2016房价走势最新消息：楼市调控到底有什么成效？
5月楼市成交下滑约四成
随着楼市成交持续低迷，新房价格开始出现反转。最新统计数据显示，上周全市有三个在售新盘下调报价，最高降幅为1000元/平方米。与此同时，6月全市即将推出优惠的楼盘数量将达245个。业内人士分析，新增购买需求不足，使得近期楼市热度降低，预计新房二手房价格将继续向市场理性价位回归。
5月(截至29日)
新建商品住宅
日均交易量约为566套
与4月相比
近44.5%
二手私产住宅
共成交12281套
与4月相比
43.26%
业内分析，在供应增加、需求减少的情况下，新房二手房报价将逐渐向市场理性价位回归。
上周三个下调报价的楼盘分别位于滨海新区和静海，市内六区和环城四区在售楼盘价格相对平稳。
上周记者在本市多个区不动产登记局看到，与4月相比，排队等待办理二手房交易业务的市民数量明显减少。
在房天下分析师王琳看来，5月楼市低迷主要有两方面原因：首先经历了3、4月份的成交暴涨后，市场购买需求被释放;其次，之前活跃的改善需求购房者进入持币观望状态，使得5月楼市趋向理性。(城市快报)
二线城市地王频出后 楼市开始自发调整?
5月27日，二线城市冷热交替。南京实行“限地价、竞配建”的土地新政，合肥宣布原定当日的7宗土拍由于场地软硬件调整延迟到5月30日进行。然而，万科信达以123.18亿，楼面价21575.78元/平方米，溢价率95.95%拿下杭州奥体单元总价地王却博尽眼球。在拿下该地块之后，双方出现分歧，万科决定退出合作。[!--empirenews.page--]
此前的5月23日、24日，苏州按原计划举行了大型土地拍卖会。这是在苏州市5月17日宣布暂缓出让5幅准地王、5月18日宣布限地价之后的首次土地拍卖。23日推出了15幅地块，按照新规，4幅进入竞价环节，结果是两幅商办地块底价成交、两幅宅地流拍。地王不再出现，但成交溢价率仍高，比如新城控股拿地溢价率112%。
有意思的是，其中一幅宅地在超过最高限价之后，由于第一次网拍主持人没有及时喊停，房企继续竞价了8轮。
这也是一二线城市近期土地市场的缩影。据克而瑞研究中心统计，今年以来截至5月14日，22个热点一二线城市“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。4月份以来，苏州、南京、合肥共出让50幅地块，其中60%都属“三高”。
一名业内资深人士指出，以往地王都借此解套，但解套的机会在于房价不断上涨，而楼板价一旦过高，房价很难短期内支撑这种上涨。“一旦政府调控收紧，成交量、房价都面临调整的时候，正如每一次调控周期那样，这一波地王也必然要经历3-5年的调整”。
频频解套的地王
这并非耸人听闻。2009年前后，长三角一二线城市地王频出，当时国企中华企业(行情 研报)接连在苏沪杭拿下多个地王项目，其中以28.1亿元总价，1.9万元/平方米左右楼板价将杭州章家坝宅地收入囊中最为著名。
此后进入该区域的万科、德信所拿地块楼面地价分别约1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。调控周期的楼市低迷，导致中华企业被套，直至2015年之后，杭州各区域地王频出，带动房价上涨，这幅地王项目才得以解套。然而，却为中华企业在2013年、2014年连续两年计提5.1亿亏损。克尔瑞研究中心分析师谢杨春称，中华企业今年初戴上了“ST”帽子，也是受盲目扩张拖累。[!--empirenews.page--]
今年以来不断被刷新的区域楼板价、土拍楼板价高于周边售价等情形，似乎令往年情境再现。杭州2015年出了10个地王，2010年2.5万元/平方米的地王才被打破;2015年底就出现了3.6万元/平方米楼板价、春节过后以4.5万元/平方米刷新，此前被套的多个地王项目，像游戏打通关了一般，逐一解套。
位于杭州钱江新城的中海御道路一号，是中海地产于2012年拿下的地王项目，假设安置房建安成本为每平方米3000元，财务费用按照地产信托最低标准的年化收益率7%计算，2015年开盘时，该项目成本约在3.2万元/平方米，而当年销售均价为2.8万元/平方米。
今年3月，信达地产(行情 研报)拿下钱江新城地王，楼板价3.67万元/平方米，也算间接释放了中海御道路一号的售价压力。将于6月中旬推出的原杭州味精厂地块，楼面起价2.87万元/平方米，已刷新信达地王的2.2万元/平方米起价，市场没有理由不相信新的地王即将诞生。
多名业内人士对21世纪经济报道记者表示“看不懂”。他们认为，这一波行情中有太多令人费解的因素。比如楼板价高于周边房价，“只要相信下一次拍地价格高于这一幅地块，多高的价格都敢拿。”
即便是同一个时间段拍地，也可以获解套。比如4月7日、8日，苏州举办的一场大型土地拍卖会，泰禾集团(行情 研报)在前一天以楼板价2.6万元/平方米左右拍下姑苏区一幅宅地;第二天当代置业以楼板价2.8万元/平方米在同一区域拍下另一幅宅地。
房价上涨乏力?
在地王频出的同时，市场也出现了两种不同的声音：一方坚定看涨，大胆预言;另一方预警风险。
克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，三大因素促使地王不断涌现：首先，房地产业流动性井喷，城市投资价值严重趋同;其次，中小企业拼规模动力强劲，属业绩发展的无奈之举;此外是存在以时间换空间的侥幸。[!--empirenews.page--]
上述业内人士也指出，地王项目固然面临一定开发风险，但房企有投机心理，比如通过放慢开发节奏，求得在市场螺旋式上升周期中解套。
一个事实是，苏州、南京、杭州等地，只要拍出了地王，周边的楼盘都会涨价，甚至封盘不卖。
尽管中指院百城房指数显示2016年4月，全国百城住宅平均价格为11467元/平方米，同比上涨8.98%，涨幅较上月扩大1.57%;环比上涨1.45%，但地方政府却不断发出对市场调控收紧的信号。
京沪深等一线城市在调控政策发布后已经出现市场交易量下跌，市场在下半年进入调整期也是可预期的;南京、合肥、厦门等城市也面临调控的风险。
如5月23日，合肥房管相关部门领导表示预售制度可能会改变，加强对捂盘惜售的企业严查管控，不准绑售车位和软装、理财产品，价格过高不准备案发预售证等，并表示会加大土地供应量。
不过楼市已经步入自发调整阶段。21世纪经济报道记者实地调查获悉，融创泗泾地王拍下的第一个周末，周边楼盘销售并没有涨价，而是借机快速销售。5月20日，位于苏州的九龙仓时代上城风华里紧急加推100、120平方米户型，全部一口价28000元/平方米，但就在12天前，加推均价还是32000元/平方米。(21世纪经济报道)
楼市“地铁时代”火过后将回归理性(图)
上周五东莞地铁终于正式开通了!早在多年前，东莞楼市就开始对楼市“地铁时代”的来临进行宣传促销。不少楼盘因为位于地铁沿线位置，在周边楼盘还只卖8、9000元/平方米的时候，已经销售过万元/平方米。不过，这种过早透支地铁升值潜力的做法也被不少人诟病。被提前透支了升值潜力后，部分楼盘在多年内投资回报率都极低。
诚然，地铁的开通对东莞城市升级、楼市升值是有很大推动作用的，但是短期之内地铁对东莞楼市的影响有多大?还需要拭目以待。地铁开通这两天，东莞流传一个段子：东莞人开着车去坐地铁，坐地铁当成了坐游览车!可见东莞人对于地铁的开通是极其欢欣鼓舞的，但是另一方面，东莞人坐地铁还需要开车去坐，地铁对于大部分人来说，真正实现便利还需要很长时间。[!--empirenews.page--]
不过已经有不少人表示，地铁2号线开通对于他们来说还是很方便的，以后可以将车停在家里，坐地铁上班了。因为这种预期，5月份以来，地铁沿线楼盘涨价明显，由于担心未来房价快速上涨，购房者争相入市。特别是近期东莞住宅均价一直处于上涨态势，不少人认为，东莞房价回调的可能性已经很小。
但是，有一组数据同样值得关注，4月份以来，东莞新建住宅成交量连续下降，4月住宅成交量环比3月下降22.7%，5月东莞住宅成交量连续多周下滑，成交量下降已成定局。同时，在全国及深圳房价回落的情况下，东莞房价回落的预期也在加大，虽然地铁的开通给低迷了两个月的东莞楼市添了一把火，但是这把火短暂地烧过之后，在市场的主导下，东莞楼市将再度回归正常，房价回归理性终将出现。
楼市虽降温 业内：未来2年房价上涨至少50%
5月9日，人民日报刊登权威人士名为《开篇首季问大势》的采访，在提及房地产时，多次预警一、二线城市房地产价格上涨过快、过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险等，透露出未来中国楼市将延续去库存基调，房地产将回归自住型功能，也不排除未来北京、广州也将陆续出台收紧政策。
地价不断攀高背后，房价的风险可能在加大。一些敏感的开发商已经嗅到市场风险。
兰德咨询总裁宋延庆认为，“权威人士”的发话或许是否定加杠杆去库存的做法。也正因此，央行宽松的货币政策有所变化，房地产市场的成交量也开始下降。按照此趋势，今年二季度房地产市场可能将回冷。
降温开端
线城市拿地火爆，一线城市已经出现降温迹象。
中原地产研究部统计显示，截至5月25日，北京楼市新房、二手房成交量均出现下调。其中新建商品房住宅签约3000套，环比下调28%;但成交均价以37462元/平方米依然维持在高位，环比上涨5.6%。[!--empirenews.page--]
二手房住宅签约17561套，这也是最近三个月的最低值，环比下调了16.4%。二手房价格涨幅也有所收窄。截至5月25日北京二手房均价为4.12万，环比微涨0.7%。4月北京二手房成交均价4.09万，环比3月份上涨2%。
中原地产首席分析师张大伟认为，一季度爆发后，市场出现冲高回落迹象。上海、深圳楼市在调控影响下，也出现了放缓。
上海易居房地产研究院数据显示，2016年4月，一线城市新房成交量环比减少27.9%，其中上海和深圳新房成交面积环比分别减少53.2%、46.2%。房价环比也在一定程度下滑。4月一线城市新建商品住宅成交均价为28008元/平方米，环比下滑6.8%，同比上涨15.2%。
供求关系开始出现变化往往是市场发生逆转的开端。4月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积465万平方米，环比增加80.2%，同比增加13.7%;新增成交面积313万平方米，环比减少27.9%，同比减少8.2%。成交量出现明显萎缩。
市场变化缘于政策的微妙改变。2016年2月之后，为了响应去库存，各项宽松政策陆续出台，包括继续降低首付到20%，降低农民工落户门槛、上调公积金存款利率、减免契税和营业税、进一步降准等。自4月起，因为首付贷引发的监管问题被曝光，进而引发了对一线城市的调控预期。
上海易居房地产研究院研究员姚腊表示，接下来的几个月，一线楼市将继续吸纳政策利空，楼市进入盘整阶段，四季度可能出现反弹，但力度不大。
房价风险
中原地产最近进行了一项关于土地成本的数据统计。其中显示，截至5月25日，50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期，平均成本增加48.4%。
张大伟表示，房企这是在赌命。他认为，若未来一年房价涨幅不能超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将存在较大风险。[!--empirenews.page--]
融创中国董事长孙宏斌已明确表示，当前地价风险很大，但他不认为房价存在风险。华泰证券(行情 研报)谢皓宇认为，基于中国经济正处于转型期。从国际样本上看，转型期一定是地产的上行期，只不过从企业资金支持转移到居民资金支持。
他认为，当前一线城市的房价已经脱离了收入的轨道，更多是依靠首付款或者长辈的支持。显然，这样的购房方式不可持续，所以未来房价收入比迟早会下降。如果中国经济转型成功，那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入，对房地产的支撑将加强。由于其他三四线城市房价并不高，经济转型成功是为了激发更多的需求。
谢皓宇表示，当前出现了明显的跷跷板效应，即新增货币进入实体经济的少，并在各类资产间打转。2014年年底开始的新一轮货币宽松，并没有带来房地产市场的好转，而正是在股市发生大幅下跌之后的7月开始，房地产市场重新获得重视，并引领了一次新房和高价房的需求扩张，带来房价大幅上涨。未来货币政策和资产价格之间的关系将更直接。
同时他也认同张大伟的观点，由于土地价格大幅上涨，按照周边楼面价拿地的地王，潜在包含未来2年房价上涨至少50%的预期。
人民日报：楼市这么火 去库存仍是一场硬仗
“最近政策支持，好多同乡都在城里买了房。”四川省眉山市沈店村农民沈小雨在她工作了6年的眉山市也买了一套小房子，明年底就能入住。
而对在北京工作的周琼而言，即便没有鼓励政策，想买房的人也还是太多了：“去年换了工作，想住得离新公司近一点，最好是一步到位换套学区房，可看了一年也没遇见合适的，看着看着房价就涨得买不起了。”
今年，买房的人又多了起来，房地产市场持续升温。“1—4月，房地产主要指标持续向好。”国家统计局投资司高级统计师李皎说。[!--empirenews.page--]
房地产市场升温，去库存任务是否随之减轻了呢?
市场升温加速去库存
全国商品房待售面积已连续两个月减少
今年以来，商品房销售面积和金额均快速增长，呈量价齐升的态势。1—4月份，全国商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5%，增速比一季度提高3.4个百分点，比去年全年提高30个百分点;销售额2.77万亿元，增长55.9%，增速比一季度提高1.8个百分点，比去年全年提高41.5个百分点。
在市场交易升温的带动下，房地产开发投资继续加快。1—4月份，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比增长7.2%，增速比一季度又提高了1个百分点，比去年全年提高6.2个百分点。全国房地产开发企业到位资金同比增长16.8%，为2014年年初以来最高增速;新开工面积增长21.4%，为2011年11月份以来最高增速;土地购置面积下降6.5%，为2014年11月份以来最小降幅。
市场持续升温直接加速了房地产去库存。“今年4月，全国商品房待售面积已连续两个月减少，其中住宅待售面积低于去年末的规模。”李皎说，4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米。
三四线城市压力依然较大
切忌用强刺激或加杠杆的方式去库存
市场这么火，去库存的任务是否减轻了呢?
从全国整体情况看，去库存依然任重道远，仍需打硬仗。仔细观察市场，不难发现楼市整体升温的同时，分化情况也愈加明显：尽管热点城市房价上涨，个别区域甚至供不应求，但大量三、四线城市去库存压力依然较大。来自国家统计局的数据显示，今年1—4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。[!--empirenews.page--]
“我们要对‘去库存’任务的艰巨性有足够清醒的认识。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民说。
供给还在增加，而需求增速不容乐观。2011年以后，一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区，人口增长却较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。
一线城市调控政策收紧释放的信号，也可能对市场消化库存形成压力。中原地产首席分析师张大伟说：“据我们监测，3月份沪深等热点城市相继出台楼市调控政策后，沪深两地的楼市显性指标已经较大回落。这种信号可能会给三四线城市去库存造成压力。”
去库存虽然艰巨，却不能“乱投医”，特别是不能用强刺激或加杠杆的方式。“从其他国家的经济运行看，在人均GDP(国内生产总值)达到1万国际元时，房地产增速均出现了下降，而目前中国人均GDP已经接近1万国际元，房地产业很难继续保持两位数的高增长。另外，据测算，城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超过1套，我国住房供求关系已经从供不应求变为总量供求基本平衡。”刘卫民说，“在这样的背景下，如果通过不当刺激政策拉动房地产增速，往往会诱发房地产泡沫，而这种泡沫可能会在政策收缩周期中被刺破。”
科学发力去库存
楼市调控应引导房地产回归“居住”核心功能，注意因城施策、因地制宜
那么，去库存究竟该如何发力?
短期看，维护房地产市场稳定至关重要，切莫因去库存造成市场大起大落。“即使在成熟市场经济国家，房地产依然是经济增长的重要动力。十次金融危机，九次与房地产有关。维护房地产市场正常运行至关重要。”刘卫民说，“我认为，未来房地产调控政策应当着力于避免大波动：一是引导房地产回归‘居住’核心功能;二是注意因城施策、因地制宜。房地产增速较快的城市，要注意防过热;而库存压力较大的城市要积极去库存。”[!--empirenews.page--]
“去库存要把握好度，房地产调控要避免短期行为。”张大伟说，“尽管政策干预可以改变短期市场格局。但中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，去库存还是要依靠提升城市的吸引力和产业的聚集力。”
长期看，去库存应当通过一系列改革来完善供给，引导需求有序释放。
在供给侧，库存较高地区应合理控制土地供应速度，继续推进保障房货币化安置，同时加快培育和发展住房租赁市场。在近日召开的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，住建部鼓励房地产开发企业出租库存的商品住房，也允许将商业用房按规定改建为租赁住房，“当前因为商业模式调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，也有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况，还有一些在建的商业用房项目预期市场前景不好，而这些商业用房往往位置好、配套好、交通也便利，把这些房子改造后用于租赁居住，既可以增加住房租赁的有效供应，还能做到物尽其用、避免资源浪费。”
在需求端，则可以通过公共服务均等化、提高就业服务水平以及深化户籍制度改革等方法，降低新市民落户门槛，提高城市吸引力。
“发展第三产业，特别是可以消化楼市库存的养老、医疗等短板产业，既可以引导需求有序释放，促进房地产去库存，又可以补上服务业的短板，是标本兼治的一招。”国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成补充道。
去库存也要进一步完善面向消费层面的住房金融体系，丰富政策性金融工具，稳定居民住房支付能力。像美国、德国、新加坡等发达国家都有相对丰富的政策性住房金融工具，而目前我国住房政策性金融只有住房公积金及个别地区的住房储蓄银行，广大居民特别是中低收入家庭还缺乏政策性金融支持。“提高政策性金融工具的普惠性、增加其对中低收入家庭的支持力度，既有助于去库存，也有助于满足市民特别是新市民的住房消费需求。” 刘卫民说。
