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在北京花400万买的房子，不到一年，竟然跌了45万？

(资料图片)

网上一位北漂小姐姐自爆去年八月在通州买的房子，最近一搜二手房价瞬间石化了，同小区同户型总价已经355万。

说好的傍上副中心大腿呢？不到一年咋就能跌45万呢？

多重利好加码的通州到底能不能买了？

01/

通州房价真的跌了

钱不是大风刮来的，但真是大风刮走的。

网上都说通州现在跌了20%惨不忍睹，其实从安居客的数据来看，通州房价从2017年的5.2万/平跌到2022的4.4万/平左右，跌幅近13.6%。

11月通州区二手房整体均价为44579 元/m²，和10月份环比下跌0.11%。

同比环比都不太好看，如果是2017年高位买入的，那更是损失惨重。

买房的初衷是为了享受区域内的商业、教育、医疗，甚至保值、升值，但如果倾尽所有，甚至背负房贷，却发现房价出现了加速下行，当初的理想有多美好，现实就有多残酷。

02/

预期高于价值？

通州北规划城市副中心，城市定位很高，又有大量企业迁入，再加上通州离朝阳区、东城区也很近，让大家对这里的房价充满预期。

通州副中心的消息最开始出来的时候，通州大部分楼盘确实上涨趋势明显，社科院发布的大数据房价指数显示，2012到2016五年的时间里，通州的房价涨幅就高达240%。

但是随着时间的推移，这样的预期还是“绷不住了”。

虽然定位高，但是通州的发展模式是“城—人—产”，而非传统的“产-人-城”，就是先规划后建设，先把城市打造成一个适宜居住和工作的城市，然后会吸纳人才汇聚，再成就相关产业。

这就注定落地时间不会短。而当下迁入的企业也以国企为主，对就业的带动也非常有限，加上长期双限的不利因素，让通州如今的实际价值远低于预期。

也就是说，通州当初的房价存在透支，期望与买入价格高，但是如果区域短期没有大行情，面临的风险也就会越大。

03/

“躺平”的通州？

楼市与经济是脱不了关系的，经济不乐观，造成的结果就是楼市分化，已经发展起来的地方或者有粗壮大腿抱的地方继续涨，炒概念的地方逐渐被淡忘。

前者比如海淀，后者比如通州，今年确实没什么人再炒“副中心”了。

有人说，通州躺平了，不炒副中心了，限购也不放水（除了针对入驻区域国央企员工的），住宅供地也少。

但实际上，投向通州的钱一直没停过。

通州的规划是，通州将是中国唯一拥有11条地铁的行政区域， 今年2月北京轨道交通22号线(平谷线)工程永顺站建设已正式启动，年中预计2025年底全线通车试运行。

副中心的第一条南北骨架轨道交通M101号线工程也在力保年内开工，2027年年底建成通车。

除了交通，市政、水务等基础设施和文化、教育、医疗卫生等民生保障项目都在依照部署建设，不少项目预计2025年前后会陆续完工。

此外，几亿、几十亿的棚改项目、1814亿招商储备项目等也都在砸向通州，这里“千年大计”的地位从未动摇。

通州并没有躺平。

那么，想在通州置业的朋友要怎么选择板块才能避免踩坑呢？

咱们就从板块的角度分析一波~

04/

盯紧核心区

通州面积虽然大，但是城市副中心只有155平方公里，城市副中心以行政区为大脑、城市绿心为绿肺、TOD为心脏，以运河商务区为聚集地，这也是8000亿的主要流向。

对于置业来说，最好的选择当然集中在此，此外，再加上一个通州老城区，就形成了运河核心区、运河北以及运河东扩区四大板块。

老城区板块

通常是指沿着八通线的果园梨园临河里等区域，板块开发时间较早，目前居住用地开发程度较高。

由于历史的原因，城市副中心老城区在城市建筑、基础设施、公共服务设施等方面标准相对偏低，不过近年来也在不断优化提升。

八通线、7号线的开通提升了通州老城区板块与朝阳区的交通联系，同时板块内在建M22号线，远期规划的M102、M103、M104号线、区域快线等，将进一步缩短板块至运河核心区、至亦庄、至朝阳区、至唐山等地的有效距离，未来轨道交通快捷便利。

此外，教育也是老城区一大亮点。

目前通州老城区板块内的小学包括运河小学、第二实验小学通州分校、北京教育科学研究院通州第一实验小学、史家小学通州分校等，中学包括潞河中学、首都师范大学附属中学（通州校区）、北京市育才学校通州分校、潞河中学等。

未来，人大附、北京实验一小，史家小学，皇城根小学、清华大学五道口学院等知名学校将落户副中心新城，前景不错。

老城区二手房4-5万/㎡左右，以公务员，事业单位的家属住宅楼为主，今天环万达商场的一片老小区，特别是帅府园和通惠南路基本都是九十年代左右的职工宿舍，其实和东西城海淀石景山比，真的很年轻。

新房现在主要在售的有碧桂园和世界（5.8万/平，56-155平一居到四居）； 国誉未来悦北京东湾（精装5.6万元/平，85-110平三居、四居），周围配套尚待完善。

运河核心区

主要包含运河商务区、运河三角洲两区域，四至为通燕高速以南、运通隧道以北、新华南路以东、东六环以西区域。

运河核心区板块是通州区城市副中心建设的核心区域之一，是规划配套利好集中落地区域，以商务服务功能为主。板块部分交通枢纽、综合体、学校等还在建设中，基本将于2025年前后完工。目前的配套基本还是可以满足日常所需的，但是未来住宅用地新增的可能性还是不太大。

备注：规划中站点位置仅作为参考

远期规划中的交通图

板块新房价格在4-7万/㎡，二手房4-5万/㎡，在售新房以老项目为主，区位绝佳，但产品力不太行，周边二手房项目价格位置都不错，可以多看看。

运河北板块/运河东扩区

运河北主要以居住为主，未来将是通州居住的重点供应区。板块距离市政府和核心商务区很近，所以将承接一部分利好。

新房价格在5万/㎡左右，二手房3-4万/㎡，价格还是挺合适的，但板块内通州殡仪馆仍未搬迁是个劣势，如果对这方面不太介意，板块内的项目还是可以考虑的。

运河东扩区板块位于北京市政府所在区域，所以主要是以行政办公为主。周边的公务员家属楼比较多，很难有新增供地，商品住宅几乎很难出现，所以项目成交极少，可以观

望一下，但是上车几率不大。

最后再给大家一点其他的小建议，大家可以参考一下。

选择80平米以上两居室，据观察通州一居室的流动性不是特别好；

不要买太老的房子，最好楼龄在2000年之后，除非总价特别低，因为通州注定是“新”的，新房次新可选的太多，你买个老破小，未来置换不易。

最后，预祝大家都能上车心仪的房子！