楼市下半年进入调整期：四类企业将面临生死劫

　　楼市下半年进入调整期：四类企业将面临生死劫

　　土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了，尤其是去年下半年至今，随着市场基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等各地“地王”现象频现，各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”，导致地价屡屡创新高，重点城市“地王”频出。

　　比如，5月11日，上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出，5月13日下午，葛洲坝(行情 研报)、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，单价45213元每平米，超越上海建工(行情 研报)“地王”42561元/平米，成为南京新单价地王，直追上海。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元。此前，苏州、合肥等核心二线城市也是“地王”频现。

　　同时，在全国范围内，我们发现“地王”频出之后，众多开发企业开始利用“地王”营销为自己楼盘销售造势，这些“地王”营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现，而且也明目张胆出现在各大主流媒体、自媒体的广告或软文上。同时，“地王”自己也为自己编故事，甚至连自己都说服不了的情况下还极力向其他人推销它的“地王”之道。看到“地王”项目的操盘者如此自娱自乐笔者只能说呵呵了。当前来看，“地王”营销正在盛行，这一定程度上会推升上述城市出现“日光盘”与买涨不买跌的行情，使市场表现有些虚火。

　　从房价上涨情况来看，2016年5月18日，国家统计局公布数据显示，2016年4月新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为5.8%，最低为下降0.5%;与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%，其中，涨幅最高的几个城市分别为上海、南京、厦门、北京、合肥、杭州、福州。[!--empirenews.page--]

　　分析上述城市房价上涨的原因，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，“地王”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“地王”频出的最真实市场方面的原因。

　　那么，北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期;尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆，但是，“涨价需谨慎”!因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上述核心二三线城市调控政策也即将出台(5月18日下午及晚间，南京、苏州、合肥已经透露政策即将出台的信号)，下半年这些城市房地产市场也将步入调整期。具体来讲：

　　首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期;南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，但是“温和”的调控政策反而助长了市场疯狂的情绪，导致上述城市楼市“地王”与“日光盘”继续频现，因此，从当前政策面走势来看，南京、苏州与合肥等城市楼市调控政策不得不继续从严。[!--empirenews.page--]

　　其次，从上述核心二线城市来看，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策(比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧;限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这三个城市。)已经准备充分，只不过等待时机发布而已。

　　从预期的发布时机来看，笔者认为主要考虑几个因素：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严;二是，待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大;从政府出台政策的时机来看，上半年还有一个月左右的时间，这些城市比如苏州、南京、合肥等，土地市场与交易市场的成交量已经得到快速释放，下半年已经无太多指标上的压力，再根据最近这三个地方政府的正式或非正式渠道的信息来看，5-6月份成为苏州、南京、合肥等城市政策收紧的“窗口期”。

　　第三、从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前四个月表现出，繁荣景象，“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

　　换一句话来讲，2015年“330新政”以来，大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。[!--empirenews.page--]

　　从市场发展趋势来看，笔者认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现与买涨不买跌的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　那么，在京沪深、南京、苏州、合肥等城市调控政策开始收紧的市场背景下，市场基本面也将在下半年进入市场调整期，这些城市的“地王”生存状况如何?“地王”企业的生存状况如何?值得我们持续关注。

　　四类“地王”企业生死劫

　　笔者认为，作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地，制造“地王”。拿去年下半年至今来讲，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局。

　　但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2016年下半年进入市场调整期相遇时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险，具体来讲：[!--empirenews.page--]

　　第一、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。有这么一类公司，公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，频频拿“地王”，也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是，在今年下半年楼市进入调整期之后，“高溢价”就很难实现，同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。

　　第二、以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额，房企拿地能力严重超支。这类房企在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下，此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭，同时，资本市场融资成本高居不下，此时，这类企业拿“地王”的快感不在，已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。

　　第三、过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高等因素，导致项目定价偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机。比如历史上受民间借贷、盲目扩张等因素影响，光耀集团深陷资金链危机，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。

　　第四、没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风着，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了当时拿地的赌局，但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以把持，市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

　　地王企业“舍卒保車”过冬

　　不可否认，在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下，京沪深、南京、苏州、合肥等城市的成交量会出现普遍下滑，价格也会出现停涨，甚至个案楼盘会因为产品定位、资金面等问题而出现大幅降价的现象。按照这样的发展态势我们不难发现，短期内确实使令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。那么，从具体操盘策略而言，“地王”企业如何应对下半年楼市进入调整期的市场压力?怎样才可以立于不败之地?同策咨询研究部总监张宏伟认为：[!--empirenews.page--]

　　首先，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

　　在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

　　从2011年、2014年市场调整期的部分全国性企业的布局策略调整也可以看出，尽管当时市场交易量普遍下滑，企业多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目突围市场，开始大幅降价回笼资金，以此来保全或优化公司在全国的整体布局的稳定性。

　　其次，“地王”开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾去年以来的“地王”，要么像央企、地方国企那样拥有充裕的现金流与融资渠道作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、海外融资、银行授信等融资渠道，要么企业的背后有银行财团的大力支持。

　　第三、合作开发模式，市场资源优化配置，“地王”风险可规避。近期联合拿地较为盛行，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发成为当下较为时髦的做法。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控及即将进入调整期的市场背景下，房企由竞争转为“竞合”，“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。[!--empirenews.page--]

　　下半年楼市或迎来新一轮降温周期

　　“预计五六月份，全国房价持平和下降的城市将逐步增多，房价涨幅也将进一步回落。下半年楼市或迎来新一轮降温周期。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

　　他解释说，今年3月份开始，一线城市逐步收紧楼市限购政策，一线城市的楼市已经开始降温。如果二线城市的房价持续火热，楼市政策进一步收紧的可能性很大。同时，在经历了去年4月至今购房需求的大量释放之后，购房需求已被严重透支。

　　北京中原市场研究部同样认为，北京二手房市场迎来新一轮降温周期。随着供需矛盾逐渐缓和，买方市场话语权增强，价格博弈的空间扩大，成交周期也将拉长。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨趋稳。

　　目前北京新房、二手房市场的成交都明显下降。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年5月上半月，北京新建商品住宅(剔除保障房)共网签4023套，较4月上半月下降17.5%，环比4月下半月大降60.8%;北京市二手住宅共网签9180套，较4月上半月下降29%，环比4月下半月下降31.7%。

　　此外，上海、深圳以及部分二线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。

　　但在中信证券(行情 研报)研究员陈聪看来，降温是暂时的。他认为，全年销售速度可能呈现N型变化，前4月是销售去化提速，从4月到三季度则因个别城市调控政策，销售去化速度下降，但三季度之后，销售去化速度又会恢复。全年来看，N的低点也并不低，预计热销贯穿全年。陈聪认为，房价快速上涨阶段已结束，未来是稳中趋升。

　　广发证券(行情 研报)分析，未来信贷宽松空间有限，资金支持销售量价持续上涨的边际效应将逐步递减，加上前期需求已经释放比较充分，同时考虑到去年基数逐步抬升，预计未来整体成交同比增速将逐步放缓。但城市分化依旧存在，部分二线城市成交量短期依旧维持在一个较高水平。[!--empirenews.page--]

　　业内分析：楼市下半年将进入调整期

　　最近土地市场的热点话题莫过于高价地的诞生，尤其是从去年下半年至今，随着我国房地产市场基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等地区频现热地。各大房地产企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”。

　　值得关注的是，众多开发企业开始利用新拍出的高价地为自己楼盘销售造势，极力向他人推销它的“地王”之道。这一营销术的盛行，在一定程度上会推升市场买涨不买跌的行情，使市场表现有些虚火。

　　从 房价上涨情况来看，国家统计局公布2016年4月房价数据显示，4月新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有 65个。其中，涨幅较高的城市是上海、南京、厦门、北京、合肥、杭州、福州。从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应较为紧张，这预示着上述城市 住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，高价地还会频出。

　　那 么，上述城市的高价地局面会一直持续吗?答案当然是否定的。因为楼市调控政策基调转为“分城施策”，这意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市将 面临政策调控。在京沪深出台楼市调控政策后，这些城市商品住宅市场交易量开始出现下滑。上述地王频出的城市楼市繁荣的背后，是过去几轮“救市”政策不断刺 激下透支了楼市需求的结果。待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下半年楼市调整期就来临了。届时，如果房 企没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么就有可能会因此陷入被动推盘的局面。而那些之前贸然拿高价地的企业则有可能出现资金链危机。房企拿地，将会变得 更加谨慎。[!--empirenews.page--]

　　严跃进：二线城市地王频出 下半年楼市行情如何发展

　　2016年以来我国土地市场异常火爆，地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见，各种形式的“地王”项目已经超过150宗，较上年同期出现明显增长。其中，全国住宅类地块，楼面价超过2亿元，溢价率超过100%的地块合计有107宗，除了10宗在一线城市上海(楼盘)、3宗在广州(楼盘)以外，其他全部在二线城市。二线城市已然成为“地王集中营”。

　　据中原地产数据显示，截至5月25号，今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

　　不过，多个城市频频出现“地王”，传闻引起高层关注。有媒体报道，管理层正听取关于楼市近况的汇报，重点关注在热点城市的“地王”及其对未来楼市的影响，不排除针对部分目标推出调控政策。

　　问1：土地市场频繁刷新新高，这其中主要的原因是什么?面对新一轮的地王潮，今年房价会继续走高吗?

　　问2：数据显示，在这轮地王风暴中，二线城市成为主要目标。这该如何理解?下半年楼市政策将如何调整?

　　就以上问题我们将在中国国际广播电台环球资讯频道《晚间第一资讯》连线本节目特约嘉宾，易居研究院研究总监严跃进，来对上述话题来进行进一步的解读。

　　财经快讯：股指期货疑现乌龙指 中国将全面推进5G研发

　　今天上午，股指期货IF1606合约盘中出现诡异一幕，盘中瞬间跌停后又迅速拉起。结合成交分时数据分析，业内认为是机构乌龙指所致，目前中金所监察部正在就此展开调查。

　　农业部部长韩长赋表示，改革是农业农村发展的动力所在，要抓好深化农村土地制度改革、农村集体产权制度改革这些打基础、管长远的重点工作，要以构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系为抓手，加快推进农业现代化。[!--empirenews.page--]

　　国家粮食安全政策专家咨询委员会今天成立。专家咨询委员会专家就2016年拟研究的重点专题和《粮食行业"十三五"发展规划纲要(征求意见稿)》等问题进行讨论。

　　工信部部长苗圩今天在第一届全球5G大会上说，工信部、发改委和科技部共同支持产业界成立5G推进组，全面推进5G研发工作，组织开展5G技术研发试验，并与欧美日韩等建立了广泛的5G合作机制。

　　国家发改委、商务部、人民银行等7部委将启动第三批电子商务示范城市创建工作，并组织实施国家电子商务示范城市电子商务重大工程。