2016房价走势最新消息：二线城市量价齐涨

　　商品房销售量价齐升 非重点城市去库存压力仍较大

　　国家统计局14日公布了2016年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。专家表示，房地产开发商投资意愿增强，销售市场持续升温，房地产去库存取得初步成效，整体趋势向好。

　　投资数据好于预期

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国房地产开发投资数据好于预期的原因有三：一是2015年各月基期值较低;二是供给侧改革在持续，房地产投资的反弹要领先其他行业，此类投资也和房企近期资金回笼等态势有关系;三是营改增等政策，实际上体现了较好的税费减免导向，使投资积极性提高，尤其是信贷成本接近历史底部水平，这些都会促使房地产企业投资成本降低。

　　明源地产研究院副院长刘策表示，投资指标的变化综合反映了开发商对市场行情的前瞻性判断，意味着开发商对后续市场行情看好，投资意愿和投资信心都在逐步恢复和提升。这是好势头，尤其在目前经济下行压力仍然很大的情况下，房地产投资企稳并回升，有助于经济企稳，缓解经济下行压力，为经济转型和改革创造更好的条件并提供更多的时间。

　　“但分区域来看，房地产投资也出现分化情况。”刘策认为，根据数据，中部地区增速明显高于东部地区和西部地区，说明除了沿海一线城市外，中部地区等二线城市重新成为开发商“狩猎”领域，投资热点也从一线往二线传导。房地产开发企业在二线重点城市、热点板块加紧了土地储备，销售向好城市的房企加快了项目开工和施工进度，预计二线城市未来在成交量价方面会有更好表现。

　　民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示，主要二三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平。房企在主要二三线城市补库存意愿强烈，由于二三线城市投资占比更大，二三线城市投资企稳将持续带动全国房地产投资企稳回升，考虑到下半年低基数特征，保守预计全年房地产投资高点突破10%。[!--empirenews.page--]

　　去库存取得初步成效

　　国家统计局投资司高级统计师李皎表示，随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。

　　刘策认为，商品房市场销售升温，说明去年中央定调的去库存政策取得了初步效果，量价齐升也有助于改善市场供需关系，减轻后期去化压力。售价提升有助于稳定市场预期，提升购房者购房意愿，也有助于改善开发商现金流，降低负债压力，有助于前端投资与新开工信心的恢复，对供需两端均有积极提振作用。

　　从库存数据看，衡量现房指标的待售面积出现了下滑，这和目前一二三线城市市场交易活跃等态势有关系。严跃进认为，对此类城市而言，或已存在补库存需求，尤其是二线重点城市。部分城市库存规模虽然大，但一些地段好的楼盘基本上得到了去化，所以市场交易会呈现较好态势，库存数据背后的压力也相对要小。

　　李皎表示，当前城市分化依然是需要关注的主要问题。1-4月份，重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末，重点城市商品房待售面积2.72亿平方米，比3月末减少600万平方米，比去年末减少397万平方米;非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米，去库存压力依然较大。

　　4月全国楼市量价齐升 广州现“一线水准”火爆

　　楼市刺激政策频出，全国楼市4月延续了3月的火爆走势，成交量赶超3月。不过，在楼市库存“有序消化”定调下，不同城市政策将会呈现不同特点，一些城市将着力于限制楼市过快上涨。[!--empirenews.page--]

　　量价齐升，多城火爆

　　国家统计局14日公布的数据显示，1~4月份，全国商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5%，增速比一季度提高3.4个百分点，比去年全年提高30个百分点;销售额2.77万亿元，增长55.9%，增速比一季度提高1.8个百分点，比去年全年提高41.5个百分点。

　　销售额增速都远远高于销售面积增速，这是因为今年以来，一线城市和二线核心城市楼市量价齐升，价格涨幅较大。

　　例如，此前不温不火、素有“价格洼地”之称的广州近几个月却走出了特立独行的上升曲线。中原地产的最新数据显示，4月广州网签面积123.49万平方米，网签宗数11191套，成为网签历史以来第三个破万的月份。在其他一线城市成交量下滑的情况下，广州楼市终于坐上四大一线城市成交面积冠军的宝座。

　　进入到5月，这种火热的态势仍在继续，5月上旬，广州一手住宅网签面积已经达到45万平方米。而在广州成交活跃的三四月份同期，网签面积分别只有28万平方米和33万平方米。

　　此前房价一直十分平稳理性的广州近来也出现普涨。《第一财经日报》记者近日走访广州多个一手、二手楼盘发现，在成交量猛涨的同时，价格也普遍上调。例如位于天河奥体附近的一个楼盘，1月份主力价位在2.8万~3万元，目前已涨到3万~3.1万元。

　　在二线城市厦门，4月22日岛外同安区拍出新地王后，厦门房价开始了又一轮快速上涨，房价逼近北上深。5月7日，一家楼盘推出的一批新房源单价已上调至6.9万元/平方米左右，个别房源破7万元，连最便宜的一套一房一厅总价也高达744万元。仅半个多月时间，该楼盘的单价就上涨了8000元左右。[!--empirenews.page--]

　　在厦门工作多年的肖先生去年8、9月间，曾看中岛内莲花三村的一套90平方米二手学位房，楼龄已有20多年，总价仍高达200万。不过临签约前晚房东加价10万，“咽不下这口气没买，没想到现在涨了80万。”一直在看房的肖先生说，对比去年8月，厦门目前很多区域的房价已经普遍上涨了三四成。

　　城市分化，库存“有序消化”

　　随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。

　　中原地产首席市场分析师张大伟称，在政策刺激下，楼市依然在全面复苏的趋势中，全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存。这些政策可改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

　　张大伟分析，一二线城市楼市的爆发与去库存的政策期待并不一致，三四线市场的去库存压力仍很大。从去库存角度看，4月底召开的政治局会议提出有序消化房地产库存。“有序消化”将改变之前的政策取向，从全面刺激改变为因城施策、不同城市不同特点。未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市，而一、二线城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过快上涨。(第一财经日报)

　　楼市：二线过“火”三线“温”

　　5月6日，苏州一楼盘推出700套房，平均每套总价500万元左右，2小时就一售而空，开发商揽金35亿元。

　　35亿，是很多楼盘一两年都难以企及的销售额，竟然2小时完成，这一销售“神话”记录着当下苏州楼市持续火热与疯狂。不过，业内却认为，在库存持续走低、可售房源稀缺的背景下，出现这样的“奇景”也在意料之中。[!--empirenews.page--]

　　昨日来自苏州市住建局网站的统计，苏州市区可售住宅仅21681套，按照当地楼市的销售速度，只不过可供销售两三个月，而如此库存量在一二线热点城市中也是最低的。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对苏州楼市来说，当前最关键的问题是补库存。

　　据统计，在2015年3月兴起的这一波市场升温之前，苏州楼市库存一度逼近800万平方米，但仅仅14个月之后，库存量就降到了361万平方米。

　　记者注意到，今年春节后，苏州住宅可售量就基本维持在3万套以下低位，近期大致在2万-2.1万套之间徘徊。面对持续不断的需求，供应量却一直上不去，供需矛盾无法缓解，房价当然上窜。

　　同样亟需“补库存”的还有南京。春节后南京新房库存只降不增，至昨日已降至26566套，仅次于2009年时曾出现的2.4万余套库存的历史最低纪录。

　　去年“330新政”至今1年多时间里，南京新房成交量突破了14万套，月均成交量在1万套以上。当前库存，如不考虑新增房源，只够销售2个多月。南京城北、仙林两个板块由于鲜有楼盘应市，库存房源更是仅够销售1个多月，供需矛盾已十分尖锐。相比之下，当前南京炙手可热的河西和江北板块近期倒是不断有楼盘推新，有助于平抑市场需求饥渴。加之“限价”政策出手，当前河西市场的量价起伏不大。而江北库存“底子厚”，虽然近1年来快速卖出了5万多套房，但目前库存还有9000余套，依然是南京各板块中的“库存大户”。

　　库存如何补?加大土地供应是主要渠道，但从开发商拿地到商品房建成上市至少要1-2年，远水还难解近渴。所以，政府还需拿出实际举措促使已拿地房企加快开发节奏。

　　另据了解，国家鼓励三四线城市去库存大背景下，我省一些三线城市楼市库存高企的情况也有所缓和。统计数据显示，无锡楼市库存已降至10个月，而常州楼市库存也降到了9个多月。[!--empirenews.page--]

　　无锡近年一直是我省高库存代表城市之一，库存去化周期长期在20个月以上。但去年以来，无锡为控制商品房上市量，已缩减了土地供应计划，同时通过棚户区改造货币化安置方式，鼓励安置居民拿钱买库存房源，给予一定优惠。

　　目前，无锡新增商品房供应量正在回落，至4月底，无锡商品住宅新增供应面积24.88万平方米，同比下降45.66%，环比下降63.67%。市场全面回暖，加之苏州等城市的投资需求向价位相对低的周边外溢，促成无锡新房成交量保持了历史高位。4月无锡商品住宅成交面积109.02万平方米，住宅均价8483元/平方米，环比增长2.74%，万元住宅成交比例上浮较为明显。难得一见的是，4月无锡商品房成交突破了万套，其中商品住宅成交9168套，同比大增109.17%。

　　与无锡相似，常州楼市自3月以来升温也十分明显。土拍网数据统计，4月常州市商品房总成交8915套，环比3月10240套的成交量下降12.94%，但4月常州商品住宅成交均价却达到7195元/平方米，创下了近3年以来月度成交均价的最高值。当前常州楼市库存可售周期已降到了9.8个月左右，供求关系更趋合理。

　　值得一提的是，当前一线城市和宁苏楼市均出台了收紧政策，处于“退烧”阶段。而无锡、常州等三线城市仍处于政策宽松阶段，购房门槛较低，无论是商业贷款还是公积金贷款，首套房首付比例仅为两成，二套房商贷三成、公积金贷款两成。相比之下的政策利好，加之宁苏等热点城市房价已上升到相当高位，或将进一步刺激购房需求在三线城市释放。

　　而可以想见的是，“限房价”和“去库存”将在很长一段时间内成为全国楼市并行的两种政策思路。

　　楼市狂奔俩月 五月“歇脚”

　　“金三银四”一路狂奔的楼市，在5月里终于歇歇脚。进入5月，津城楼市开始降温，新房成交连续两周下滑，二手房涨势放缓，市场日渐恢复理性。[!--empirenews.page--]

　　“五一”小长假后第一周，天津(楼盘)新房市场成交量下跌逾五成，环比跌幅达64%，但价格依然坚挺，环比上涨2.7%。到5月13日，5月全市新房成交套数、面积、均价分别比4月同期降低了33.6%、33.9%、6.4%;比3月同期降低了17%、15.2%和1%。从推房量上来看，本月预计天津住宅市场上将有60多个项目开盘，创近5年来月度新高。上周全市新盘和老盘加推累计推出近千套房源，主推84至110平方米小户型，可见刚需置业仍为目前市场的主流购房趋势。我爱我家市场研究中心认为，在三四月份楼市氛围火热的情况下，多楼盘项目集中供应、快速去化，目前市场新增需求减少，使得整体活跃度降低，因此5月新房交易量呈现逐步下滑趋势。业内预计随着新盘开盘量增多，近期整体房价不会大幅波动。

　　二手房方面，进入5月买卖双方心态上有了一定转变，与三四月份坐地涨价的现象相比，本月诚意出售房产的业主占比在增加，报价也在逐步向市场价靠拢。从日均交易量来看，上周二手私产住宅日均交易量约660套，环比上涨近16%，市场成交量与三四月份交易旺季相比仍显趋弱。房天下河东商圈经理李杨告诉记者：“近期楼市政策和房价相对比较稳定，市场上仍以刚需购房者居多，成交多数为性价比较高的房源，100万元左右的两室关注度最高。”天津链家天拖南店经纪人张爱丽表示，每周带客户看房数量从3月份每周平均15至17个降到了5月份每周平均6至8个，目前购房客户更加理性，接受降价的业主也在增多，交易周期有所延长。预计5月下旬二手房市场成交规模与上旬相比不会出现大幅度缩水。在经历了三四月份大幅上涨后，预计后期价格也将保持平稳趋势。

　　一线城市房价阶段性回调 热点二线城市量价齐涨

　　房价飞涨、成交激增、日光盘频现、高价地频出……当京沪广深等一线城市房价开始阶段性回调，部分二线热点城市已经迅速接棒，正成为市场增长的新亮点。4月以来，部分热点城市受到政策收紧影响，成交经历了短暂下滑，但随着新政的逐步消化，目前市场又出现积极反弹。新建商品住宅价格上涨的城市数量激增，且多数城市涨幅明显扩大。[!--empirenews.page--]

　　热点二线城市量价齐涨

　　在苏州园区拥有两套两居室房源的王小姐，原打算卖掉其中一套再加钱在同区域内换成一套三居室，不过，从去年年初至今，区域内房价翻番，高额的换房成本，让王小姐最终放弃换房的念头。

　　“如果在去年年初换房的话，我只需要再支付额外50万-100万元的差价即可，但现在来看，换房的成本至少翻了一番，我需要再额外支付200万元左右”。王小姐告诉记者，她身边也有朋友为了换更大面积的房子，把苏州园区的房子卖掉再换到周边价格稍低的区域。

　　由于苏州园区的整体规划较好，因此房价涨幅要比其他版块更为明显。不过，王小姐说，就苏州整体市场来说，一套普通二手房源，在去年年初买入和现在买入相对比的话，成本至少翻番。

　　在过去的一年时间里，苏州楼市成交量价呈现持续上涨的态势，据新浪乐居苏州站新房中心统计，相比2015年初，苏州房价上涨了64.97%，由去年1月的10944元上涨到今年4月的18054元;成交量上涨39.2%，由去年1月的5268套上涨到今年4月的7333套。其中，今年3月房价涨幅最为明显。

　　进入5月之后，虽然成交量相比之前有明显下滑，房价涨幅也没有数月前生猛，但房价仍然保持上涨态势。

　　供求失衡价格大涨

　　房价出现明显上涨的，不止苏州。国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加，达62个，为近两年来房价上涨城市数量最多的月份。

　　且多数城市涨幅扩大，有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月，47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。从涨幅居前的城市来看，合肥、厦门表现最为抢眼，3月新建商品住宅价格环比涨幅超过一线城市以及南京等地。合肥目前的库存消化周期仅为2个月，供不应求现象较为突出，且合肥九区近期地价涨幅显著，也直接推动了房价上扬。[!--empirenews.page--]

　　“合肥年初项目捂盘惜售，推售节奏严重放缓，积累的大量客户在3月集中爆发”，合肥中原研究中心高级经理骆芳芳表示，合肥市场成交火爆，这一方面是由于宏观政策、信贷环境的宽松;另外一方面是由于地价高涨、低库存等情况推动房价攀升，部分区域新房价格涨幅以及二手房价格最高涨幅可达30%，市场经历了先“价”后“量”的过程。市场一度出现“无房可卖”，导致待入市和观望客户开始恐慌入市。

　　从中原监测的项目以及客户情况来看，进入4月，客户的积极性较前期略微放缓但仍处于高位，月初政府出台稳定市场相关政策，意图是想稳市场，但短期内看，新政对市场并没有大的影响。在没有新的严格政策出台的情况下，上半年市场仍会持续“无房可卖”的紧张局面，下半年随着推售量加大，市场将逐步稳定。

　　土地市场风生水起

　　二线城市的火爆不仅局限于商品房市场上“日光盘”的频现，土地市场也呈现风生水起之势，住宅类用地地王频出。

　　在过去，高价地一直是一线城市的代名词，但是今年以来，二线城市的高价地却频频出世。3月24日，合肥土地拍卖会上，滨湖区一宗地块以居住地块2400万元/亩、商业地块(限定)135万元/亩，总价76.89亿元被文一地产摘得，刷新了合肥土地成交总价纪录。除此之外，4月28日，合肥共计113.07亿元成交六宗地块，其中五宗地块楼面价高于10000元/平方米，且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于一万元，此次就占据五席。

　　在4月7、8日两天，苏州13块地进行拍卖，楼面价最高达2.87万/平方米，最高溢价率超300%，两天内卖地收入达251亿。而2015年全年，苏州卖地的总收入为599亿，已是历史最高水平。

　　据中国指数研究院数据显示，今年前5个月，全国卖地收入排名前三名的并不是北京或上海，而是三个二线城市：南京市、苏州和郑州，其中南京以481亿元问鼎全国，而去年同期仅为107亿元，涨幅高达351%。排名第二的苏州市，前五个月卖地收入为459亿元，其涨幅高达781%，去年同期仅为52亿元。而这个涨幅也是这20个城市中最高的涨幅。在排名前10名的城市中，合肥和佛山纷纷上榜。[!--empirenews.page--]

　　商品房市场的火热成交以及一线城市供应的匮乏，是大量房企争先到二线城市抢地的主要原因。

　　数据显示，4月二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出最高历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。

　　调控渐行渐近

　　“去年多轮救市政策之后，市场需求被激活，上述二线城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在这样的市场背景下，自住需求和改善需求两股力量入市，导致上述城市频繁出现日光盘现象。

　　那么，这些二三线城市楼市日光盘频现与地王频出的局面会一直持续吗?“答案当然是否定的”，张宏伟认为，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等核心二三线城市楼市火爆，三季度或将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。

　　从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。另外，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策，只不过等待时机发布而已。

　　张宏伟告诉记者，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。在多轮救市政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也很有可能就此而止。