随着房地产行业走入深度调整，与之相关的物业管理行业，发展环境亦发生巨变，不少物业不得不告别对地产母公司的依赖，主动或被动地走向独立发展之路。

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8月10日，由中物智库主办，昆明市物业管理行业协会协办，世纪金源服务作为支持单位，每日经济新闻作为媒体协办单位的“夯基聚力 行则将至”2023中国物业综合实力百强企业研究发布会在昆明举行，并发布了《2023中国物业百强企业研究报告》（以下简称《报告》）。

《报告》显示，物企规模增长普遍放缓，2022年样本上市物企在管面积达62.63亿平方米，增速由前两年同期的40.43%、50.39%放缓至18.85%。同期，营业收入和净利润增速放缓，增收不增利的现象显现。市场竞争激烈之下，部分头部物企在竞标时，不惜以“带资垫资入场”的不良竞争方式获取项目。

中物智库方面认为，物业管理行业是个值得长期发展的行业，行业的轻资产、抗周期性特征和发展逻辑并没有改变，因短期利益而影响公司的战略和定位是得不偿失的，只有做好基础服务，赢得客户口碑，才是长久发展之道。

2023中国物业综合实力百强企业研究发布会现场 图片来源：每经记者 陈利 摄

《报告》显示，2022年，百强物企在管面积达101.83亿平方米，所占市场份额达27.50%。虽然高速增长的时代结束，物业行业的发展格局分散，但尚未形成寡头垄断局面，未来的市场竞争仍将更加激烈。百强企业在资源禀赋、自身拓展能力和服务实力、品牌势能上都具有更强的市场竞争力，市场份额和提升空间有望得到进一步提升。

报告期内，百强企业第三方在管面积达58.72亿平方米，占比57.67%。样本上市物企第三方在管面积持续提升，占比达61.27%，较上年增加1.46个百分点。

市场外拓成为业绩增长的动力，与国企及地方国企等达成战略合作、合资合作等轻资产合作模式逐步替代重资金的股权收购，是第三方拓展的重要方式之一。

百强物企在营业收入方面达到3196.63亿元，市场份额为21.37%。同期，样本上市物企营业收入2472.23亿元，增速由上年的44.38%放缓至19.38%，市场占有率较上年增加0.93个百分点至16.53%。

一方面，管理规模增速的放缓，导致基础物业服务收入增长放缓。另一方面，受地产行业下行、疫情等导致的行业回款难度大、防疫成本上涨和商誉减值等问题的影响，创收能力强和具有高毛利的增值服务业务大幅收缩，物业行业整体营收增速放缓。

昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示，房地产行业大周期拐点出现，未来的20年，附属于房地产的物业管理将调整到分化期。当前，行业正在告别旧的周期，开始新的周期。

“中国经济的运行正在发生系统而深远的改变，这个改变将导致物业管理基层系统的改变，企业原来的很多认知和规律将不再适用，企业的迷茫也将不断加大。”唐晓林认为，“时代变了，企业唯一要做的就是改变认知、顺势而为。”

在以往的印象里，物业管理行业属于第三产业，亦是劳动密集型行业。根据《报告》，报告期内，百强企业的营业成本为2528.46亿元，营业成本率达到79.10%，广义上的人工成本约占七成。

中物智库认为，物业管理行业对于智慧科技的探索至关重要，不仅将把员工从低效的重复工作中解脱出来，提升工作效率，也助力服务品质提升。

随着房地产行业供需关系发生重大变化，预计未来新房市场将见顶回落，物业服务增量时代将转入存量化时代。

《报告》指出，目前存量物业市场竞争尤为激烈，特别是对于部分重点城市、优质项目，往往会吸引多家头部物企竞标，为获取项目，部分物企不惜通过“带资入场”获取项目。此外，部分业委会对物业企业的要求愈加苛刻，要求物企提供高额的保证金，甚至垫资代付。

对此，第一服务执行董事兼CEO刘培庆认为，物业行业在一个混沌期，但是要高质量发展不应该带资进场，一个合同期结束后，如果投资的企业难以盈利甚至亏损，还需要把之前垫资的金额赚回来，可能会导致服务质量降低甚至更严重的后果。

佰川产融产业发展集团董事长王宏杰指出，物业管理行业要走高质量发展之路，关键在于回归客户，回归价值和回归专业本身。在为业主提供资产保值增值的基础上，创造更有价值的服务内容，比如说政务服务、金融服务和科技服务等。

“带资进场是不正常的低价位竞争方式，”王宏杰直言，这将是企业不关心客户、不关注价值之下使用的低质量的竞争手段，不值得行业广泛推荐，除非企业承诺的投入资金交给第三方监管机构。

绿地泉服务执行董事兼总经理温雪娜坦言，近年来，物业管理行业进入“内卷”时代，而“内卷”分为良性和恶性，“带资进场”即是恶性竞争的一种。

在中铁建物业党委书记、执行董事邓秋生看来，行业良性的“卷”是好事，表明物企在面对客户需求的过程中，能提供很多选择，对业主来讲是好事。另外，“卷”也会推动行业会越来越走向专业化，实现有质量、有特色、个性化的服务。

中物智库认为，不良竞争行为是变革和深度调整过程中暂时且很难避免的问题，而市场终会作出检验和筛选。长期来看，物企之间的竞争终将逐渐趋于理性、物业服务收费标准也将逐渐回归正常水平线。