新华财经上海1月12日电（记者 杨溢仁 潘清）2025年以来，公募REITs市场常态化发行持续深化，保租房REITs作为兼具民生属性与金融价值的核心品种，在规模扩容与机制创新中稳步前行。
1月12日，华夏基金华润有巢REIT的扩募份额成功上市，不仅为其自身发展注入了强劲动力，更使其成为了行业市场化改革的重要标杆，为租购并举住房制度建设提供了鲜活的金融支撑案例。
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市场扩容稳增显韧性
2025年以来，保租房REITs市场呈现出了“首发+扩募”双轮驱动的扩容格局。有公开数据显示，截至目前，已上市的公募保租房REITs产品数量增至8只，总市值近200亿元。
记者观察发现，保租房REITs的一级市场发行热度始终不减，优质项目受到了资本的激烈竞购，部分项目认购比例低至0.3%至0.5%，中签率持续走低，热度可见一斑。
以华夏基金华润有巢REIT为例，此次扩募采用向原持有人配售的方式，是国内首单非定向扩募的公募REITs，扩募份额的认购价格为2.53元／份，可配售份额数量约4.5亿份，发售获得了原持有人的积极响应，弃购率仅为0.49%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息）。
二级市场方面，2025上半年，受益于低利率环境与会计处理规则优化的影响，该板块的年中高点涨幅一度达到24.7%，8只产品的平均涨幅约20%，远超REITs市场的整体水平；2025下半年受A股回暖分流资金、债市调整压缩利差及解禁抛售压力等因素影响，板块回调较为明显，但截至11月末，保租房REITs板块的全年涨幅仍能触及13.0%，“韧性”优势不言而喻。
从运营数据来看，保租房REITs的抗周期属性显著。根据券商测算，2025年三季度，上市8只产品的出租率普遍超过了93%，部分产品接近满租；租金收缴率则均超过了96%，部分产品为100%。
来自华泰证券的统计数据显示，2025年二季度，保租房REITs的平均单位月租金同比增长了1.6%，优于百城住宅租赁指数均值5.1个百分点，出租率稳定在96%左右高位；ICCRA住房租赁智库的数据显示，2025年三季度保租房行业的平均年化现金分派率提升至3.12%，租金收缴率维持在98%至100%，现金流质量持续优化。
上海市发展改革委副主任陈国忠表示，优质的底层资产是保租房REITs成功上市发行的必要条件。作为全国最早一批启动保障性租赁住房REITs发行和扩募的原始权益人，华润有巢充分贯彻了国家关于盘活存量资产、扩大有效投资的重要精神，以实际行动切实推动金融创新和基础设施高质量发展。
多位受访的业内专家向记者表示，本次华夏基金华润有巢REIT的扩募，一方面体现了各市场参与方以实际行动助力金融创新的坚定态度；另一方面，也说明上海具备存量资产可观、金融市场完备等优势，未来将加快成熟资产的常态化申报，为城市发展注入新动力。
资产增值形成良性循环
记者观察发现，保租房REITs之所以受到投资机构青睐，核心源于其独特的投资价值与稳定的收益属性。在低利率、“资产荒”背景下，按募集规模计算保租房REITs的平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%至160.9%，显著高于10年期国债收益率，成为了稀缺的稳健收益资产。
来自中信证券的研究报告显示，截至2025年6月底，已上市保租房REITs较发行价平均上涨约52%，强劲的收益表现吸引了保险、私募、券商资管等机构积极配置。
“抗周期特质是保租房REITs赢得资本认可的关键。”一位机构投资人告诉记者，“与受宏观经济波动影响较大的REITs不同，保租房面向2.6亿租赁人口的庞大需求基本盘，其中新市民、青年人租房群体接近2亿人，刚性需求为盈利稳定性提供了坚实支撑。”
仲量联行的研究观点亦指出，当前晚婚晚育与家庭小型化趋势使部分群体租房时长超10年，这将进一步强化资产收益的可持续性。
一位私募基金另类资产配置部的主管也向记者表示，目前已将保租房REITs纳入红利策略大幅加仓，其稳定分红率可与银行、保险等优质上市公司股息率媲美。
对于原始权益人而言，保租房REITs的价值更体现在构建了“建设-运营-资本化退出-再投资”的良性循环中。通过REITs的上市与扩募，原始权益人可高效盘活沉淀资产，快速回笼资金用于新保租房项目开发，缓解行业长期面临的资金压力。同时，资本市场的市场化定价与监督机制，也将倒逼原始权益人提升运营管理效率，实现资产价值与品牌影响力的双重提升。
“当前，华润置地正持续推进大资管业务模式转型创新、构建华润商业与华润有巢REITs双平台，优化资产与资本循环机制，以期实现资产管理规模与质量的双提升。”有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理陈嘉表示，“华润置地将以此次扩募为新起点，深化优质资产储备挖掘，强化常态化扩募布局，积极响应国家关于REITs常态化发展的政策导向，为租赁住房事业高质量发展贡献华润力量。”
优质资产再拓发展空间
截至2025年末，华润有巢已进驻全国15城，在管项目82个、布局租赁住房9.8万间，管理规模位居央企首位，也是唯一在北京、上海、广州、深圳四大超一线城市均有大型租赁社区布局的企业。
作为境内首单由市场化机构运营、第二单完成扩募的保租房REITs，华夏基金华润有巢REIT以创新模式开启了行业发展的新篇。
本次扩募所募资金扣除相关费用后，已全部用于购入上海市闵行区的有巢马桥项目。扩募后基金规模突破了23亿元，底层资产覆盖上海核心产业集聚区。
据原始权益人介绍，有巢马桥项目是上海市保障性租赁住房示范项目，2023年3月正式开业，坐落于马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区等多个产业集群，周边产业人口密集，租赁需求旺盛。
记者了解到，华润有巢REIT自上市以来，始终以“投融管退”全链条闭环模式探索保租房资产证券化路径，通过智能管理系统、租户服务升级等精细化运营实现高出租率与高收缴率，成立以来已累计向持有人进行了9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元。
力。业内人士普遍认为，保租房REITs产品将持续深挖保租房资产价值，在为持有人创造长期稳定回报的同时，助力更多优质保租房资产通过资本市场实现良性循环，为住房租赁市场高质量发展注入持久动力。