2016房价走势最新消息：二线城市地王频现对楼市有什么影响？

　　二线城市地王频出楼市火爆 南京厦门等地库存下调

　　中原地产最新数据显示，在二线城市继续“高调”的背景下，房地产库存继续下行。其中，合肥库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积同比下滑63.9%;南京库存套数24625套，302.5万平方米，同比下滑53.9%;苏州则以23908套，388.8万平方米库存，同比下调49.6%。

　　业内人士指出，在一线城市购房收紧下，资金出现外溢，一线城市周边以及部分重点二线城市市场活跃。这种情况下，控制房价的压力明显增加，合肥、南京、苏州等二线城市政策收紧预期愈演愈烈。

　　火爆 库存剧减 价格跳涨

　　中原地产数据显示，截至5月30日，重点监测的10大城市库存明显减少。具体来看，十大一二线城市合计库存为36.77万套，4834.7万平方米，环比4月份的4948万平方米继续下调2.3%，而同比方面，跌幅更是高达27.4%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，一线城市中的上海与深圳在政策影响下，库存出现了增加，但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却依然快速下调。

　　具体来看，截至30日，5月南京库存套数24625套，库存面积302.5万平方米，面积环比下调16.3%，同比则下调高达53.9%;厦门方面，库存套数17614套，库存面积245万平方米，库存面积环比下调15.3%;合肥方面，库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积环比下调5.8%，同比下调高达63.9%。

　　张大伟认为，3月份一线城市出台不同力度的约束性政策，抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，导致市场活跃。[!--empirenews.page--]

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

　　以合肥为例，今年4月份，合肥新建商品住宅价格指数环比上涨5.8%，同比上涨17.6%;二手住宅价格指数环比上涨6.8%，同比上涨30.4%。两项指标在70个大中城市中均位居第一，处于“领涨”态势。

　　据介绍，今年以来，合肥市房地产市场持续升温，呈现出多年罕见的“火热”景象，住宅类商品房价格大幅上涨，市场持续出现“一房难求”局面。安徽省经济信息中心预测处发布的报告显示，一季度，合肥市住宅市场量价齐涨，商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。开发商捂盘惜售、强制捆绑搭售变相涨价等现象频生。

　　高涨 地王频出 风险集聚

　　在房价大幅上涨的背景下，土地市场频繁刷新新高，“四小龙”尤甚。具体来看，中原地产数据显示，2016年以来，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，供应住宅用地953万平方米，平均溢价率高达126.08%，较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。

　　张大伟表示，一方面，一线城市土地空间已然不足，房企开始集中围猎二线城市;另一方面，宽松的货币政策也是促成房企积极抢地的原因。“在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右，导致房企积极补充库存。”

　　张大伟指出，由于土地价格上涨明显超过房价上涨，未来房价上涨预期更加强烈，将带来巨大风险。

　　中原地产研究部数据显示，截至25日，年内抢地最积极的房企合计拿地为3887亿元，合计建筑面积为6187.7万平方米，平均拿地成本为6283元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4231元每平方米，这意味着，房企拿地平均成本增幅高达48.4%。[!--empirenews.page--]

　　具体来看，2016年前5个月土地出让过程中各种地王地块多达150宗，远超2015年全年的100宗。其中，全国住宅类地块，楼面价超过2亿元，溢价率超过100%的地块合计有107宗，除了10宗在一线城市上海、3宗在广州以外，其他全部在二线城市。

　　对此，融创中国董事长孙宏斌表示，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元，南京的房价都没有超过3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元。这个肯定是不对的，我们会非常小心。”

　　“应对现阶段土地热保持警惕。”孙宏斌说，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。

　　张大伟也认为，应关注地价推动的高房价下带来的高杠杆和泡沫风险。他指出，目前所有地王都有较大的亏损可能，过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。数据显示，相较于土地成本50%以上的增幅，公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元每平方米，销售价格同比上涨12%，土地价格上涨明显超过了房价上涨。

　　张大伟表示，由于拿地成本增加近50%，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。应警惕房企激进购地所带来的杠杆泡沫风险。

　　降温 政策收紧 箭在弦上

　　政策收紧预期愈加明显。近日，南京市政府有关部门就表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　其指出，目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，因此，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效;同时严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。[!--empirenews.page--]

　　近期涨幅最高的合肥也被曝出或于6月出台收紧新政。记者了解到，5月召开的一次合肥市委中心组理论学习会议上，合肥市主要领导就明确表示，要加强楼市调控，防止过快增长。合肥市房地产管理局相关负责人则称，后期不排除重新出台限购限贷等调控政策。据悉，目前合肥九个区的限购政策已草拟完毕，待市政府批准，而限购执行或以交易备案时间为准。

　　苏州方面也被曝出，已制定好收紧新政，包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上以及买房须居住证满一年等硬性规定。

　　对此，原中国房地产协会副会长朱中一表示，房价在短时间内过快上涨存在透支和盘整的风险。因此，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。

　　易居研究院研究员曹倪娜也认为，针对市场火爆、房价上升较快的区域，地方出台的“收紧”型政策信号明显，包括提高居民非首套住房贷款比例、提高限购门槛、加强房地产市场监管以及更有计划地制定土地出让计划等。

　　二线楼市高烧恐引土地政策收紧

　　近期，迅速成为全国楼市“主角”的二线城市房地产市场，还在继续散发着惊人的热度。此前，国家统计局曾公布数据称，4月南京、合肥、苏州等多个二线城市新房售价环比涨幅已超过一线城市。随后不久业界就有传言称，环比领涨的合肥市即将出台升级版限购政策。而日前，南京市委宣传部更率先在微博发布消息称，南京将对当地土地出让实施最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。业内表示，未来二线城市房价预期大幅上涨，二线城市出台新版限购、调控政策已箭在弦上。

　　近期我国公布的多项数据显示，持续“高烧”的一线城市出现降温趋势，但与此同时，重点城市却“递补”成为房企的投资新热点。此前，国家统计局公布的4月70个大中城市新建住宅价格指数名单中，首次出现二线城市包揽上涨前几名的情况，部分二线城市环比涨幅比3月进一步扩大，有些甚至已经超过了一线城市，其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅更是纷纷突破4%。[!--empirenews.page--]

　　无独有偶，日前业内也有机构发布数据显示，截至上周五，全国成交的住宅类土地项目，溢价率超过100%的共107宗，其中除了10宗在上海、3宗在广州外，其余全在二线城市，被称为“四小龙”的合肥、南京、苏州、厦门分别有12宗、12宗、28宗和1宗。

　　“目前，一线城市和越来越多的二线城市高价地块频出，一定程度上是因为大多数积极抢地的企业都是上市企业或国企，它们资金实力雄厚，对未来市场波动的抗压能力也更强，而且过去一年房地产政策相对宽松，上市企业融资成本大幅下调，导致更多企业敢于拿地。”中原地产首席分析师张大伟表示。而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也直言，就楼市自身的规律而言，一线与二三线城市热度是接替传递的，时值一线城市房地产市场全面收紧，溢出的资金与需求自然转嫁到了二线城市，此外多数二线城市尚未出台调控政策，房价攀升在意料之中。

　　不过，张大伟担忧地表示，目前二线城市高价成交住宅土地迅猛增加，势必将影响此后二线城市房地产市场稳定。同时，还有专家进一步分析称，南京、合肥等二线重点城市如果不出台约束性新政，当地楼市很可能出现爆发式上涨。

　　对于本次南京率先出台政策稳定土地市场，张大伟表示，这一政策更偏向于常规性的“喊话式调控”，对楼市的影响力十分有限，从目前的情况来看，这类城市进一步出台2.0版限购政策的可能性已越来越大。此外，还有媒体报道，就在市场传出合肥将推出限购令的前一天，中央相关部门刚刚听取了针对部分二线城市房价过热的汇报。“虽然只是正常了解市场情况，但有人认为不排除接下来住建部可能向各地派出调研组，尤其是重点二线城市调研当地楼市的可能。”专家表示。

　　中国二线城市频现“地王” 或影响楼市稳定[!--empirenews.page--]

　　英媒称，中原地产最新发布报告称，今年截止5月23日中国合计出现152宗地王，远高于去年全年的95宗，南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。

　　据报道，中原地产将溢价率40%以上、单地块超过5亿元的地块作为“地王”。据其测算，按照目前地价超过房价的趋势，需要未来两年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。

　　中原地产研究部统计数据显示，截止5月23日，全国土地市场地王频繁出现，按照总价计算最高的50宗土地，合计成交总价为2013.29亿元，其中有27宗地被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿元，占比约为54%。二线城市成为绝对主力，在50宗总价地王里，二线城市占到了72%。仅南京一个二线城市就出现13宗总价地王，而一线城市仅有14宗。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前的市场创造地王的基本都是上市企业+国企，资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

　　他指出，地王正在蔓延，很多之前刚需的区域都出现了地王，北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万以上，导致市场全面高端化。

　　报道称，二线城市地王频繁出现将影响后续二线房地产市场的稳定，特别是房价上涨的“二线四小龙”——南京、合肥、厦门和苏州成为地王最密集的二线城市，如果没有约束性政策，房价很可能会爆发式上涨。

　　中国指数研究院的百城房价指数显示，南京、合肥、厦门和苏州4月新建住宅价格指数环比分别上涨4.73%，0.88%，5.7%和5.49%。