2016二线城市频现地王 土地市场为何如此疯狂？

　　5月地王多二线城市 苏州南京合肥平均溢价超100%　　

　　竞拍现场

　　5月单月全国出现了地王宗数高达69宗，其中有56宗地王出现在二线城市。

　　土地中原地产研究部统计数据显示：50大城市合计土地出让金前5个月达到了7993.5亿，同比上涨了55.8%，其中二线城市占据榜首，前4大城市全部二线。苏州、南京、杭州、合肥地王频繁出现，成为2016年前5个月地王出现最频繁的区域。以溢价率40%为界限区分地王(地块成交额超过5亿)，5月单月全国出现了地王宗数高达69宗，其中有56宗地王出现在二线城市，占到总数的81%。另据上海链家市场研究部监测数据显示，华东区强二线城市，前五月南京与杭州的土地成交楼面均价分别达到了14130元/平方米与10568元/平方米，而苏州与南京的土地总收入则都达到了700亿以上，创下历史新高。苏州、南京、合肥三城市土地平均溢价率均达到了100%以上，二线城市土地市场逐渐进入地王时代。

　　中原地产首席分析师张大伟称，二线城市成为2016年地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等机构城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市。

　　新城控股副总裁欧阳捷称，比如苏州等地区的土地出让溢价高，主要还是政府对于土地出让的数据不够透明，对于整年的土地供应情况无法掌握，导致开发商在拿地时比较恐慌，盲目追涨。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，目前二线城市的楼市及土地均是“高烧不退”，相对于年前的去库存号召，似乎“去库存”在目前出现了严重的两极分化。三四线城市，库存仍未缓解，二线城市供不应求状态严重。从合肥目前的均价来看，相对于其他的华东地区城市，均价还是相对较低，此番的上涨也有“补涨”的情况，但若上涨过分疯狂，政策导向上的降温也是箭在弦上。[!--empirenews.page--]

　　其次，南京土地市场效仿苏州“熔断”，从理论上讲有利于土地热的降温，土地成本的高涨直接导致房价上升，这也从另一个侧面有效缓解了当前的房价飙升，但实际是简单粗暴的对土地设置最高报价，可能会助长拥有在售项目的开发商恶意竞标，追求土地高价而使其流拍，从而抬高其目前在售项目的房价。不管如何，地方性政策的频传，最终都在传递一个信息，二线城市房地产市场已进入调整期。

　　今年以来已产生地王113幅 货币超发或是重要原因　

　　部分地王一览

　　“地王”井喷楼市最后的盛宴?

　　今年以来产生总价、单价或溢价率“地王”113幅，部分二线城市尤其火爆，房企疯狂拿地会不会给自己“下套”?

　　房企跑步入场的“抢地大战”，就像当下炎热的气候，一再升温。

　　在土地市场“沉寂”已久的深圳似乎不甘落后——— 昨日，中国电建(5.960, -0.03,-0.50%)和广州方荣联合体以82 .89亿元竞得龙华一块商住地，楼面地价为56781元/平方米，接近甚至超过了周边在售项目房价，成为深圳年度总价“地王”和龙华区域“地王”。

　　这只是今年上半年“地王”频出的一个缩影。统计数据显示，截至今年6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已产生总价、单价或溢价率“地王”数量达113幅。[!--empirenews.page--]

　　钟情于“地王”的融创、保利、信达、泰禾等房企，为何不惜天价拿地?“地王制造”的背后是真热还是虚火?

　　土地市场的狂欢

　　2016年的土地市场可谓真枪实弹，如果自己钱袋不鼓，都不好意思在拍地现场一展拳脚。据统计，凭借“地王”成为“网红”的房企融创、保利、信达，今年上半年的拿地金额分别为254 .99亿元、234.55亿元及215.13亿元。

　　观察土地市场的表现，作为央企的保利地产(行情 研报)在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场高价拿地，制造了多幅“三高”地块，溢价率最高接近400%。而其为上述4个城市的“地王”项目付出了将近160亿元的代价。

　　保利地产内部一位不愿具名的人士在接受南都记者采访时透露，“保利之所以选择在这几个城市拿地，主要还是看好这几个区域的发展潜力，但如此高的价格的确不在预料范围之内。”而记者多次致电保利地产发展研究院院长张亮进行采访时，对方并无明确表态。

　　实际上，除央企当中的典型代表保利之外，民企中向来有“接盘侠”之称的融创，近年来在土地市场欲备足粮草，钱袋充盈的融创自然不会错过这场“狂欢”。截至今年5月，融创中国在长三角、珠三角等地不断豪掷，接连在8个城市陆续制造出8个“地王”。拿地背后的动因是什么?一名接近融创的业内人士向记者透露，“现在三四线库存高企，除了一线也只有二线可拿，一旦看到合适的当然是不惜血本。”

　　就在融创拿地的风口浪尖，融创中国董秘高曦出现在深圳由链家和中信建投共同举办的一场分享会上，高曦就“地王”问题表示，“融创对所进入的区域都有较长远考量，过去几年融创2万元/平方米的地价可以卖出4万元/平方米，那些2万/平方米的地过去也是‘地王’，最后都消化掉了。这就意味着现在看来是‘地王’的未来不一定是‘地王’。”会后，南都记者欲进一步采访高曦，却被对方告知不方便接受采访。[!--empirenews.page--]

　　“二线城市在上一轮房价上涨中幅度不大，有很大的补涨空间。”华发证券一名负责人向记者表示，开发商之所以在这几个二线城市拿地，最主要还是看好未来房价上涨的预期。

　　其实，在今年的土地市场上出镜率最高的，是一家有着央企背景的地产上市公司———信达地产(5.180, 0.13, 2.57%)。记者查阅相关资料发现，信达地产由信达投资有限公司控股，信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部。

　　在多个“地王制造”的背后，信达高调现身，先后以总价123.18亿元及58.05亿元摘得杭州和上海两地块，前者成为2016年截至目前的全国总价地王，后者则以溢价率306.53%破了保利的纪录，此前保利曾以溢价率296%摘取浦东新区周浦地块。

　　值得一提的是，杭州地块本来由万科与信达联合拿地开发，而据传言万科一方由于无法接受价格太高而中途退出。南都记者就此致电杭州万科公司相关负责人，对方表示对外界的质疑不否定，但也不作具体回应。

　　地价高到行业大佬万科中途退场?截至6月1日，信达地产今年上半年拿地总金额已接近160亿元，而信达在2015年报中的计划土地投资额仅为80亿，这意味着不到半年时间，信达地产在土地市场上的支出已是原计划的近两倍。

　　对于上述问题，南都记者致电信达地产方面相关负责人，对方表示信达属于体制内的企业，并不方便接受任何媒体采访。

　　而据一位不愿具名的业内人士向南都记者表示，“信达之所以敢这样拿地，究其原因，还是其融资成本极低。如果按年2%的利息，一年内土地只要增值6%，就可以覆盖利息。”

　　从整体来看，2016年开年以来，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”(高单价、高总价、高溢价率)地块，扎堆出现在4个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。[!--empirenews.page--]

　　不难看出，“地王”集中于二线城市。南京万科一位不具名的内部人士向南都记者透露，主要原因还是一线城市地价太高，企业只能瞄向了二线城市，“拿了肯定不会错，但不拿就没机会。”该人士此前8年均在万科投资运营部，也曾参与拿地的战略研究。

　　此外，绿地、泰禾、万科、葛洲坝(行情 研报)(5.910, -0.01, -0.17%)、招商等房企也在土地市场上争相出手，而更多民企实则望地兴叹。上述人士对记者表示，“不是说民企就不想拿地，而是在经济实力上的确竞争不过，也更加谨慎。”

　　泰禾集团(行情 研报)(19.170, -0.11, -0.57%)内部人士亦向南都记者透露，“每块地我们都设有一个价格预期，如果价格被推得太高也不会去抢，但土地市场竞争激烈，有时候其实是‘被地王’了。”

　　面粉与面包谁涨得快?

　　今年部分二线城市土地市场异常火热。克而瑞《2016年全国地王统计数据表格》显示，截至今年5月，“地王”主要集中在除深圳以外的一线城市(包括广州的腹地佛山)，以及南京、苏州、杭州、合肥在内的多个二线城市，尤其在二线城市，更将“地王”井喷现象归结为“黑马”逆袭。

　　《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，一线城市被抛之于后。

　　2016年的土地市场是真热还是虚火?一名南京万科内部员工陈郝(化名)在接受南都记者采访时坦言，南京出现了大量恐慌性购房，与近期“地王”频出不无关联，然而，新一波的“地王”日后如何消化，恐怕是个难题。

　　根据国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市房价变动情况显示，新建商品住宅价格与上月相比，上涨最快的三甲是合肥、厦门、南京，价格分别比上月增长了5 .8%、5 .3%和4 .4%.紧随其后的是上海、杭州、北京和福州，增长率都在3%及以上。[!--empirenews.page--]

　　在70个大中城市房价变动中，南京房价已连涨14个月，明显呈现加速上涨的趋势。目前南京、厦门的房价同比增速已超过北京，合肥增速已超过广州。其中南京房价同比涨幅达到22.6%，高居全国第三。

　　与房价相同，南京的地价也进入疯狂上涨的通道。“今年5月，河西地王已飙升至45213元/平方米，跃居南京‘地王’，上周末周边二手房成交20多套，购房者恐慌入市”，陈郝向记者表示。同样作为一名购房者，他不得不承认，早买比晚买好。

　　在陈郝看来，这无疑催生出一个问题———恐慌性购房。一方面，地价不断被推高，导致房价上涨的预期愈演愈烈;另一方面，政府控制供应量导致购房者或投资者担心未来可能买不到房，大规模购房潮又倒推房价上涨。

　　陈郝长期观察南京楼市，居高不下的房价让政府部门开始警惕，南京4月份出台限价令，将年化涨幅限制在8%-12%，物价局把控房价更严，开发商欲报高价被物价局打回。但观察近期地价涨幅，南都记者查阅历史资料数据显示，河西南的楼面地价已在近4年时间里上升了200%，相比去年3月河西南拍出的区域最高地价涨了3倍。

　　这也就意味着，在这样的市场环境下，比较的不仅是面粉和面包谁更贵，而是面包的涨幅是否能在短期内追上面粉的涨幅。以南京市场为例，房价上涨速度已明显赶不上地价上涨速度。

　　做一个简单比喻，某区域目前的房价在3.5万元/平方米左右，而拍出的地价超过4.5万元/平方米，如果未来一两年房价能够涨到6万元/平方米以上“皆大欢喜”。但如果市场只能接受5万元/平方米以内的价格，这个空由谁来填?

　　一份中原地产研究部向南都记者提供的报告显示，截至5月25日，年内抢地最积极的房企合计拿地金额3887亿元，同比增长71.6%;平均成本6283元/平方米，同比增长48.4%.已经公布今年前4月销售业绩的30家房企，平均售价同比上涨12%.对比之下，地价涨幅明显超过房价涨幅。[!--empirenews.page--]

　　开发商需要担心的是如何回本，而投资者则更像是在泡沫中裸泳。“南京政府的限价政策非常灵活，未来怎么调控还要根据市场实际情况。也就意味着地价泡沫也会因为政策的放松而消解掉。”陈郝表示。

　　“地王制造”背后的逻辑

　　新城控股副总裁欧阳捷曾公开谈及“地王”制造的原因，目前面临资产荒和“做什么都不赚钱”的市场，能让国有资产保值增值的项目也很稀缺，在M2泛滥的情况下，一线和热点二线城市房地产几乎是能看清的能够盈利的不二选择。

　　前述华发证券相关负责人则表示，货币超发是一个重要原因。“现阶段存在一个现象，大的资产管理公司面临‘有钱无处投’的难题，可行的投资渠道有限，流向房地产或是更好的选择。”

　　晨播私募基金研究机构CEO晨播在接受南都记者采访时表示，包括私募基金在内现阶段大部分仍是投向房地产，2014年以前房地产排在第一位，现在仍位于第二的位置，“基金也在寻找一些优质地产项目，特别是在一二线城市。”

　　华润证券投资总部总经理刘辉向南都记者表达了自己的观点，“我们的确会将部分资金投入房地产，从今年较火的几个二线城市来看库存周期较短，但这并不意味着区域是我们关注的重点，相比之下交易对手的资质更加重要。”

　　值得关注的是，房价是否会在未来随着地价上涨?刚刚离职国泰君安(18.270, 0.01,0.05%)的分析师任泽平近期表示，房价的上涨，一般来说和M1货币的供应具有非常紧密的关系，这就意味着这一轮房价和上涨还没有结束，可能也接近尾声。“随着二三线城市的房地产调控以及需求的释放，二线城市、三线城市的房价可能在今年下半年或者今年年底见顶，宣告这一轮房地产上涨周期的结束。”[!--empirenews.page--]

　　上月，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告(2016)》指出，2015年全国房地产市场反弹迹象明显，但城市分化加剧，个别城市上涨幅度远超其他城市，导致局部市场价格泡沫明显，风险概率增加，不利于房地产市场稳健发展。现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。

　　在“地王”频出的背后，银行发放给开发商的信贷资金也成为市场关注的热点。

　　根据监管要求，应该是开发商通过自有资金拿到拍卖的地块后，再以这块地做抵押，银行才能给开发商发放贷款，再投入到下一步的开发。

　　昨天，某股份制银行地产金融部负责人向南都记者表示，实际操作过程中，由于开发商实力的不同，银行会有不同处理方式。如果是有实力并且资质较好的开发商，拿的地价又比较高，那么银行会给予开发商一笔贷款去拿地。但是这种情况是不符合监管要求的，所以出现的情况比较少或者是通过其他方法去规避监管。

　　对于开发商来说，高地价可能为日后埋下定时炸弹。在同策咨询研究部总监张宏伟看来，拿“地王”的企业也可能自己给自己“下套”，如果房价没有涨上去必定有人为此买单。

　　地王怪相：市值77亿信达地产砸上百亿抢地　

　　地王“怪相”：市值77亿 信达地产 砸上百亿抢地

　　6月1日，上海宝山区宝山新城顾村地块开拍，24家地产公司参与竞拍，最终信达地产以58.05亿元夺得，平均楼板价36962元/平方米，溢价率超过300%，刷新宝山区单价地王纪录。而就在不久前的5月27日，信达地产联合万科在杭州以123.18亿元抢得一地块，截至目前该地块仍是今年的全国总价地王。[!--empirenews.page--]

　　此次参与上海宝山区宝山新城顾村地块竞拍的有24家地产商，包括信达、保利地产、中铁建、中铁、华润、招商、金地、万科、龙湖、九龙仓等公司。而 保利地产 在5月18日以54.5亿元拍得上海浦东新区周浦单价地王时，参与的地产商共计37家，近两个月参与上海土地拍卖的地产商数量持续保持高位，地产商夺地激烈。

　　需说明的是，此次夺得宝山单价地王的信达地产，在5天前的5月27日，刚刚联合万科以123.18亿元夺得杭州市滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块，其中，信达地产拥有该地块50%的权益。

　　前述地块123.18亿元按信达地产占比50%测算，再加上今年1月6日，信达地产曾以33.9亿元夺得杭州上城区南星单元B-02地块。综合前述三个地块，信达地产今年年初至今的半年时间里，保守估计，为了抢地共投了154亿元。

　　截至6月1日收盘，信达地产股价为5.05元/股，按15.24亿股本测算，总市值仅76.98亿元。“市值才70多亿，就花了100多亿抢地王。”有投资者对这一现象表示不理解。

　　而信达地产不久前在年报中披露2016年规划称，今年公司计划签约销售额100亿元，计划土地投资额80亿元;计划新开工面积130万平方米，计划竣工面积120万平方米。

　　由此，信达地产半年内3次出手抢地、土地投资额合计154亿元，远远超过了全年80亿元土地投资额的规划值。

　　实际上，信达地产在去年实现营收81.36亿元，同比增长67.73%;实现归属于上市公司股东净利润8.6亿元，同比增长12.05%。在中国房地产测评中心发布的排行榜中，信达地产的销售面积和销售金额双双跻身房地产企业销售百强，其中销售面积由2014年的96位上升至79位，销售金额由2014年的百名以外提升至97位。

　　信达地产此前发布五年发展规划显示，公司战略定位为持续发挥中国信达背景资源和协同合力，打造有信达特色的金融地产发展模式，建立地产开发、金融投资、专业服务三大体系成熟互补的业务发展格局，成为具有行业知名度的综合开发投资服务商。[!--empirenews.page--]

　　按照规划，在区域布局中，信达拟重点关注经济强市与人口导入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指长三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指长江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群内的二线和区域中心城市。

　　这样的定位以及规划，或许能透露出信达地产在一线城市上海和发达二线城市杭州抢地的意图。但数据显示，截至去年年底，信达地产资产负债率高达83.24%，较年初增长5.06个百分点;同时，去年信达地产的经营活动现金流量净额为-43.46亿元，原因就在于规模扩大，新增土地储备所致。

　　据悉，去年全年信达地产新增储备规划建筑面积111万平方米，截至去年年末，信达地产在建面积317.60万平方米。

　　数据还显示，截至去年年末，信达地产手上货币资金仅59亿元;信达地产今年3月公开发行了两期债券，合计募资30亿元。但这并不妨碍信达地产“超规划”花钱抢地，为此，甚至信达地产不惜维持高负债率和负现金流。

　　在此前债券募集说明书中，信达地产表示，公司最终控股母公司为中国信达资产管理股份有限公司，中国信达全资子公司信达投资为公司的控股股东，信达地产作为中国信达旗下唯一房地产开发业务运作平台，可以充分利用信达投资和中国信达 资源优势 ，获得在项目资源获取和融资等方面的支持。

　　地王盛宴背后：金融资本潜行 土地估值只会水涨船高

　　六一儿童节这天，上海北郊，外环外，信达地产(5.180, 0.13, 2.57%)以58亿元的总价，3倍的溢价率，拿下宝山单价新“地王”。这距离其在杭州以123亿元夺得总价“地王”，刚刚过去5天时间。不唯信达，近来的土地市场，“地王”频出。在这背后，有一个现象颇值得关注。金融资本越来越多地出现在土地拍卖市场，并且多有斩获。这让曾经疯狂抢地的老牌开发企业，颇多苦水。赌“地王”的宋卫平如今对各地“地王”连连摇头，更有开发商直言“地价已经越来越看不懂”。[!--empirenews.page--]

　　金融机构对土地价值的判断，为何会与专业的地产开发企业出现如此大的差异?他们在以高溢价拿得土地之后，又是如何实现土地投资的预期收益?土地的价格，又是否会在金融资本的强力助推之下，越来越离谱呢?本期房产周刊，每经记者从投资逻辑、用地供给、开发企业等角度，对以上诸多问题进行深度剖析。

　　六一儿童节这天，上海顾村再次拍出新“地王”，信达成了“赢家”，而其刚刚以123亿元的代价摘得杭州新“地王”。

　　上海顾村地块拍卖现场，一共24家房企参与竞拍，其中不乏联合体拿地。比如滨江傍上金融大鳄“平安系”，金茂联合电建被称为强势央企组合，个头都不小，但均被信达逼退。

　　当前的房地产市场，一个典型现象是，房企考虑投资安全边际，一直看好一二线重点城市，从回归一线到奔赴二线，形成羊群效应，但这些城市或陷入无地可供或优质土地供给不足的现状。

　　一位地产金融资深人士表示，“地王”必须有银行等金融机构参与，地价与房价应呈正比，“地王”必让房价更高，说是“相信”后市实为豪赌，背后各有算盘，像银行有降不良率的压力，当前投资地产更划算。

　　“地王”让“鬼城”见鬼去了

　　与上海顾村新“地王”同一天诞生的，还有位于河南郑州郑东新区的一个新“地王”，楼面地价逾2.4万元/平方米。

　　2014年以来，舆论曾不断关注郑东新区“鬼城”，至今仍如一场噩梦，但当前典型一二线城市的楼市火爆，让这个所谓的“中国最大的鬼城”只好见鬼去了。

　　5月30日，合肥市供地近千亩，涉及13宗地，除了1宗流拍之外，其他全部被建发、融信、文一等以高溢价率收入囊中，比如建发等多个地块楼面地价已突破1.85万元/平方米，超过了不少高端项目当前的销售均价。[!--empirenews.page--]

　　仅5月份，全国土地市场就巨献了69宗新“地王”，其中有65宗为二线城市所造，比如合肥、苏州、南京、杭州等。保守统计下来，截至目前，年内新“地王”已突破120个。

　　这年头，说是“新的地王年”一点不过分，全国一二线城市到处是“王的盛宴”。

　　如果翻看一下中国楼市史册，外界就不难发现，楼市周期性高点总遇“地王”。2009年，不少房企从濒危边缘复活，掀起“地王”争霸。

　　2013年，楼市典型标签是“地王”逆袭。据报道，10大房企曾狂砸3000亿元圈地，当时“地王”的最好注脚就是新鸿基地产曾豪掷218亿元拿下上海徐家汇(行情 研报)(12.430, 0.04, 0.32%)项目，号称历时4年的全国总价新“地王”。

　　如今，上海楼市似乎不太想谈谁拿了“总价地王”，而更愿意谈及屡屡被刷爆的单价“地王”新纪录。

　　近来，不少媒体曝出“地王”背后更像是围绕地方政府、房企、金融资本的一场合谋，意在炒地，催火房价。

　　亚信控股集团董秘荣腾洪告诉《每日经济新闻》记者，当前宏观经济不景气，国家宏观调控的焦点仍是房地产，房企有意愿，也按耐不住拿地的冲动，因为地价与房价按理讲是正比关系，这意味着未来房价上涨，房企试图炒作、拉升与带动房地产业是一个明显趋势。

　　实际上，全国楼市所谓“黄金十年”正是基于土地红利，坐享土地溢价，绝大多数房企赚得盆满钵满，这背后是市场供需严重失衡，供应缺口太大。

　　自2014年以来，地产业内较为一致的主流观点是全国楼市拐点已现，供需再现失衡，这次是供应太大，尤其是三四线城市，但全国去库存背景下，“地王”却频现，造就了“新的地王年”。[!--empirenews.page--]

　　金融资本潜行房地产

　　日前，记者曾专门报道了24家上市券商豪掷巨资购置不动产，甚至个别券商借钱建房，包括打造典型城市的地标级城市建筑，买地修房不亦乐乎。

　　此消息一出，外界一片哗然。荣腾洪表示，最近股市看空的多，说明实体经济不理想，金融资本需要更安全的投资去处。

　　对于券商青睐不动产投资，外界只能从其财报中管窥一二，当前外界纷纷调侃，大型房企们所导演的上百个“新地王”，背后与金融资本的直接或间接参与密不可分。

　　以参与上海顾村“地王”争霸的滨江与平安联合体为例，虽然该联合体最终未抢到土地，但该联合体的强势参与，势必让此次土地拍卖多了更多举牌的次数，一定程度上拉升了楼面地价。

　　比如，滨江集团(行情 研报)(6.790, -0.03, -0.44%)作为一家A股上市房企，在去年年报中说，该公司近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采用融资成本较高的房地产信托融资。

　　更为关键的是，与滨江做搭档的平安，背后是一个涉及保险、银行、信托、基金等全牌照的“平安系”金控集团，尤其是旗下平安不动产去年以来参与诸多房企的联合投资入股拿地。

　　拿下上海顾村与杭州滨江两个“新地王”的信达地产，此前给人的一贯印象是低调、保守，业绩也不太突出。然而，信达地产此次凶猛出击，让外界感到愕然。

　　中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威告诉《每日经济新闻》记者，地产只是信达的一部分业务，信达上面还有建设银行(行情 研报)，是一个涉及不良资产管理、银行与地产开发等多项业务一体化的超大型资本机构。

　　“‘地王’背后，都是一种金融行为，由资本驱动。”申威表示，实体不景气，M2超发，过多的流动性需要寻找出路，投向土地等资产才能保证收益，这也是现时一种无奈的做法。[!--empirenews.page--]

　　在荣腾洪看来，当前银行体系的抵押资产违约不断上升，如果按照实际损失拨备，肯定会影响到银行财报业绩，而更好的办法是不断做大新的债务资产，比如间接通过投贷联动参与拿地投资，通过规模化覆盖掉不良资产损失或降低不良率。

　　银监会数据显示，2015年，商业银行不良贷款率与关注类贷款占比均创下新高，而今年一季度，大型商业银行与农商行均突破了去年底的商业银行不良贷款率均值。

　　危险的“击鼓传花”游戏?

　　来自中原地产的数据显示，截至5月25日，今年涉及全国50家大型房企合计拿地总金额3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

　　实际上，从拿地的房企背景来看，多数是上市房企与国企。既然房企拿地成本大涨了，按照“羊毛出在羊身上”的商业逻辑，这势必会转嫁到未来“地王”项目入市后的售价上。

　　荣腾洪表示，上市房企目前也没办法，拿地的意图之一是储备土地，另一个核心就是融资，通过高性价比土地投资，提高融资杠杆。

　　“更多的高价地块，意味着未来支付购房成本比现在更高。”荣腾洪强调说，当前他们至少说是相信房价会继续涨的，至于到底涨不涨，这谁也说不好。如果有做空力量，最后让谁来买单?

　　申威认为，现在房企拿地确实过于猛烈，土地投资已进入一个风险临界点，关键是控制好“度”。未来，最大的风险始于潜在购房能力被削弱，真正付得起后面房价的人是否愿意继续接盘。美国次贷危机就是“击鼓传花”的金融游戏玩不下去，最终崩盘了。

　　去年以来，像中天城投(行情 研报)、云南城投(行情 研报)、金科股份(行情 研报)等大量上市房企通过向华融、信达等四大资产管理机构频繁转让其持有子公司的股东债权，实现大额短期融资。[!--empirenews.page--]

　　荣腾洪指出，不良债权转让模式的关键在于如何确定价格与保持价值，才能持续循环下去，一个是并购重组债权，一个是填充新业务，装入优质资产打包。

　　在申威看来，作为房企的金主，金融机构介入前期拿地也就是一个算账的生意，关键是要做好风控，比如考察当地人口、GDP、库存等，以及交易对手资信评级，是否足额担保，像土地价值高低直接关系到抵押率，但这会不断变动。目前，金融机构也在加速分化，比如地产私募基金，数量在缩小，风控不严的地产基金在募投管退上势必会出问题。

　　人民财评：争当地王非本事 经济竞争力不在高房价

　　近年来，我国房地产市场快速发展，城乡居民住有所居的同时，房地产价格也在逐级攀升。今年以来部分一二线城市房价飙升，“地王”频出，引起社会广泛关注。

　　房价上涨在一定程度上是中国城市化水平提高、居民收入增长、经济规模扩大的反映，但与此同时，房地产的金融化特征日益明显，炒房炒地酝酿的泡沫风险也在变大。房价在加杠杆投机氛围中处于亢奋状态，其对社会资源的虹吸、对实体产业的挤压，正成为中国提升经济竞争力的隐忧。

　　中国经济发展有竞争力的主要表现在于科技创新活力的不断迸发，而不是地王迭出和房价冲天。政府部门和社会各界应该对专注于创新的企业、企业家和科技人员投以崇敬的目光，而对砸钱充当“地王”的行为给予必要的提醒，泼泼冷水。

　　树不能长到天上，房价也一样。高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济动荡，甚至让老百姓储蓄泡汤，那就要命了。

　　经济增长要靠创新驱动，综合国力竞争说到底也是创新的竞争。当前全球都在开展新一轮目标科技竞赛。中国经济新常态下，推进供给侧改革的目标，就是要补足当前企业创新能力不足的短板。习近平总书记在不同场合多次强调，经济增长要从要素和投资驱动转为创新驱动，要把创新摆在更加突出的位置。[!--empirenews.page--]

　　环顾世界，没有哪一个经济体能够依靠房地产让经济长期蓬勃发展。即使房地产繁荣能够带来短期好处，但往往是短暂的好处换来长久的疼痛。因为房地产泡沫破裂而导致经济衰退的例子，不一而足，我们不得不有所警惕。

　　当前，助推房价飙升的地王频频出现，背后的“地王制造机”不乏央企身影。据不完全统计，今年以来，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等企业或旗下子公司在一些城市频频制造“地王”。

　　央企拥有众多的资金优势、人才优势、技术优势，就更应该集中力量办大事，“做别人不能做的事”，在科技创新上带好头、引好路。房地产不是展现央企真本事的舞台，不计成本“争当地王”更不应该是央企身上的标签。

　　另一方面，在科学创新和技术研发上的投入，包括央企在内的各类企业、相关科研机构和管理部门应该对“不计成本”多一些容忍，在机制上如何更加灵活高效。当前我国企业创新能力依然不足，在国际竞争的舞台上，包括央企在内的中国企业依然需要长足进步，迈向中高端。

　　科技创新路上往往荆棘密布，甚至有时还有可能没有结果。但发展路上没有无用功。影响社会经济发展进程的创新往往都是建立在无数次的辗转摸索之上。引领科技创新，需要久久为功，持续发力，这也是中国经济转型升级必须要走的路。

　　眼下，国家全力推进实施创新驱动发展战略，正是考验包括央企在内的各类企业真本事的时候。不再凭借自身优势大手笔争当地王，专注实业，做好主业，把科技创新一步一步落到实处，是包括央企在内的各类企业的生存之本，也是政府调控的方向所在。