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作者｜叶子沛
8月26日午间，龙湖集团发布了2022年上半年中期业绩公告。
公告显示，2022年上半年，龙湖集团实现营收948亿元，同比增长56.4%；实现净利润108.8亿元，同比微增7.4%；实现归属净利润74.8亿元，基本持平去年同期；实现毛利201.5亿元，毛利率则降低6.4个百分点至21.3%。
持续性经营收入首次破百亿，达到110亿元，其中商业投资实现营收46.5亿元，租赁住房业务实现营收11.8亿元，智创生活空间服务收入为63亿元。
此外，龙湖保持了通畅的融资渠道以及较低的融资成本，其年内融资累计达近百亿元，上半年融资成本首度“破4”至3.99%。
中报发布后，龙湖召开了中期业绩会，会上，龙湖首席执行官陈序平表示，龙湖下半年的拿地以及未来的商业项目都将聚焦于高线城市。
龙湖董事长吴亚军也在会上回答了媒体的提问，对此前龙湖遭遇的做空事件再度做出回应，并表示，当下市场经历的周期调整使得龙湖管理层和员工更加谦逊、勤勉。
营收净利双增，毛利率下降6.4个百分点
8月26日午间，龙湖集团发布了2022年上半年中期业绩公告。
公告显示，2022年上半年，龙湖集团实现营收948亿元，同比增长56.4%。
分业务板块来看，地产开发实现营收838亿，同比增长62%，占总营收比例高达88.4%；投资性物业营收增长23%至59亿元；物业管理及其他业务营收为52亿，同比增长29%。
此外，上半年，龙湖集团的可持续性经营收入首次突破百亿，2022年上半年，其经营性收入达到110亿元，同比增长26%。其中商业投资实现营收46.5亿元，租赁住房业务实现营收11.8亿元，智创生活空间服务收入为63亿元。
盈利能力方面，2022年上半年，龙湖集团实现净利润108.8亿元，同比微增7.4%；实现归属净利润74.8亿元，基本持平去年同期；实现毛利201.5亿元，毛利率则降低6.4个百分点至21.3%。
龙湖集团整体毛利率的下滑主要由于占营收比近9成的地产开发业务毛利率由去年同期的23.4%降至17.3%。此外，投资性物业板块的毛利率下滑3.2个百分点至75.1%，物业管理及其业业务毛利率则微增至23.6%。
销售方面，2022年上半年，龙湖集团实现合约销售额858.1亿元，较去年同期下滑近4成；销售均价约为16550元/平，较去年同期降低约720元/平。
周期调整阶段，龙湖在拿地方面也较为谨慎，上半年龙湖获取17个项目，总建面226万方，权益地价人民币131亿。而去年上半年共获取53幅新地，权益地价人民币389亿，拿地金额下降约66%。
年内融资近百亿，下半年借款已全部还清
资金安全方面，2022年上半年，龙湖集团延续其稳健作风，截至2022年6月31日，龙湖集团剔除预收款后的资产负债率为68%，净负债率降至55%，现金短债比达到4.07倍，继续保持“三道红线”绿档水平。
从具体的财务数据来看，截至2022年6月底，龙湖集团的在手现金为约875亿元，而其于一年内到期的银行及其他借款为约164亿元，一年内到期美元债为约51亿元，龙湖集团的现金足以完全覆盖其一年内到期的借贷。
此外，上述到期债务的偿付时间均在2023年，龙湖2022年内的到期借贷目前已经全部还清。
从截至6月30日的财务数据来看，2022年内龙湖并没有资金方面的明确风险。
此外，龙湖还有约648亿元的应付账款及票据将于一年内到期，其中2022年下半年到期的部分约为541亿元，如果算上这部分债务，龙湖虽然依旧能够以现金偿付，但会对其流动性造成一定的影响。
不过，龙湖拥有较为稳定的资金来源。
融资方面，龙湖集团在融资难度大幅增加的环境下依旧保持了通畅的融资渠道以及较低的融资成本，2022年上半年，龙湖集团维持了主要评级机构的全投资级评级，平均融资年利率首度“破4”，降至3.99%。
今年1月，龙湖完成28亿公募公司债券的发行，其中3+3年期品种发行规模20亿元，票面利率3.49%；5+3年期品种发行规模8亿元，票面利率3.95%。
5月，龙湖被监管机构选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。
7月5日，龙湖集团成功发行2022年第三期境内公司债，发行规模17亿元，利率4.1%。
8月16日，7家银行与龙湖集团签订银团贷合约，公司获得一笔34.5亿港元为期5年的贷款，性质为可持续发展挂钩可转让定期贷款信贷融资。
8月25日，龙湖集团发行新一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，将由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。
初步计算，龙湖年内融资累计筹措资金近百亿元。
在中期业绩会上，龙湖首席财务官赵轶还强调，除了公开市场外，项目融资也是龙湖非常重要的融资渠道之一。目前，龙湖已跟全国多家银行建立了战略性的关系，并依靠这部分融资弥补公开市场的波动。
此外，龙湖具有较为可观的持续性收入来源，2022年上半年，其经营性收入达到110亿元，为龙湖提供了稳定的现金流。
未来业务聚焦于高线城市
中报披露后，龙湖集团召开了线上业绩会，龙湖集团董事长吴亚军、首席执行官陈序平、副董事长邵明晓、首席财务官赵轶出席了业绩会。
会上，龙湖集团管理层就当前市场以及未来业务安排等问题做了回答与介绍。
业务聚焦是龙湖集团反复提及的概念之一。
陈序平表示，2022年上半年，全国的土地出让金是2.36万亿元，其中四个一线城市的土地出让金就接近300多个低线城市的一半，可以看出城市间的分化是非常剧烈的。
随着高杠杆企业的出清，土地市场的竞争也随之减少，接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，龙湖在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。
而龙湖的商业投资板块也将继续聚焦于高能级城市。陈序平表示，目前龙湖正在全国14个城市开设商业项目，在管项目数量达到135个，未来将以每年10个左右的速度稳定增长，并将基本聚焦于20个左右的高线城市，龙湖不会为了规模而下沉到低线城市去做商业项目。
此外，龙湖商业目前也在开展轻资产模式，目前在管的135个项目中，有近20个是轻资产项目，主要在杭州、重庆、武汉等城市。
对于未来的轻资产布局，陈序平指出，未来龙湖商业将采取轻重并举的模式，龙湖的轻资产项目会依托于龙湖深耕并且已经具有重资产项目的城市展开。而对于未来具体的轻重资产比例，陈序平并未做出直接的回答。
吴亚军称市场底已经显现，周期调整有利有弊
业绩会上，面对媒体的发问，龙湖集团董事长吴亚军就此前龙湖遭遇的做空事件再次做出回应。
吴亚军表示，做空是正常的市场行为，但是造谣不是，股价和PE相对优秀的公司很可能会遭遇这种事情，龙湖对此也有所预料，不过这次事件也让外界更清楚的认识了龙湖。
而被问及遭遇做空事件后的心情时，吴亚军笑称“还可以吧”。
关于龙湖疑似遭做空事件，还要追溯到中报发出的约两周以前。
8月10日，瑞银发布了一篇研究报告，在该研究报告中，瑞银探讨了非国有开发商的现金消耗率情况，并将龙湖的评级下调至中性。
瑞银指出，由于上半年的合约销售额下滑了约40%，龙湖消耗了11%的闲置现金，而要想在2022年内实现盈亏平衡，龙湖下半年的合约销售额需环比提升13%。
此外，瑞银下调龙湖评级的同时，市场上也出现不少关于龙湖商票违约的传闻。
受上述因素影响，8月10日，龙湖集团股价剧烈下跌，跌幅一度达到19.6%，至20.1港元/股，市值蒸发超200亿港元。
随后，其跌幅有所收窄，最终收盘价为20.9港元/股，单日跌幅为16.4%。
当日龙湖集团召开投资者会议，对于股价下跌及商票违约传闻等做出回应，当晚，上海票据交易所也就龙湖商票违约传闻进行了辟谣。
但市场上针对龙湖的谣言依旧没有中断，商票违约传闻被澄清后，又有消息称龙湖将于8月底破产，对此龙湖于8月16日发布声明称，已向公安机关报案并获得受理。
如今中报中最新一期财务数据已经披露，手握800亿现金并以还清年内债务的龙湖目前依旧“稳健”。
业绩会上，龙湖董事长吴亚军还讲述了其在龙湖穿越周期过程中的体会。
吴亚军称，龙湖对于周期调整有一定的准备，除了常规的防守动作外，在多年前龙湖就已经开始对行业周期进行思考和布局，以应对“看不见的冰山”。
同时，吴亚军还表示，目前市场的底正逐步显现，相信不少表现良好的房企都能够穿越这个周期，而经过这次周期的穿越，龙湖也看到了很多优秀的同路人并和长期的战略合作方保持了密切的关系。
而于对龙湖在穿越周期过程中所呈现的变化，吴亚军也做出了肯定，“虽然过程很痛苦，但周期调整也不完全是一件坏事。在市场上行的阶段，公司容易养出骄兵悍将，经过这一次周期的调整，管理层和公司员工将更加谦逊、勤勉，团队的精气神以及状态也有全面的提升。”
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