广州地铁三号线准备上市了。

不久前，广东省发展改革委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，将广州地铁轨道交通三号线基础设施REIT项目作为城市轨道交通行业专篇的参考案例。

《手册》中透露，广州地铁三号线主线项目范围内权属清晰的不动产（即隧道、车站）、面向乘客提供服务的设施设备资产等将打包作为REIT项目的底层资产上市交易，当期不动产评估值约50亿元，预计首年和次年现金分派率不低于5%。

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在人们的印象中，上市的主体一般为公司企业，一条地铁线如何能够实现上市？

将通过REITs实现 

公众投资者可认购

广州地铁三号线的上市将通过REITs实现。REITs即不动产投资信托基金，指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

2021年，REITs在国内金融市场上首次出现。当年5月17日，中国证监会正式准予全国首批9单公募REITs注册，首批的项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理等主流基础设施，设施均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

原始权益人（资产持有方）通过转让资产的部分所有权，获取社会资本融资，投资者通过投资基础设施REITs受让资产的部分所有权，来分享基础设施资产未来的收益，并通过上市交易对资产进行公开、公允的市场化定价。

去年3月，广州印发《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，重点提出要研究设立基础设施REITs产业发展基金，抢抓机遇做优做强广州REITs相关产业，在高速公路、轨道交通等领域谋划推出一批条件成熟的重点项目开展REITs试点。

有业内人士分析，广州鼓励REITs产业基金、REITs上市实质是鼓励资金通过一级、二级市场投入到基础设施建设，当产业基金投进去、建设好、成熟运营，再通过REITs上市退出，退出的资金继续投入上述资产的建设，利用REITs上市打通退出环节，实现了“融投建管退”的闭环操作，是对基础传统投融模式的升级。

REITs对基础设施资产运营能力的高要求，也将促进基础设施运营管理机构建立更为精细化、市场化和长期化的经营管理机制，进一步提升运营管理效率，为广大用户提供更优质的服务，进而吸引社会资本通过REITs去撬动基础设施建设。

对于投资者而言，则可以通过较少的资金参与到大型基础设施项目中，分享项目的收益和资产增值。据悉，公募REITs首次发售将通过三种方式投资发售：向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售，以及向公众投资者定价发售。公众投资者可以通过场内和场外两种方式认购。

主管部门已发《无异议函》

募资主要投向广州新建地铁

正如公司上市前需要审计，REIT项目的申报同样需要审核资产情况，保护投资者的利益。

基础设施REITs试点申报中，城市轨道交通项目的公益属性一般较强。由于国内一般采用按里程分段计价票制，要满足发行基础设施REITs要求，多选择年客流量或日均客流量较大的城轨线路作为入池资产，尽量减少政府补贴、可行性缺口补助在营业收入中占比。

在城市轨道交通基础设施REITs项目的申报条件中也明确，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，且对资产运营成熟度、原始权益人扩募能力、资产权属及合规性都提出了具体要求。

广州地铁三号线主线项目当期不动产评估值约50亿元。且作为原始权益人的广州地铁集团，是广州城市轨道交通建设及运营的主体，经过20多年的发展，也已经建立起较为成熟的“一体化”管理模式，培养和形成了较强的多线建设和线网运营管理能力，以及多元化业务经营管理能力，各项业务实现较大发展。

根据广州地铁最新发布的2022年年报显示，去年广州地铁实现经营收入122.85亿元，共运营27条城市轨道交通线路，总运营里程达857公里。符合申报条件中对发起人（原始权益人）具有较强扩募能力的要求。

广州地铁3号线是广州地铁白领商务客流最集中的线路，拥有8个换乘站，贯穿城市中轴繁华商圈，消费力庞大。以今年“五一”假期为例，广州地铁4月30日、5月1日连续两天单日客流均破一千万，分别为1038.3万人次和1000.8万人次，其中单条线路客运量最高即为三号线（含三北线）983.1万人次。

在广州地铁刚刚公布的2022年日均客运量排名前十的车站中，三号线上的车站占据了近半壁江山。其中，三号线与一号线换乘站体育西路站，以35.4万人次的日均客流量，登顶排行榜，与五号线换乘站珠江新城站以27.45万人次紧随其后，与八号线的换乘站客村站排名第四，广州火车站排名第九。

从资产运营成熟度来看，三号线从2005年12月首通段开通运营以来已近18年，总长度约64.41公里，是目前广州地铁中历史最悠久、路网最复杂、客流量最大的线路之一，也是国内客流量最大的地铁路线之一，且资产权属清晰，广州地铁集团依法拥有三号线主线线路资产完整的所有权。

目前，广州地铁三号线已取得行政主管部门出具的《关于广州地铁集团有限公司参与基础设施REITs项目的无异议函》，同意将广州市轨道交通三号线涉及划拨用地使用权转让至项目公司名下，对广州地铁三号线基础设施REIT项目以土地使用权人（即项目公司）100%股权转让方式参与基础设施REITs项目无异议。

如广州地铁三号线上市成功，该REIT项目募集资金计划主要投向广州市新建地铁固定资产投资项目，在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用，如投向消费基础设施等。

城市轨道交通REITs加快步伐

目前，国内尚无城市轨道交通REIT项目发行，但伴随基础设施REITs日渐成熟，国内城市轨道交通领域的REIT项目有望加快步伐。

国家发展改革委于2020年7月31日印发的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号），将铁路、收费公路、机场、港口等交通基础设施项目纳入试点范围。

2021年6月29日，国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），在586号文的基础上大大扩展了REITs试点项目的范围。按照958号文的试点行业分类，城市轨道交通属于交通基础设施中的铁路项目。

国内各个城市也在积极申报。2021年年底，在全国各地申报并由中咨公司接收的48单REITs试点项目申报材料中，就包括了深圳地铁1号线、广州地铁3号线和武汉地铁2号线等3个城市轨道交通项目。

去年6月，苏州提出轨交一号线基础设施拟发行公募REITs，拟以轨交一号线所含站点、区间及轨道等资产构成的底层资产开展资产证券化，分包实施基础设施公募REITs与类REITs。其中，轨交一号线公募REITs拟发行规模约45亿元，扣除战略配售金额后，预计盘活存量资金30亿元至35亿元。

同年，北京地铁五号线投资有限责任公司拟以旗下优质轨道交通资产参与基础设施公募REITs试点，搭建交通REITs平台。

相关机构内部人士表示，由于地铁运营相当复杂，仍有细节在商榷中。待相关细节确认后，广州地铁3号线基础设施REITs有望正式提请申报。

中山大学岭南学院经济系教授林江认为，广州地铁集团受制于盈利能力，整体上市并不现实，但通过REITs，可将地铁三号线抽出来作为资产上市，阻力更小，也能减轻财务压力。

林江也更关注上市后，获得融资的使用方向：“从商业行为上来看，关键要让获得的融资能够造血，用三号线的优质资产置换能获得更高收益的东西。新获融资是用于地铁新线建设，还是用于偿还债务或者其他用途，是广州地铁集团需要对外、对认购者说明的。”

在REITs领域，广州曾有先例。在2021年全国首批公募REITs中，平安广州广河REIT成功获批，这只以广河高速（广州段）为底层资产的REIT发行后，广州交投集团资产增加46亿元，负债减少26亿元，资产负债率从68%降低至63%，融资空间增加逾200亿元，解决部分项目资本金融资困境的同时，降低负债提升融资空间。

今年，广东省发改委提出鼓励全省各级国有企业通过发行基础设施REITs提高直接融资比重、优化资本结构。广州能否在城市轨道交通REITs再饮“头啖汤”，令人期待。