2016下半年南京楼市何去何从？

　　南京楼市“退烧”：新房成交量下降了四分之一

　　受新政落地、市场自我调节等影响，上周，南京众多楼盘开盘跑量，“日光盘”成为了热点区域“专利”。并且，新房成交量环比下降了四分之一，一直“高烧不退”的南京楼市正在降温。

　　据了解，南京“双控”新政于3日正式落地，首推的11幅住宅用地都标明了最高限价，同时，“竞价超出部分为保障房建设资金并不计入房价准许成本”首次明确写入出让公告中。

　　从房地产市场发展周期来看，“金三银四”过后的6月，往往是春季市场旺季的末尾，一般这时市场就开始自发的调节收缩。

　　受新政落地、市场自我调节等影响，南京房地产市场在上周已呈现出降温的趋势。

　　上周，南京楼市新增房源增多，有1700余套房源入市跑量。其中，南京城北的深业滨江半岛于5月31日推出168套新房源;中国铁建(行情 研报)青秀城于6月4日推出132套住宅房源，整体均价23500元每平方米;城南复地宴南都于6月3日推出了280套4.8米挑高的精装小公寓，均价约20000元每平方米。

　　开盘必“日光”不再是常态，“日光盘”渐渐成为南京江北、河西两高热板块的“专利”。昨晚，河西中部的宏图上水云锦开盘房源的销许均价为44372-45539元每平方米。较4月份的二期首次开盘的均价，此次新房源几乎没有涨幅。开盘两小时，216套房源近乎售罄;江北新区的招商兰溪谷于6月4日推出户型面积89-120㎡的房源共计213套，全程电子化开盘，最终该批房源也全部“日光”。而在其他区域，项目开盘大多去化8至9成。

　　新房成交量环比下降四分之一。据南京市网上房地产数据显示，上周南京楼市共认购商品房2472套，成交3240套。与上上周相比，上周认购量下跌28.6个百分点，成交量下跌25.3个百分点。虽然数据的上传有滞后性，但也反映出市场中新房的成交数量已经出现下降。[!--empirenews.page--]

　　其实，不仅仅是南京，据监测显示，在六月开局第一周，全国一、二线城市新房成交分别环比下降11.7个百分点和5.7个百分点。北京、上海、广州三个一线城市新房成交面积环比均有所下降，二三线城市中，更有七成城市成交面积环比下滑。

　　进入六月，楼市降温、渐回理性已成趋势。

　　南京5月楼市火爆 仅市区就卖出过万套二手房

　　在南京楼市持续火爆的影响下，我市房产交易业务保持高位增长。市地税部门今天(6月7日)发布数据，营改增新政实施一个月以来，仅南京市区就办理房地产交易15362笔，同比增长近一倍，其中二手房占到了七成以上。

　　市地税部门今天发布数据，营改增新政实施一个月以来，仅南京市区就办理房地产交易15362笔，同比增长92.65%。这些交易中，新房4431笔、二手房10917笔。

　　地税工作人员表示，5月南京市区实现涉房交易税收8.94亿元，同比增长56.9%，其中契税占7.2亿元，增值税占0.62亿元，土地增值税占0.12亿元，个人所得税占0.90亿元。 而去年5月仅征收各类涉房税款5.7亿元，其中营业税0.36亿元。“虽然营改增后整体税负基本持平，但由于楼市交易活跃，税款总额仍保持较大幅度增长。”(南京日报)

　　南京楼市发生5大转变 看来市场真的要降温了

　　南京楼市疯狂了这么久,唱衰的人已经越来越多,而近期楼市的几大信号预示着楼市好日子恐怕真的不长了。

　　推盘节奏加快 开发商跑量意味浓

　　今年以来,伴随着南京市场的总有一个词:房荒,房荒不是因为真的没有房子卖,而是开发商“捂盘”不卖。不过现在,想跑量的开发商多了。[!--empirenews.page--]

　　比如河西南鲁能公馆,5月初一口气推出了491套房源,6月中旬将要加推最后2栋楼6、8号楼;河西中部宏图上水云锦,4月26日加推过一批房源,时隔一个多月再次加推;同样的还有金隅紫京府,5月9日加推了7、11号楼,7月份将加推5#、8#、9#楼最后三栋收官之作,共计278套房源。(这些都是改善项目,但是推盘节奏明显加快!)

　　而5月20日首开的江宁新盘龙湖春江郦城,一次性推出房源440套。

　　开发商为什么这么着急跑量,当然也是担心后市面临调整,早日落袋为安。

　　“日光”只是区域性现象

　　上周,虽然出现了华润国际社区、中国铁建青秀城、招商兰溪谷、海玥名都4家日光盘,但是销售9成是主流,也有部分楼盘未透露销售数据。

　　即便是号称日光或者9成的楼盘,其真实销量也许并非如此。

　　多盘开盘价低于房企预期

　　此前,房企的放风价高,开盘价更高,而最近,多盘的上市价“理性”了很多。

　　以昨天晚间开盘的宏图上水云锦为例,销许均价是44998元/平,与上一次开盘的价格持平,买房人表示,这个价格闭着眼睛买。比如河西中部的新盘海玥名都,放风价曾经高达5万/平,首开均价也只卖到44660元/平。

　　而江北核心区的华润国际社区,在政府限价下,价格比预期低了近4000元/平。上周开盘的中国铁建青秀城,放风价是24000-25000元/平,销许均价只有23000元/平。

　　而仙林湖板块的金地湖城艺境,全部为精装高层房源,销许均价是25500元/平,5月初的上一批次房源中,同类型房源均价为24600元/平,涨幅不到4%;江北高新区的招商兰溪谷领取321套房源的预售证,均价为14421元/㎡,而其上一批房源的均价为14100元/㎡,涨幅为2.3%;位于桥北的弘阳爱上城新领取预售证房源也超过300套,均价为16781元/㎡,其前次开盘售价为15562元/㎡,涨幅为7.8%。[!--empirenews.page--]

　　上周认购量、成交量双双下跌近3成

　　南京网上房地产数据显示,截至6月5日20点,南京楼市上周(05.30—06.05)共认购商品住宅2464套,成交3240套(不含溧水、高淳和都市圈),日均认购352套,日均成交462套,较前一周(05.23—05.29) 共认购商品住宅3459套,成交4370套),认购量大跌28.8%,成交量下跌25.9%。

　　二手房市场降温显著

　　二手房市场的降温表现更为显著,据本站统计,5月份,南京的二手房共成交15663套,环比4月的17140套下降了1477套,环比降幅8.61%。

　　本站还拿到了一家南京中介机构的数据,数据显示,5月份该公司新增店均客源量和成交量环比下降均为4%,整体供需比(新增客源/新增房源)为2.41:1,较上月下降0.11点,通俗点说,就是市场拿出来卖的房源多了,而客户少了。

　　你认为,楼市的拐点快要来了吗?

　　南京楼市“限涨令”下 老盘新推，房价涨势放缓

　　4月25日，南京市发改委正式发布房价“限涨令”，新建商品房按申报价格分为三等，年化涨幅不得超过8%-12%。此新政出台至今，已有一个多月的时间。在此期间新领销许的不少老盘，房价涨幅大都出现了“缩水”,不仅江北新区房价涨势趋缓，一直领涨南京房价的河西板块，宏图上水云锦、华新城等楼盘销许价格，涨幅均出现收缩。

　　6月5日，位于河西中部的宏图上水云锦加推了二期产品的2、3号楼，2号楼的销许均价为44372元/平米，3号楼价格为45539元/平米，和项目上一次的销许价格相比，价格涨幅甚微，开盘当天216套房源几近“夜光”，剩余6套房源。[!--empirenews.page--]

　　记者了解到，宏图上水云锦上一次领销许是在“限涨令”出台当天，当时领到的6号楼销许均价为45697元/平米，7号楼则为44325元/平米，与2015年10月项目领到的销售许可房源价格相比，最高上涨8000元/平米。在“限涨令”前后三次领得销许，但价格涨幅却大相径庭。

　　新房售价低于预期和周边楼盘价格的还有华润国际社区。五月底，位于江北新区中心区的华润国际社区，自去年8月加推以来，有九个月的时间没有新房上市，终于在今年5月30日新领了D地块4、5号楼的销许。此次销许均价不超2.2万元/平米，虽然比该项目去年价格涨了4000元/平米，但还是相较目前周边新房便宜了近4000元/平米。相比九个月前的销许均价1.7万元/平米，此次开盘的销许均价上涨了约26%。

　　“江北、河西等热点板块房价被摁住，有的楼盘房价已逼近‘涨停板’。其中河西六家领到销许的楼盘，包括河西中部的宏图上水云锦、华新城、海玥名都等，整体均价都未突破4.5万元/平米，而河西南部板块房价则被限制在3.5万元/平米。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远指出，年初就一直在闹房荒的河西楼市，随着开发商推盘量加大，房子也不再那么难买。“新房上市，‘房荒’得到缓解，‘一房难求’现象越来越少。”(东方卫报)

　　“双控”后南京楼市或将盘整

　　自上月27日南京出台地价房价的“双控”新政一周之后，房地产市场悄然发生着结构性的变化，“日光盘”、“夜光盘”在减少;新房认购量在下降;开发商新房上市量在增加，6月份有1.5万套入市。面对前一段时间地王频现、房价高企，南京各方迅速反应，“双控”新政出台，进一步传达了南京稳定市场的决心;而开发商变过去新房惜售，为主动出货。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，南京在苏州之后迅速出台新政，应该说对楼市政策动向的敏感度和关注度都非常强，只要是能够有助于稳定南京房地产的政策手段，改进之后都可以很快的为我所用，“双控”新政及时出台，有关各方应该引起高度的关注。[!--empirenews.page--]

　　楼市政策进入“窗口期”

　　河西南地价冲破4.5万;上至千万豪宅下至百万刚需盘，都遭疯抢;新房库存跌破2.5万套，供不应求加剧，一房难求的大戏频频上演……南京楼市的火爆还能持续多久?5月27日，南京市推出了新土拍规则，热门区域的住宅地块将设置最高限价，若开发商举牌超过最高限价，则意味着土地流拍，其实就是苏州此前推出的土拍熔断机制的翻版。与此同时，南京市物价局也拿出楼市价格调控新政升级版，规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金，不得计入楼盘房价准许成本。

　　地价熔断机制和房价调控新政的双重限制下，南京楼市能进入理性的调整期吗?南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，第一，土地最高限价政策。苏州首拍虽然第一天因磨合出现波折，但第二天大获成功。南京反应迅速，全国第一个借鉴苏州经验，预计会在部分热点区域的住宅地块首先小范围试用，在苏州经验教训的基础上，在不断摸索总结的基础上不断完善，后续再根据市场变化决定适用地块的多少。第二，溢价45%以上竞价资金不计入房价审核成本，实际上是从降低未来的核价来抑制房企的出价，逻辑很简单，现在地价出的高，今后核价上不去，利润被压缩，甚至没利润。新政之后，溢价45%以上，只有两条路，一是竞保障房面积，在商品房地块中配建保障房，二是竞资金，但是资金不能计入核价成本。

　　业内人士分析认为，面对南京楼市政策进入“窗口期”，更加严厉的政策将随着市场的变化而变化，地价房价越高密集的调控政策越严厉，确保南京楼市稳定健康的发展。

　　楼市量能变化进入“盘整期”

　　5月份，南京新房共计成交15427套，环比4月新房成交14935套上涨3.3%，创下2016年单月成交量新高。但是，就在5月27日南京出台了地价房价的双控新政之后，市场开始发生着变化。据网上房地产统计数据显示，5月31日，南京新房认购303套，成交287套。与前一日认购300套，成交928套相比，认购量下降1%，成交量下降69.1%。业内人士认为，“双控”新政的第二天，南京楼市就冷静不少，调控效果初显。[!--empirenews.page--]

　　在市场和政策上，开发企业的敏感度比买房人快一步。此前，记者在江宁纯新盘龙湖春江郦城售楼处看到，前来认购的房价每平米3万元，结果5月20号晚首开，每平米均价2.8万，每平米减少2000元。与此同日，位于鼓楼滨江的纯新盘中冶盛世滨江首次开盘，之前认筹的放风价每平米4万，结果锦绣江山开盘均价在27000元/平米，锦绣华府开盘价在37000元/平米，相比之下确实低了不少。

　　近期，随着限价政策的渐渐发力，不少楼盘的放风价和销许价格之间差了好大一截，明显低于放风价入市的代表性楼盘龙湖春江郦城、中冶盛世滨江和华润国际社区，这些看起来似乎是“贱卖”的楼盘，给我们传达什么信号呢?

　　新房市场一路高歌猛进，而二手房市场先期已经出现降温信号，3、4月份，二手房成交套数均高于1.7万套，平均每周的成交量都高于4000套，但到了5月份成交量下降明显。据网上数据显示，5月二手房成交较4月降幅在17%左右。麒麟、河西南、江北一些欲高价卖房的二手房业主也受到了买家的冷遇。南京王祥房产经纪有限公司总经理王祥认为：“二手房走淡从4月份就开始了，目前河西的二手房单价基本稳定在4万至5万/平方米之间，个别非常好的房源单价才能突破5万。”

　　业内人士认为，从房地产市场角度来看，南京楼市近一两年走过了高增长的阶段，市场本身有回调的需求，但由于价格粘性，易涨难跌，此次“双控”新政及时打压，楼市出现盘整的可能性较大。