万套，供应保障房35万套，其中70%为人才房，这比“十二五”期间的供应量翻了3倍有余。

　　或许，这才是深圳市政府制衡房价的最有效措施。(中国网)

　　深圳楼市近期降温 新房成交量连降五周

　　“325” 新政落地、深圳房产评估价普遍上调 双管齐下楼市出现降温迹象 深圳中原研究中心监测显示：

　　继“325” 楼市调控新政落地后，4月深圳房产评估价格又迎来例行更新，评估价普遍上调超50%，二手买家们承担的税费成本相应大幅增加。深圳楼市迎来降温信号，根据深圳中原研究中心的监测，深圳新房成交量已经连续五周下滑;而最新出台的深圳链家精准指数分析3月月报也指出：短期内市场观望情绪会增加，同时短期购房成本的增加将会直接延缓置业者入市步伐。

　　【政策】 4月起房产评估价普遍上调超50%[!--empirenews.page--]

　　本月1日，深圳房产评估价迎来例行更新，但是，这个“更新”的幅度却有点大，普遍上调50%以上。评估价的调整也意味着二手买家们承担的税费成本相应大幅增加。而根据深圳中原地产、家家顺等中介监控数据，根据不同区域，评估价调整有所不同，主流热点片区房源上调60%至80%不等，普遍上调50%以上。

　　家家顺向媒体提供的一份监控数据表明，龙华水榭春天有房源评估价上调了92.57%，4月1日前评估价是20476元每平方米，4月1日后评估价高达39430元每平方米。而家家顺监控的20个样本楼盘中，14个楼盘评估价上调超过50%，其中10个上调超过60%，在样本楼盘中占比达到50%。

　　事实上，这次评估价调整房地产业内早有“吹风”：3月11日，深圳市房地产经纪行业协会在其网站发布提示，“4月1日，深圳二手房交易评估价格将上调50%左右，导致交易税费大幅增加”。

　　记者了解到，长期以来，深圳二手房过户评估价均低于市场实际成交价，。此次深圳二手评估价大幅调整后，评估价仍离市场实际成交价有点距离。周先生最近准备出手的布吉慢城社区的88平方米小户型，目前该房源评估价已经上调至25856元每平方米，但目前该房源市场实际成交价已经超过4万元每平方米。而虽然监测数据显示龙华水榭春天样本楼盘评估价接近4万元每平方米，但是小区二手房成交均价已经达到了6.5万元每平方米以上。

　　算一算：未满2年房源税费涨幅大

　　深圳市场现行二手房交易，税费主要由二手买家来承担。以南山青春家园在售的一套84m2的小三房为例，4月1日前评估价是2.5万元每平方米左右，4月1日之后评估价上调到4万元左右。该房源房产证未满2年，买家是购买家庭唯一住房，4月1日之前契税、营业税(及附加税)及个人所得税，三项加起来所需交的税费为15.96万元，而4月1日后，税费则涨至25.5万元，税费涨幅接近9.5万元。如果该房源房产证满了2年，则只需交契税和个人所得税，税费涨幅只有3.3万元不到。因此，税费的调整主要还是对房产证未满2年的房源影响比较大。[!--empirenews.page--]

　　【数据】过去半年深圳一手均价上涨超四成

　　最近3年，深圳房产评估价的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。而此次调整，相距上次仅隔半年时间，是最短的一次，或和深圳房价去年以来的一路飙涨有关。

　　深圳规土委公布的数据显示，2015年9月深圳一手住宅成交价格为36191元每平方米，到今年3月成交均价已经涨至49989元每平方米，一手均价直逼5万元每平方米的关口，半年涨幅超过38%;而2015年3月份深圳一手住宅成交均价仅26566元/平方米，也就是说，过去一年深圳一手均价涨幅超过88%。

　　据深圳市规土委数据显示：上周(3.28~4.3)一手住宅成交652套，成交面积约为7.05万平方米，分别下滑16%和15.7%。

　　根据深圳中原研究中心的监测，深圳新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。与此同时，近期深圳推售市场也明显降温。4月深圳仅有4个项目获得批售，其中住宅项目仅有2个，仅1295套，面积为20.3万平方米，分别环比下降了62%和21%，下降幅度明显。3月深圳有17个项目入市，总推售套数为2188套，推售面积为20.69万平方米，环比增加明显，处于历史同期中等位置。虽然3月推售项目较多，但推售量却不及春节前的一半，而且项目平均推售量较低，其中有10个项目推售量不及100套。

　　业内说法：买准二套房预计要准备近五成首付“一套房子税费+佣金成本大概占到房价的7%~9%，准二套房(注：准二套指的是根据325新政，首套还清二套首付须四成起)买房意味着得准备差不多五成首付。4月计税评估价上调，325新政限购、限贷升级，双重利空的影响短期内市场观望情绪会增加，这一点从3月底开始已经显现，同时短期购房成本增加，这个将会直接延缓置业者入市步伐。根据过去的规律，预计政策影响、消化周期在3个月左右，所以未来二季度市场成交将会较去年明显回落，其中4月冲击最大，或回落至7000套左右。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平认为。[!--empirenews.page--]

　　市场逐渐进入调整阶段“前期上涨幅度较大的深圳市场将会逐渐进入调整阶段，未来市场有可能面临转折点”。深圳中原研究中心在其周报中分析认为：预测未来在调控新政的影响下，市场将会逐渐进入调整阶段，客户的入市积极性明显减弱，开发商入市速度放缓，新房推售量将会继续保持低位。

　　短炒客“压力山大”

　　家家顺营销副总裁张国库认为：此次深圳调整评估价，对于满两年的房产税费增加1万~5万元，客户购房成本小幅提高，与目前市场上房子降价形成对冲，影响不大。但对于未满两年的房产，交易时税费增加比例较高，评估价调整前后税费差额最高可达上十万元，对于短炒客形成一定压力。(广州日报)

　　深圳楼市现降温信号 二手房备案成交量大幅回落

　　房产机构统计数据显示，今年第一季度深圳住宅新房价格增幅创新高，新房价格环比上季度增长18 .4%，同比增幅达79.3%.不过，随着“首付贷”和众筹购房禁令、“深六条”以及评估价上调等系列调控政策出台，过热的深圳楼市已出现明显降温信号。房产机构统计显示，近期看房量逐渐减少，部分新房认筹量下降、成交量随之下降，买卖双方进入博弈期，二手房放盘量增加且报价理性，部分投资性需求撤离。

　　3月份二手住宅掀过户潮

　　今年第一季度，开发商推盘节奏显著放缓。市规土委数据显示，深圳住宅批准预售面积109.62万平方米，环比上季度下降5 3 .2 %，同比大幅增长76 .8%，住宅新房成交量环比减少14.5%至158.46万平方米。

　　但是，量缩并未立即传导至价格层面。房产机构戴德梁行数据显示，3月份，49989元/平方米的成交均价已创新高。第一季度，全市48089元/平方米的住宅新房成交均价，环比上季度增长18 .4%.受评估价上调预期、“深六条”出台的影响，3月份二手住宅市场掀起抢购潮、过户潮，成交面积达159 .99万平方米，一举超过2013年同期，创下单月成交新高。加上受成交惯性影响首月带来的高成交量，第一季度全市二手住宅成交量达349.75万平方米，环比上季度大幅增长48.6%，同比增长96.7%.[!--empirenews.page--]

　　与此同时，二手房价格惯性冲高，但价格涨幅开始回落。房产机构住宅价格指数显示，一季度深圳中高端住宅售价指数环比上升1 0 .8 %，较上季回落6.5%;租金价格指数环比上升2 .5%，较上季回落3.9个百分点。

　　美联物业全国研究中心最新统计数据显示，3月28日至4月3日一手住宅网签数据回落，全市共成交652套，环比下跌29 .7%，成交均价49621元/平米，环比下跌4 .17%.二手住宅备案成交量在4月1日之后出现大幅回落。

　　调控政策效果开始显现

　　深圳住宅价格的高增速触发系列调控政策出台，包括“首付贷”和众筹购房禁令、“深六条”及评估价上调等。“深六条”中非户籍人口购买门槛的提升和二套房首付比例上升为四成的降杠杆举措，一定程度上抑制部分购房需求的释放，令高涨的市场预期降温。目前，调控政策效果正在显现。

　　戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端说，去年深圳房价大涨，局部区域甚至翻倍，市场亦有自然调整的需要。近期信贷政策的调整及其他限制性政策的出台，将成为本轮市场调整的催化剂。从城市的发展来看，产业结构逐渐优化、区域规划利好及轨道交通建设等诸多因素将令到城市价值得到持续提升。因此，与市场调整预期同步的是深圳城市价值的稳定支撑，预计市场的调整将以价格增幅的减缓甚至结构性因素导致的均价小幅下滑体现。

　　美联中国华南区董事总经理王书权告诉南都记者，“3·25”政策的出台已经令二手房成交大幅减少近30%，“等4月底数据出来，将会看出此次系列调控政策的真正影响力。”(南方都市报)

　　系列调控政策出台 深圳楼市现明显降温信号

　　房产机构统计数据显示，今年第一季度深圳住宅新房价格增幅创新高，新房价格环比上季度增长18.4%，同比增幅达79.3%。不过，随着“首付贷”和众筹购房禁令、“深六条”以及评估价上调等系列调控政策出台，过热的深圳楼市已出现明显降温信号。房产机构统计显示，近期看房量逐渐减少，部分新房认筹量下降、成交量随之下降，买卖双方进入博弈期，二手房放盘量增加且报价理性，部分投资性需求撤离。[!--empirenews.page--]

　　今年第一季度，开发商推盘节奏显著放缓。市规土委数据显示，深圳住宅批准预售面积109.62万平方米，环比上季度下降53.2%，同比大幅增长76 。8%，住宅新房成交量环比减少14 。5%至158.46万平方米。

　　但是，量缩并未立即传导至价格层面。房产机构戴德梁行数据显示，3月份，49989元/平方米的成交均价已创新高。第一季度，全市48089元/平方米的住宅新房成交均价，环比上季度增长18.4%。受评估价上调预期、“深六条”出台的影响，3月份二手住宅市场掀起抢购潮、过户潮，创下单月成交新高。不过，二手房价格冲高后涨幅开始回落。房产机构住宅价格指数显示，一季度深圳中高端住宅售价指数环比上升10 。8%，较上季回落6.5%;租金价格指数环比上升2.5%，较上季回落3.9个百分点。

　　美联物业全国研究中心最新统计数据显示，3月28日至4月3日一手住宅网签数据回落，全市共成交652套，环比下跌29.7%，成交均价49621元/平米，环比下跌4.17%。二手住宅备案成交量在4月1日之后出现大幅回落。

　　深圳住宅价格的高增速触发系列调控政策出台，调控效果开始显现。“深六条”中非户籍人口购买门槛的提升和二套房首付比例上升为四成的降杠杆举措，一定程度上抑制部分购房需求的释放，令高涨的市场预期降温。美联中国华南区董事总经理王书权告诉南都记者，“3·25”政策的出台已经令二手房成交大幅减少近30%，“等4月底数据出来，将会看出此次系列调控政策的真正影响力。”(南方都市报)

　　专家：深圳楼市调控政策落地后 房价暴涨将得到遏制

　　“325 新政”、二手房上调评估价等措施陆续出台，提高了购房者门槛，也对投资客炒房作出严格限制，调控作用明显。与此呼应的是，深圳新房成交量连续5周下滑。业内人士认为，在各项调控政策落地后，短期内房价暴涨将得到遏制。[!--empirenews.page--]

　　据深圳中原研究中心数据显示，上周(3.28-4.3)深圳仅有一个住宅批售，批售面积为8.5万平方米。而自2月以来，全市也只有4个项目拿下预售，住宅批售市场异常冷清。从推盘来看，上周有3个项目入市，总计395套，大幅低于上上周的1520套，下滑明显。

　　深圳中原研究中心分析称，“325新政”以来，新房入市速度与成交量较之前回落幅度较大，市场降温明显。“预测未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。”

　　来自市规土委的数据显示，上周一手住宅成交652套，成交面积为约7.05万平方米，两项数据分别下滑16%和15.7%。“新房成交面积已连续5周下滑，还不到春节前成交量的一半。”深圳中原研究中心对此表示，“本来春节过后市民观望情绪已很浓厚了，新政又在一定程度上提高了购房门槛，未来一段时间内新房成交量还将持续走低。”

　　有业内人士指出，“325新政”出台将导致未来一段时间内市场的成交量有所调整。上涨幅度较大的深圳市场也将逐渐进入调整阶段，未来市场有可能面临转折点。

　　从本月1日起，深圳二手房将执行新的评估价。资料显示，深圳六区二手房新的评估价绝大部分增幅在30%-50%之间，购房成本也相应增加了数万至数十万不等。

　　美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，评估价继去年10月之后再度调整，再次大幅增加了购房成本，无疑将对市场造成一定的冲击，短期内的成交量将有一定回落。

　　但她也指出，评估价上调对供需关系无法造成根本性的影响，价格上不会有太大的变动。“上调评估价是例行调整，预计这轮调整的消化期会持续2-3个月，后期还是有复苏态势。”